«Спальные районы — это советское насле­дие»: что такое сов­ре­менный комфортный город

Жизнь в городах меняется.

Теперь далеко не всем нужно ездить на работу в офис, а доставка покупок для многих стала привычным сервисом. Это влияет на запросы горожан к организации жилых районов.

Архитектор Константин Здышев работает у крупного девелопера и развивает направление планировки и благоустройства городов. Мы поговорили с ним о том, как продумать жилые районы на годы вперед и есть ли в России удобные города.

Сейчас многие профессии позволяют работать удаленно, и даже в магазин ехать не нужно, так как можно заказать доставку. Пространства меняются, ведь уже не требуется жить в городе, чтобы в нем работать.

Оказываются невостребованными крупные моллы, их адаптируют под современные реалии. Там теперь фитнес-центры и МФЦ. Думаю, что доля социально значимых функций будет только увеличиваться. Моллы будут выполнять роль соседских культурно-досуговых центров с торговой функцией. А на окраинах это будут логистические центры.

Изменился подход к созданию жилых районов. На рынке появились девелоперы, которые осваивают крупные городские пространства и могут себе позволить комплексно подходить к освоению территории. Покупая у них квартиру, вы получаете всю необходимую инфраструктуру в пешей доступности от дома: школы, детские сады, поликлиники, спортивные пространства и фитнес-центры.

Изменились жилые здания. Первые этажи теперь занимают химчистки, поликлиники, детские кружки, кафе, коворкинги, пекарни, парикмахерские, спортивные секции, танцевальные студии. Появились подъезды в уровень земли, благодаря чему пожилые и маломобильные люди могут беспрепятственно попасть в квартиры. Для этого им больше не надо преодолевать ступени или пользоваться пандусами.

Подъезды стали просматриваемыми, а значит, безопасными. Также девелоперы стали освобождать дворы стандартных новостроек от автомобилей.

Как оказалось, потребитель готов платить за то, чтобы жить в индивидуальном жилом комплексе, то есть в доме, который ни на что не похож. У нас появляется возможность не выбирать среди панельных домов, а отдавать предпочтение архитектуре, которая подходит конкретной семье или конкретному человеку.

В бизнес-сегменте подобных предложений всегда было в избытке, а вот об индивидуализации в стандарт-классе еще несколько лет назад и речи не было. Теперь девелоперы все чаще строят нетиповое жилье. Базовые технологии во многом прежние, но облик уже не имеет ничего общего с панельным домом пятнадцатилетней давности.

Правда, чтобы заметить перемены, нужно время. Думаю, мы увидим их лет через пять.

Спальный район — это советское наследие, от которого мы отходим последние лет семь. В таком районе нет ничего, кроме жилой, бытовой и сервисной функций.

Промышленный район — такое же наследие советского градостроительства. По сути, это спальный район, возведенный для работников промышленного предприятия.

Современный подход подразумевает создание районов, которые включают всего понемногу: и легкое производство, и логистику, и деловые центры, и жилье. В профессиональной среде это называется mixed use. Инструмент комплексного развития территорий создан как раз для реализации этого принципа. Он позволяет заниматься редевелопментом городских территорий, обеспечивая районы всем необходимым.

Функциональные зоны, такие популярные в 20 веке, — ушедший тренд городского планирования. Он создавал фрагментированную городскую среду, то есть люди жили в спальном районе, а работали в промышленном или деловом. Теперь тренд на смешение, то есть градостроители стараются сократить количество перемещений по городу и уменьшить нагрузку на транспортную инфраструктуру.

Комплексное развитие территорий применяют по всей стране. Вот как оно проходит в Москве: территориям, отведенным для комплексного развития, присваивают пропорции, которые фиксируют отношение жилых объектов к нежилым. Под последними подразумевается формирование кластеров под офисы, легкую промышленность, логистику, торговлю. Как правило, сюда же закладывают объекты городского значения, спортивные и культурные. Остальное застраивают жилыми зданиями. Пропорции могут быть разными — 70/30, 60/40 или даже 50/50.

У правительства Москвы есть портал с интерактивной картой, на которой указаны территории для комплексного развития и отмечен их статус. Но о результатах, пожалуй, говорить еще рано, так как от момента идеи до реализации проходят годы.

