В августе 2020 года мы с мужем купили квартиру в ипотеку, встретившись только с курьером и нотариусом.

Все обсуждения, оформление документов и перевод денег прошли онлайн. Расскажу, как происходит покупка недвижимости в эпоху пандемии, когда хочется ограничить личные контакты.

Почему мы решились на покупку

Сейчас мы живем в трехкомнатной квартире в Москве в районе Очаково-Матвеевское, которую купили в 2015 году за 17,4 млн рублей. Для покупки мы взяли в ипотеку 6 млн рублей под 11,9% годовых. Остальную часть суммы получили с продажи предыдущей двухкомнатной квартиры в этом же доме. Ипотечный кредит мы выплатили в 2020 году.

У нас две дочки, одной пять, а другой одиннадцать лет. Мы хотели купить им квартиру на будущее, чтобы отселить, когда вырастут. У нас было накоплено около 2 млн рублей на первый взнос. Мы рассчитывали взять кредит с максимальным сроком, а если получится — выплатить его досрочно. Пока дочки не вырастут, квартиру можно сдавать и таким образом погашать ипотеку.

Наши требования к квартире:

  1. Двухкомнатная. Такая квартира удобна для двух детей, когда они повзрослеют. Кроме того, при сдаче в аренду это более привлекательный вариант для семьи, чем однокомнатная или студия.
  2. С хорошим видом. Видовые квартиры можно сдавать дороже. Нам самим тоже было бы приятно видеть из окна пол-Москвы, когда старшая дочь переедет и мы будем приходить к ней в гости.
  3. Хорошая планировка. Площадь квартиры — не менее 50 м², кухня и комнаты — нормального размера, то есть не меньше 12—13 м².
  4. Максимальная цена — 12 млн рублей. Примерно столько летом 2020 года стоила двухкомнатная квартира в нашем доме, аналогичная той, которую мы продали пять лет назад.

Мы рассматривали два основных варианта. Первый — купить квартиру в нашем или соседнем доме за 12 млн рублей, которую можно было бы сразу сдавать. Расчеты были следующие:

  1. Первоначальный взнос 20% — 2,4 млн рублей.
  2. Сумма кредита — 9,6 млн рублей.
  3. Платеж по ипотеке — 75 000 Р.
  4. Плата за сдачу квартиры в аренду — 45 000 Р.

То есть нам нужно было бы выплачивать банку только 30 000 Р после того, как мы сдали квартиру. Если бы оставались свободные деньги, могли бы погашать кредит досрочно.

Второй вариант — новостройка. В нашем и соседнем районах уже несколько лет активно строят. Мы знали, что с обеих сторон от нашего микрорайона вот-вот начнется новое строительство: по этому поводу проводились общественные слушания и готовилась проектная документация. Нужно было только ждать и следить за новостями. При таком варианте мы рассчитывали на более низкую цену квартиры относительно готовой в нашем доме и хотели уложиться в 10 млн рублей, включая собственные накопления.

Теоретически можно было бы купить готовую квартиру в домах, которые сдали два-три года назад. Но пришлось бы выбирать из того, что есть в этот момент на рынке. Цены там тоже не радовали: они были выше нашего бюджета — 14—15 млн рублей.

Когда началась пандемия коронавируса и спрос на квартиры упал, государство запустило программу льготной ипотеки. Заемщикам предлагалось взять ипотеку под 6,5%, а до рыночной ставки кредитору доплачивало государство. Требований к заемщикам было всего два: гражданство РФ и деньги на первоначальный взнос. И то и другое у нас было. Нам эта программа оказалась выгодна: со ставкой 6,5% платеж гораздо меньше, чем с обычной ставкой по кредиту, которая стартует от 9—10%.

Когда в середине лета открылись продажи на нужном объекте, мы решились.

