В каком городе Подмосковья лучше купить квартиру?

Рассматриваю покупку жилья в Подмосковье до 4 млн рублей, при этом выбираю лучший город для покупки, лучший с точки зрения инвестиций (хотелось бы сдавать жилье и получать пассивный доход хотя бы от 20 тысяч). Так как я в Подмосковье не разбираюсь от слова совсем, а анализ предложений на Авито показывает следующее:

1. За такую цену можно найти что-то даже в пределах ЦКАДа — восточное направление (Ногинск, Электросталь). Из плюсов — есть ЖД, из минусов — подозрительно дешевое жилье, и «восточное» направление, которое почему-то проседает в цене, не факт, что смогу сдать жилье за 20 тысяч.
2. В пределах ЦКАД, но уже без ЖД доступности — Старая Купавна. Из плюсов — относительные 20 км до МКАД, из минусов — если нет своей машины, то с транспортной доступностью проблемы. Цены на сдачу, тоже судя по Авито, чуть ниже 20 тысяч за однушку.
3. Если за ЦКАД, то можно рассмотреть относительно крупные Коломну, Егорьевск, Воскресенск, Сергиев Посад, Клин и другие, но уже +/- 100 км от Москвы и больше часа на электричке, но не понятно, есть ли «жизнь» в этих городах.

Возможно, кто-то сможет подсказать какие-то города, поселки или в целом факторы, на которые стоит обращать внимание. В квартире мне сейчас не жить, а сдавать (потенциально в будущем — возможен и переезд).

Предложения в стиле взять 2 млн в ипотеку и купить в ближайшем Подмосковье, или инвестировать в ценные бумаги, к сожалению или к счастью, не рассматриваю, есть конкретные вводные и вопрос: где в Подмосковье жить хорошо и жилье стоит дешевле 4 млн?

Всех благодарю за ваше мнение!