9 важных вопросов про закладную
Ипотека
2K
Фотография — JSazontyeva / Shutterstock / FOTODOM

9 важных вопросов про закладную

Где она хранится и что с ней может сделать банк

1

Когда банк выдает ипотеку, он оформляет залог на квартиру.

Залог позволяет банку подтвердить право на взыскание — например, если заемщик перестанет платить по кредиту. В случае с заложенной недвижимостью такое право кредитора подтверждает специальный документ — закладная. Рассказываем, для чего она нужна и что важно о ней знать.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно
Вопрос № 1

Что такое закладная?

Это именная ценная бумага, которую оформляет банк. Он же регистрирует ее в Росреестре. Вот какие права банка она подтверждает.

Право на залог. Квартира, на покупку которой банк выдал ипотечный кредит, — под обременением банка, то есть без его согласия жилье невозможно продать. Право на залог защищает интересы кредитора — так он сможет вернуть выданный кредит в любом случае.

Право на возврат выданных денег. Закладная дает банку право взыскать выданные в кредит деньги на основании судебного решения за счет залога. Если кредитор получает решение суда, залог попадает на торги. После его продажи деньги возвращают банку в счет оплаты задолженности.

Если будет положительная разница между долгом и ценой продажи, оставшуюся часть вернут заемщику. Других документов, которые подтверждают выдачу обеспеченного ипотекой кредита, не нужно: закладная может быть единственной бумагой, которая удостоверяет права кредитора на залог 

.

Закладная — необязательный для ипотеки документ. Недавно я оформляла с клиентом ипотеку на 33 млн рублей, закладная банку не потребовалась. В любом случае Росреестр ставит запись об обременении на основании ипотечного договора.

А вот права заемщика закладная не подтверждает. По сути этот документ — ценная бумага, которую можно продать, а на вырученные деньги выдать новую ипотеку.

Вопрос № 2

В каком виде бывает закладная?

Есть два варианта оформления закладной.

Бумажная закладная. Сейчас такую использует не каждый банк: многие переходят на электронный вариант. Документ, как и ипотечный договор, подписывает залогодатель и залогодержатель, то есть заемщик и кредитор. И подают на регистрацию в Росреестр с другими документами — договором купли-продажи и ипотеки.

Для заемщика бумажная закладная не очень удобна: после погашения ипотеки придется заказывать закладную и ждать, когда она придет в офис, а затем идти с ней в МФЦ, чтобы снять обременение. О том, как это сделать, в Тинькофф Журнале уже писали.

Так выглядит вариант бумажной закладной
Так выглядит вариант бумажной закладной

Электронная закладная. С внедрением электронной регистрации ипотечных сделок такой вариант все популярнее. С ним проще работать и заемщику, и кредитору. По содержанию такая закладная не отличается от бумажной.

Особенно удобнее становится заемщику: когда нужно снять обременение, банк все делает сам в ускоренном режиме.

Так выглядит электронная закладная
Так выглядит электронная закладная
Вопрос № 3

Где хранится закладная?

Закладную в отличие от кредитного договора делают в одном экземпляре. Банк не выдает ее заемщику на руки, а хранит в своем офисе или депозитарии — зависит от формы закладной. Если бумажную закладную передали в депозитарий, ее называют обездвиженной 

.

Электронная закладная всегда хранится в депозитарии — организации, которая ведет учет прав на ценные бумаги, например акции или облигации. Депозитарии бывают двух видов: расчетные и специализированные. Закладные, которые обеспечивают право залога на недвижимость, хранятся в специализированных депозитариях 

.

Вопрос № 4

Какая информация содержится в закладной

В документе — основная информация о заемщике, который обеспечивает кредит, и его обязательствах:

  1. Данные должника — паспорт, дата и место рождения, СНИЛС.
  2. Информация о кредиторе — название банка, основные реквизиты, например ИНН, номер корреспондентского счета, адрес.
  3. Сведения по обязательству — номер кредитного договора, сумма и срок кредита, условия досрочного погашения, процентная ставка и условия ее изменения.
  4. Данные о залоге — адрес, кадастровый номер, другие сведения для идентификации.
  5. Рыночная стоимость предмета ипотеки и порядок обращения взыскания.
  6. Информация о государственной регистрации права собственности на недвижимость.
  7. Наименование депозитария и счета депо, где будет учитываться ценная бумага, — для электронной закладной.
Вопрос № 5

Может ли кредитор продать закладную?

Чаще всего банки продают закладную как ценную бумагу, чтобы частично вернуть деньги за обеспеченный ею кредит и направить их на выдачу нового. После продажи закладной залогодержатель меняется. Заемщик будет выплачивать кредит другому банку по новым реквизитам, но условия кредитного договора останутся прежними: процентная ставка и другие существенные нюансы не могут измениться.

