5 скрытых дефектов недви­жимости, из⁠-⁠за которых покупатель может подать в суд

Бытует мнение, что продавец не отвечает за дефекты вторичной недвижимости. Но это не так.

Все знают, что судиться с застройщиком из-за некачественной новостройки можно и нужно. То же самое закон позволяет делать и на вторичном рынке  . Покупатель может расторгнуть сделку или запросить компенсацию, если нашел скрытые дефекты в течение двух лет после покупки.

С 2010 года я помогаю людям продавать и покупать недвижимость. В статье собрал примеры неочевидных проблем с жильем и советы, как избежать судов.

Суть проблемы. Пожалуй, самая частая история: покупатель узнает, что не все так радужно, как рассказывал продавец.

Судебная практика. Во Владимирской области владелица только что купленной квартиры обнаружила, что вода в ванной бьется током. Дети новой хозяйки из-за этого даже обращались к врачу. Экспертиза выявила существенные дефекты электропроводки. Например, оказалось, что заземление заведено на фазный провод. Эксперт указал, что нужна полная замена электрики.

Суд удовлетворил требования к продавцу квартиры: 500 000 ₽ за ремонт, 20 000 ₽ за моральный вред и 44 000 ₽ судебных расходов. Решение устояло в апелляции и кассации.

В Липецке спустя год после покупки дома на третьем этаже рухнул плохо привинченный гипсокартонный потолок. Покупатель взыскал с продавца 163 000 ₽ за восстановительный ремонт и 51 000 ₽ судебных расходов. Апелляционная инстанция указала в определении: «Выявленные дефекты носили скрытый характер и не могли быть определены визуально неразрушающим методом на момент приобретения дома».

Похожая ситуация: в стенах дома во Владимирской области не оказалось необходимой тепло- и пароизоляции. Суд определил, что дефект скрытый, и обязал продавца устранить недостатки за свой счет, а также компенсировать 20 000 ₽, которые покупатель потратил на представителя в суде.

В Костромской области покупатель обнаружил тараканов и клопов в момент передачи только что купленной квартиры. Экспертиза показала, что насекомые лезут из щелей в потолках и перегородках. Суд взыскал с продавца 124 000 ₽ — стоимость заделки щелей.

Есть и другой пример — тоже из Костромы. На этот раз покупатель столкнулся с резким запахом аммиака в квартире. Квартира располагалась на первом этаже, а прямо под ней находилась выгребная яма. Продавец схитрил при показе — предварительно проветривал квартиру несколько часов. В результате обманул сам себя. Суд обязал продавца возместить покупателю более 190 000 ₽: стоимость ремонта 49 879 ₽, работы по устранению запаха 95 914 ₽, а также судебные расходы — более 48 000 ₽.

Мораль. Все тайное становится явным. Не стоит скрывать дефекты и надеяться, что покупатель не заметит или сам как-нибудь разберется. И еще — если уж покупатель обнаружил проблемы и объявил о намерении подать в суд, проще все сразу признать. Тогда не придется оплачивать судебные расходы и моральный вред.

Суть проблемы. В выписке из ЕГРН и в договоре купли-продажи не были указаны все ограничения и обременения. Чаще всего такое происходит с земельными участками под строительство дома.

Судебная практика. Вот пример из Воронежа. Оказалось, что на купленном участке нельзя построить дом, так как он находится в границах государственного заповедника. Упоминания об этом не было ни в ЕГРН, ни в договоре купли-продажи земельного участка. Суд первой инстанции расторг сделку и обязал продавца вернуть деньги. Решение устояло еще в двух судебных инстанциях.

Схожая история произошла с участком на берегу Вазузского водохранилища: оказалось, что он расположен в водоохранной зоне и на прибрежной полосе. Суд расторг договор — жалобы продавца не помогли. По мнению суда, «ответчик не предоставил доказательства предоставления истцу информации относительно имеющихся ограничений в использовании земельного участка».

Такая же история — с участком в зоне газопровода в Воронежской области. Выяснилось, что любое строительство на этой земле запрещено. Суд расторг договор и обязал продавца вернуть деньги: почти 1,4 млн рублей. Ему же вернулся непродаваемый участок.