Знаем все о недвижимости
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Выбор квартиры

Информацию о том, когда начнут продавать квартиры в новом жилом комплексе, можно отслеживать на сайте комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы, а также на форумах о новостройках. Еще в начале 2020 года мы знали, что интересующий нас комплекс появится в продаже летом-осенью 2020 года, и просто периодически мониторили сайты.

22 июля 2020 года застройщик объявил, что стартуют продажи квартир в ЖК «Большая Очаковская, 2». Комплекс расположен в районе Очаково-Матвеевское, до метро «Аминьевское», одноименной железнодорожной платформы Киевского направления и МЦД-4 — семь минут пешком. Метро и МЦД-4 еще строятся, но их планируют запустить в конце 2021 года — раньше, чем сдадут ЖК. Рядом есть вся инфраструктура: магазины, школа, детский сад, а также будет построен торговый центр. ЖК должны сдать в январе 2023 года.

Мы заранее изучили все схожие по расположению проекты этого застройщика и его конкурентов, чтобы понять примерные цены. Надеялись, что двухкомнатная квартира будет стоить 10 млн рублей. Увы, надежды не оправдались: квартиры площадью 50—56 м² на верхних этажах стоили от 11,5 млн рублей. Мы рассматривали квартиры только на самых высоких этажах с окнами на северо-восток Москвы, а не во двор, чтобы был еще красивый вид, который не будут загораживать дома напротив.

Нам понравилась квартира на 30 этаже из 32 площадью 52,1 м². В ней было две спальни, кухня-гостиная и два санузла. Квартира стоила 11 790 230 Р, отделка включена в стоимость. Мы решили, что это дорого, поскольку у нас была планка в 10 млн рублей. Но я все же позвонила в отдел продаж, чтобы узнать условия покупки. Мне предложили видеовстречу с менеджером через час, я согласилась.

Бронирование квартиры

Встреча с менеджером проходила в «Гугл-мит». Видеосвязь и звук были хорошими, я ничего не упустила. Менеджер Евгений за несколько минут рассказал, что все документы можно подписать удаленно, а об объекте мы и так все знали. Мы поблагодарили его, но мысленно отказались от этой идеи. Квартира обходилась гораздо дороже, чем мы планировали. В конце концов, мы могли подождать начала стройки с другой стороны от нашего дома.

Десять минут спустя Евгений позвонил мне уже по телефону. Он сказал, что на квартиры большой спрос, поэтому цены на сайте вырастут через 15 минут. Предложил бесплатно забронировать нашу квартиру на пять дней по старой цене. От меня требовались только ФИО и номер телефона.

Я знаю о таком приеме продажников: создать искусственный спрос, но все равно согласилась. Квартиры действительно бронировали прямо на глазах: на страницах появлялась надпись «квартира забронирована», а цены и правда выросли через 15 минут. В нашем случае — сразу на миллион. Но у нас уже была бронь.

После этого мы с мужем еще раз все обдумали. За такие же деньги мы могли купить аналогичную квартиру в нашем доме. Ее плюсы — есть лоджия, можно сразу сдать, а не ждать два года, пока построят. Минусы — один санузел вместо двух и не такие красивые виды. И дому девять лет. Если бы мы ее купили и стали сдавать, то за два года заработали бы около миллиона рублей. Но новостройки обычно растут в цене. По сути, тот миллион мы уже выиграли в день бронирования.

Забегая вперед, скажу, что решение было верным: в ноябре 2020 года квартира в соседнем с нами доме стоила больше 14 млн рублей. В июле 2021 года нашу старую двухкомнатную квартиру продали за 15,5 млн рублей. Отложи мы покупку новостройки, на вторичном рынке за 12 млн рублей уже ничего нужного не купили бы.

Цены на квартиры в нашей новостройке тоже не собираются падать: аналогичная квартира на 27 этаже в августе 2021 года стоит 15,6 млн рублей — и выходит окнами на верхние этажи дома напротив. Квартира на 32 этаже соседнего корпуса с боковым видом туда, куда у нас прямой, стоит 17,1 млн рублей. Таким образом, за год с момента покупки мы заработали примерно 4—5 млн рублей, или 35—45%.

