Как я сходил в отпуск впервые за пять лет — и купил пентхаус с террасой в Тюмени

Начнем с того, что меня сложно назвать типичным покупателем квартиры — я многие годы работаю в недвижимости как инвестор и маркетолог. По работе успел посмотреть много ЖК по нашей необъятной и за ее пределами. Видение сформировалось соответствующее — типовой планировкой в многоэтажке не заинтересовать.

Одновременно с этим собственное жилье имелось, но это была двухкомнатная типовая квартира в кирпичном доме 2007 года в буферном районе между центром и полями спальной застройки. Ощущение было как в детстве, когда в мороз на тебя надевают вязаный бабушкин свитер. Ты видишь, что есть современная и модная одежда, но вроде и этот неплохо греет.

Несколько лет я фоново примерял каждую новостройку на себя, взвешивал плюсы, минусы и издержки. И не решался. Ждал идеального совпадения.

Решение пришло просто. Я устроил первый за пять лет отпуск. Длиной в месяц. Хорошее настроение, вдохновение и восстановленные силы — и уже на третьей неделе меня потянуло в офисы продаж застройщиков. Это был февраль 2021 года.

Главное мое требование к жилью — его необычность. Потолки повыше, окна побольше, типовых решений поменьше. И возможность где-то прогуляться без необходимости ехать на такси или на автомобиле.

По функциям — две спальни, два санузла, желательно отдельная кухня-столовая, не совмещенная с гостиной.

Пока я столько лет изучал каждый новый ЖК, у меня естественно сформировался свой неформальный топ вариантов. Особое место в нем занимали проекты одного застройщика, у которого в городе на тот момент было пять проектов.

Два из них — «Октябрьский» и «Видный» — сразу отпадали из-за расположения. Флагманский проект «Европейский», по моему мнению, уже перегружен населением для двух въездов в район. Плюсом к тому расположение за мостом от основной части города — пешком там пройти не приятно.

1. «Речной порт». Новый проект, локация та же, что у «Европейского», но по обратную сторону моста — в основой части города. Сдача через полтора года в середине 2022-го. Из минусов — жить еще много лет в окружении стройки. Плюсы — интересно инвестиционно, проект развития набережной вдохновляющий.

2. «Новин квартал». Завершающийся проект из шести П-образных домов в небольшом удалении от центра, но с не загруженной социальной инфраструктурой. Сдача через два года в конце 2022-го.

До центра — никаких развязок и мостов, нет ощущения, словно ты заперт внутри одного района. Еще один плюс — это последний дом в квартале, никакой стройки вокруг и вся социальная инфраструктура. Для меня лично было и еще одно преимущество: бизнес супруги — в офисном здании через дорогу, можно отказаться от приобретения второго автомобиля в семью.

Инвестиционно тоже был смысл — на смежном участке бывшей промзоны строится еще один район под названием «Сердце Сибири». Вместе с «Новином» они сформируют через десяток лет большой район благоустроенных домов с парком.

Из минусов — первые дома там начали строить почти десять лет назад и их благоустройство уже несколько устарело. Поблизости — ТЭЦ и промышленная зона, которая пока не стоит в первоочередных планах по освоению жильем.

Изначально я склонялся в пользу «Речного порта» из-за его локации в центре и максимальной новизны проекта. Но там оставалось мало вариантов от застройщика. Единственная понравившаяся мне квартира на следующий день была забронирована кем-то другим.

В общем, не сложилось. В итоге принял решение посмотреть планировки в «Новине».

Менеджер по продажам застройщика, кажется, перебирала все возможные варианты наиболее интересных планировок. Думаю, не просто было ей работать с клиентом, запрос которого больше похож на фантазию, а бюджет скачет от «самое недорогое из подходящего» до «деньги не проблема, смотрим лучшее».

Пока не дошли до того самого. Отдельная кухня-столовая — есть. Потолки 3 метра — есть. Мастер-спальня с отдельным санузлом — есть. Панорамное остекление, французские балконы, верхний этаж, прачечная, гардеробная и крайне логичная планировка, внутрипольные конвекторы. И вишенка на торте — терраса 10 м². Общая площадь квартиры — 108 м².

Все совпало. В тот же день мы забронировали это жилье. Стоимость квартиры 8 960 000 ₽.

Оставался один вопрос: «Где деньги, Зин?»

И снова совпадение. У застройщика есть трейд-ин квартир. На оценку решили передать две квартиры: уже описанную мою квартиру и малогабаритную двушку с новым ремонтом в хрущевке в центре, которая принадлежит супруге.

Я рассчитывал, что на хрущевку они попытаются снизить цену за возраст дома, а мою квартиру в доме нулевых оценят близко к рынку. Вышло все ровно наоборот. Хрущевку оценили даже выше, чем я рассчитывал, — в 3,25 млн рублей. Вторую квартиру оценили значительно ниже рынка — в 5 млн рублей, что на один ниже рыночной.

Все встало на стоп, я на такую оценку был не согласен. Но хвала менеджеру — мне организовали встречу с руководителем отдела трейд-ин.

Час достаточно приятных дебатов, всегда приятно спорить с компетентными и вежливыми людьми, и мы добились согласования оценки на 800 000 ₽. Этого удалось добиться аргументацией, что район не так уж плох.

Во-первых, на тот момент в общем поле это было не известно, но я знал, что застройщик готовит проект в этой локации. Во-вторых, ремонт в квартире неплохой, а в-третьих, приобретаемый мной пентхаус — не самый ликвидный вид планировки, особенно на этапе котлована.

Плюсом к этому согласовали скидку в 150 000 ₽, и вышла оценка, соответствующая моему видению. Хрущевку было принято решение оставить, чтобы жить в ней на время строительства.

Итоговая схема покупки выглядела так:

1. 8,96 млн рублей — цена пентхауса
2. 5,8 млн рублей — сумма выкупа моей квартиры
3. 400 000 ₽ — внесение наличными
4. 150 000 ₽ — скидка от застройщика

Оставшиеся 2,6 млн рублей — ипотека под ставку 6,1 % на 15 лет. Платеж немногим более 22 000 ₽ в месяц. Оформление и выдача ипотеки заняли менее недели. И 6 марта я стал участником долевого строительства.

На текущий момент я жду окончания строительства, регулярно заезжаю в квартал посмотреть, как идет строительство, и представить, как скоро здесь обживусь. Осталось дождаться сдачи, сделать ремонт и переехать, но это уже совсем другая история!