«Решил выставиться по минимальной цене»: как я сдаю студию в долгосрочную аренду

59

Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография

Покупка квартиры

После завершения строительства своего дома, была продана квартира, в которой я жил во стремя стройки. Появились свободные деньги. Встал вопрос: либо потратить деньги на приусадебный участок, либо инвестиции в будущее. Выбрал второе — в виде покупки квартиры-студии в строящемся доме. Это был не очень, но все же далекий 2015 год.

Первым делом мне потребовался легендарный онлайн-сервис «Авито» и «Эксель» таблица. Эти два инструмента незаменимы для расчетов конкуренции и будущих доходов. В таблицу были сведены: объекты недвижимости, районы города, стоимости м² и доходность аренды. Как итог всех расчетов, был определен минимальный срок окупаемости всех отобранных объектов.

Сделав холодный расчет, я сделал выбор в пользу квартиры-студии в строящемся доме, со сроком сдачи в ближайшем полугодии. Район был выбран недалеко от центра, стоимостью выше среднего. Если квартира покупается с целью сдачи, району нужно уделить большое внимание. Помните, вы покупаете не для себя, а для своих арендаторов.

Деньги были потрачены, и спустя шесть месяцев мы получили ключи от новенькой квартиры. Покупать новую квартиру — это как новую машину, эмоции зашкаливают! И, даже понимая, что жить в квартире ты сам не будешь, ощущение владения таким бриллиантом невероятно приятное.

Поиск арендаторов

Следующим этапом был поиск арендаторов. Посмотрел я цены на том же «Авито», ну и решил выставиться по минимальной цене, чтобы быстрее сдать и как можно на больший срок. Краткосрочная аренда меня не интересовала.

Квартира была сдана с новым ремонтом, но не имела мебели. А я на момент сдачи не имел никакого опыта: ни как арендовать, ни как сдавать квартиры. Первые попытки были сдать ее в таком состоянии: есть пол и стены, заезжай со своей мебелью и живи.

Простояв так недели три, получил пять звонков и два показа я понял, что мне будет крайне сложно сдать недвижимость без мебели. Потенциальные арендаторы были в большинстве своем девушки и молодые люди или пары, которые не успели обзавестись диванами, креслами, столами и холодильниками.

Поняв, что нужно клиенту, снова полез на «Авито» смотреть диваны, кухни, холодильники и плитки. Через неделю — у меня обставленная квартира и стабильный поток звонков с просьбой посмотреть квартиру.

Фото с первого объявления на «Авито»
Фото с первого объявления на «Авито»

Я не торопился показывать квартиру всем, кто звонит. Напомню цель: сдать на долго, и еще и порядочным людям. Поэтому я собирал порядка десяти заявок, во время разговора узнавал о потенциальных арендаторов и к ближайшей субботе имел список от «хороших» до «тот, кому не стоит показывать».

В нужном порядке я начал показывать свою небольшую, новую квартиру обставленную б/у мебелью из «Икеи». В тот же день квартира была сдана.

В итоге

В очередной раз получил свою абонентскую плату. Не скажу, что много, но все же очень приятно. Через три года квартира полностью окупит вложения. Ее можно в любой момент продать, но мне приятнее продолжать получать с нее дивиденды.

Планирую ее пустить на второй круг окупаемости. Ну и когда-нибудь мне наступит 65 лет, и, возможно, придет какая-то пенсия. И я точно знаю — еще одну пенсию мне будет приносить моя недвижимость из 2015 года.

Редакция
А как быстро вы смогли сдать квартиру?
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

ой. кто ж такое снимал?

7

Курочка, к сожалению, такое снимают и много желающих (

3

Преимущественно студенты и молодые пары только что закончившие учебные заведения.

3

Виталий, я вижу ваши ответы ниже: дело ведь не в цене. Вы и дорогую мебель могли поставить, но эффект был бы тем же. Мой вопрос касается уюта и эстетики. Симпатично может быть и недорогое, а на фотографии пестрое что-то и несочетаемое. Отпугивает сильно, особенно тех, кто не дизайнер ни разу в душе и просто сам тоже не сможет сделать нормально даже для себя.