В итоге я написала менеджеру, что мы согласны купить эту квартиру прямо сейчас. Он ответил, что в течение нескольких дней к нам приедет курьер с документами для цифровой подписи, а пока нужно заняться ипотекой.

Через год после начала строительства соседний корпус уже подведен под крышу, в нашем заканчивают монтаж технического этажа, в двух остальных строят последний 32 этаж
Через год после начала строительства соседний корпус уже подведен под крышу, в нашем заканчивают монтаж технического этажа, в двух остальных строят последний 32 этаж
На стройплощадке установлены камеры: можно наблюдать за ходом строительства в прямом эфире
На стройплощадке установлены камеры: можно наблюдать за ходом строительства в прямом эфире
Такая планировка квартиры у некоторых застройщиков называется «трехкомнатная евро»
Такая планировка квартиры у некоторых застройщиков называется «трехкомнатная евро»
В каждой квартире на сайте расставлена виртуальная мебель
В каждой квартире на сайте расставлена виртуальная мебель

Дистанционная ипотека и личный визит к нотариусу

Подать заявку на ипотеку с господдержкой можно прямо с сайта застройщика. На выбор у нас было несколько банков, включая «Россельхозбанк» и «Дом-рф». Но мы пошли другим путем. Мой муж — сотрудник ВТБ, поэтому ему было проще оформить заявку на сайте банка: условия по ипотеке те же, но предоставлять справку 2-НДФЛ не нужно. Оставалось заполнить анкету в ипотечном разделе на сайте банка, внести в нее нужные данные, прикрепить копии паспортов и СНИЛС.

Заявку мы подали в тот же день, когда забронировали квартиру. Ее должны были рассматривать пять рабочих дней. Ровно через неделю мы получили одобрение: одобрили даже больше 10 млн рублей, которые нам требовались.

Мы с мужем в зарегистрированном официально браке. Поскольку основной заемщик — муж, то ДДУ мы тоже оформляли на него. Я как супруга выступала нефинансовым созаемщиком, то есть подтверждать доход мне не требовалось. Но зато я должна была дать согласие на эту сделку. Такое согласие оформляется нотариально.

Ближайшая нотариальная контора находится от меня в десяти минутах езды на такси. Я и раньше пользовалась услугами этого нотариуса, поэтому обратилась туда же. Из-за пандемии нотариус принимал по записи, я записалась по телефону на следующий день. Образец согласия прислал менеджер со стороны застройщика. К нотариусу я взяла оригиналы обоих паспортов и свидетельства о браке.

Согласие нужно было подписать лично. Я приехала в нотариальную контору один раз, все сделали за десять минут. Я сначала забыла про электронную копию и оформила только бумажную, которая вообще не была нужна. Потом позвонила в нотариальную контору и попросила прислать электронный вариант. Через полчаса мне прислали документ в виде PDF-файла плюс файл формата SIG, который содержал квалифицированную электронную подпись нотариуса. Обе версии документа обошлись мне в 1500 Р.

Согласие и подпись я отправила по электронной почте менеджеру застройщика. Бумажная копия мне нигде не понадобилась.

Так выглядит одобрение ипотеки в личном кабинете клиента ВТБ
Так выглядит одобрение ипотеки в личном кабинете клиента ВТБ
Так выглядит согласие супруга на покупку недвижимости, его можно оформить у любого нотариуса. Для подписания нужно присутствие только супруга, который дает согласие
Так выглядит согласие супруга на покупку недвижимости, его можно оформить у любого нотариуса. Для подписания нужно присутствие только супруга, который дает согласие

Электронная подпись

Чтобы подать ДДУ на регистрацию в Росреестр, нужна квалифицированная цифровая подпись. Ее выдают специальные организации, уполномоченные осуществлять услуги по криптозащите информации. Такие организации прошли сертификацию ФСБ и аккредитацию у Минкомсвязи, и им доверяют государственные органы. Нам выдал подписи удостоверяющий центр «Технокад».

