05.11.19
142K
295

Познакомьтесь с человеком, который выплачивает ипотеку за счет арендаторов

История читателя Т⁠—⁠Ж, у которого получилось

Познакомьтесь с человеком, который выплачивает ипотеку за счет арендаторов

Многие наши читатели решаются на схемы с недвижимостью — разной степени сомнительности.

Кто-то вложил все деньги в московскую недвижимость, сдает несколько квартир и не работает. Кто-то рискует, подписывая договор долевого участия и пытаясь сэкономить. Некоторые решаются на покупку комнаты в коммуналке. Мы нашли читателя, который провернул схему мечты: купил квартиру, сдал ее на следующий день, за три года привел к самоокупаемости и счастливо ждет, когда пройдет еще 16 лет и квартира перейдет в его собственность.

Решение

Поиском квартиры я озадачился в 2013 году, когда мой уровень дохода достиг 100 тысяч рублей в месяц.

На тот момент мне было 25 лет и большую часть денег я прогуливал, тратил на развлечения, поездки и шопинг. Жил в свое удовольствие и ни о чем не думал. Родители твердили, что нужно копить деньги, жить экономнее и тому подобное.

В моем сознании всегда была мысль, что иметь собственную квартиру — это:

необходимо;

достойно;

недостижимо.

У нашей семьи была квартира в городе в ХМАО, где я родился и вырос, но город маленький, поэтому бывшие школьники уезжали жить и учиться в Тюмень. Вставал вопрос: где жить?

Родители, у которых была возможность, покупали своим детям квартиры. Считалось, что это круто для северянина — иметь квартиру в Тюмени. Да и сейчас, наверное, так же. Моя мама всегда мечтала: «Как было бы здорово купить квартиру в Тюмени. Хорошо, когда есть крыша над головой, свой угол». Все это я слышал с самого детства.

В общем, я принял решение, что нужно начинать тратить деньги в правильном направлении, и взял ипотеку.

План

План был очень простой: купить квартиру и максимально быстро выйти на уровень безубыточности, чтобы мой ежемесячный платеж по ипотеке равнялся арендной плате.

Покупать квартиру в родном городе я не хотел. Во-первых, это маленький северный город, квартиры в цене не растут — сколько стоили в 2014 году, столько стоят и сейчас. Во-вторых, сыграл небольшую роль эффект «северянина с квартирой в Тюмени». В-третьих, цена аренды в Тюмени выше, чем у нас на Севере. Я надеялся, что и цена на квартиру вырастет. Надеюсь до сих пор. Пока после кризиса 2014 года она лишь упала.

Я пришел к выводу, что мне нужна квартира в Тюмени: в хорошем доме, недалеко от центра, однокомнатная и готовая — то есть на вторичном рынке, желательно даже с мебелью, чтобы ее можно было сразу сдать и тем самым компенсировать часть ипотечного платежа.

Не скажу, что у меня был какой-то «бизнес-план», но математику в голове я держал. Смотрел, какая арендная плата за квартиры в конкретных домах, знал, какой у меня будет ежемесячный платеж и сколько придется добавлять из зарплаты.

Выбор квартиры

В итоге я купил однокомнатную квартиру площадью 46 м2 в новом кирпичном доме, которому на тот момент было пять лет. В хорошем спальном районе, в пяти минутах от центра, за 3 200 000 Р.

Купил ее, потому что в какой-то момент просто устал выбирать.

Мой риелтор говорила, что я самый вредный клиент — они, наверное, всем так говорят. То квартира маленькая и стоит дорого, то находится в районе, из которого утром не уехать, то цена аренды в этом доме низкая, то продавец оказался неприятным человеком, то квартира убитая, то мебели нет. В общем, не знаю: то ли я сделал выбор потому, что прошло уже несколько месяцев поисков и надо было на чем-то остановиться, то ли квартира мне правда понравилась.

Квартиру продавала не сама владелица, а ее сын. Все документы были в порядке, и на сделку уже приехала бабуля, хозяйка квартиры. Но квартира была не «бабушкина».