Мораль. Шило в мешке не утаишь. В договоре купли-продажи надо указывать все обременения и ограничения: это требование закона  .

Отсутствие сведений в выписке из ЕГРН о какой-либо зоне, накрывающей участок, не повод для продавца сказать: «Я не знал!» Суды считают, что должен был знать  . А вот покупатель вправе быть не в курсе, потому что «приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным»  .

Суть проблемы. Человек покупает жилье, а потом оказывается, что продавец сделал все улучшения без согласований.

Судебная практика. Покупатель жилого дома и земельного участка в Московской области собрал бинго: незаконная газовая врезка, самовольно построенная на земельном участке баня, непригодная для питья вода и неработающая канализация.

Через 3 месяца после покупки дом был отключен от газа, так как врезка в газопровод была признана незаконной. Еще через 5 месяцев было выявлено, что баня была построена в охранной зоне магистрального газопровода. Ее признали самовольной постройкой. Покупателю пришлось сносить баню за свой счет.

Далее оказалось, что поступающая в дом вода не пригодна для питья, так как глубина скважины составляет всего 15 метров вместо 97. И наконец, по результатам проверки выяснилось, что канализация оборудована с серьезными нарушениями — необходим монтаж новой системы. На устранение проблем новый хозяин потратил 580 000 ₽. Отсудить он смог всего лишь 123 000 ₽.

Еще пример из Москвы: собственник продал 24/100 четырехкомнатной квартиры, разделив ее на три отдельные квартиры. К каждой подвел коммуникации, но ничего не согласовал. В результате УК отключила их, оставив покупателя без воды и канализации. В первой инстанции продавец выиграл, ссылаясь на то, что покупатель мог бы и сам все узаконить. Однако апелляция признала договор купли-продажи расторгнутым: продавца обязали вернуть 2 225 000 ₽.

В Тверской области продавец квартиры спрятал трубы отопления в несущие стены, а также оборудовал на лоджии теплые полы за счет центрального отопления. В суде продавец ссылался на то, что перепланировка якобы была выполнена еще предыдущим собственником. Но это не сработало, так как квартира находилась во владении продавца более 16 лет.

Суд обязал продавца возместить покупателю более 440 000 ₽: почти 400 000 ₽ стоимости восстановительного ремонта, а также более 40 000 ₽ судебных расходов.

Мораль. Проверка работ убавит забот. Не всегда получится взыскать с продавца всю сумму убытков, даже если они очевидны. Покупатели редко выигрывают суды по перепланировкам, так как это слишком явный дефект: необязательно быть строителем, чтобы заметить перепланировку. Решение суда зависит от множества деталей, а еще адвокат продавца может оказаться красноречивее, чем адвокат покупателя.

Совет продавцу: обращайте внимание покупателя на изменения. Перепланировка может казаться безобидной, но где уверенность, что так же решит покупатель?

Суть проблемы. В договоре указана одна площадь, а площадь недвижимости другая.

Судебная практика. В Ивановской области покупатель не осмотрел дом перед покупкой, а позже обнаружил, что площадь недвижимости меньше, чем была заявлена в договоре. Он пригласил кадастрового инженера, который провел замеры и выявил несоответствие площадей.

Так как в договоре площадь была занижена, суд взыскал с продавца разницу в соответствии с излишне оплаченными метрами. Увы, сумма взыскания в решении суда закрыта.

Мораль. Рассеянный дважды одно дело делает. Перед продажей надо привести документы в соответствие с реальным положением дел. Еще ладно, если площадь увеличена, например, за счет расширения дома, а если уменьшена? Покупатель может проверить и подать в суд.

Суть проблемы. Куплен дом или квартира, а их не продавать, а сносить надо было.

Судебная практика. Житель Саратова купил квартиру. Однако продавец не уведомил покупателя о том, что распоряжением администрации города дом, в котором находится квартира, был признан аварийным и подлежащим сносу. Это произошло еще за три года до сделки. Продавцом выступал Сбербанк. Суд первой инстанции встал на сторону банка, но апелляция и кассация с этим не согласились. Договор расторгли, банк вернул деньги покупателю.

