До конца 1980-х застройка велась по планам, в которых учитывали озеленение и доступность инфраструктуры. C тех пор многое изменилось.
На улицах стало больше автомобилей, а у жителей появились совершенно другие потребности. В большинстве случаев советский жилой фонд устарел и стал проблемой, но новая застройка не решает их и плодит новые. Нередко дома возводятся без единого подхода, девелоперы не занимаются развитием инфраструктуры — в городах становится неудобнее жить.
Мы поговорили с архитектором-градостроителем, разработчиком стратегий развития городов и агломераций Ильей Заливухиным о том, как сделать жилые территории удобнее.
Что вы узнаете
Почему в старых дворах так много деревьев, а в новых их даже не сажают?
В 60-е годы строительство развивалось вокруг концепции города-сада. Это когда дома окружены зеленью, а в глубине квартала есть вся инфраструктура: школы, детские сады, поликлиники. На этой концепции основывалась идея строительства массового дешевого жилья. Чтобы уменьшить эффект от простоватого вида хрущевок, их решили растворить в зелени. Микрорайонная планировка предполагала создание целых рощ во дворах.
В 90-е началась автомобилизация, и концепция города-сада перестала работать. Дворы заполонили автомобили. Но городские власти и по сей день пытаются совместить несовместимое: при массовой застройке требуют обеспечить по одному машино-месту на каждую квартиру и озеленить дворы. В итоге у застройщика не получается ни то ни другое.
Проблема шире: для каждой социально-экономической ситуации должна быть своя пространственная стратегия. Люди покупают машины, потому что иначе не могут выехать из новых районов, где высотные дома понастроили буквально в поле. Если бы социальная и транспортная инфраструктура района была готова, можно было бы заменить парковки зеленью.
Еще озеленение перестало восприниматься как часть инженерной инфраструктуры, сейчас это скорее необязательный бонус. Все забыли, что это целая система управления климатом, которая минимизирует количество пыли, снижает шум, прячет от ветра, поглощает вредные выбросы. В СССР были комплексные стратегии озеленения — даже в маленьких городах.
Это проблема не только властей, застройщиков и архитекторов. В городах много историй, когда общественность борется с вырубкой деревьев — причем часто это старые растения, от которых, наоборот, нужно избавиться. То есть ни у властей, ни у простых людей нет понимания, что такое инженерная экологическая инфраструктура в городе, зачем она нужна и какие задачи решает.
Как можно привести хрущевки в порядок?
Начну издалека. В 90-х прошла приватизация жилья, которая будет создавать нам проблемы еще очень долгие годы. В Восточной Европе ее не проводили — ни в Чехии, ни в Словакии, ни в Восточной Германии, ни в Венгрии ее не было. Там инвесторы выкупили дома и трансформировали их в арендный фонд, а жители платят за наем. Инвестор содержит дом в порядке: может в любой момент отремонтировать фасад и инженерные системы, починить балконы, убрать или надстроить этаж.
Посмотрите на опыт Восточной Европы: на первых этажах пятиэтажек окна заменили на двери, сделали выходы из квартир в частные садики. Верхние этажи оформляют как элитное жилье с собственным выходом на террасы, а «посередине» дома обычные квартиры.
В нашей стране после приватизации хрущевка на сто квартир — это минимум 100 долей в собственности. С таким количеством владельцев даже решения по текущим вопросам станут проблемой, не говоря уже о капремонте дома. Второй вопрос — деньги. Средств фондов капремонта не хватает, дополнительные взносы люди платить не хотят.
С точки зрения архитектуры привести хрущевку в порядок не проблема. Застройка 60-х годов отличалась от сталинской: тогда был развит декор, который выходил на улицу и формировал ее облик. Идеология сталинской застройки — укрупненные кварталы, застройка шла вдоль улиц. В 1955 Хрущев выпустил указ об устранении излишеств в проектировании и строительстве. На смену старой концепции укрупненной квартальной застройки пришла идея города-сада, о которой я уже говорил выше. Суть микрорайона 60-х — простые дома в окружении деревьев с детским садом и школой в центре.
На основании этой концепции существующие микрорайоны сейчас можно реконструировать. Самое простое — заменить устаревшие коммуникации и утеплить фасады. В большинстве случаев это оптимальное решение. Современные фасады пятиэтажных жилых домов в окружении благоустроенных дворов и деревьев смотрятся отлично.