Совет для покупателей недвижимости: не верьте риелтору и хозяевам на слово

Мне казалось, что квартира была в идеальном состоянии. Это был мой первый опыт такой покупки — никто не подсказал, что делать, а я думал, что сам все знаю. Но вот совет такому же балбесу, как я: прежде чем купить понравившуюся квартиру, лучше прийти туда без риелтора и хозяев, пройтись по соседям, узнать о доме и о людях, которые там живут.

Арендаторы и проблемы

Сдал квартиру чуть ли не на следующий день после покупки. Заехала девушка, прожила там год, купила свою квартиру и съехала. Говорила, что зимой дома холодно, но я не придавал этому значения — пока следующие квартиранты не выехали через месяц после заселения. И тут я понял, что даже не удосужился проверить техническое состояние квартиры. Внешне все красиво, трубы не текут — и ладно.

Пришлось делать ремонт и утеплять стены.

Потом оказалось, что плитка в ванной отходит: когда стучишь по ней, слышно «пустой звук». Ну вот почему я не проверил это сразу? Пришлось аккуратно снимать плитку, зачищать, переклеивать. Благо руки из нужного места, все сделал сам.

В общем, я намаялся. А мог либо скидку попросить на сумму ремонта, либо просто не покупать такую квартиру.

Первого квартиранта я нашел через знакомых. Затем размещал объявления на «Авито» и во Вконтакте — без риелторов, никаких комиссий никто не платил.

Отдавал предпочтение молодым парам, парам с детьми, одиноким девушкам: считал их чистоплотными. Моим табу были студенты и одинокие мужчины. Я сам был студентом в съемном жилье и понимаю, что одинокие мужчины — это отсутствие уборки в квартире. Я не такой, но многих таких знаю.

Вообще, когда я заезжаю в съемную квартиру, я считаю ее своей. Хочу, чтобы в ней было чисто и уютно. Последний арендодатель, когда я выехал из квартиры, сказал: «Какую квартиру сдал, такую обратно получил». Я прожил в ней пять лет. Считаю, что жилье нужно содержать в таком виде, в котором не стыдно будет возвращать его хозяину. От своих нанимателей жду того же. Но в гости к ним не наведываюсь: мои арендодатели не проверяют меня — и я тоже держу марку. Может, зря.

Случай

Квартиру я сдаю уже больше четырех лет, и однажды был ужас.

Все началось с того, что съехала моя постоянная съемщица, она у меня жила пару лет. Я начал размещать объявления, потекли звонки, но квартира все как-то не сдавалась. Стал узнавать по знакомым: может, кому-то нужно. Оказалось, что две девочки, вчерашние школьницы, ангельские создания, едут поступать в Тюмень. Одна — дальняя родственница, другая — ее подруга. Я не хотел терять деньги от простоя квартиры и согласился.

Сдавая им квартиру, я понимал, что есть риск. Когда я был студентом, мы устраивали вечеринки в съемной квартире и разносили ее в пух и прах. Но вся мебель всегда была цела, а на следующий день у нас уже была чистота. В общем, я думал, что если уж у парней в квартире чистота и порядок, то тут у девочек все должно быть нормально.

Знаем все о недвижимости
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

И вот однажды сижу на работе, звонит телефон, незнакомый номер, я отвечаю. Женский голос в истерике сообщает мне, что в моей квартире притон, толпы наркоманов и агрессивных тинейджеров, люди боятся ходить мимо. «Примите меры!!!11»

Звонила соседка, которую я до этого не знал. Сейчас, кстати, мы с ней общаемся, милая женщина, звоню ей иногда узнать, спокойно ли там все. Как позже выяснилось, она провернула целую операцию, чтобы найти мой номер телефона.

Я поднял на уши их родителей, просил разобраться. Следом сам поехал в Тюмень.

Когда я пришел в квартиру и увидел, что натворили эти исчадия ада, — чуть не упал!

Я не разувался: мне было противно снимать обувь. Загаженный пол, ковер, стены, сломанный комод, разбитый стеклопакет на балконе, прожженные подоконники, сломанная люстра, пробитый гипсокартон. Ванная просто болталась, потому что ножки были сломаны (возможно, в ней мылся слон). Закопченные плитка и потолок, прожженная бычками душевая шторка — я могу только догадываться, что они там курили.