Похожая ситуация сложилась в Орле. Но там дом получил статус аварийного через 11 месяцев после продажи квартиры. Суд решил, что продавец знала о ситуации, так как жильцы добивались признания дома аварийным начиная с 2000 года и в собраниях жильцов дома участвовал супруг продавца квартиры. Договор расторгли, а продавца обязали вернуть покупателю 2 555 000 ₽.

В Нижегородской области женщина с двумя несовершеннолетними детьми купила дом, который оказался непригоден для постоянного проживания. Уже после заселения покупательница обнаружила множество скрытых дефектов и недостатков: из-за гнилых досок в полу начали образовываться ямы, из щелей в полу, потолках и стенах дул ветер, вскрылись замазанные прежним владельцем трещины по фасаду и фундаменту дома. В довершение всех бед частично разрушилась стена коридора и крыша над ней. Продавец возместил покупателю сумму покупки.

А это дело — жемчужина моей коллекции расторгнутых договоров. Продавец продал дом в Москве за 7 500 000 ₽, а через два года получил его обратно. При этом он заплатил покупателю 11 940 000 ₽ и возместил 300 000 ₽ судебных расходов.

Вот как это получилось. В 2020 году покупатель приобрел дом. Год жил, выплачивал ипотеку, произвел улучшений почти на 4 млн рублей, а через год получил от правления СНТ «рекомендации о проведении строительной экспертизы перед проведением чистовых ремонтных работ». Покупатель провел экспертизу и выяснил, что несущие конструкции дома находятся в аварийном состоянии и угрожают жизни и здоровью жильцов. После этого новый владелец подал в суд.

Первая же судебная инстанция иск поддержала. Решение — договор купли-продажи расторгнуть, дом вернуть продавцу, обязать продавца также оплатить произведенные покупателем улучшения, проценты по ипотеке, а еще — судебные издержки. Итого: 12 240 000 ₽. Решение устояло еще в двух инстанциях.

Мораль. Резва ложь, да от правды не уйдет. Продавцу нет оправданий, если он не известил покупателя о скрытых дефектах. Низкая цена дома, вроде бы с учетом проблем, — не аргумент для суда.

Также суды подчеркивают, что покупатель не должен исследовать дом со специалистом: «Обязанность покупателя привлекать для осмотра приобретаемого объекта недвижимости специалиста законом не предусмотрена».

Наймите профессионалов, которые скрупулезно проверят все документы, — например, юриста или риелтора. Внимательно проверьте качественные характеристики недвижимости. Для этого существует технадзор. Это особенно важно в случае покупки частного дома: специалист технадзора проверит, все ли в порядке с фундаментом, каково состояние стен и крыши — самому это сделать сложно.

Если уж покупка состоялась без помощи специалистов и дефекты обнаружились позже, требуйте от продавца их устранения. Сначала составьте претензию с подробным изложением проблемы, приложите фотографии. Если не помогло, закажите экспертизу и отправьте досудебную претензию с приложением отчета эксперта. Не сработало — идите в суд.

Тщательно проверьте свою недвижимость с юридической и фактической стороны. Постарайтесь узнать, насколько дом или квартира соответствует снипам, гостам и санпинам. Проконсультируйтесь у юриста, все ли в порядке с бумагами.

Если есть дефекты, известите о них покупателя: для начала — устно, во время первого или второго показа. Когда дело дойдет до сделки, оформите «Извещение о дефектах», изложив информацию максимально подробно и правдиво. Извещение должно быть приложением к договору купли-продажи — желательно еще на этапе предварительного договора.

В текст договора включите оговорку о том, что есть извещение. Ссылку на него также сделайте в передаточном акте. Позиция судов однозначна: продавец не имеет права не знать о дефектах, а вот покупатель — вполне может. Поэтому согласитесь: лучше отпугнуть десяток покупателей правдой, чем один раз получить повестку в суд.