Также возможно устройство выносных балконов-террас, эксплуатируемых кровель на последних этажах и частных двориков для квартир на первых этажах. В некоторых случаях в мегаполисах, например рядом с метро в Москве, возможно даже увеличение плотности застройки микрорайонов — с ориентацией на подземный общественный транспорт.
За что архитекторы так любят разноцветные вентфасады?
Вентфасад — это система из облицовочных материалов, которые крепятся на каркас к стене. Такой фасад не надо красить: его легко собрать из уже окрашенных элементов и можно легко комбинировать цвета. Но на самом деле не все архитекторы любят такой вариант.
Фасадные решения должны быть осмысленными и дополнять общую планировку района. А когда нет качественной инфраструктуры, попытка сделать цветные фасады — это как съесть «Сникерс», чтобы перебить аппетит. Один раз еще ничего, но нельзя же все время питаться батончиками.
За рубежом используют цветные фасады, но, например, в Норвегии это малоэтажные дома до трех этажей — разноцветные домики, которые выглядят органично. Для фасадов у высотной застройки я бы выбрал монохромные решения. Но надо смотреть на типологию конкретного района.
Красить старые дома в яркие цвета можно — но очень дозированно. Это актуально, к примеру, для детского сада, но не для школы и уж точно не для жилого дома.
Население многих городов уменьшается. Для кого строят столько жилья?
Дома строят и продают, поскольку нужно обеспечить загрузкой строительные компании и выдавать ипотечные кредиты. Это противоречит мировой практике, когда 50% жилья арендное — social housing. Социальное жилье от государства делают качественным и разнообразным. За рубежом в том числе есть небольшие бюджетные дома для людей с невысоким доходом. Арендовать такие позволяют тем, кому они необходимы для работы. Лучшие архитекторы сегодня заняты проектированием именно социального жилья.
Нам тоже необходимо качественное социальное жилье под аренду, и оно должно быть связано с инфраструктурой города. Строительному комплексу нужна работа, но в инфраструктурных проектах ее непочатый край. Не обязательно строить коммерческое жилье на продажу: потом оно стоит пустым. Можно возводить спортивные объекты, больницы, инженерную и транспортную инфраструктуру. Строительство инфраструктуры — это наиболее эффективное решение для экономики страны.
Если есть возможность распорядиться 5—6 млн рублей и в городе уже готова инфраструктура нескольких районов, человек скорее купит или построит частный дом. Не нужно возводить многоэтажки в полях и продавать квартиры только потому, что это выгодно строительным компаниям.
Почему школы, садики и больницы строят по остаточному принципу?
Девелопером территории должен быть город, потому что застройщик не может заниматься всей инфраструктурой: у него просто нет на это денег. Не с дольщиков же собирать на детские сады, школы и дороги. В СССР строили социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру пропорционально объемам возводимого жилья. Арендные квартиры давали бесплатно. Это принципиально иная модель.
Сегодня застройщику выделяют свободный участок, чтобы строить дома сразу там. Застройщик не будет прокладывать туда линию метро и вести дороги, это должен делать муниципалитет. Но процессы не синхронизированы, да и у города просто нет лишних средств на создание инфраструктуры. Если посмотрите на новые районы наших городов, вы ужаснетесь: там иногда нет даже дорог.
Думаю, проблема в постановке целей и самой модели работы. Людям нужны не квадратные метры и количество выданных ипотек, а комфортные условия для жизни и работы. И если исходить из этого, то стоит ограничить новую застройку и посмотреть на уже существующие городские территории.
Например, большой простор для развития малоэтажного жилья — земли садовых некоммерческих товариществ, СНТ, в городах и вокруг них. Там можно постепенно развивать инфраструктуру: построить детский садик и школу, проложить коммуникации и качественные дороги. Объявить СНТ зоной ИЖС, чтобы люди могли полноценно жить в своем доме в городе и пригороде.
Поля с многоэтажными новостройками — это противоестественно. Жить там неудобно и некомфортно.
Каким в идеале должен быть пригород большого города?
Только малоэтажным. Высотки в пригороде, так называемый многоэтажный пригород, — худшее, что может случиться с частным сектором. Молодые семьи начинают переезжать туда, старые районы еще больше стареют и деградируют. При этом в пригороде нормальной жизни тоже нет: инфраструктура, как правило, отсутствует, по любому поводу придется ездить в центр.
Развитие частного сектора не грозит переселением — в отличие от массовой застройки.
