Как оформить договор купли-продажи квартиры

И для чего он нужен

31
Аватар автора

Ольга Макеева

купила квартиру

Страница автора

Если вы решили купить или продать квартиру, без договора купли-продажи не обойтись.

Договор купли-продажи нужен, чтобы зафиксировать все условия сделки и зарегистрировать право собственности на квартиру.

Самые важные термины

Стороны договора купли-продажи — это продавец и покупатель. Ими могут быть и физические, и юридические лица.

Если обе стороны договора физические лица, они должны быть дееспособными. Дееспособность — это когда у человека есть права и обязанности, за которые он несет ответственность. Обычно дееспособность наступает в 18 лет. До совершеннолетия от имени гражданина выступают его законные представители — родители или опекуны.

Суд может признать недееспособным совершеннолетнего человека, если он страдает психическим заболеванием либо злоупотребляет алкоголем или азартными играми. Тогда для продажи квартиры потребуется согласие опекуна.

Часто суд принимает решение о недееспособности гражданина очень долго. Иногда человек уже не понимает, что делает, но решения о лишении дееспособности еще нет. Это риск для второй стороны. Посоветуйтесь с юристом, прежде чем подписывать договор купли-продажи.

Продавец квартиры обязательно должен быть ее собственником. Чтобы подтвердить право собственности на квартиру, потребуется выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Содержание договора. Стороны могут заключить любой договор, не противоречащий закону. Но есть существенные условия, без которых любой договор купли-продажи будет недействительным:

  1. Цена.
  2. Предмет договора, включая адрес и кадастровый номер квартиры.
  3. Перечень лиц, которые вправе пользоваться квартирой после ее продажи, и права, которые они будут иметь на квартиру.

Акт приема-передачи квартиры. Без акта приема-передачи продавец не сможет продать, а покупатель принять квартиру. Передаточный акт — это важная часть договора купли-продажи квартиры. Он подтверждает исполнение обязательств сторон по договору.

Если вы покупатель, не подписывайте акт до тех пор, пока не проверите состояние квартиры.

Передаточный акт можно составить как отдельный документ или включить соответствующий пункт в договор купли-продажи. В нем пишут примерно так: «Продавец передал, а покупатель принял квартиру в день подписания договора, у сторон нет претензий друг к другу».

Так выглядит заполненный акт приема⁠-⁠передачи квартиры
Так выглядит заполненный акт приема⁠-⁠передачи квартиры

Как оформить договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры может быть только письменным. Его можно написать от руки, скачать образец в интернете или составить у нотариуса.

Любой договор купли-продажи можно заверить у нотариуса добровольно для собственного спокойствия и дополнительной правовой экспертизы сделки. Договор обязательно заверять, если вы продаете или покупаете:

  1. Долю в квартире. Но если все собственники одновременно продают свои доли в квартире по одному договору, то к нотариусу можно не обращаться.
  2. Квартиру вашего ребенка или опекаемого человека.
  3. Квартиру с пожизненной рентой.

Договор купли-продажи квартиры вступает в силу с момента подписания. Чтобы официально владеть квартирой, зарегистрируйте право собственности в Росреестре.

Документы. Перечень документов для государственной регистрации права собственности индивидуален в каждом случае. Уточняйте его в МФЦ, региональном управлении Росреестра или по телефону 8 (800) 100-34-34.

В любом случае для регистрации сделки понадобятся паспорта всех продавцов и покупателей — физических лиц или учредительные документы юридических лиц, оригиналы и копии договора купли-продажи.

Документы, которые нужны для проверки юридической чистоты квартиры, и документы для государственной регистрации — это два разных комплекта. Мы рассказываем только о документах, которые попросят для государственной регистрации права собственности.

Список для проверки юридической чистоты квартиры будет совсем другим.