Медленное разрастание города позволяет внимательно относиться к контексту каждого района.

Первый комплексный генеральный план Москвы 1935 года предусматривал развитие радиально-лучевой структуры с освоением новых территорий. Множество решений реализовано.

После Второй мировой войны в мире стали популярны модернистские веяния. Ярким примером таких экспериментов можно считать проектирование города в виде самолета, как в Бразилиа. Модернисты стремились воплотить свою идею, но уделяли меньше внимания практичности: добраться из одного конца «крыла» в другой может быть сложно.

В России тоже есть такие примеры. Если смотреть на Тольятти с высоты птичьего полета, видно, что одну часть центра города от другой отделяет огромная зеленая полоса. Хотя сегодня мы видим, что городские власти начали наполнять эти зеленые поля различными объектами.

Многие американские города создавали по структуре сетки. Она хороша при застройке невысокой плотности, но когда это становится Манхэттеном, транспортный коллапс неизбежен.

Идеального решения нет: у каждого свои достоинства и недостатки. Главное — оценивать контекст, возможные риски, проблемы и пути их решения — это ключевые принципы планирования.

Нам часто кажется, что в районе недостаточно зелени, но это обычно вопрос восприятия. Вот что на это влияет.

1. Саженцам необходимы годы, чтобы вырасти и набрать массу. Застройщик редко использует крупные деревья просто потому, что они стоят дороже.
2. Исторический фактор. Например, в генеральном плане 1990-х годов в Москве значатся «зеленые легкие» — Покровское-Стрешнево, Битцевский лес, Сокольники. Их границы были зафиксированы и неприкосновенны для застройки, а некоторые части — даже для благоустройства. Город продолжает развиваться и уплотняться, а эти зеленые территории остаются — и районы с ними воспринимаются более зелеными и экологичными.

В городах есть нормативы озеленения. Согласно московским, девелопер должен отдать при строительстве 10% территории под зелень. Плюс есть норматив придомового озеленения. Итого получается приличная площадь земельного участка. Но есть нюанс: в придомовом озеленении размещают детские и спортивные площадки, а также зоны отдыха, что уменьшает количество деревьев и кустов.

Организовав большое игровое пространство, мы сразу получаем результат. С деревьями все сложнее, так как часть может не прижиться. Результат становится менее прогнозируемым, то есть проектировать рощу вместо спортивной площадки рискованно.

Тем не менее новые рекреационные зоны появляются. В Москве вот-вот закончится благоустройство парка «Яуза», где на 250 га находится озелененная набережная с велодорожками и спортивной инфраструктурой. Считается, что это будет самый протяженный парк Европы. Но не думаю, что доля озеленения в городах будет расти.

Это сложный вопрос, и я буду субъективен. Для меня комфортные города многослойные, в них историзм переплетается с современностью и можно увидеть весь спектр развития, отследить, как город адаптировался под современную реальность и потребности горожан.

Например, есть историческая часть с узенькими улочками, по которым раньше ходили повозки. Потом улочки расширились, так как начал появляться общественный транспорт. Затем люди изобрели трамвай, и сейчас он ездит по тем же улицам, что и автомобили. То же и с конкретными зданиями: исторические объекты можно адаптировать под потребности современных горожан.

Хороший пример есть в Нижнем Новгороде: в бывшем здании трансформаторной подстанции открыли кофейню. Еще один пример — из Москвы: в Сивцевом Вражке в садовом павильоне 1911 года постройки раньше размещалась усадьба, а теперь находится кафе.

Такую многослойность можно увидеть в Вене, Будапеште, немецких и голландских городах. В России она хорошо чувствуется в Санкт-Петербурге. Это потрясающий город, где исторические кварталы переходят в советское наследие, а те — в современность.

Правда, к современности Петербурга есть вопросы. Со мной не все согласятся, но мне кажется, что консервация архитектурного наследия там — уже перегиб. Это большое обременение для города, так как многие люди, которые проживают в этом наследии, не в силах его поддерживать. Можно и нужно разрабатывать инструменты работы с наследием, привлекать бизнес, запускать в историю новую жизнь. Мы уже не в 18—19 веке, здания требуют ремонта и обновления.

