Как я инвестировал в индивидуальное жилое строительство

Всем привет! Прошлый материал вызвал бурную реакцию и много вопросов — ответил на них в последнем блоке статьи.

Некоторые восприняли негативно стратегию инвестиций в бизнес под залог недвижимости для предпринимателей. Хочу удивить вас ещё больше и рассказать про инвестиции в загородное строительство вообще без залога недвижимости.

Напомню, всё, что я пишу в блоге не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Только личный опыт инвестирования. Пишите ваши вопросы! Рад быть полезным.

Два простых и внятных аргумента.

Растёт спрос. Впервые в феврале 2024 года выдача кредитов на ИЖС превысила выдачу кредитов на покупку квартир.

Есть прогнозы по увеличению объёмов займов по субсидированной ипотеке на постройку жилья до 1 трлн рублей в этом году, что вдвое больше уровня за 2023 год.

Людям хочется тишины, спокойствия и свою зелёную лужайку. Плюс усложняется ситуация с покупкой квартиры.

Например, за 10 млн руб вы можете купить в Московской области в Наро-Фоминске (70 км от Москвы) в единственной новостройке в центре города 2-х комнатную квартиру площадью 86 квадратных метров.

Или за эти же деньги свой личный дом, на окраине Наро-Фоминска (5 минут езды до центра города) площадью 130 квадратных метров и с землей под ним в 10 соток (1000 квадратных метров). Выбор очевиден.

Растёт цена. За этот год частные дома в России подорожали на 17,5%. Ожидаю и последующую динамику.

Мои любимые коллективные инвестиции!

Для инвестора предлагался договор инвестирования, в котором прописано: если дом, который планируется строить, НЕ продаётся в указанный срок, то инвестор кроме обещанных процентов получает сверху % с чистой прибыли по итогам реализации дома. Это и была подушка безопасности для меня.

Если затянется продажа дома, то я получу дополнительную прибыль. Поэтому застройщик заинтересован продать как можно скорее, чтобы не платить мне больше положенного по договору.

Для меня это был первый опыт беззалогового займа в проект с загородным строительством, а это повышенный риск и повышенный процент для инвестора!

• Объект: участок в МО, который размежевали на 7 участков и построили на них 7 домов.
• Сумма инвестиций и всех расходов на строительство и продажу каждого отдельного дома: 35 000 000
• Количество инвесторов: 7
• Срок проекта: 6 месяцев
• Заработок каждого инвестора: 30-35%.
• Заёмщик: собственник земельного участка, организатор сделки.
• Общая сумма чистой прибыли на вложенный капитал для инвесторов: 5 850 000 рублей.

Сначала мы выбрали ликвидный выгодный объект. Это был участок в Наро-Фоминске. Его мы размежевали на 7 участков.

Далее искали подрядчиков для быстрого и качественного возведения домов, прокладку коммуникаций и т.д. Делали дома, в которых сами бы хотели жить. Ориентировались на тренды в строительстве.

Затем сделали рекламные объявления и запустили продажу. Любопытно, что один из домов быстро продался после того, как там установили камин и сделали более привлекательные фотографии.

И, наконец, продали все дома в срок за 6 месяцев и окончательно рассчитались с инвесторами.

Консультация с организатором сделки. На ней я подробно общался с исполнителем проекта, чтобы узнать детально процесс стройки и договориться об условиях.

Отслеживание этапов строительства. Я получал оперативную информацию о каждом этапе строительства с фото и видео в телеграм.

После продажи дома — получение процентов. При отсрочке проекта — выплата процента с чистой прибыли в соответствии с вложенным капиталом. В моём случае всё продали вовремя.

Плюсы в ИЖС:

• Высокий спрос потребителей и, как следствие, высокий шанс на быструю реализацию проекта. Как в моём примере, потребовалось всего лишь 6 месяцев от момента покупки земли до постройки и продажи готового дома.
• А в противном случае с учётом переноса срока — у меня была бы возможность заработать больше и получить % от чистой прибыли.

Риски в ИЖС:

• Сезонность спроса (поэтому лучше начинать проект зимой, а инвестировать деньги весной-летом, когда идёт уже активное строительство),
• политическая ситуация,
• угрозы удорожания строительных материалов и увеличения сроков проекта.

В этой стратегии безопаснее действовать в формате коллективных инвестиций, как я описывал выше, так как это даст возможность вложить меньшие деньги. В моём примере — от 1 млн рублей.

Важно выбрать в партнёры надёжных и опытных строителей, которые имеют опыт полностью построенных, а лучше (!) проданных домов. В таком случае инвестору помогут выбрать лучшую локацию для покупки земли и подскажут, какой дом лучше построить, чтобы он был ликвидным при продаже (чаще всего дома от 90 до 130 кв.м площадью).

Поделитесь в комментариях: был ли у вас опыт инвестирования в загородное строительство? Насколько удачный и сколько удалось заработать?

Всем внимательным читателям прошлой статьи. Теперь ответы для читателей прошлой статьи про инвестиции бизнесу под залог недвижимости.

1) Высокий доход — высокий риск для инвестора?

В моих сделках были проекты с маржинальностью и в 60%, и даже в 100%, но вы правы, чем выше доход, тем выше риск от каждой отдельной сделки.

Сейчас в рынке кредитования под залог недвижимости для предпринимателей, оптимальный доход для инвестора в надежных сделках 24-27% годовых с ежемесячными платежами (2-2,25%).

Безопасность обеспечивается именно залогом, ликвидность которой проверяется экспертами, и проверкой каждого заёмщика.

2) Сумма займа может превышать сумму залога?

Нет, и в этом опять же безопасность таких инвестиций. Выдаётся не более 50% от стоимости (лучше ликвидационной) объекта недвижимости.

Если объект стоит 20 млн руб сейчас по рынку, то не стоит выдавать больше 10 млн руб займа. Всё, что выше 10 млн руб — дополнительные риски.

3) В каком бизнесе такая высокая доходность, позволяющая закрыть займ под высокий процент?

В моих кейсах это строительный бизнес, стоматология, услуги, инфобизнес, продавцы на маркетплейсах и другие.

Следующую статью хочу написать о том, как не прогореть на инвестициях. Подписывайтесь!