В законе строгих требований к количеству экземпляров договора купли-продажи нет. Сейчас Росреестр и МФЦ применяют электронный документооборот, поэтому ведомству отдельный экземпляр не нужен. Сторонам можно делать столько экземпляров, сколько нужно продавцу и покупателю.

Заполненный образец договора купли⁠-⁠продажи (ДКП) квартиры
Заполненный образец договора купли⁠-⁠продажи (ДКП) квартиры

Как подать документы на регистрацию права собственности на квартиру

В МФЦ. Для физических лиц это самый простой и недорогой способ. Запишитесь через интернет или прямо на месте получите талон электронной очереди и дождитесь специалиста.

Специалисты многофункциональных центров могут приехать к заявителю домой, чтобы принять документы на регистрацию. Эта услуга бесплатная для ветеранов, в том числе с инвалидностью, ВОВ, детей с инвалидностью, людей с инвалидностью с детства первой группы, людей с инвалидностью первой и второй групп, и платная для всех остальных. Стоимость и условия в каждом регионе свои, их можно узнать в конкретном МФЦ.

Дома. Специалист из Росреестра может приехать домой к заявителю и принять документы на регистрацию права собственности. Такая возможность есть только у ветеранов Великой Отечественной войны, людей, получивших инвалидность в результате ВОВ, людей с инвалидностью первой и второй групп, если они собственники продаваемой квартиры. Уточняйте подробности по телефону в ближайшем территориальном подразделении Росреестра.

Почтовым отправлением. Отправить документы на государственную регистрацию права собственности можно по почте с описью вложения и уведомлением о вручении в офис Росреестра по месту нахождения квартиры.

Обязательно заверьте у нотариуса заявление о государственной регистрации права, договор купли-продажи квартиры и доверенность с полномочиями вашего представителя.

У нотариуса. Нотариусы сами отправляют в Росреестр документы на регистрацию договоров купли-продажи, которые они удостоверяют. Это бесплатно. Заплатить придется только за удостоверение договора.

В интернете. Подать документы на регистрацию можно через портал госуслуг. Еще подачу документов на регистрацию права собственности онлайн применяют некоторые банки по договорам купли-продажи квартир своих клиентов. Обычно такая форма подачи документов слишком сложна: договор купли-продажи должен быть подписан квалифицированной электронной подписью всех участников сделки.

Сколько регистрируется право собственности на квартиру

Если вы подали документы через МФЦ, право собственности будет зарегистрировано через 9 рабочих дней.

Если документы на государственную регистрацию отправил нотариус в электронной форме, право собственности будет зарегистрировано уже на следующий рабочий день. Так быстро потому, что государственный регистратор не будет проводить правовую экспертизу договора купли-продажи. Эту работу уже сделал нотариус.

Где и как получать документы, скажет специалист, принявший у вас документы на регистрацию. После регистрации права собственности вы получите выписку из ЕГРН. Штампы на договоры купли-продажи Росреестр больше не ставит.

Сколько стоит оформление купли-продажи квартиры

За регистрацию права собственности на жилое помещение покупатель должен уплатить государственную пошлину — 2000 ₽.

Если обязательно нотариальное удостоверение договора купли-продажи, за него придется заплатить 0,5% от суммы сделки, но не менее 300 и не более 20 000 ₽.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Расторжение договора — это прекращение его действия. Покупатель возвращает продавцу квартиру, а продавец — деньги. Расторжение может быть добровольным по соглашению сторон или по требованию одной из сторон в случае нарушения условий другой стороной.

По соглашению сторон. Если заявление о регистрации права собственности на квартиру еще не подано, расторгнуть договор по соглашению сторон проще всего: заключите соглашение об этом. Если деньги за квартиру уже переданы продавцу, пропишите в соглашении о расторжении порядок их возврата.

Если заявление о регистрации права собственности уже подано на государственную регистрацию, но право собственности еще не зарегистрировано, стороны подают заявление о прекращении регистрации права собственности. А уже после заключают соглашение о расторжении договора.

