Категория земли, назначение участка и ВРИ: на что обращать внимание при покупке участка
Дачи и загородные дома
38K
Фотография — Franz Marc Frei / Getty Images

Категория земли, назначение участка и ВРИ: на что обращать внимание при покупке участка

54
Аватар автора

Геннадий Савинов

эксперт по загородной недвижимости

Страница автора

Если участок использовать не по назначению, грозит административное наказание, вплоть до изъятия.

С 2006 года я помогаю клиентам покупать и продавать загородную недвижимость, а также готовлю экспертные заключения о рисках сделки. Опыт показывает, что с видами разрешенного использования, ВРИ, зачастую много путаниц и проблем, а разница между ИЖС или ЛПХ для многих не так очевидна.

Расскажу подробно, на что нужно обращать внимание при покупке участка кроме ВРИ и как быть с проблемными участками.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

Проверить ВРИ

ВРИ — это вид разрешенного использования участка. От него зависит не только то, что можно строить на участке, но и кадастровая стоимость, ставка налога и затраты на обслуживание.

Список ВРИ определяет специальный документ Росреестра — классификатор. Всего их около 160 штук, а на практике — не менее 1500, так как от официальной классификации часто отклоняются.

В документах местных администраций часто ссылаются на старый классификатор, который действовал до 4 апреля 2021 года включительно. Это нормально, так как нужно время, чтобы обновить всю документацию. Но если планируете разместить постройку и обращаетесь в администрацию, руководствуйтесь актуальным приказом Росреестра.

ВРИ участка можно увидеть в выписке из ЕГРН в графе «Виды разрешенного использования». В этой выписке категория земель — земли сельхозназначения, ВРИ «для ведения личного подсобного хозяйства». Было известно, что на участке зарегистрирован жилой дом. По внешним признакам такого быть не должно, на полевых участках дома строить запрещено. Но помогла территориальная зона «ведение садоводства». Как это все работает вместе — расскажу чуть ниже
ВРИ участка можно увидеть в выписке из ЕГРН в графе «Виды разрешенного использования». В этой выписке категория земель — земли сельхозназначения, ВРИ «для ведения личного подсобного хозяйства». Было известно, что на участке зарегистрирован жилой дом. По внешним признакам такого быть не должно, на полевых участках дома строить запрещено. Но помогла территориальная зона «ведение садоводства». Как это все работает вместе — расскажу чуть ниже

Расскажу про пять самых частых ВРИ бытовых участков, то есть для личных целей. Я писал уже подробно о них в статье про пять самых популярных видов земельных участков, но повторю основные различия.

ИЖС — для индивидуального жилищного строительства. Позволяет построить частный дом высотой не более трех надземных этажей. Также можно разместить гараж или другие вспомогательные строения.

Если на участке не построить и не зарегистрировать жилой дом, ставка земельного налога на участок через 10 лет увеличится вдвое.

Участок под ИЖС может быть как в СНТ или товариществе индивидуальных застройщиков, так и отдельно, но в черте населенного пункта.

ЛПХ — для ведения личного подсобного хозяйства в черте населенного пункта с правом строительства индивидуального жилого дома. Все параметры как у ИЖС, но еще можно содержать сельхозживотных и организовывать производство сельскохозяйственной продукции.

Из плюсов: если не построить дом, ставка налога, в отличие от ИЖС, не вырастет.

Блокированная жилая застройка — на таких землях возводят дома, которые поделены на секции, то есть это дуплексы и таунхаусы. Другие ВРИ не подходят для таких домов, хотя на практике нередко таунхаусы ставят, например, на землях сельхозназначения. Но такой дом могут признать самовольной постройкой и обязать снести.

Чаще всего на участках с таким ВРИ строят коттеджные поселки. Ставка налога такая же, как для ИЖС и ЛПХ.

Садоводство — для ведения садоводства в личных целях с правом построить садовый или жилой дом. Участки зачастую находятся вне населенных пунктов, но не обязательно состоят в СНТ — могут быть и самостоятельными. Садовые участки — самые многочисленные среди бытовых. Их около 14,3 миллиона.