Банк уведомляет заемщика о продаже закладной по смс или другим способом, который предусмотрен договором.

Обычно закладные продают крупные банки как Сбер, ВТБ, «Газпромбанк» или «Росбанк». Ценные бумаги у них покупает крупнейший оператор страны — «Дом-рф», который потом выпускает ипотечные облигации, обеспеченные ипотечными займами.

При этом согласие заемщика на продажу закладной не требуется — закон определяет свободное обращение закладной как ценной бумаги и право кредитора передать ее любому третьему лицу 

.

Не каждую обеспеченную ипотекой закладную можно продать. У нового банка или оператора будут требования к ипотеке, например:

  • отсутствие текущих просрочек или длительностью свыше 90 дней за последние пять лет;
  • кредит выплачивают минимум три месяца;
  • сумма задолженности до 80% стоимости залога;
  • кредит выдали на покупку квартиры, апартаментов, таунхауса или жилья в новостройке по договору долевого участия.
Вопрос № 6

В каких случаях заемщик может получить закладную?

Если банк оформил закладную, заемщик подписывает документ вместе с кредитным договором, а дальше ценная бумага хранится у кредитора или в депозитарии.

Клиент может получить ее на руки только после полного погашения кредита. Тогда он обращается с ней в МФЦ, чтобы снять обременение с квартиры.

Вопрос № 7

Что происходит с закладной после погашения ипотеки

Когда заемщик закрывает задолженность перед банком, кредитор взимает залог, а Росреестр аннулирует закладную — ставит на ней отметку о погашении задолженность 

. Залог могут снимать разными способами — в зависимости от того, в каком виде банк оформил закладную.

Бумажная закладная. Если закладная была документарной, после оплаты кредита заемщик подает заявление на выдачу документа. Обычно банк выдает ее в течение 10—30 дней. После получения закладной на руки с отметкой кредитора о погашении ипотеки, заемщик подает заявление на снятие залога через МФЦ.

Электронная закладная. В этом случае кредитор самостоятельно, без участия заемщика, направит заявление о снятии залога в Росреестр. Как только обременение снимут, банк уведомит об этом клиента звонком или через смс — в зависимости от условий договора.

Когда Росреестр получит заявление о снятии залога, он должен будет обработать его в течение трех рабочих дней. Самый простой способ проверить, что обременение сняли, — заказать онлайн-выписку на госуслугах.

В выписке найдите раздел «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости». Когда залог снят, там должно быть указано «не зарегистрировано» 

.

Вот пример онлайн-выписки, в разделе об ограничении прав и обременении недвижимости указано «не зарегистрировано»
Вот пример онлайн-выписки, в разделе об ограничении прав и обременении недвижимости указано «не зарегистрировано»
Вопрос № 8

Что будет, если не оформлять закладную при ипотеке?

Если банк решил оформить закладную по ипотеке, документ формируют заранее — накануне сделки. Уже во время сделки, когда заемщик подписывает кредитный договор, в присутствии банка он также должен подписать и закладную.

Поскольку для выдачи кредита подписание договора купли-продажи и закладной считается обязательным, банк не выдаст кредит без любого из таких документов.

Банк указывает на обязанность клиента подписать закладную при участии кредитора, если кредит выдается до регистрации права собственности на заемщика и залога в пользу банка
Банк указывает на обязанность клиента подписать закладную при участии кредитора, если кредит выдается до регистрации права собственности на заемщика и залога в пользу банка
Вопрос № 9

Как узнать номер закладной по ипотеке?

Под номером закладной понимают номер регистрационной записи, на основании которой оформили ипотеку 

. Его присваивает сотрудник Росреестра, когда зарегистрирует сделку. На самой закладной его не будет. Только дата выдачи и город, где ее оформили.

Чтобы узнать номер закладной, заемщику нужно заказать онлайн-выписку на госуслугах и ознакомиться с разделом, где будут указаны данные по ограничению прав и обременению объекта недвижимости.

В разделе 4 выписки ЕГРН указывают информацию об обременении. Номер государственной регистрации, который здесь указан в третьей строке раздела 4.1.1, будет считаться номером закладной. Учтите, что в онлайн-выписке нумерации разделов не будет
В разделе 4 выписки ЕГРН указывают информацию об обременении. Номер государственной регистрации, который здесь указан в третьей строке раздела 4.1.1, будет считаться номером закладной. Учтите, что в онлайн-выписке нумерации разделов не будет

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Что вы еще хотели бы узнать об ипотеке?
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка

Вот что еще мы писали по этой теме

Сообщество