Квалифицированную электронную подпись почти невозможно взломать, поэтому ей можно заверить любые документы. Любая организация и различные инстанции, включая суд, должны будут ее принять.

Файл электронной подписи генерирует специальная программа — средство криптографической защиты информации, или СКЗИ. Владельцам подписи выдаются закрытые ключи — особые последовательности символов, которые формируют файл подписи. Когда человек подписывает документ электронной подписью, СКЗИ сканирует документ и создает уникальное сочетание данных документа — хэш-сумму. Хэш-сумма шифруется с помощью закрытого ключа.

В Росреестре программой СКЗИ проверяют хэш-сумму и сравнивают ее с содержанием документа. Если все совпало, значит, документ не меняли и подпись цела. Если что-то не совпало, подпись автоматически считается недействительной и документ теряет юридическую силу.

В нашем случае застройщик оформил на себя пользование электронным модулем «Технокад-экспресс регистрация прав». Внутри него можно создать сертификаты для любого заказчика — физического или юридического лица, от имени которого будут поданы документы в Росреестр. Самим заказчикам не нужно получать никакие электронные устройства или устанавливать на компьютер программы для электронной подписи. Именно такие сертификаты были оформлены на нас с мужем как на покупателя квартиры и созаемщика.

На сайте указано, что этот модуль стоит 23&nbsp;990&nbsp;<span class=ruble>Р</span>, но&nbsp;в&nbsp;нашем случае все&nbsp;оплатил застройщик
На сайте указано, что этот модуль стоит 23 990 Р, но в нашем случае все оплатил застройщик

6 августа курьер застройщика привез нам эти документы — квалифицированные сертификаты ключа проверки электронной подписи, сокращенно КСКП ЭП. Смешно, но это на самом деле листы бумаги с данными. Мы показали курьеру паспорта и расписались, что получили документы. За сертификаты мы дополнительно ничего не платили: застройщик оформил их за свой счет, это входит в стоимость квартиры. Сертификат действует один год, после чего его можно продлить.

Теперь дело было за застройщиком и банком: первый должен был подготовить ДДУ, второй — кредитный договор. На это ушло около двух недель. Оба договора нам присылали на проверку, мы сверяли данные с документами и отмечали ошибки.

Для договора с застройщиком понадобилось отправить менеджеру копии следующих документов:

  1. Паспортов.
  2. Свидетельства о браке.
  3. СНИЛС.

Как объяснил менеджер застройщика, электронные подписи понадобятся нам после подготовки всех документов. Нам позвонят и попросят продиктовать код из смс, сообщать сведения из бумажного сертификата не нужно. Код из смс удостоверит цифровую подпись на договорах.

Страховка, сделка, оплата

Для ипотеки нужна страховка: без нее банк повышает процентную ставку по кредиту. В нашем случае страховали только жизнь заемщика, потому что самой квартиры пока не существует: ее должны построить, отделать и передать нам в январе 2023 года, как написано в ДДУ.

Мы выбрали страховую, которая напрямую работает с ВТБ. Чтобы заключить с ней договор и все оплатить, никуда ездить не пришлось. Анкету о здоровье заемщика муж заполнил прямо на сайте, для меня страховка не требовалась. Страховка мужу на год обошлась в 42 900 Р, заплатили через платежный шлюз на сайте страховой компании в день сделки.

Договор страхования можно продлевать каждый год, а можно расторгнуть, если найдете более выгодные условия. За второй год страховая компания выставила нам счет на 49 299 Р, хотя остаток по кредиту уменьшился на 700 000 Р. Мы решили, что это дорого. Муж расторг договор страхования и оформил страховку в другой компании за 31 071,62 Р.