На таких участках можно строить жилой дом, гараж и выращивать фрукты и овощи для себя. Если позволяет площадь участка, можно даже содержать птиц и кроликов.

Огородничество — позволяет обустроить огород для выращивания культур в личных целях. Можно разместить хозяйственные постройки для хранения инвентаря и урожая, но строить жилой дом нельзя.

Инфраструктура и планировка территории минимальны.

Для каждого ВРИ в классификаторе указаны наименование, описание и числовой код. Это фрагмент классификатора для ИЖС
Для каждого ВРИ в классификаторе указаны наименование, описание и числовой код. Это фрагмент классификатора для ИЖС

Изучить категорию земель

Основной признак целевого назначения участка — категория земель. Ее указывают в документах на участок отдельно от ВРИ. Обе характеристики дополняют друг друга: ВРИ уточняет предназначение участка этой категории земель.

На практике встречается, что у участка может не быть категории земель или ВРИ. А бывает, что нет и ни того ни другого. Тогда назначение участка определить невозможно, и его уточняют, например, по территориальной зоне расположения участка по правилам землепользования и застройки, ПЗЗ. Об этом расскажу ниже.

В земельном кодексе есть семь категорий земель:

  1. Земли сельхозназначения — участки с плодородными почвами за границами поселений. Их выделяют под производство сельскохозяйственной продукции.
  2. Земли населенных пунктов — находятся внутри поселений и предназначены для застройки и развития инфраструктуры.
  3. Земли промышленности и другого специального назначения — для деятельности организаций, нужд промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и прочего. Эти земли всегда за пределами населенных пунктов.
  4. Земли особо охраняемых территорий и объектов — изъяты государством из оборота и находятся под его контролем. Эти земли представляют ценность — природную, научную, культурно-историческую, эстетическую. Тут не ведут хозяйственную деятельность или ведут только такую, которая поддерживает территорию.
  5. Земли лесного фонда — покрыты лесом или без него, но предназначены для его восстановления и ведения лесного хозяйства.
  6. Земли водного фонда — с водными объектами, например озера, реки и пруды. Если последние целиком расположены на землях других категорий, эти земли не относят к водному фонду.
  7. Земли запаса — преимущественно в государственной или муниципальной собственности. Их допустимо использовать после перевода в другую категорию земель, исключение — когда они расположены в границах охотничьих угодий или регулируются федеральными законами.

Если упростить, все виды земли делят на следующие категории:

  1. Бытовые и промышленные земли населенных пунктов.
  2. Земли сельскохозяйственного назначения.
  3. Земли лесного фонда, особо охраняемых природных территорий и объектов, водного фонда и запаса. На землях этих категорий бытовых участков, как правило, нет.

Нас интересуют первые две — земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов. Но тысячи бытовых участков по недосмотру попали в третью категорию, и их границы накладываются на земли государственного лесного фонда. В Московской области таких участков около 200 тысяч.

Наложение границ на земли лесного фонда — результат несоответствия сведений в ЕГРН и данных о границах участков земель лесного фонда. В таких случаях нужно учитывать, что на части участка, которая накладывается на земли лесфонда, строить нельзя.

По закону, если право на участок возникло у хозяина или предыдущих собственников до 1 января 2016 года, приоритет отдают сведениям ЕГРН, а не лесному реестру и лесному плану субъекта РФ. Это так называемая лесная амнистия — она действует до 1 января 2026 года.

Бывают и другие проблемы с категориями. Например, участок расположен в жилой зоне или с категорией «земли населенных пунктов» вне черты населенного пункта. Жилых зон вне населенных пунктов по определению быть не может. Как и участков с категорией «земли населенных пунктов» вне черты населенных пунктов. Но такие встречаются. Земельные участки с такими дефектными правами покупать нельзя.

Жилая зона за чертой населенного пункта по ПЗЗ Наро⁠-⁠Фоминского городского округа Московской области. Источник: pkk.rosreestr.ru
Жилая зона за чертой населенного пункта по ПЗЗ Наро⁠-⁠Фоминского городского округа Московской области. Источник: pkk.rosreestr.ru

Каждый участок по закону причисляют к одной категории земель, при этом ВРИ у него может быть как один, так и несколько.