Кухня! Керамическая плитка со стен разбилась. Порванные, грязные обои. Прокуренные шторы — зато целые, я просто их постирал. А плиту так и не отмыл. Я открыл холодильник — и по моей щеке побежала скупая мужская слеза: макароны в сковородке с плесенью, весь холодильник залит липкой субстанцией.

Прожили они там, по-моему, месяц или полтора. Естественно, я их выгнал. И ремонт обошелся мне в копеечку. Да еще потери от того, что квартира простаивала месяц, пока я все восстанавливал и искал новых квартирантов.

Совет для арендодателей: никаких студентов

Пусть живут в общагах. Если даже это родственники — нет! «Студент» и «сдать квартиру» — два несовместимых понятия. Родители будут вам рассказывать, что их дети не такие, что они умницы с красным аттестатом.

Но нет.

Схема

Схема подойдет для таких же, как я, желающих «вложить» деньги в недвижимость — в кавычках, потому что я вкладывал заемные средства.

Для себя я вывел коэффициент эффективности покупки квартиры. Назовем его КЭПК.

Я оценивал разные города, наиболее привлекательные для покупки жилья и сдачи в аренду. Брал среднестатистическую стоимость покупки (СтП) одно-двухкомнатных квартир в примерно одинаковых по престижности районах и стоимость сдачи в аренду (СтА) такой квартиры. В своем случае я еще учитывал кредитную нагрузку. Затем высчитывал срок окупаемости квартиры в разных городах:

КЭПК = СтП / СтА

Чем ниже получается этот коэффициент, тем выгоднее инвестировать в жилье в том или ином городе.

Деньги

Первоначальный взнос был 500 000 Р. На тот момент процент был 12,75%, сейчас — 11,9%. Ежемесячный платеж первое время составлял 33 000 Р, сейчас — 15 000 Р. Сдаю я квартиру за 17 000 Р.

На самоокупаемость вышел за три года.

Ипотеку брал на 20 лет. Когда оформил ее, сумма составляла более 6 млн рублей. Но я гасил кредит быстрее и не считал, какая сумма получится по итогу: сейчас этот вопрос меня мало волнует.

Страховал квартиру два раза. Первый раз — сразу при оформлении ипотеки, потому что этого требовал банк. Второй раз — тоже по требованию банка: они позвонили спустя полгода, когда закончилась страховка. Больше не звонят, и я не тороплюсь.

Жильцы платят только по счетчикам: горячая и холодная вода, водоотведение, электроэнергия и интернет. В месяц выходит 900—2000 Р. Полная квитанция — от 2900 до 4000 Р. Разницу плачу я.

Также я плачу налог, но сам ничего не заполняю. Эта услуга стоит 600 Р у специально обученных людей. Мне говорят, что там ничего сложного — можно заполнить самому. Но зачем отбирать у кого-то хлеб?

Сейчас в моей голове такая установка: я в ипотеку за эту квартиру своих денег не вкладываю. Она окупает себя сама. Мне осталось платить за нее 16 лет, но я понимаю, что закрою кредит раньше. Продавать эту квартиру я точно не собираюсь. Квартира, купленная в ипотеку, явно невыгодна для продажи в ближайшей перспективе, разве что для покупки другого жилья. Но сейчас меня все устраивает.

Мария Долгополова
Как вам такая схема?

В качестве инвестиции или приумножения капитала схема - дрянь.
Но, т.к. цели были озвучены как "иметь квартиру: необходимо; достойно; недостижимо", то все ОК :)

103

Схема как схема. Мой доход от сдачи покрывает 80% ипотечного платежа, но при этом нужно понимать, что тратятся деньги на аренду, чтобы самому где-то жить. Автор, я так понимаю, живет у родителей, это, конечно, облегчает задачу.
Не очень поняла, зачем понадобился риэлтор при покупке, потому что при ипотеке чистоту сделки под лупой проверяет банк. Я сэкономила.
Еще имеет смысл подумать о страховании, сама активно думаю))
Ну и лайфхак: искать жильцов проще всего в соцсетях, попросив друзей перепостить для своих друзей. Тогда велик шанс, что придет кто-то вменяемый из более-менее своего круга (главное - собственным друзьям не сдавать). У меня работает)
ps Очень насмешили иллюзии про девочек и чистоту. Ну нету у нас никакого отдельного гена чистоплотности, нету)) Все люди разные, кто-то норм, кто-то свинья. От пола вообще не зависит.