Новая страховка обошлась нам на 18&nbsp;тысяч рублей дешевле, чем продление старой
Новая страховка обошлась нам на 18 тысяч рублей дешевле, чем продление старой

Наша квартира стоила 11 790 230 Р. Получалось, что с учетом первого взноса в 1 768 535 Р нам нужно было взять в кредит 10 021 695 Р. Менеджер застройщика предложил немного увеличить взнос и вписать в кредитный договор ровно 10 млн рублей — для красоты.

В итоге мы взяли 10 млн рублей на 27 лет под 6,5%. Ежемесячный платеж — чуть больше 65 тысяч. Кредит планируем погасить досрочно. Мы всегда оформляем кредит на максимально возможный срок: ежемесячный платеж получается меньше, а благодаря досрочному погашению можно уменьшить переплату по кредиту. Например, при ипотеке на 15 лет наш платеж вырос бы до 87 тысяч рублей, а на 10 — до 113 тысяч.

По условиям договора застройщик получает деньги только после того, как построит дом. До этого момента они лежат на специальном счете эскроу в банке. Счет открывает банк, заемщику не нужно знать даже номер.

Свой первоначальный взнос мы перевели 12 августа на специальный ипотечный счет, который банк открыл бесплатно. На этот же счет банк перевел кредитные средства. Так что несколько часов мы любовались в личном кабинете, как на нашем счету лежало почти 12 млн рублей. Потом эти деньги отправились на счет эскроу, где будут лежать до конца строительства. На свой ипотечный счет мы теперь переводим ежемесячные платежи по кредиту.

Мы заплатили банку 2500 Р за то, что нам открыли счет эскроу и перевели на него деньги с нашего текущего счета. Ехать в отделение и подписывать документы лично не понадобилось.

В тот же день прошла и сама сделка: о ней нам сообщили накануне по телефону. Никто не объяснил, как она будет проходить, поэтому почти весь день мы ждали вызов на видеоконференцию. Но никакой информации о сделке не было. Пришлось снова звонить в банк. Оказалось, что сделка уже идет и скоро нам пришлют документы на очередную проверку. Нас не предупредили, что все проходит не просто удаленно, а даже без виртуального присутствия.

Документы прислали на следующий день, а потом позвонил менеджер застройщика и попросил подписать их. Электронная подпись работает так:

  1. Менеджер запрашивает у системы «Технокад-экспресс» код подтверждения подписи.
  2. Система присылает код на номер покупателя в смс.
  3. Покупатель называет эти цифры менеджеру.

Алгоритм похож на подтверждение покупок по банковской карте. Поскольку нам звонил знакомый менеджер, мы не волновались, что это могут быть мошенники.

Все прошло гладко. После этого мы расслабились и перевели первый платеж по ипотеке в банк: эти обязательства начинают действовать со дня сделки, а в нашем случае банк списывает платеж с первого по десятое число каждого нового месяца за прошлый. Квартира уже почти наша.

Фрагмент инструкции о том, как пользоваться системой, чтобы подтверждать электронные подписи документов. Менеджеру нужно было ввести наши данные в систему, установить сертификат ключа проверки электронной подписи, дождаться от нас кода подтверждения из смс и ввести его в специальное поле. Тем самым он подтвердил, что мы подписали документы
Фрагмент инструкции о том, как пользоваться системой, чтобы подтверждать электронные подписи документов. Менеджеру нужно было ввести наши данные в систему, установить сертификат ключа проверки электронной подписи, дождаться от нас кода подтверждения из смс и ввести его в специальное поле. Тем самым он подтвердил, что мы подписали документы
Оплата страховки и счета эскроу прошла в один день
Оплата страховки и счета эскроу прошла в один день
Так выглядит подтверждение цифровой подписи на договоре долевого участия
Так выглядит подтверждение цифровой подписи на договоре долевого участия
Оплата страховки и счета эскроу прошла в один день
Оплата страховки и счета эскроу прошла в один день
Так выглядит подтверждение цифровой подписи на договоре долевого участия
Так выглядит подтверждение цифровой подписи на договоре долевого участия

Проблемы с документами

Обычно после подписания документов застройщик передает их в Росреестр на регистрацию. Это обязательная процедура при любой продаже или покупке недвижимости. У нас зарегистрировать договор должны были электронно, застройщик оплачивал это сам.