0

Курочка, на вкус и цвет как говорится.
Я сдавал с 1 или 2 показа (обычно с первого) с комментариями: у вас так хорошо, то что мы видели до вас было ужасно.
Но от части конечно с вами согласен, но только от части.

0

Курочка,
Только район.

0
0

Очень интересно, какой город, сколько стоила квартира и за сколько сдаете. Ремонт и мебель так стоят те, которые на фото?

4

Evil_designer, Челябинск, начальная цена 1,8 млн (2015 год), студия 24 м2, ремонт был от застройщика, мебель на 50% заменена, фото старое 2015 года.

1
0

Мебель ужасная, и ужасно что много кто так сдает.

4

Зеленая, да, вы правы. Мебель не очень.
1) В итоге половину мебели пришлось заменить.
2) Дорогая мебель не наш сегмент

4

Виталий, да дело не в цене, а в общем виде квартиры. Если купить все в одном цвете и стиле, но дешевое- это приятнее глазу, чем все разномастное с авито, в новостройке. Я об этом.

3

Зеленая, цена/качество - он же пишет что сдает по низу рынка. Можно сдавать в 1,5 раза дороже, но тогда и вложить надо в 1,5 раза больше, только вопрос - окупятся ли эти вложения

4

Зеленая, почему? Если бы я была заинтересована в том, чтобы снять квартиру по минимальной цене, при этом не клоповник и не у черта на куличиках, я бы и искала с максимально простой мебелью. Возможно, если бы что-то хотела докупить, договаривалась бы, что я покупаю, а хозяева вычитают это из арендной платы. Наиболее важен район и транспортная доступность, на мой взгляд.

1

Светлана, поддерживаю. Не понимаю, что за недовольные - может, студенты, которым родители оплачивают аренду, и им все равно, сколько они платят?) Мебель нормальная, только ее мало. Когда снимаешь, главное: чтоб диван нормальный был, очень желательны холодильник и стиралка, чтоб ничего не текло и входная дверь не заедала. Затем по важности ё..утость соседей. И арендодателя.

0

Lin'ok, я - арендодатель и арендатор, купила себе в квартиру под сдачу все на одной фабрике, недорого, функционально и эстетично. И меня очень расстраивает, что когда я ищу себе квартиру в новостройке- постоянно натыкаюсь на бабушкины ковры и продавленные диваны в современном и симпатичном ремонте.(

1
0

Ключи получил в 2015 г, т.е квартирой владеет почти 9 лет. Через 3 года квартира окупится. Т.е срок окупаемости 12 лет. Это средний срок окупаемости, хороший срок это 8 лет...

2

Елена, 15 лет

1
0

Через 3 года окупит вложение? Это с учётом текущей рыночной стоимости? Допустим квартира стоит 6 млн, вы ее сдаете за 30 тыс в месяц. Это же всего 6% годовых.

1

Сергей, думаю считать надо стоимость покупки, рыночная стоимость сейчас- это не затраты покупателя все же

6
Автор поста

26.12.23, 14:23

Отредактировано

Сергей, через 15 лет окупаемость.
В старых ценах: 1 800 000 / 10 000 = 180 месяцев (цены на начало аренды)
Но с учётом мебели, редких простоев, не плановых ремонтах срок выше.

1

Виталий,
С какого там "окупаемость" если взамен бывшей.
Чистый доход это.

1

Виталий, но у вас в статье написано что через 3 года оправдает свои вложения, или я что то не так понял.

1

Сергей, 9 прошедших + 3 ещё, имеется ввиду.
А если точнее 15 должно быть лет

0

Сергей, это сдать и за 15 сложно. Автор врет.

0

Серж, через 3 года + прошло уже 8

1
0

Квартиру нельзя продать "в любой момент". Разве только с дисконтом.

1
0
Герой

26.12.23, 19:41

Отредактировано

Как? Как можно сдать квартиру, чтоб отбивала себя, да ещё так быстро?А, все, разобрались. За 10+ лет окупится. Это и не так плохо. Я сдаю по цене ипотеки, которую плачу. То есть только отбиваю ипотеку, чтоб в перспективе получить квартиру в собственность. Через 22 года 😅 Район топовый, центр, в пешей доступности от метро. Вот мебель там по минимуму, да.