На первый взгляд, в пригороде массовую застройку осуществлять проще, но внутри городов есть огромные территории заброшенных заводов — иногда прямо в центре. Стоит заняться реорганизацией этих территорий. Для этого и был создан механизм комплексного развития территорий, КРТ, когда застройщик на аукционе берет квартал и строит там все, включая часть инфраструктуры.
Но высокая стоимость земли и отсутствие комплексного подхода к анализу и развитию инфраструктуры привели к тому, что строительство продолжают в чистом поле. Сегодня в большинстве случаев под КРТ понимают многоэтажную застройку в пригородах. А это означает отсутствие изменений.
Переделывать пригороды в новые городские районы реально только в растущих городах, таких как Москва, Санкт-Петербург или Краснодар. Но это требует очень серьезной продуманности и комплексных решений в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры. В такой ситуации ее необходимо продумывать в первую очередь.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga.
Обожаю свою 5-этажную хрущёбу 1969 года постройки в старом районе. У нас все дворы в березах, перед домами газоны с цветами, половина жильцов - пожилые люди без автомобилей, поэтому всегда есть свободное место во дворе. Через дорогу красивый парк с озером и тропами для прогулок. И пусть у нас "разношерстные" балконы, зато уютно и спокойно.
А на окраине города снесли частные дома и построили новый микрорайон с 21-этажными высотками. Во дворах ни одного кустика, машины стоят буквально друг на друге, парковочные места после 18 часов найти нереально. Каждый раз ужасаюсь, когда заносит в те края.
>Нам тоже необходимо качественное социальное жилье под аренду, и оно должно быть связано с инфраструктурой города.
Не, идите-ка нафиг. Нам нужно качественное жилье, которое может позволить себе средняя семья. А по арендным хатам бегайте сами.
Сергей, не бывает такого, чтобы было дёшево и доступно всем, это спрос и предложение. Либо одно, либо другое.
Арендные дома могли бы быть хорошим выходом - аренда по низкой ставке на долгий срок, но без государства это не решаемо.
сижу вот в Варшаве, вижу как неплохо тут реновировали хрущи - и внутри и снаружи(правда без огрудков и террас на крышах, это прерогатива новостроек), и дворы утопают в зелени(почти нигде почти ничего не вырезают, а только засаживают). высотного жилья почти нет(хотя город достаточно компактный), если не хватает земли то полно старых объектов под снос(и бывшие промзоны, и дореволюционное заброшенное жильё) - это всё активно сносится и застраивается. то есть город развивается именно так, как говорит Илья.
и линии трамваев продлеваются(а не урезаются), и метро строят и школы и садики.
иногда задумываюсь что мешает в России начать улучшать свои города. не прихожу к какому то мало мальски даже отдалённо вразумительному ответу. делаю вывод - деградация городов в России осуществляется вручную в принудительном порядке. зачем? почему? кому это выгодно?
Филипп, не стоит искать умысел в том, что можно объяснить безразличием. Зачем что-то делать, если можно не делать? Нет запроса на красивые города (разве что в Москве-Питере, но там людей приучили к тому, чтобы хотеть красивого).
Ну и опять же не стоит ставить лошадь впереди телеги. Красивое и удобное социальное жилье - удел богатых социальных стран, которые решили более срочные проблемы типа образования, безработицы и медицины. Россия, хоть и достаточно социальная, к сожалению, совсем не богатая. Опять же, кроме Москвы-Питера.
Когда уровень жизни поднимется - появится запрос на красивую жилую среду.
Филипп, уже давно перестала думать в сторону "что мешает России". В РФ все идет ровно так как планируется и обеспечивается законами, и именно в таком виде и должны быть все эти жуткие города утопающие в грязи, снегу и лужах осенью, весной и зимой, и в пыли и грязи летом.
Это делает власть своими руками и выгодно это ей.
И тогда перестаёшь задаваться вопросами: почему так плохо работает закон? Почему так сложно влиять на УК? и тд. Потому, что так и было задумано
Филипп, деньги зарабатывают на деградации (которая преподносится, как модернизация) вот и весь ответ.
Роза, попробуйте не фиксироваться на чужих трусах. Или обратитесь к психиатру
Да некоторые дворы и сами хрущевки выглядят получше новостроек, просто не нужно доводить до состояния, когда проще снести.