66

Pavla, Вы несколько заблуждаетесь в «проверке под лупой» чистоты сделки банком. Есть ряд ситуаций, когда риски банка минимальны и полностью на заёмщике.

25

Катя, все так, банки не детально проверяют чистоту квартиры.

8

Светлана, обсалютно с вами согласна

2

Светлана, банки детально проверяют на предмет платежеспособности,а что берешь по шаблону, абсолютно согласна!

2

Pavla, не знаю, как с риелторами, но я бы сильно не рассчитывала на банковскую проверку. Мои знакомые так взяли в ипотеку участок. Банк провел проверку, ипотеку одобрил. Они в течение пяти лет исправно ипотеку выплачивали, построили на участке небольшой домик, провели улучшения участка, собирались постепенно перебираться туда насовсем, у них трое детей, и жить с родителями таким табором - не вариант. И тут как гром среди ясного неба: их вызывают в суд. Оказывается, участок принадлежал городской администрации, переоформлен был незаконно и продан-перепродан, соответственно, тоже, поэтому его надо вернуть вместе с домом и улучшениями, а деньги им не вернут, потому что мало ли кому вы там платили, участок вообще не был предназначен для продажи.
Они судились, собирали документы, но проиграли и суд, и апелляцию, несмотря на то, что они были добросовестными покупателями, закон не нарушали, а банк провел проверку и одобрил сделку.

15

Татьяна, как обычно в судах. Особенно в городских, районных и т.д. Суд никогда против городской или районной администрации не пойдет, особенно в части возврата незаконно переданного муниципального имущества

5

Татьяна, вы правы. Таких историй у нас тоже полно. Как под копирку

2

Катя, я помню статью. Но ни один риэлтор, который заинтересован в том, чтобы побыстрее получить свой % и найти подходящий объект, от такого не спасёт и не предугадает.

10

Катя, у банка, в отличие от риэлтора, есть прямая заинтересованность в проверке: в случае, если человек не сможет выплачивать ипотеку, квартира отойдет банку. Банку не нужно, чтобы его деньги обеспечивались сомнительным имуществом. В чем интерес риэлтора - мне не очень понятно.
Но, конечно, каждый выбирает для себя. Кому-то кажется, что риэлтор покажет ему какие-то варианты, которых нет на площадках типа циана (на самом деле нет, я в юности работала секретарем в АН и отлично знаю, как информация между риэлторами циркулирует, нет там никакого эксклюзива, который бы не рекламировался на типовых площадках). Кто-то считает, что надежнее получить через риэлтора справки, которые и так запросит банк при ипотеке или которые можно получить от собственника напрямую, причем подстраховавшись и сходив с собственником за ручку в паспортный стол и т.п., потому что паспортистки прекрасно за долю малую могут подчистить в справке сомнительные записи (случай из жизни знакомых). Как по мне, риэлторы очень помогают при сложных сделках (многодолевка, встречка, несовершеннолетние, сложные запросы и т.п.), но искать хорошего риэлтора - это как искать хорошего врача: находишь по живым отзывам и держишься за него всю жизнь))

7

Pavla, правды ради - сейчас схемы с эксклюзивным правом представлять интересы продавца/арендодателя распространены. Такие варианты тоже есть в каталогах (от риэлтора/агентства), но все в конечном итоге будет делаться только с привлечением конкретного риэлтора/агентства. За долю от комиссии другие риэлторы его при этом тоже могу предлагать

0

Maxim, эксклюзивное право на продажу квартиры никак не отменяет того, что эта квартира агентом будет рекламироваться через те же самые каналы, которые все доступны. вы говорите про риэлтора со стороны продавца. а я - про рекламные площадки и риэлтора со стороны покупателя.

0

Катя, например? Представим, что завтра я прекращаю выплачивать ипотеку, банк забирает у меня квартиру и приступает к реализации. И в этом случае квартира должна быть чиста от любых претензий внезапных людей (выписанных зеков, несовершеннолетних, внезапно состоящих на учете в ПНД бабушек и т.п.) Точно так же, как и для меня, если я продолжаю выплачивать ипотеку.
И хотелось бы понимать, как в ряде этих ситуаций отрабатывает их среднестатистический риэлтор со стороны покупателя.