Выглядеть это может так:

  • категория участка — земли населенных пунктов;
  • ВРИ — любой набор, например одновременно ИЖС и ЛПХ.
Пример выписки из Единого государственного реестра недвижимости, ЕГРН, на участок, для которого указаны сразу два ВРИ — ИЖС и ЛПХ
Пример выписки из Единого государственного реестра недвижимости, ЕГРН, на участок, для которого указаны сразу два ВРИ — ИЖС и ЛПХ

Возможные нестыковки. ВРИ не привязаны к категории земель, и одинаковые ВРИ бывают у разных категорий.

ВРИ «садоводство» может быть и у яблоневого сада на нескольких гектарах сельхозугодий, и у классических шести соток в СНТ.

Аналогичная история с ВРИ «участки для личного подсобного хозяйства» — это может быть приусадебный участок как в черте населенного пункта, так и в чистом поле за пределами поселений. У первого будет категория «земли населенных пунктов», и с таким ВРИ на нем можно строить дом, а у второго — категория «земли сельхозназначения», и строить дом там нельзя.

Это особенно важно учитывать, когда в документах на участок и в Едином государственном реестре недвижимости наименования ВРИ указали не по классификатору, а дали расплывчатую характеристику.

ВРИ «для дачного строительства» — расплывчатый, но с ним можно ничего не делать, так как он однозначно соответствует ВРИ «ведение садоводства» по классификатору. Более того, такой расплывчатый ВРИ звучит солиднее и благоприятно воспринимается потенциальными покупателями.

Еще один расплывчатый ВРИ, который часто встречается, — «для малоэтажного строительства и иных видов жилой застройки». Его явно придумали инвесторы жилых комплексов, чтобы формат застройки был «резиновым». Но такой ВРИ непонятный и в случае бытовых участков требует конкретизации — например, установить соответствие с ВРИ «ИЖС».

Часто расплывчатый ВРИ легко сопоставить с официальным, исходя из категории земли и локации участка. Если нет — это чревато проблемами, так как возможности использования участка туманны. Например, можно построить дом, а право собственности не получится зарегистрировать или объект вовсе признают самовольной постройкой. Поэтому я клиентам не рекомендую покупать такие участки, пока им не присвоят ВРИ строго по классификатору.

Проверить территориальную зону

Каждое поселение развивают на основании документов территориального планирования, в частности генерального плана. В нем указано, как должно выглядеть поселение в будущем и как достичь этой цели. Администрация не вправе застраивать или реконструировать территорию без утвержденного генерального плана.

Сам генплан — это общий документ по всем направлениям. А что именно и где можно строить, описано в Правилах землепользования и застройки, ПЗЗ.

В ПЗЗ выделяют территориальные зоны: жилые, общественно-деловые, производственные, инженерной и транспортной инфраструктуры, сельскохозяйственного и рекреационного назначения, особо охраняемых и территорий специального назначения и прочие.

Зонам обычно присваивают наименование или буквенно-цифровое обозначение. Последние не стандартизованы и для каждого региона могут быть свои.

В Московской области территориальная зона Ж-2 — зона индивидуальной жилой застройки, а СХ-2 — зона сельскохозяйственного назначения, СНТ. В то же время в Москве территориальные зоны вообще не обозначают.

Фрагмент карты территориальных зон городского округа Руза Московской области: Ж-2 — зона ИЖС, СХ⁠-⁠2 — зона ведения садоводства. Тут показаны контуры кадастровых границ участков. Источник: pkk.rosreestr.ru
Фрагмент карты территориальных зон городского округа Руза Московской области: Ж-2 — зона ИЖС, СХ⁠-⁠2 — зона ведения садоводства. Тут показаны контуры кадастровых границ участков. Источник: pkk.rosreestr.ru

Возможные несостыковки. Иногда категория земель и ВРИ участка не соответствуют территориальной зоне его расположения. Это проблема.