Если право собственности покупателя на квартиру уже зарегистрировано, а продавец получил оплату, расторгнуть договор невозможно, он считается исполненным. В этом случае проще всего заключить обратный договор купли-продажи на тех же условиях. Стороны просто поменяются местами, и квартира вернется продавцу, а деньги — покупателю. Но в этом случае новому продавцу нужно будет отчитаться в налоговую — заполнить декларацию 3-НДФЛ, потому что он продает квартиру, которой владеет менее 5 лет.

Налог платить не придется: если квартира дороже миллиона рублей, налог уплачивается с прибыли от продажи, а ее нет. Отсутствие прибыли можно доказать первоначальным договором купли-продажи. Т⁠—⁠Ж уже писал, как не платить налог с продажи квартиры и как его уменьшить.

По требованию одной из сторон. Чаще всего расторжение договора купли-продажи после государственной регистрации перехода права собственности нужно, когда одна из сторон не получила обещанное по сделке.

Например, продавец не получил оплату за квартиру. Или после оформления всех документов покупатель нашел в квартире такие недостатки, при которых за уплаченную сумму она становится ему не нужна.

В таких случаях расторгнуть договор купли-продажи возможно только в суде.

Как восстановить договор купли-продажи квартиры

Без договора купли-продажи сложнее заключить сделки с квартирой: продать, подарить или отдать в залог. Если вы потеряете договор, есть риск, что мошенники найдут его и попытаются продать квартиру или присвоить ее себе.

Если вы потеряли договор купли-продажи, заключенный до 31 января 1998 года, найти его будет сложно, потому что государственной регистрации сделок с недвижимостью в то время не было. Информация о квартире до 31 января 1998 года есть в Бюро технической инвентаризации.

Сейчас все правоустанавливающие документы хранятся в архивах государственных органов вечно, но получить документ, равноценный утерянному, не получится. В управлении Росреестра могут предоставить только копию договора купли-продажи с датой регистрации права с 1998 по 29.06.2022. Она не имеет юридической силы и подойдет только для ознакомления.

Еще можно получить копию правоустанавливающего документа через госуслуги.

Чтобы получить копию документа, нажмите «Начать»
Чтобы получить копию документа, нажмите «Начать»
Далее выберите «Получить копию документа»
Далее выберите «Получить копию документа»
В выпадающем списке нажмите на «Иной документ, помещенный в реестровое дело»
В выпадающем списке нажмите на «Иной документ, помещенный в реестровое дело»

Копия документа с электронной подписью Росреестра придет в личный кабинет в течение трех рабочих дней. Стоимость услуги — 240 ₽.

Также запрос на копию договора можно подать в МФЦ. Документ предоставляется в бумажном или электронном виде. Для его получения нужно уплатить 340 ₽ за один бумажный документ или 170 ₽ за один электронный.

Только дубликат равносилен договору. Если вы заверяли договор купли-продажи у нотариуса, у него же можно получить дубликат. Нотариусы хранят удостоверенные документы в своих делах и выдают именно дубликаты, а не копии.

Как переоформить договор купли-продажи квартиры

Если стороны подписали договор купли-продажи, а потом решили внести еще какое-то условие, нужно составить дополнительное соглашение и зарегистрировать его вместе с основным договором.

Если стороны уже подали заявление на государственную регистрацию права собственности, то порядок такой же, как и для расторжения договора: подать заявление о прекращении государственной регистрации, затем заключить дополнительное соглашение. После этого нужно снова представить документы на государственную регистрацию вместе с дополнительным соглашением.

После оформления права собственности на покупателя и оплаты стоимости квартиры изменить договор невозможно, так как он считается исполненным.

Кто платит за договор купли-продажи квартиры

Стороны сами договариваются о расходах на оформление договора купли-продажи квартиры. В такие расходы входят юридические услуги на составление договора, нотариальные расходы и государственная пошлина за регистрацию права собственности.