6

Pavla, как читатели ниже указали риэлтор не всегда проверяет чистоту документов и историю квартиры. Чаще всего у него нет в этом коммерческого интереса, наоборот, ему интересно как можно быстрее сделать сделку и получить свою комиссию. Что касается банков, то они довольно часто полагаются на страховку (за которую, естественно, платит заемщик). Я видел ситуации когда банки при сомнениях в документах просто просят расширенную страховку и повышенный процент, т.е. банк при катастрофическом сценарии свои деньги получат в любом случае. А заемщик останется без квартиры, без уплаченного долга (процентов), а в худшем случае и с долгом перед страховой, которая получит от банка требование после страховой выплаты.

7

Pavla, предлагает варианты наиболее подходящие помогает с поиском тем более в статье написано что он живёт совсем в другом городе

0

Pavla, Вы ошибаетесь. Если квартиру хитрой схемой отжали обратно родственники продавца - то именно вы остаетесь с долгом перед банком и без квартиры.
К сожалению я лично знаю людей, купивших однушку в Москве и оставшихся в итоге по суду и без квартиры и с долгом 4КК банку по ипотеке.
Квартиру "проверял" на чистоту сбербанк, если это важно.

0

Pavla, никакой лупы у банков нет. Они проверяют документы, которые вы им и принесли.
Но и риелторы тоже расследования не проводят. Ту же выписку из домовой возьмут максимум.
Если всякие зеки и несовершеннолетние не на поверхности, то их никто не будет искать.

5

Pavla, про отсутствие гена чистоплотности догадывался, но вы полностью разрушили все иллюзии.

4

Pavla, банк проверяет комплектность документов. Поэтому надеяться на банк самонадеянно. Даже если вы потеряете собственность, кредитный договор всё равно будет в силе.
Если вам повезло, то хорошо. Но так бывает не всегда.

4

Pavla, очень заблуждаетесь . Примеров вагон и тележка. Задача банка выдать займ, Проверка идёт на обременение, а чистоту квартиры они не проверяют. У банков в залоге куча левых квартир, как Риэлтор вам говорю, сами удивляемся

4

Катя, То же самое "советовала" (в кавычках) сотрудница Тинькофф Банка, когда я спросил в колл-центре про ипотеку. Это выглядит, как откровенный пиар риэлторов. Откуда Вы можете знать, действительно ли маклер проверяет чистоту сделки или просто вешает Вам лапшу на уши, пытаясь выкачать из Вас деньги путём создания лишь видимости работы? Откуда у Вас уверенность, что среди маклеров "толковые ... точно должны быть"? Откуда такое долженствование? Вероятность того, что маклер будет проверять квартиру, стремится к нулю. С гораздо большей вероятностью Вы просто выкинете на ветер свои деньги, полагаясь на "услуги" (опять в кавычках) маклера. Ведь задача маклера - продать квартиру. Он не имеет никакой материальной заинтересованности в том, чтобы продаваемую квартиру проверять. Проверка квартиры не создаст маклеру прибыли, а в случае незаконной продажи маклер не понесёт материальной ответственности, т.к. он - всего лишь посредник между продавцом и покупателем. Если сделка окажется нечистой, то все проблемы лягут на покупателя, а маклер выйдет сухим из воды.

Квартиру, в которой теперь живу, я купил в 1996 г. Поэтому я не только в теории, но и на практике знаю, как ведут себя эти мошенники из агенств недвижимости. Под видом "проверки квартиры" они норовят устроить покупателю лохотрон. Это неизбежно, т.к. проверка квартиры не входит в круг интересов маклера. Его задача - обеспечить продавцу и покупателю возможность найти друг друга. На этом "сводничестве" дело маклера кончается, и чистоту сделки надо проверять самостоятельно, т.к. маклеру на это глубоко наплевать. Если же согласитесь платить ему за мнимый контроль сделки, то не только потратите деньги впустую, но и самой квартиры можете потом лишиться.

3

Станислав, если вы наняли риэлтора для проверки, то как вероятность может стремиться к нулю? Это все равно , что говорить я нанял электрика, но пришлось самому разводку делать, он не справился.
Обращайтесь к специалистам.