Покупателю понравился видовой участок для ИЖС в обустроенной деревне. В сведениях ЕГРН все хорошо: категория земель и ВРИ участка не налагают ограничений. Но по новой редакции местных ПЗЗ участок расположен в территориальной зоне «размещение пансионатов, гостиниц и яхт-клубов». Такую зону администрация установила без ведома и согласия жителей. Строить индивидуальные жилые дома в такой территориальной зоне запрещено.

В результате ситуация осложнилась: придется добиваться через суд отмены ПЗЗ или строить дом и жить под постоянным давлением администрации. От покупки такого участка лучше отказаться.

Таким образом, категория земель и ВРИ участка в правоустанавливающих документах могут ничего не значить, если местная администрация установит для этой местности неподходящую территориальную зону с соответствующим градостроительным регламентом.

Как связаны территориальные зоны и градостроительный регламент

Что, где и какой высоты можно строить в каждой территориальной зоне, есть в местных градостроительных регламентах. Например, именно там может быть указано ограничение по высоте дома конкретно в этой местности или минимальные отступы для строений от границ участка.

Кроме всего прочего, там есть информация:

  1. О допустимых предельных минимальных размерах. Например, если в регионе мало земли, минимальный участок — не меньше 3—4 соток. Это важно для безопасного размещения дома с учетом противопожарных и санитарно-бытовых расстояний. Также учитывают исторически сложившуюся плотность застройки. Но обычный минимум — 5—6 соток.
  2. О максимальных размерах участков. Они зависят, например, от баланса земельных ресурсов и оптимальной плотности застройки. Слишком большие участки неэффективны, да и земли всем может не хватить.
  3. О плотности и проценте застройки, то есть отношении застроенной площади к площади всего участка. Параметры учитывают соотношение застроенной и свободной территории для комфортной жизни. Обычно для ИЖС процент застройки — 35—40%.

Но бывает, что градрегламента для территориальной зоны нет. А вам приглянулся участок именно в этом месте.

По закону Росреестр может не регистрировать жилые и садовые дома на садовых участках, если для территориальной зоны не установлен градостроительный регламент. С другими видами разрешенного использования на практике такое не встречается — нет муниципалитетов, у которых совсем нет ПЗЗ.

Хотя, если участок подпадает под дачную амнистию, то есть образован до 2001 года, отказать Росреестр не может — при любом способе регистрации права. Но случаи незаконных отказов в регистрации бывают.

Дачная амнистия действует до 1 марта 2031 года. Если ее не продлят, местные власти смогут не утверждать градостроительные регламенты для зон садоводств неограниченно долгое время. Один из мотивов — плохая планировка садоводческих товариществ. Часто в СНТ узкие улочки шириной 3—4 м, тупики, нет разворотных площадок для пожарной техники.

Если люди будут регистрировать дома и заселять такие районы, это повлечет дополнительные затраты на развитие и содержание инфраструктуры. Поэтому можно понять стремление чиновников ограничить превращение СНТ в жилые зоны. При покупке участков в подобных СНТ следует учитывать возможный запрет на строительство в будущем.

Посмотреть назначение участка

Перед покупкой участка недостаточно заказать выписку ЕГРН из Росреестра и посмотреть ВРИ и категорию земель. Чтобы избежать возможных проблем, что участок нельзя использовать по назначению, нужно по ПЗЗ  муниципального образования определить, в какой территориальной зоне расположен участок. Из этого станет ясно, соответствует ли зона целевому назначению, указанному в ЕГРН.

Правила землепользования и застройки местные власти выкладывают на своих официальных сайтах в виде графической и текстовой части. Достаточно изучить схему градостроительного зонирования и градостроительный регламент территориальной зоны интересующего участка.

Также можно обратиться в администрацию и получить копию градостроительного регламента, где прописана территориальная зона. Из ее определения будет понятно реальное назначение участка.

