Как мы сделали из трешки четырех­комнатную квартиру и обустроили ее​ за 1,5 млн рублей

Если правильно организовать пространство, можно выделить в квартире еще одну необходимую комнату.

Читательница Т⁠—⁠Ж руководит агентством хоумстейджинга и готовит жилье для аренды и продажи. В этот раз к ней обратились с просьбой найти в квартире место под кабинет и обустроить ее так, чтобы быстро найти арендаторов — возможно, семью с детьми. Так команда читательницы из трех комнат сделала четыре.

В современных условиях рынка недвижимости, чтобы выгодно продать или сдать в аренду квартиру, недостаточно предложить ключи от жилья. Важно создать пространство, которое будет отвечать запросам потенциальных покупателей или арендаторов.

Моя команда реализовала уникальный проект в ЖК «Символ» в Москве, превратив новую трехкомнатную квартиру 85 м² с чистовой отделкой в четырехкомнатную — без глобального ремонта за очень скромный для такой площади бюджет. Когда я рассказывала про этот кейс у себя в соцсетях, кто-то из подписчиков ответил, что за такую цену обустроить трешку и добавить стену было возможно только в 2004 году. Тем не менее все получилось. Разберем нашу работу поэтапно.

Первое время собственники сами планировали жить в этой квартире, а затем сдать ее в аренду и продать. Идея о дополнительной комнате пришла в голову заказчице. Она хотела получить дополнительные места хранения в большой квартире и создать мини-кабинет для эфиров, где можно запереться от лишнего шума: заказчица — блогер, эта проблема для нее актуальна.

На момент начала работ квартира была пустой. Вот основные пожелания заказчика:

• продуманное расположение гладильной и сушильной зоны;
• хранение — шкафы в потолок, под механизмами кровати, закрытые полки, поверхности, тумбочки;
• возможность поставить коляску на входе в квартиру;
• защита от детей — высокое расположение приборов, крепко приделанные зеркала, небьющийся декор;
• рабочие места дома — это было нужно не только для хозяев квартиры, но и для будущих арендаторов. В ЖК много фрилансеров, у которых наверняка будет потребность работать из дома.

В целом заказчикам хотелось, чтобы в квартире было минималистично, уютно и эстетично — так ее быстрее захотели бы снять. Нас просили выбирать некапризные материалы, чтобы после арендаторов жилье легко было привести в изначальный вид: вымыть, заменить отдельные детали, оттереть пятна, постирать чехлы, шторы и другие ткани.

Были пожелания и по отдельным помещениям. В мастер-спальне нас попросили разместить не только кровать, но и рабочее место. В детской — односпальную или полутораспальную кровать с хранением, большой шкаф и зеркало. Оставшееся место оставить не заполнять, чтобы кто-то мог доставить кроватки под свои потребности, кто-то — детскую лесенку или стол.

Запрос по кухне был такой: минималистичная, светло-серая в холодных оттенках, «невидимая». Все поверхности закрытые, техника в идеале встроенная. В обеденной зоне нужно было разместить стол и четыре удобных стула. В гостиной — диван, ТВ, тумбочку.

Мы проанализировали планировку квартиры, чтобы понять, как использовать всю полезную площадь и возможно ли добавить еще одну комнату. Учли, что нельзя трогать несущие стены или переносить мокрую зону: это не согласуют.

В нашем случае ничего такого не было. И, так как величина гостиной позволяла использовать часть ее площади, нужно было только добавить еще одну стену. Мы объединили часть гостиной с кухней, а часть отделили под кабинет.

Получились комнаты с таким метражом:

1. Прихожая — 11 м².
2. Санузел — 3,83 м².
3. Кухня-гостиная — 33,05 м².
4. Детская — 12 м².
5. Гардероб — 5,92 м².
6. Ванная — 4,99 м².
7. Спальня — 13,31 м².

В первую очередь нужно было согласовать перепланировку. Для этого заказчик обратился в жилищную инспекцию. Далее требовалось не только возвести стены, но и грамотно провести все необходимые коммуникации, чтобы комната стала полнофункциональной.

Какие работы мы выполнили:

• собрали стену из гипсокартона;
• дополнительно протянули электрику;
• поставили плинтусы;
• поставили двери;
• зашпаклевали и покрасили стену;
• установили встроенные шкафы под потолок вдоль всей стены в прихожей и кабинете.

Смета на все работы и материалы этого этапа составила около 170 000 ₽. Мы контролировали все процессы, так как было важно уложиться в сроки и бюджет.

Для создания гармоничного и удобного пространства важно подобрать мебель. Для кабинета мы заказывали ее на фабрике в Пензе, у нашего поставщика, получилось бюджетно. Хотя чуть-чуть задержали доставку, но заказчик был готов подождать ради экономии.

Кроме того, квартира большая — предполагается, что в ней будет жить большая семья. А семья — это всегда много вещей. Поэтому мы сделали гардеробную и шкафы под потолок в прихожей, но также установили в гостиной два шкафа под заказ — 137 500 ₽ и встроенный шкаф в ванной комнате — 20 000 ₽. Мы считаем, что это станет преимуществом и при аренде, и при продаже.

Все элементы мебели выполнены в цвете тауп с матовой фактурой материала. Это дает ощущение целостности интерьеру.

Работа над квартирой — это не только выбор материалов и цветовых решений, но и постоянная коммуникация с подрядчиками. Нужно отвечать за координацию работ, контроль качества и соблюдение сроков. Мы сами проводили все приемки, и основные трудности были с доставками.

Так как это дом бизнес-класса, отгрузка была возможна только через паркинг. Каждый раз, чтобы попасть в него, приходилось договариваться с местными. «Леруа Мерлен» три раза пригонял неподходящую машину, хотя мы предварительно прописывали все комментарии с требованиями паркинга и проговаривали их с диспетчерами. Такая же история была и с Ozon, и с Wildberries, и с другими магазинами.

Кроме того, случались замены некоторых товаров. Не секрет, что сейчас на рынке много брака, мы это почувствовали на себе. Нам пришел стол с частично поврежденной столешницей, разные по длине шторы. И это уже стандартные вещи для хоумстейджера, такое случается все чаще и чаще — порой на квартиру идет до десяти возвратов.

В жизни часто бывает, что обнаруживаешь скрытый брак после того, как прошел срок, чтобы вернуть товар. Поэтому на объекте мы всегда проверяем все сразу после получения. Ozon, к счастью, меняет товар ненадлежащего качество без проблем, что не всегда можно сказать о Wildberries.

Также у нас была задержка с доставкой шкафов: фабрика-производитель была загружена заказами. Но клиент решил подождать, так как вышло намного дешевле, чем покупать мебель в магазине.

После завершения всех основных работ мы приступили к финальному этапу — хоумстейджингу. Добавили элементы декора: в спальне повесили светлые декоративные панели и картину, а в кабинете — две картины ручной работы.

В гостиной поддержали единство интерьера и на стене напротив дивана, где в будущем появится телевизор, установили такие же, как в спальне, панели. Для каждой комнаты подобрали текстиль и аксессуары: подушки, пледы, вазы, декоративные растения — они помогают создать уютную и гостеприимную атмосферу.

На весь проект ушло чуть меньше двух месяцев. Мы создали пространство, которое подходит для долгосрочной аренды и последующей продажи. Хозяйка даже не стала пока сдавать квартиру, а живет там сама.

Всего мы потратили 1 579 690 ₽:

1. Мебель и декор — 910 560 ₽.
2. Работы — 317 000 ₽.
3. Техника — 247 373 ₽.
4. Материалы — 104 767 ₽.