Перед подачей наших документов в Росреестр застройщик обнаружил ошибку в документах со стороны банка. Это случилось через три недели после сделки. Нужно было переподписать договор с корректными данными.

Нам пришлось активировать подписи повторно. На этот раз нам звонил другой менеджер: наш ушел в отпуск. На всякий случай мы задали ему несколько вопросов о деталях договора: сумме сделки, наших данных в договоре, а также убедились, что наш менеджер оставил именно это контактное лицо на время своего отсутствия.

Еще через две недели ситуация повторилась. Мы слегка насторожились, поскольку в ДДУ четко прописано, что документы нужно сдать на регистрацию в течение десяти дней после подписания. Однако менеджер со стороны застройщика уверил, что все в порядке.

В итоге документы попали на регистрацию только через два месяца после сделки — 21 октября. Спустя неделю муж получил по электронной почте подписанные файлы договоров. Никаких бумаг!

Теперь мы владеем виртуальной квартирой, за строительством которой можем наблюдать из окна. Хотя процесс покупки был не совсем отлажен — мы не всегда были в курсе дела — покупать недвижимость, сидя за компьютером, оказалось очень удобно. Когда мы покупали предыдущую квартиру в 2010 году, мы как минимум дважды посещали застройщика и банк.

О ходе регистрации документов в Росреестре застройщик информировал нас по смс. Процедура заняла ровно неделю
О ходе регистрации документов в Росреестре застройщик информировал нас по смс. Процедура заняла ровно неделю

Что я думаю о покупке квартиры онлайн

Сделка, которую оформляешь из дома, экономит время, избавляет от очередей и лишних контактов с людьми. Вполне возможно, такой удобный способ покупки квартир останется и после того, как закончится пандемия.

Но при заключении такой сделки лучше уточнять вообще все мелочи. Например, спрашивать, нужно ли виртуально присутствовать на сделке, как устроен процесс и как все защищено от мошенников. Если ипотечный менеджер долго не отвечает, нужно просить менеджера застройщика связаться с банком.

Наши дополнительные расходы при покупке квартиры — 46 900 Р

Страхование жизни заемщика на год 42 900 Р
Открытие эскроу-счета 2500 Р
Нотариальное согласие на сделку 1500 Р
Страхование жизни заемщика на год
42 900 Р
Открытие эскроу-счета
2500 Р
Нотариальное согласие на сделку
1500 Р

Как купить квартиру дистанционно

  1. Выберите подходящую квартиру на сайте застройщика и забронируйте ее, чтобы зафиксировать цену.
  2. Все детали покупки можно обсудить с менеджером по видеосвязи. Если боитесь что-то забыть, подготовьте заранее список вопросов.
  3. Если нужна ипотека, все можно оформить напрямую через застройщика. В банк ездить не придется.
  4. Для тех, кто в браке, потребуется оформить нотариальное согласие, что супруг не против покупки. Пока нотариусы делают такой документ только при личном визите. Возможно, со временем его тоже удастся сделать дистанционно.
  5. Для сделки нужна электронная подпись. Ее делает застройщик за свой счет. От покупателя только требуется встретить курьера с сертификатом ключа проверки электронной подписи и расписаться в получении сертификата.
  6. Для ипотеки на новостройку потребуется застраховать только жизнь и здоровье заемщика. Страховку тоже можно оформить дистанционно.
  7. В день сделки ждать у компьютера весь день не нужно. Менеджер позвонит и спросит только код подтверждения электронной подписи. Его присылают в смс.
  8. После сделки застройщик должен отдать документы на регистрацию в Росреестр в течение десяти дней. Покупателю никуда ехать не нужно.