Заключаем договор

1. Что подготовить к сделке.
2. Как проверить документы перед сделкой.
3. Что происходит на сделке: документы и расчеты.

В прошлом уроке мы рассказали, как подписать предварительный договор купли-продажи, что выбрать — аванс или задаток — и как подготовиться к сделке. В этом расскажем, что происходит на ней.

Для покупки квартиры в новостройке документы готовят застройщик и банк. От покупателя чаще всего просят личные данные для договора. А потом покупатель проверяет ошибки и опечатки в договоре долевого участия, ДДУ. Шаблон ДДУ застройщик обычно размещает на официальном сайте, и дольщик может с ним ознакомиться заранее. Еще договор можно запросить у менеджера.

При покупке квартиры на вторичном рынке часть документов привозит продавец, часть — покупатель, а кредитный договор готовит банк. Процесс, когда вы подписываете все бумаги, и называется сделкой.

Все документы, которые вам предстоит подписать, нужно проверять. Обратите внимание на личные данные и важные цифры — номера счетов, размер ставки и прочее.

Чтобы заметить ошибку, можно проверять данные в каждом абзаце с конца. Так разрывается смысловая связь между словами и проще заметить неточность. Если вас двое, один может читать договор вслух, а второй — следить глазами. Некоторые моменты лучше проверить дважды. Мы расскажем, на что обращать внимание в каждом документе.

Это соглашение, по которому банк предоставит вам деньги для оплаты квартиры. Чаще всего состоит из нескольких частей:

1. Договор с индивидуальными условиями. Его банк составляет персонально под каждого заемщика и согласовывает с ним.
2. Общие условия кредитования. Они одинаковые для всех заемщиков конкретного банка. С ними можно ознакомиться заранее, обычно банки размещают их на официальном сайте.
3. График платежей. Индивидуальный для каждого клиента.

Что проверять. В договоре с индивидуальными условиями — личную информацию: ФИО, данные паспортов и квартиры, номер счета, куда будете переводить первоначальный взнос, и кредитного счета, ставку и срок.

В общих условиях кредитования описаны ситуации, когда банк может потребовать досрочно вернуть кредит, как досрочно погашать ипотеку, когда и почему кредитор может повысить процентную ставку, что можно, а что нельзя делать с залогом и прочее. На сделке банк не выдает общие условия — их надо прочитать на его сайте.

В графике платежей — ставку и срок кредита и личные данные.

Это соглашение чаще всего подписывают со страховой компанией. Но иногда и с банком — если у него коллективная страховка.

В страховом договоре будут указаны два выгодоприобретателя:

1. Банк — он первый получит деньги, если произойдет страховой случай.
2. Заемщик или наследники. Они получают оставшуюся сумму после всех выплат банку.

Что проверить. Какие риски страхуются, что считается страховым случаем, а что нет. Например, будет ли страховым случаем ситуация, когда основной заемщик из-за травмы или хронического заболевания получит инвалидность. Если основной заемщик увлекается опасным видом спорта, например парашютными прыжками, это надо указать в анкете для страховой. Стандартный договор такой риск не покрывает, и при несчастном случае с парашютом выплаты не будет.

Убедитесь, что размер страховой премии такой же, как на переговорах со страховой компанией, и прочитайте, как действовать, если наступил страховой случай. Если какие-то условия вызывают вопросы или вы заметили ошибку в документах, напишите об этом менеджеру: ошибку должны поправить, а все непонятные моменты — объяснить. Чтобы клиент быстро понял условия, страховая компания выдаст брошюру с основной информацией.

Итоговая сумма страховки может отличаться от предварительного расчета. Так бывает, например, когда страхуют дома или титул. Андеррайтер компании — сотрудник, который анализирует документы и решает, страховать ли объект, — может поставить повышенный тариф, если по объекту много рисков. Например, страхуют деревянный дом с камином или газовым оборудованием.

Документы зависят от формы расчетов — наличной или безналичной.

При наличном расчете чаще всего используют банковскую ячейку, а для безналичного — аккредитив или накопительный счет. При расчетах по ДДУ — счет эскроу. Но некоторые банки предлагают расчеты через эскроу и на вторичном рынке.

Аккредитив — это перевод денег на отдельный счет, доступ к которому продавец получает, когда выполнит определенные условия. Аккредитив используют чаще, потому что он защищает покупателя: счет раскрывают только при участии банка. Банк перечислит деньги, когда выполнятся условия договора, например пройдет регистрация сделки и залога в пользу банка. А еще без согласия сторон банк не может изменить условия для открытия счета. То есть участие банка в расчетах при аккредитиве обязательно, при обычном накопительном счете — нет.

В итоге для расчетов надо подписать один из документов: договор аренды банковской ячейки, договор на открытие аккредитива или на открытие накопительного счета.