1

Сергей, ниже я даже привёл пару примеров того, как риэлторы "сопровождали" (в кавычках) мою сделку. Можно привести и другие примеры, но это ненужно. Ваша аналогия с электриком неуместна. Проверить работу электрика можно, не разбираясь в электрике. Напр., однажды у меня в прихожей перестала гореть лампочка. Пришёл электрик и констатировал, что неисправна проводка. Покопавшись с проводкой, говорит, что неисправность устранил. Включаю. Лампочка горит. Мне тут не надо знать, что и как делал электрик. Тут мне достаточно увидеть результат: свет в прихожей восстановлен. Тогда я плачу электрику деньги, доподлинно зная, что он свою работу выполнил.

А вот как Вы проверите, что риэлтор действительно выполнил проверку квартиры? Просто поверите ему на слово? Или, по совету Кати, посмотрите справки, которые он запросил? Откуда вы знаете, что эти справки исчерпывают дело и другие запросы не нужны? Вы ведь не поверите электрику, если он скажет: "Я устранил неисправность, т.к. я в проводке целый час ковырялся". Вы скажете: "Если ты починил проводку, то покажи, что она теперь работает и свет горит". А маклеру Вы тоже так скажете? Будете проверять маклера по результату, как электрика? Это остроумно. Когда результат работы маклера наступит, то будет поздно звать этого мошенника обратно. Он уже сыграл на Вашей доверчивости и некомпетентности, соврав, что квартиру проверил. Вы в это поверили и согласились квартиру купить. А когда теперь в Вашей квартире появляется освободившийся зэк или неучтённый наследник, то разбирайтесь с ними сами. Маклер уже забрал Ваши деньги и смылся. И если проверять маклера наравне с электриком по результатам работы, то будет "поздно пить боржоми, когда почки полетели". Вы много знаете случаев, когда суд, признав покупку квартиры недействительной, привлекал к ответственности маклера, а не покупателя?

4

Станислав, я знаю случаи, когда мошенники отказываются иметь дело с покупателем, которого сопровождает агент. Они найдут простаков не подстрахованных. Ответственность не несут не только в этой профессии . Есть некомпетентные репетиторы, врачи, строители и пр , но это не значит что такие все и к ним нет толку обращаться.
Вам не помогли- бывает))

1

Сергей, ну в таких случаях это - откровенные мошенники. Пример - наличие сигнализации на автомобиле. Если вашу машину заказали, то ее угонят по-любому. Сигналиция может помочь от босоты или наркоманов, у которых цели вскрытия машины совсем другие

0

Станислав, ну лампочка у вас может и загорится, а через 5 лет пожар, т. к горе электрик скрутил аллюминий с медью, скрутка окислилась и нагрелась. Но вцелом на счет риэлторов я с вами согласен.

1

Сергей, обычно риэлтор занимается не проверкой сделки или обьекта, а организацией сделки. Проверка при этом минимальна

2

Станислав, хорошо было бы, если бы наконец-то законодательно в договоре об оказании риэлторских услуг в случае "косяков" риэлтора или агентства ответственность лежала на виновных лицах. Не проверил, не собрал справки, лажанулся - возмещай убытки. Ведь если мы покупаем бракованную вещь, к примеру бытовую технику, у нее есть гарантия. А тут- недвижимость! Небо и земля.

1

Pavla, банк тоже представляет живой человек, который, как и риэлтор, никак не отвечает потом за какие-то проблемы с правом собственности. Поэтому наивно надеяться, что проверка будет именно под лупой.

Более того, для подобных сотрудников банка характерна высокая текучесть кадров, что уменьшает вероятность того, что ваши документы посмотрит действительно квалифицированный специалист.

3

Когда остановился рост цен схема стала просто ужасной. Сам попал в похожую ситуацию, вместо того, чтобы в 2014 вложиться в валюту, купили квартиру в новостройке, цены пошли вниз, пришлось сделать ремонт и сдавать в аренду. По прошествии 3 лет понимаешь какое это мучение, сейчас недвижимость не является выгодной инвестицией.

