Мнение: недвижимость — не лучшее долгосрочное вложение

Частая дискуссия между мной и родственниками касается покупки квартиры. Среди поколения 40+ в России так уж сложилось, что недвижимость считается наиболее надежным и разумным способом сохранить деньги, поэтому среди старшего поколения растет недоумение, почему миллениалы не хотят покупать квартиры? Давайте вместе разбираться.

Итак, допустим, наша цель крайне консервативная — мы хотим сохранить имеющиеся деньги и с годами хотя бы не беднеть. Если вы знаете, что такое инфляция, то сможете понять, почему сохранить их с помощью квартиры не выйдет.

Квартира, сдаваемая в долгосрочную аренду, в среднем приносит 6-7% годовых. Мой опыт арендодателя показывает, что если учитывать не только налог на квартиру, но обновление сантехники раз в 5 лет, косметический ремонт раз в 10 лет и капитальный ремонт раз в 20 лет, то среднегодовая доходность не уходит выше 6%. Сужу по квартире в Томске, но с квартирой в Москве, например, ситуация будет еще хуже — стоимость метра там выше в несколько раз, тогда как стоимость аренды выше примерно в 2 раза, то есть доходность будет еще меньше.

Официальная инфляция в России, а иными словами, обесценивание рубля, то есть за ту же сумму купить можно меньше, чем раньше, за последние 10 лет составила 88%. То есть в среднем 8,8% в год. Не будем пока касаться вопроса адекватности официальной инфляции, хотя мнение о ее хронической заниженности распространено. Это значит, что на 100 тысяч рублей, заработанных в начале года, к началу следующего года мы сможем купить товаров на 91 тысячу 200 рублей, потому что товары стали дороже на 8,8%.

Подчеркну, цифры усредненные 10-летним периодом — в последние годы официальная инфляция низкая, в районе 3-5%, тогда как в 2015-м она была на уровне 13%. Если брать десятилетний период 2000-2010, то там будет вообще безобразие, ведь инфляция в отдельные годы достигала 20% и не снижалась ниже 9%.

Таким образом, если считать по последним десяти годам, чтобы не терять деньги, нам следует иметь среднюю прибыль от капитала минимум 8,8% годовых. Сравниваем с 6% годовых от квартиры и делаем вывод, что почти 3% в год мы теряем. То есть несем убыток. Подчеркиваю — мы имеем квартиру, сдаем по средней цене, без простоя, без пожаров и соседей, затопивших нежданно-негаданно, и при этом теряем почти 3% в год от тех денег, что вложили в покупку. Мда, так себе картинка!

Какие альтернативы, спросите вы? Во-первых, хранить меньше рублей. И в квартирах, и на депозитах, и в инвестиционных инструментах. Рубль — валюта развивающегося рынка, а потому нестабильная. Поэтому часть (и лучше преобладающую) денег стоит хранить в долларах и других валютах стран с устойчивой экономикой. А еще есть золото, фонды акций и масса других штук, способных помочь в этом деле. А квартиры стоит покупать только чтобы в них жить.