Еще одна проблема в том, что новые окраинные районы Санкт-Петербурга, к сожалению, никак не отражают принадлежность к культурной столице. Это высокоплотные безликие и стихийно освоенные районы. Из позитивного отмечу, что некоторые новостройки имеют минималистичный дизайн — получилась эдакая «Икея» в девелопменте.

Комфортная среда развивается постепенно, ей нужно время. Город должен расти медленно и регенерироваться, где это необходимо. За счет этого он становится отзывчивым к человеку, более внимательным, комфортным. Город должен развиваться по запросу, потому что у общества возникла в этом потребность.

Когда я занимался разработкой федеральной туристической схемы «Большое Золотое кольцо», мне посчастливилось открыть для себя город Таруса в Калужской области, сегодня там проживает около 10 000 человек.

В разное время Таруса была излюбленным местом творческой интеллигенции — Поленовых, Цветаевой, Паустовского, Бродского. В городе мало где встретишь мощеные тротуары или прочие предметы, которыми мы привыкли характеризовать комфортную городскую среду. Но из-за своей неспешности городок потрясающе встроен в контекст берега реки, видов и рельефа.

При планировании города надо учесть интересы всех и на ранних стадиях заложить как минимум базовые ценности. Также нужно понять контекст. Например, рядом с историческим одноэтажным зданием не проектируют стеклянный небоскреб. Чтобы все это работало вместе, в России существует иерархия документов.

Схема территориального планирования. Как правило, она больше связана с инженерными объектами и объектами здравоохранения или транспорта. Напрямую не влияет на городскую среду, но фундамент для насыщенной и качественной жизни региона дает.

Генеральный план города. Его составляют на 25—30 лет. Именно туда проектировщики закладывают всю инфраструктуру: дороги, мосты, связи или радиальные объезды. Там же определяют границы функциональных зон под развитие или реорганизацию. Например, если планируют заменить промышленную зону на жилую или изменить границу города.

Генеральный план — это завет. Посмотреть его можно на сайте городской администрации во вкладке с документами территориального планирования. Еще многие крупные города имеют интерактивную карту, где можно увидеть функциональные зоны и трассировку планируемых городом дорог.

За генеральный план голосуют горожане. Они могут приходить на публичные слушания, участвовать в них в электронном формате, задавать вопросы. Но, как правило, это небольшое количество городских активистов, реже — представители бизнес-сообщества.

Процесс совершенствуется. Когда я участвовал в разработке генерального плана Уфы до 2042 года, мы делали платформу, чтобы собрать информацию от жителей города. Они могли указать на карте места, которые хотят сохранить и от которых желали бы избавиться. В основном жителей беспокоила транспортная доступность, обеспеченность объектами образования и неблагоустроенные городские территории, отсутствие зон отдыха.

Правила землепользования и застройки. Это инструмент реализации генплана, правила приземляют его решения, описывая территориальные зоны. Там указывают плотность застройки, высотность, количество этажей и другие параметры — иногда даже высоту заборов.

Заглянув в правила землепользования и застройки территории, можно обнаружить, что объект недвижимости, который хочется приобрести, накрыт зоной комплексного развития территории. Государство, разумеется, заплатит при выселении, но по закону это будет только кадастровая стоимость объекта, которая может быть ощутимо ниже рыночной.

Мастерплан. Он пока не зафиксирован в структуре документов, регулирующих градостроительное развитие, но игнорировать его уже невозможно. Мастерплан содержит комплексный анализ территории, оценивает текущую экономическую и политическую ситуацию в стране, отраслевую специфику района.

Например, сейчас в России развивают внутренний туризм и потому разрабатывают туристические мастерпланы.

Мастерплан обычно перекладывают в нормативную рамку, уточняя решения в проектах планировки территории. Еще он часто становится материалом для обоснования решений генерального плана или самостоятельной программой развития территории. На мой взгляд, именно последнее станет его основным применением в ближайшем будущем, потому что города спланированы на десятилетия, а мастер-план — связующее с реальностью звено. С помощью этого документа мы и будем воплощать наши планы в жизнь.