Наш Нижний Новгород яркий пример застройки полей. Город "вытянут" вдоль двух рек Оки и Волги. Недавно разгорелась дискуссия: в самом центре стоят щитовые 2х этажные дома. Власти решили это место отдать под застройку в соответствии с проектом комплексного развития территорий. Люди, живущие в этих домушках разделились на тех, кто обрадовался, и на тех, кому насиженное место в центре покидать неохота. Среди них нашлись потомки уважаемых людей. И придумали объявить щитовые дома объектом культурного наследия местного значения! Ближе в окраинам таких домушек полно, но они конечно не ОКН! Земли то не такие дорогие! Пока неизвестно чем закончится эта канитель. Но зато к городу присоединили пригород, в 25 км от центра опять собрались застроить многоэтажками очередное поле! Наш микрорайон итак страдает от транспортных проблем, несмотря на то, что застроен в начале 70х. А этот будет за нашим в 3х километрах ещё. Выделенок для автобусов на единственной магистрали к нашему и будущему микрорайону нет. Чтобы добраться из центра в часы пик нужно полтора часа в заторах провести. Вот к чему приводит застройка в полях. И таких окраин в нашем городе полно! Прошу прощения- новостройки в 15км от центра( не могу отредактировать написанное 25).
Сергей, что россиянам мешаем решать свои проблемы за свой счёт из нефтегазовых доходов ?
Филипп, огромная территория которую надо: обслужить, связать сетью дорог, охранять, отапливать и прочее, и прочее.
Да, от нефтянки есть доход. Но его мало для обслуживания такой гигантской территории. Дабы не разводить полемику, посмотрите видео Антонова на эту тему: https://youtu.be/Igh6FRm4WxQ
Там в комментах можно спросить, если вам показалось, что он не до конца раскрыл. Он сам ответит)
Николай, мало доходов от нефтянки и налогов на реновацию хрущей? Вы прикалываетесь?
Хорошая статья. Не знал про советскую концепцию города-сада, думал, озеленение само по себе так возникало из-за разряженной застройки.
Не нужно никаких КРТ моему району в Санкт-Петербурге, обожаю свою хрущёвку, у нас отличный кирпичный дом который ещё 100 лет простоит
Замечательный район, который хотят отобрать строительная мафия вместе с правительством. Нас хотят на эти жуткие голые окраины
Да, главная проблема это воздушная недвижимость и легализация "гаражей"и "дач".
мне нравятся старенькие многоэтажки) сразу воспоминания из детства. Вообще если есть деньги и руки растут из нужного места, из квартиры в хрущевке можно сделать просто конфеткой)
Пригород можно развивать с помощью железной дороги (в тех городах где нет метро). У нас много ДНТ и СНТ идут по железной дороге. Можно было бы жить за городом со свежим воздухом и при этом доезжать до центра города за полчаса на электричке чем стоять в 1,5 часовой пробке и жечь свой бензин. Но самая большая проблема пригорода - мало школ и детсадов. Для многих критично важно чтобы школа располагалась в шаговой доступности от дома. Но на школы закладываются миллиардные бюджеты и только из федерального бюджета по особому случаю. Поэтому думаю, что самое первое звено начинается именно с адекватных по стоимости проектов школ. Лучше несколько небольших школ, который может потянуть областной и муниципальный бюджеты, чем одна на тысячи учеников. В небольшом коллективе лучше развиваются внутрисоциальные связи и стресса меньше, качество обучения тоже выше, поскольку учителю проще обучить 10-15 человек чем 30-40.
"В 90-х прошла приватизация жилья, которая будет создавать нам проблемы еще очень долгие годы. В Восточной Европе ее не проводили — ни в Чехии, ни в Словакии, ни в Восточной Германии, ни в Венгрии ее не было. Там инвесторы выкупили дома и трансформировали их в арендный фонд, а жители платят за наем."
В мире розовых пони, может, это все прекрасно работает. Но в Мордоре будет как с платными дорогами - сначала пообещают классный сервис за недорого, а потом будут тянуть последние деньги с людей и ничего не делать. Лет 11-12 назад стоимость проезда по М4 от Москвы до Каширы была 25-30 рублей, а сейчас 250! При этом зимой дорога нечищена и ремонты идут по несколько лет, и заплатив эти 250 рублей, водители стоят в многочасовых пробках в местах сужений. Так и с жильем было бы - платили бы сейчас 30-40 т. р. за 50 м2 в хрущевке или бы уезжали в деревни в полуразвалившиеся лачуги.
Теперь понятно, что за хаос. Вот такие вот себе само-думы придумывают где как нам жить.
Что имеет ввиду человек когда пишет такое - "Не нужно возводить многоэтажки в полях и продавать квартиры только потому, что это выгодно строительным компаниям" - интересно, а что нужно? Но не ответил.