1

Светлана, в августе 2023 года когда я выставил объявление, я получил 30 звонков за 5 часов. На все звонки я не смог ответить. В течении 5 часов я квартиру сдал.

1
0

Отличная статья 😎✌️

А, как вы рассчитываете доходность от аренды по районам? (есть формула)?

И как вы отсеиваете тех кому не стоит сдавать?(есть чек лист с вопросами)?

0

Анатолий,
по району - в авито можно посмотреть стоимости сдачи жилья, формулы нет, но если есть желание, можно зависимость построить
3 минута разговора по телефону и ты понимаешь что за человек на другом конце провода, это не сложно.

0

Виталий, это очень упрошенная схема. Лично я за 8 лет сдачи в аренду квартиры, понял что метрики почти не работают(а вообще должны). Но еще больше бывает ошибочным первое впечатление. Особенно по телефону за 3 минуты.

Прочитав статью у меня сложилось впечатление, что вы чуть более скрупулёзно и чуть более технологично подходите к делу, чем в ответе к моему сообщению. Возможно я не прав оказался.

4

Тишка, жить то где то надо было =)

0
0

Быстро

0
0

Хоть шото полезное, наконец.

0
0

Старуха-проценщица. Хоть бы кухню нормально обставил, шкафчики повесил там)

0

Макс, спасибо за коммент! =) насмешил! Шкафы повестил чуть позже =)

0
0

Молодец! Какой город?

0
0

Ваше фото "липовое".Покупаете новостройку,а трубы отопления из советского снипа-металические,розетки расположены по советским снипам.Вообщем фото и текст не стыкуются ...

0
0

Есть люди со своей мебелью, они ищут специально без мебели. Обычно это семейные. Я так сдаю без мебели. Подождала месяц.

0
0

Сомнительная история. Доходность аренды 3-4% годовых, в ковид и могилизацию ещё больший провал. Это "окупаемость" Минимум 30 лет, но никак не 10-11. 😁

0

Игорь, откуда у вас такая цифра? У моей квартиры 7,3% годовых доходность, например. На длительную перспективу вполне нормально, плюс она в цене выросла в 1,5раза, даже если с дисконтом продавать.

0

Зеленая, и да, выросла она только в гнилой деревяшке - в баксах, евро, автомобилях, куриных яйцах она очень сильно упала 😁

0

27.12.23, 14:19

Отредактировано

Зеленая, ниже кто-то уже приводил расчёты. Исхожу из соотношения цена/аренда. Да, если куплена очень давно или вообще досталась бесплатно - доходность может и в бесконечность уходить 😁 Но если покупать, то окупаемость в вашем случае 15 лет. Причем вытянуть даже 7% - это должно очень повезти с локаций, домом, развитием территории. А так 2-3% годовых - унылая действительность.

0
Герой

27.12.23, 17:09

Отредактировано

Игорь, у меня четкий расчет относительно моих вложений и дохода, за вычетом налога по самозанятости и амортизации. 7,3%. Глупо исходить из цена текущая/аренда, так как покупали все по разным ценам, а сдают по одной в одном и том же доме. Те, кто после меня брали, имеют гораздо меньшую окупаемость, а с нынешними ценами и процентами- подобные квартиры не окупятся никогда, например.

0
Сообщник

28.12.23, 13:08

Виталий, ваши критерии, а не их))

0

Masha, по телефону же разговариваешь с потенциальными арендаторами, слушаешь их вопросы и потребности

0
Сообщник

30.12.23, 16:18

Виталий, опять не про то

1
0
Сообщник

15.01, 02:57

Виталий уже пора бы поднять плату!

0
0
Сообщник

15.01, 17:53

Скромно , очень скромно интересно сколько стоит в месяц…

0
0

Отлично сдается без мебели и техники я так одну из своих сдаю кроме кухни и шкаф-купе ничего нет. Сдается буквально за день и кандидатов много.

0

Сообщество