Еще ПЗЗ легко найти на сайте «ФГИС ТП». Нужно перейти в раздел «Документы» и выбрать вкладку «Поиск по территории». Если указать свой муниципальный округ, появится список действующих актов. Но учитывайте, что данные в системе могут быть не самые свежие. Источник: fgistp.economy.gov.ru
Еще ПЗЗ легко найти на сайте «ФГИС ТП». Нужно перейти в раздел «Документы» и выбрать вкладку «Поиск по территории». Если указать свой муниципальный округ, появится список действующих актов. Но учитывайте, что данные в системе могут быть не самые свежие. Источник: fgistp.economy.gov.ru

Изучить карту комплексного развития территорий — КРТ

Многие бытовые участки расположены на так называемых территориях комплексного развития, КРТ, — это правительственная программа по освоению территорий. Раньше они назывались «территории комплексного устойчивого развития», КУРТ, но затем от слова «устойчивое» отказались. Обычно это новые коттеджные поселки или подобные образования, деятельность которых регулируется главой 10 ГрК РФ.

В ПЗЗ для каждой зоны КРТ устанавливают свой градостроительный регламент, в котором перечисляют, в частности, назначение зоны, допустимые ВРИ участков, допустимую высоту строений, ширину дорог, параметры обеспечения социальной инфраструктурой и прочее.

Для зоны КРТ в обязательном порядке разрабатывают проект планировки территории, но инвесторы часто игнорируют и проект, и градостроительные регламенты зоны КРТ. Например, организуют узкие дороги шириной 7—9 м при минимально установленной градостроительным регламентом 13—15 м  .

Индивидуальный застройщик может заказать градостроительный план земельного участка, ГПЗУ, или подать в администрацию уведомление о планируемом строительстве садового или жилого дома. Если проект планировки территории для КРТ не разработан, администрация отказывается выдать ГПЗУ и ответное уведомление о соответствии планируемых параметров строительства. Хотя по сведениям ЕГРН с участком все в порядке: категория земель с ВРИ подходящие и ограничений в использовании участка якобы нет.

Поэтому перед покупкой участка среди прочего необходимо проверить:

  1. Попадет ли он в зону КРТ.
  2. Если попадает — разработан или утвержден ли проект планировки территории.
  3. Если утвержден — соответствуют ли размер участка, высота дома, ширина дороги и прочее требованиям проекта планировки территории.

Градостроительный регламент зоны КРТ обычно умещается на 1—2 листах — не составит труда его изучить. Если хотя бы одно требование не выполнено, от покупки участка следует отказаться.

Посмотреть зоны с особыми условиями использования территории — ЗОУИТ

В таких зонах тоже действуют ограничения в использовании участков. В некоторых ЗОУИТ строительство запрещено, например:

  • в охранных зонах;
  • в зонах минимальных расстояний магистральных трубопроводов;
  • в санитарно-защитных зонах предприятий и иных объектов;
  • в зонах строгих ограничений источников питьевого водоснабжения;
  • на береговых полосах;
  • в особо охраняемых природных территориях, зонах охраняемого природного ландшафта, памятников истории и культуры.

Дальше расскажу о некоторых проблемах, которые могут встретиться, когда вы будете искать для себя участок и проверять его назначение.

Проблема 1

В документах участка указано несколько ВРИ

ВРИ, которые прописаны в Росреестре и выписке из ЕГРН, строго или не строго соответствуют ВРИ в градостроительном регламенте территориальной зоны. Там их может быть три вида:

  1. Основные.
  2. Вспомогательные.
  3. Условно разрешенные.

В большинстве случаев в ЕГРН один ВРИ, и ему соответствует один ВРИ из ПЗЗ, который идет по классификатору. Но градостроительный регламент позволяет использовать участок и по некоторым иным назначениям.

Плюсом к ИЖС в рамках градостроительного регламента могут идти новые ВРИ, такие как ЛПХ, садоводство, а еще ряд бесполезных с точки зрения бытового использования: дороги, правоохранительная деятельность и коммунальное обслуживание.

Если эти дополнительные назначения отсутствуют в документах на участок, правообладатель может обратиться в Росреестр, чтобы их внесли в ЕГРН.

Основные ВРИ для каждой территориальной зоны администрация назначает в обязательном порядке. Вспомогательные и условно разрешенные может не устанавливать — закон не требует. Дальше хозяин сам выбирает, по каким основным и вспомогательным ВРИ использовать участок — без дополнительных разрешений и согласований с администрацией.