Расходы на юридические и нотариальные услуги стороны оплачивают пополам, а госпошлину за регистрацию права собственности — покупатель.

На что обратить внимание в договоре

В договоре купли-продажи квартиры нет неважных пунктов, но иногда стороны прописывают в нем несущественные условия.

Залог квартиры в случае неоплаты. Чтобы защитить права продавца, надо внести в договор купли-продажи пункт о залоге объекта недвижимости в пользу продавца до полной оплаты стоимости квартиры.

По закону это условие действует автоматически, поэтому в договор специально можно ничего не включать. Но проследите, чтобы не было оговорки об отсутствии залога квартиры в пользу продавца в случае неоплаты.

Заверения сторон. Этот пункт также касается продавца. В нем он гарантирует достоверность всех сведений о состоянии квартиры и ее юридической чистоте. А в дальнейшем отвечает за предоставленные гарантии. Особенно это касается сведений о других людях, имеющих право пользоваться квартирой, технического состояния сантехники и электрики.

Мебель. Если квартира продается с мебелью, кондиционером и другими движимыми вещами, это нужно указать в договоре. Подойдет фраза: «Имущество продавца, находящееся в квартире в день ее передачи покупателю, переходит в собственность покупателя, цена такого имущества включена в стоимость квартиры». Лучше всего описать это имущество в договоре или акте приема-передачи.

Сколько действителен договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры действует до полного исполнения сторонами обязательств, то есть до передачи квартиры покупателю и денег продавцу.

В каких случаях договор купли-продажи может быть признан недействительным

Недействительные договоры бывают двух видов: оспоримые и ничтожные.

Ничтожный договор — это соглашение, которое заключено с нарушением закона. Такой договор недействителен с момента заключения независимо от того, признал его суд недействительным или нет. То есть формально сделка была, но юридических последствий не повлекла. Несмотря на это, в суд все равно придется обратиться, чтобы доказать ничтожность и вернуть стороны договора в исходное положение, как было до заключения сделки.

К ничтожным сделкам относятся:

  1. Сделки, не соответствующие требованиям закона или иных правовых актов. Например, покупатель приобрел квартиру, а продавец купил ее у другой семьи, и в той сделке были нарушены права несовершеннолетних детей. Купля-продажа признается недействительной, и вся цепочка становится ничтожной.
  2. Сделки с нарушением правопорядка и нравственности. Например, договор купли-продажи с поддельной подписью или документами.
  3. Мнимые и притворные сделки. Мнимая сделка — это сделка без намерения заключить правовой договор. Например, продажа квартиры родственнику, чтобы скрыть имущество от судебных приставов. Притворная сделка нужна, чтобы прикрыть другую сделку. Например, под видом дарения продать недвижимое имущество.
  4. Сделка, совершенная недееспособным гражданином. Опекун такого гражданина может обратиться в суд с требованием о применении последствий недействительности ничтожной сделки.
  5. Сделка, заключенная малолетним гражданином до 14 лет. Правда, на практике такие случаи встречаются крайне редко.

Срок исковой давности о признании таких сделок недействительными — 3 года. Он начинается со дня исполнения ничтожной сделки. Если иск предъявляет не одна из сторон сделки, а другое заинтересованное лицо, срок начинается со дня, когда этот человек узнал о начале исполнения сделки.

Второй вид недействительных договоров — оспоримые. Такие договоры заключены с нарушением закона, но будут работать, если никто не обратится в суд с требованием признать их недействительными. Не факт, что суд согласится с иском.