Что проверить. Главное — внимательно прописать условия, при которых продавец может получить деньги. Например, если представит в банк документы:

1. Договор купли-продажи.
2. Акт передачи квартиры, если договорились, что это происходит до оплаты.

Некоторые банки предлагают свои варианты безналичных расчетов — например, Сбербанк оказывает услугу «Сервис безопасных расчетов». Такие опции могут быть дешевле привычных ячеек и аккредитивов, поэтому внимательно изучите банковские предложения по расчетам. А еще удобнее, если банк по поручению заемщика переведет деньги продавцу, когда получит от Росреестра информацию о регистрации сделки.

Проект договора может прислать банк — останется только проверить его и согласовать текст с продавцом. Такая опция может быть бесплатной или платной — зависит от условий банка. Или вы можете договориться с продавцом, кто из вас подготовит документ. В Т⁠—⁠Ж есть подробная статья о договоре купли-продажи квартиры. А еще при самостоятельном составлении ДКП банк обычно высылает клиентам пункты договора, которые должны в нем быть.

Залог квартиры — то есть ипотека — появляется автоматически по закону, когда квартиру покупают в кредит. Но обычно банки оформляют его дополнительно, чтобы уточнить, как и когда они смогут претендовать на квартиру, что можно сделать с заложенным жильем, а что нельзя, и другие детали залога.

Как правило, банк обходится только закладной — документом, который удостоверяет залог и содержит его основные условия. А еще закладная — это именная ценная бумага, которую банк может продать другому кредитору, чтобы вернуть выданные на ипотеку деньги и одолжить их другому заемщику. Оформлять закладную или нет — право банка, согласие от заемщика ему не нужно.

Банк может подписать и отдельный документ — договор ипотеки, но сейчас это почти не практикуется.

Что проверить. В закладной проверьте адрес, площадь и кадастровый номер квартиры, свои реквизиты и еще несколько особых условий:

1. Как и в каких ситуациях банк может обратить взыскание на квартиру, кто оплачивает судебные издержки и прочее.
2. Как и когда прекращается залог и что нужно для погашения записи о залоге, если эти условия есть в документе.
3. Что можно и нельзя делать с квартирой.

Итак, вы проверили документы, убедились, что в договорах все правильно, и готовы двигаться дальше. Давайте узнаем, что вас ждет на сделке.

Сделка — это подписание всех документов. При покупке в новостройке это можно сделать удаленно — цифровой подписью, которую покупателю оформит застройщик. В Т⁠—⁠Ж есть статья, как совершать сделки онлайн.

При покупке на вторичном рынке все проходит в самом банке. В назначенный день менеджер встретит вас и даст подписать документы, которые высылал до этого по почте. У вас будет время, чтобы спокойно прочитать и сверить документы с тем, что было согласовано, — для удобства возьмите с собой распечатку последних согласованных версий. Если нашли ошибки, попросите менеджера исправить их и распечатать бумаги заново.

После подписания документов наступает время для расчетов.

Расчет наличными. Договор аренды банковской ячейки обычно подписывают вместе с остальными договорами. После этого оплачивают аренду. Стороны договариваются, кто платит: целиком покупатель или пополам. Затем менеджер выдает ключи от ячейки и все отправляются закладывать деньги.

В банке можно заказать дополнительные платные услуги — проверку и пересчет банкнот. Как только деньги заложили, а сейф закрыли, в силу вступают условия договора: банк даст доступ к деньгам только в порядке, который стороны указали в договоре. Ключ от ячейки обычно остается у покупателя, а к продавцу он попадает после регистрации права собственности — в обмен на расписку о получении денег.

Но стороны могут договориться, что ключ хранит продавец: он все равно не сможет получить доступ к ячейке без документов, которые подтверждают регистрацию и другие условия, например снятие всех жильцов с регистрации или погашение задолженности по коммунальным платежам.

Безналичный расчет. Договор на аккредитив или накопительный счет подписывают во время сделки или до нее. После этого уплачивают первый взнос. Банк переводит недостающую сумму — кредитные деньги — на аккредитив или накопительный счет.

Когда формальные расчеты окончены, банк соберет пакет документов для регистрации ипотеки — с этим набором и договором купли-продажи вы и отправитесь на регистрацию с продавцом. А если сделка электронная, банк подаст бумаги, которые продавец и покупатель подпишут электронными подписями, в Росреестр онлайн.

1. Тщательно проверяйте документы до сделки: особое внимание уделите реквизитам, срокам и суммам.
2. Заранее выберите форму расчетов — обычно безналичный расчет безопаснее и дешевле расчетов через банковскую ячейку. Узнайте о вариантах расчетов, которые предлагает ваш банк.
3. В договоре купли-продажи кроме личных данных проверьте, при каких условиях продавец получит деньги и когда он должен освободить квартиру.
4. В договоре ипотеки или закладной обратите внимание, в какой ситуации банк может обратить взыскание на квартиру, а также что можно, а что нельзя делать с жильем.