Например, на присоединенных к Москве территориях — в Новой Москве — и предназначенных для индивидуальной застройки можно по своему усмотрению выбрать ВРИ: ИЖС, ЛПХ, ведение садоводства, блокированная жилая застройка. Но при этом следует учитывать, что на малых участках, до 12 соток, личное подсобное хозяйство невозможно по санитарным требованиям, а блокированная застройка предусматривает, что вы либо объединяетесь с соседом или соседями при строительстве секционного дома, либо поделите свой участок на несколько.

Вспомогательные ВРИ нельзя задействовать в отрыве от основного. Они не самостоятельные.

Например, если основной ВРИ участка — ИЖС, а вспомогательный — «коммунальное обслуживание» — я приводил пример такого ВРИ в градрегламенте для городского округа Руза, — то размещать на участке здания и сооружения для снабжения теплом, электричеством или водой, например, коттеджного поселка нельзя, если на участке нет индивидуального жилого дома.

Условно разрешенные ВРИ. На них нужно разрешение: администрация их устанавливает по результатам публичных слушаний, когда поступает запрос от хозяина участка. Поясню на примере.

Основной ВРИ участка — ИЖС. Хозяин хочет держать на участке коров и лошадей, и основной ВРИ это делать не позволяет. Если администрация разрешит — с учетом результатов публичных слушаний, — можно установить для участка условно разрешенный ВРИ — ЛПХ. Тогда хозяин сможет содержать животных.

Другой пример. Основной ВРИ — ИЖС. Условно разрешенный ВРИ — «ведение садоводства». Хозяин стоит в очереди на жилье и поэтому не хочет строить на участке дом: снимут с очереди. Вот садовый дом для него — самое то, так как не входит в обеспеченность метрами жилья. Но ВРИ участка не позволяет: на ИЖС нельзя ставить садовые дома. Тогда он обращается в администрацию, чтобы установить для участка условно разрешенный ВРИ «ведение садоводства». И на участке можно ставить садовый дом.

Фрагмент градостроительного регламента территориальной зоны Ж⁠-⁠2 (ИЖС) городского округа Руза Московской области. Тут к основным бытовым ВРИ отнесли ИЖС, ЛПХ и огородничество. К условно разрешенным — «ведение садоводства». Вспомогательные ВРИ для этой зоны в бытовых целях не применимы
Фрагмент градостроительного регламента территориальной зоны Ж⁠-⁠2 (ИЖС) городского округа Руза Московской области. Тут к основным бытовым ВРИ отнесли ИЖС, ЛПХ и огородничество. К условно разрешенным — «ведение садоводства». Вспомогательные ВРИ для этой зоны в бытовых целях не применимы
Фрагмент градостроительного регламента территориальной зоны Ж⁠-⁠2 (ИЖС) городского округа Руза Московской области. Тут к основным бытовым ВРИ отнесли ИЖС, ЛПХ и огородничество. К условно разрешенным — «ведение садоводства». Вспомогательные ВРИ для этой зоны в бытовых целях не применимы

В большинстве случаев в правоустанавливающих документах на участок, например в выписке из ЕГРН, указан один ВРИ. В то же время ни кадастр недвижимости, ни порядок ведения ЕГРН не запрещают присваивать одновременно несколько основных и условно разрешенных ВРИ, если они соответствуют градостроительному регламенту территориальной зоны расположения участка.

Также важно учитывать, что Росреестр не считает нужным менять основной ВРИ участка на условно разрешенный, если такое решение принято администрацией по заявлению правообладателя. Градостроительным кодексом это тоже не предусмотрено.

Поэтому, если Росреестр получит от правообладателя информацию о присвоении участку условно разрешенного ВРИ, он, скорее всего, оставит основной без изменений и добавит в сведения ЕГРН условно разрешенный.

Множественность ВРИ у земельного участка создает как проблемы, так и удобства. К первым, например, можно отнести следующее:

  1. Непонятно, какую ставку земельного налога назначать.
  2. Трудно определить, что считать нецелевым использованием участка, когда диапазон ВРИ широкий — от огородничества до ИЖС.