К оспоримым сделкам относятся:

  1. Сделки, которые заключают под угрозой насилия или по сговору представителей сторон. Сюда же относятся сделки, которые вы были вынуждены совершить на крайне невыгодных для себя условиях.
  2. Сделки, совершенные ограниченно дееспособными гражданами без согласия попечителей.
  3. Сделки, заключенные подростком 14—18 лет без согласия родителей.
  4. Сделки, совершенные без согласия третьего лица, когда его согласие нужно по закону. Если муж продал квартиру без согласия жены, она имеет право потребовать признать договор купли-продажи недействительным.
  5. Сделки, которые лица совершают, не понимая значения своих действий. Например, в состоянии алкогольного опьянения.

Срок исковой давности для признания сделки оспоримой — 1 год с момента, когда заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. Если одна из сторон оспаривает сделку, совершенную под угрозой насилия или расправы, срок исковой давности начинается со дня прекращения угроз.

Ольга МакееваКакие трудности возникли у вас при заключении договора купли-продажи квартиры?
  • Marina Ilinaэээ я не юрист, но где же справка из психдиспансера на собственника, проверка на сидельцев, солдат в армии, разведенных жен/мужей вроде тоже в течение какого-то срока?4
  • Marina IlinaЕще по приватизации могут вылезти чудеса, по старым куплям/продажам могут открутить назад - поэтому важна не продававшаяся уже до вас 15 раз квартира, ну много нюансов, которые в статье не отражены0
  • Вася УнтевскийЕсли у квартиры 4 собственника (муж с женой и двое детей до 14 лет), и была погашена ипотека за счет мат.капитала (вот почему дети в числе собственников). Какие дополнительные документы могут потребоваться в этой ситуации?0
  • Павел ГоряиновМожно такую статью с продажей через аккредитив? И со списком доп. документов (справка ПНИ, об отсутствии долга ЖКУ, итп)2
  • Слава ЕрохинВася, продавцам необходимо будет получить приказ опеки, который позволит им продать квартиру и потребует выделить доли в покупаемой ими квартире(если дети всё ещё не совершеннолетние).Сделка будет проходить через нотариуса, все остальные нюансы зависят от покупателя.0
  • Светлана АстафуроваУнас комунальная квартира 3 собственника я имею 29 кв от общейплощади 81кв У 1 го собственника зарегистрированы 2е несовершелетних детей Я могу продатьсвою долю по закону Соседи желают купить но оценили очень дешево Как быть в 2раза ниже кадастра0
  • Glafira MaksimenkoПродавец банкрот, собственник,вступивший в право собственности по договору ренты пожизненного содержания, после смерти матери. Процедура банкротства была завершена до заключения договора ренты, но банкрот остается таковым около года на момент продажи квартиры. Какие риски и последствия у покупателя квартиры, за материнский капитал, как себя обезопасить максимально при покупке квартиры у банкрота, даже если имеется определение суда о реализации имущества до вступления продавцом в право собственности?? Спасибо0
  • Станислав Королёв2й год риэлтор не может оформить документ на право собственности деньги часть мат капитала опека подала в суд о возвращении денег 131 тыс0
  • Кристина ФроловаMarina, эти документы нужны не для регистрации ДКП, а для проверки юридической чистоты квартиры2
  • Кристина ФроловаMarina, посмотрите вот эту статью https://journal.tinkoff.ru/real-estate/0
  • Кристина ФроловаПавел, была такая https://journal.tinkoff.ru/sell-apartment/2
  • Юлия ПавловаДобрый вечер. Мы одновременно продавали старую квартиру и покупали новую. Оба договора купли-продажи зарегистрированы одним числом. Но регистрация права собственности на старую квартиру новым собственником произошла позже, чем нами на новую. И получилось, что в течение 2 недель мы владели двумя квартирами. На этом основании нас сняли с очереди на субсидию на жилье. Законно ли это? Ведь в момент заключения договора деньги были переданы покупателю и мы, по сути, квартирой уже не владели.1