35

Давайте я тоже попробую посчитать выгодность инвестиций автора.
Забегая вперед, скажу, что автор, ежегодно вкладывая абсолютно те же деньги, что вкладывал в квартиру, к началу 2019 года имел бы на счету 3765 тысяч рублей. На которые он мог бы спокойно купить эту самую квартиру, которая еще и подешевела за это время.
Абсолютно по такой же схеме c депозитами в 2018 году я купил квартиру в Москве, стартовав в 2013 году (можно сказать с нуля). Ставки по депозитам я писал, ориентируясь на ставку в Тинькофф банке. В реале же в раньше там можно было получать значительно больше, перекладывая деньги между депозитами каждые 3 месяца (что я и делал до 2017 года).

Итак, хроника действий автора:
- В 2013 году было потрачено 500 тысяч рублей, 2700 взято в кредит. Далее открываем любой ипотечный калькулятор и считаем. Сразу скажу, 2700 при 12.75% это 31.1к аннуитет, 33к, видимо, вышло с учетом страховок и прочего. Расчеты буду вести, как будто ежемесячный платеж был именно 31.1к, понимая, что реально автор заплатил больше.
- сейчас у автора, судя по аннуитету, осталось 1250 тысяч долга, значит автор погасил 1450 тысяч рублей за 6 лет. Для простоты будем считать, что автор регулярно платил минимальный платеж, а в конце года "докидывал" сумму, чтобы ежегодно долг уменьшался на 240 тысяч рублей (как раз ~1450 за 6 лет)
- итого за шесть лет автор заплатил банку 3000 рублей, из них 1561 проценты (подробный расчет в середине поста).
- к моменту выхода "на окупаемость" автор потратил на квартиру 3500 рублей, без учета стоимости ремонта, налогов, и всего что автор забыл посчитать.
- за это время 1080 рублей составил доход от аренды (15 тысяч в месяц, 180 в год). При этом будем считать, что стоимость аренды не менялась с 2013 года, хотя что-то мне подсказывает, что тогда она могла быть меньше.
- теперь посчитаем, что было бы, если бы автор вкладывал деньги на годовой депозит, в конце года "подкладывая" отданные банку деньги за вычетом аренды.
- у меня вышло, что на начало 2019 года у автора было бы 3765 тысяч рублей (подробный расчет в конце поста).
- выводы делайте сами...

Подробный расчет того, сколько автор уплатил процентов банку. Будем считать, что 12.75% у автора было 4 года (до 2017), после стало 11.9%
- первый год. Сумма долга - 2700, Платежи за год - 374 тысячи рублей, Погашение долга 32 тысячи, доплата + 208 тысяч рублей, итого 374+208 тысяч = 582 тысячи
- второй год. Сумма долга - 2460, Платежи за год - 344 тысячи рублей, Погашение долга 33 тысячи, доплата + 207 тысяч рублей, итого 551 тысяча
- третий год. Сумма долга - 2220, Платежи за год - 315 тысячи рублей, Погашение долга 35 тысяч, доплата + 205 тысяч рублей, итого 520 тысяча
- четвертый год. Сумма долга - 1980, Платежи за год - 285 тысяч рублей, Погашение долга 36 тысяч, доплата + 204 тысячи рублей, итого 489 тысяча.
- пятый год (процент стал 11.9). Сумма долга - 1740, Платежи за год - 244 тысячи рублей, Погашение долга 40 тысяч, доплата + 200 тысячи рублей, итого 444 тысячи.
- шестой год (финальный). Сумма долга - 1500, Платежи за год - 215 тысяч рублей, Погашение долга 40 тысяч, доплата + 200 тысячи рублей, итого 415 тысяч.

Подробный расчет депозита. Считаем, что автор докладывал к депозиту сумму платежей своих платежей за год минус доход от аренды (180 тысяч). Проценты буду брать как средний процент за год, который я получал в Тинькофф.
2013 год - 500 тысяч рублей, 14%. Итого 570 за год. Добавляем к концу года накопленные 402 тысячи рублей (582-180).
2014 год - 972 тысячи, 14%. Итого 1108. Добавляем 371 тысячу (551-180).
2015 год - 1479 тысяч, 18%. Итого 1479. Добавляем 340 тысячу (520-180).
2016 год - 2085 тысяч, 15%. Итого 2398. Добавляем 309 тысяч (489-180).
2017 год - 2707 тысяч, 11%. Итого 3004. Добавляем 264 тысячи (444-180).
2018 год - 3268 тысяч, 8%. Итого 3530. Добавляем 235 тысячи (415-180).
Итого на начало 2019 года имеем 3765 тысяч рублей.