Из достоинств множественности ВРИ: возможность выбрать подходящий ВРИ без дополнительных действий со стороны собственника.

Проблема 2

В документах указан непонятный ВРИ

Для бытовых участков в документах часто встречаются ВРИ не по классификатору, например «садово-огородный участок» или «для индивидуального жилищного строительства», «для ведения личного подсобного хозяйства». Речь идет про основные ВРИ, так как в большинстве случаев дополнительные и условно разрешенные ВРИ в документах правообладателя отсутствуют.

В случаях подобных «смешанных» назначений участка хозяин может использовать его по любому из указанных ВРИ. При этом обращают внимание на фактическую обстановку и территориальную зону.

Садово-огородный статус мог быть присвоен участку в далекие годы, когда огородничество еще пользовалось популярностью, а сегодня участок находится в территориальной зоне для садоводства. Тогда основным ВРИ участка следует считать «для ведения садоводства», без «огородничества».

Бывают участки с ВРИ, которые допускают произвольные толкования: «приусадебный», «под жилой дом», «для обслуживания жилого дома», «для иных видов жилой застройки и рекреационных целей». В таких случаях допустимые ВРИ участка определяют по градостроительному регламенту территориальной зоны.

Городской суд Тулы постановил, что на земельном участке «для обслуживания жилого дома» нельзя строить новый жилой дом вместо снесенного. Это решение не соответствует здравому смыслу и сложившейся практике трактовки ВРИ. Хозяин не стал оспаривать это решение. Но если бы стал, ему следовало с помощью муниципальной администрации установить соответствие этого ВРИ виду использования по классификатору.

Проблема 3

ВРИ и территориальная зона не соответствуют друг другу

Тут есть несколько вариантов.

В документах указан неподходящий ВРИ в подходящей территориальной зоне. Предположим, вы приобретаете участок для строительства жилого дома, а вам попался незастроенный земельный участок с ВРИ «магазин».

По ПЗЗ участок относится к территориальной зоне для ИЖС с разрешенным основным ВРИ в том числе для ИЖС. Следовательно, ВРИ участка может быть без разрешений и согласований с администрацией изменен на ИЖС. Поэтому участок можно купить для постройки дома. Но такие благоприятные истории скорее исключение.

В документах указан подходящий ВРИ в неподходящей территориальной зоне. Если это место новой застройки, ситуация крайне опасна. Есть целые коттеджные поселки с зарегистрированными домами, которые в будущем могут признать самовольными. Тогда они будут подлежать сносу из-за несоответствия территориальной зоны ВРИ участков.

В городском округе Московской области есть коттеджный поселок с сотней зарегистрированных домов. По актуальной редакции ПЗЗ они расположены в общественно-деловой зоне О-4, которая не предполагает жилищного строительства. Причем зона О-4 была установлена несколько лет назад, когда поселок еще не начинал строиться.

Часто дома блокированной застройки, то есть таунхаусы, возводят в коттеджных поселках на землях сельскохозяйственного назначения. В России нет ПЗЗ, которые бы допускали это. Блокированной жилой застройки на землях сельскохозяйственного назначения быть не может.

Станут ли такие дома в будущем сносить, сложно сказать. Ведь эти стройки согласованы местными администрациями, а права зарегистрированы Росреестром. Поэтому скорее нет. В то же время власти полвека не реагировали на нарушения минимальных расстояний до магистральных трубопроводов при застройке, а также на многоквартирные дома на садовых и ИЖС-участках. А затем последовали решения судов о сносе таких строений.

Участок с подходящими ВРИ и территориальной зоной на землях промышленности. Как правило, ситуация не критична, если участки на землях промышленности возникли до введения земельного кодекса в 2001 году, то есть на них распространяется дачная амнистия.

На землях промышленности находится часть земельных участков в зоне садоводств некоммерческого партнерства «Высоково-Дачное» в городском округе Истра Московской области. Росреестр регистрирует права на такие строения в поселке и не обращает внимания на категорию земель — земли промышленности. Хотя на них не может быть жилищного строительства и ведения садоводства.  Но Росреестр не перекладывает ответственность за старые ошибки муниципальной администрации на собственников.