  • Ye LaТакой вопрос: Бабушка и брат владеют квартирой 50/50. Можно ли в одном договоре продать эту квартиру мне, маме и тому же брату (по одной третьей)? (смысл так структурировать - получение вычетов по налогам и не обращаться к нотариусу, тк купля-продажа долей требует нотариального заверения).0
  • емельяноваздравствуйте. мы квартиру покупаем через сельхоз банк. могу я включит в куплю продажу баню которая в ходит в стоимость с квартирой но на нее нет права собствености .нет документов. если что как я еще могу прописать0
  • Лидия ПелипенкоДоговор действителен, если в нем нет пороков и воля сторон направлена на совершение сделки, действительность - непреходящее свойство. А вот действует он до исполнения обязательств. Недействующий и недействительный - это разные вещи.0
  • Аркадий КрутикОсобенности сделки ДКП,если продавец-гражданин РФ живет за границей и продает квартиру в Москве с участием риэлтора. Продавец может прибыть на сделку один раз, а именно на подачу документов в Росреестр, если процедура регистрации затянется более, чем на 10 дней. При этом предполагается использовать Аккредитив. Как можно ускорить процедуру ДКП ? Квартира подарена матерью сыну-продавцу.0
  • Семён ЖижинНужно ли в текущих обстоятельствах указывать в ДКП, что стороны не являются причастными к недружественным странам?0
  • НиколайМой недееспособный сын обязательный наследник в интернате а прописан в квартире я собсвенник квартиры, могу ли я выписать его вместе с собой чтобы совершить куплю-продажу квартиры?0
  • Кормачева ГалинаЯ покупала дом селе в 1995. Есть договор купли-продажи. А сейчас документы другие . Что это за документы и где их получить?0
  • Темир Базыр-ОолДобрый вечер.По ДКП квартиры в Правах и обязанностях сторон указано, что продавец обязан освободить объект недвижимости от своего имущества и передать ключи в течение 10 календарных дней со дня полного расчета за продаваемый объект. Полный расчет от банка произведен сразу же, в квартире проживали арендаторы продавца и продавец, ссылаясь на этот пункт не освободила квартиру. За эти 10 дней проживания плату за квартиру ( за свет, ГВС, ХВС) продавец не оплатит покупателю можно ли подать в суд и какова судебная перспектива дела? Спасибо0
  • Евгения Ждановадобрый день, а какие документы нужны от жены на продажу квартиры?0
  • Юлия КотоменкоМожет ли покупатель приходить в опеку в нерабочии дни и ставить дату своей рукой в моем заявлении на сделку несовершеннолетнего?она агент покупатель нашей квартиры0
  • Елена ЛитвиноваЗдравствуйте! Продавец живет в Екатеринбурге, имеет квартиру в Геленджике. Я живу в Геленджике и хочу купить у него квартиру. Как зарегистрировать ДКП без участия продавца?0
  • ckoqueДобрый день. Почему после уплаты покупателя денег продавцу он получает право собственности, а не саму собственность?0
  • НатальяДобрый день. Подскажите ,когда происходит передача денег от покупателя к продавцу. На момент подписания ДКП или при получении выписки из ЕГРН на нового владельца?0
  • Елена Тюринапри оформлении налоговой декларации снас потребовали два отдельных договора купли продажи мы получили один договор купли продажи в нем прописано все правильно указана доля двух наследников и какие суммы они получили0
  • НинаНужно ли согласие супруга, при продаже квартиры полученной по договору дарения?0
  • Ирина ЛагодаКвартирау покупаем через администрацию города через торги (просто процедура). Цена квартиры больше той, что выплатит Администрация. Как правильно составить договор (или какой-то документ) на доплату разницы?0
  • ИГОРЬЗдраствуйте! Нас три собственника квартиры (я, жена и дочь). От дочери есть генеральная доверенность (не может присутствовать). Вопрос: в договоре купли-продажи мы как продавец указываемся все или кто-то один?0
  • Марина ЛевунНе соответсвует Приказу Росреества №П/0514 от 07.12..2023г. п 570

Сообщество