22

Схема на 20 лет - это, по-моему, слишком долго. Сам планировал подобное, поэтому автора очень понимаю. Если бы лет на 7-10 - было бы идеально.

25

Георгий, сам планировал на 30 лет , отдал за 5.
Сейчас влез во вторую ипотеку, скоро думаю отобьюсь.
И думаю о третьем кредите.

12

Плохая схема. Люди думают, что квартира сама себя окупает. Но нужно считать, что деньги простаивают. Если вложить квартирные деньги на вклад или в акции, то они могли приносить доход.
Согласен, что сдача — это ад и тяжёлый труд.

21

imalofeev, вообще-то первоначально он отдал 500к и три года неизвестно сколько гасил, потому что платеж эти три года был 33к а потом стал 15к. Т.е. за 3 года он мог ещё 500к-1лям внести судя по всему. Вот и считайте.

11

Как инвестиционная идея, не нравится.
Как способ безболезненно (относительно) купить себе квартиру - рабочий вариант. Отбивать ипотеку за счёт аренды, нормальный ход

15

Отличная схема, я тоже из Тюмени, покупал тоже в 2013, год назад полностью погасил ипотеку. Если квартиранты живут, то платеж по ипотеке примерно покрывается арендной платой, для досрочного гашения я вносил свои деньги сверх платежа. Да, главное найти нормальных жильцов. Для такой схемы не обязательно квартиры в центре искать, там обычно весь фонд убитый и очень дорогой, я взял спальный район и это очень себя оправдало, жильцов больше недели ни разу не искал. Да, квартира в цене не выросла, даже упала, НО!!! Когда знаешь, что у тебя ипотека, то ты уже не отвертишься и всегда вносишь платеж. Без этой схемы я бы не накопил те же 2,5млн (стоимость квартиры), все бы потратил, человеческая природа...Но в сознательном возрасте, уже финансово грамотным, проще делать депозиты, да. Без головной боли по сомнительным инвестициям

13

Он гасит чуть больше половины стоимости арендой, при этом первый взнос 500 тысяч. Как способ приумножения - схема плохая.

11

Andrey, думаю, автор не преумножить деньги хотел, а достичь свою цель. Про преумножение речь не шла.

Автор хотел научиться правильно тратить деньги, а не прогуливать. Терпеть у него есть стимул - ипотека :)

28

Покупала точно также в ипотеку и тоже в 2013г. Только ПВ был 650тыс., а стоимость самой квартиры 1650тыс. Сделала минимальный косметический ремонт (убитая вторичка была) и сдавала без мебели. Моментально нашлись квартиросъемщики, которые искали именно без мебели, т.к. у них было всё своё, вплоть до газовой плиты, а с предыдущей квартиры надо было съезжать срочно. Сдавала за 14тыс., ипотечный был 12800,еще и на коммуналку оставалось, остальное я доплачивала. Реструктуризация была через полгода. Платила основной долг и закрыла ипотеку в 2016г. Сразу купила еще одну, уже в рассрочку от застройщика. В первой квартире первые жильцы прожили 4 года и уехали в Москву на заработки. Сделала снова ремонт(дешевый), купила мебель(с Авито) сдаю-хватает на платеж по рассрочке и на коммуналку новой квартиры, коммуналку старой оплачиваю сама.
Про инвестиции в 2013г. не имела никакого представления, это сейчас информация об этом из каждого утюга. До сих пор ни разу не жалею о покупках. И не смотря на то, что открыла для себя инвестиции в акции-облигации, все равно планирую покупку еще одной недвижимости, теперь уже за границей-коплю первоначальный, изучаю вопрос со всех сторон.
Имеющиеся квартиры-это моя пенсия плюс ребенок подрастает, со своей жилплощадью как то легче, думаю, жить начинать. Мне бы помогло в свое время.

11

молодец парень, я примерно с такой-же схемой покупаю уже третью свою квартиру ;)

10