Почему не стоит покупать участки без ВРИ или категории

Это проблемные участки. От их покупки лучше отказаться до присвоения им ВРИ и категории земель. Так как, возможно, потребуется судебное решение, чтобы обязать администрацию установить их.

В случае судебного процесса можно ссылаться на решение Верховного суда, который постановил, что отказ администрации устанавливать ВРИ участка незаконен.

Если вам очень понравился участок, но с ВРИ есть непонимание, предложите продавцу обратиться в администрацию. Если вы уже купили такой участок, рекомендую следующий порядок действий:

  1. По своей учетной записи зайти на региональный портал государственных и муниципальных услуг — РПГУ.
  2. Выбрать услугу «Установление соответствия вида разрешенного использования земельных участков классификатору видов разрешенного использования земельных участков».
  3. Заполнить заявление и указать кадастровый номер участка. Приложить к заявлению документы, которые потребуют. При личном обращении собственника участка нужен паспорт, в случае представителя — доверенность. Если собственников несколько — еще и согласия сособственников.
  4. Независимо от принятого решения — положительного или отказа — результат поступает в личный кабинет заявителя не позднее чем через 15 рабочих дней. Также на электронную почту высылают электронный документ с усиленной электронной цифровой подписью уполномоченного лица администрации.
  5. Администрация, принявшая положительное решение по услуге, в течение пяти рабочих самостоятельно отправит в Росреестр сведения о принятом решении для внесения их в ЕГРН.
  6. Распечатать результат предоставления услуги на бумажном носителе можно в любом МФЦ. Документ будет заверен усиленной электронной цифровой подписью администрации и печатью МФЦ.

Такой порядок предоставления услуги действует в Московской области, в других субъектах порядок может различаться — нужно ознакомиться с регламентом оказания услуги.

Возможность установить ВРИ есть на порталах государственных и муниципальных услуг. Источник: gosuslugi.ru
Возможность установить ВРИ есть на порталах государственных и муниципальных услуг. Источник: gosuslugi.ru

Запомнить

  1. Официальные ВРИ прописаны в специальном документе — классификаторе. На практике в документах на участок часто указаны размытые или смешанные ВРИ. В этом случае нужно обратиться в администрацию, чтобы та уточнила, какому официальному ВРИ соответствует участок.
  2. Кроме ВРИ есть категория земель, у которой выше правовой статус. Обычно это земли населенных пунктов или земли сельскохозяйственного назначения. Вторые формально не предназначены для жилой застройки. Но есть исключения.
  3. На садовых земельных участках разрешено строить индивидуальные жилые дома, но на практике там часто организуют коттеджные поселки из таунхаусов, что законодательством не предусмотрено. Есть риск, что в будущем такие постройки признают самовольными и обяжут снести.
  4. Есть Правила землепользования и застройки — ПЗЗ. В них выделяют территориальные зоны, а их характеристики местная администрация прописывает в градостроительном регламенте. В рамках последнего администрация может по заявлению правообладателя установить участку дополнительные ВРИ.
  5. Основные и условно разрешенные ВРИ участка не должны противоречить территориальной зоне расположения участка.
  6. Дополнительные ВРИ могут быть трех типов: основные, условно разрешенные и вспомогательные. Основные и условно разрешенные позволяют установить дополнительные разрешенные виды деятельности на участках. Это может стать как плюсом, так и ограничением. Поэтому перед покупкой участка желательно проверить местные ПЗЗ — их можно найти, например, на сайте «ФГИС ТП».
  7. На участок могут быть наложены дополнительные обременения в связи с ЗОУИТ, КРТ, лесным фондом и прочими условиями. Важно проверить это по выписке ЕГРН и иным источникам, иначе может оказаться, что жилой дом не построить.

Покупали или продавали недвижимость? Расскажите, как все прошло и получилось ли сэкономить

Если покупали землю, расскажите, с какими проблемами столкнулись?
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка

Вот что еще мы писали по этой теме

Сообщество