ПАРТНЕРСКИЙ МАТЕРИАЛ
Тест: как вы тратите деньги?

Как я купил проблемный дом и в итоге только выиграл от этого

Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография.

Мне сейчас 38 лет. У меня свой небольшой бизнес, основанный на интеллектуальном труде. В 2017 и 2018 годах выиграл и закрыл несколько госконтрактов по 44-ФЗ. В итоге накопились свободные 1 млн рублей. Средняя стоимость 1-комнатной квартиры в моем городе к осени 2018 года составляла 1,6 млн рублей. Сейчас та же квартира стоит 3,6 млн рублей. Ипотека мне не была доступна, так как по молодости успешно ее испортил. Всегда жил в арендном жилье.

Какой дом я решил купить

В основном работал с банками, и постоянно мелькали запросы по работе с проблемными активами. Как-то знакомый арбитражный управляющий позвонил и предложил купить частный дом с участком, который был в залоге Сбербанка. Это были уже третьи торги, этап запроса предложений — то есть на снижение до максимально возможного потолка. Предельная низкая цена была утверждена собранием кредиторов в сумме 800 тысяч. Начальная цена по отчету об оценке в 2018 году была 2,8 млн рублей. До сих пор не понимаю, почему люди не заявлялись на этот лот. Наверно, то время банкротные торги были не столь популярны, да и народ в целом боялся подводных камней. Я начал интересоваться предложением управляющего. Ему была важно реализовать имущество скорее и закрыть это банкротное дело.

Когда я залез на торговую площадку и увидел запрос предложений, текущая цена лота уже составляла 1,1 млн рублей. Быстро заказал ЭЦП, зарегистрировался на площадке, внес задаток 10% (110 тысяч рублей), установил свою цену выкупа и стал ждать срока окончания подачи предложений. Очень волнительно было ждать еще 10 дней — а что если еще кто-то подаст с ценой предложения выше моего. Но, к моему счастью, больше предложений не поступило и я остался единственным участником, который предложил цену не ниже минимальной планки. Торги состоялись 5 сентября 2018 года, договор купли-продажи мы подписали через 30 дней. В договоре было указано, что я должен внести остаток средств за минусом задатка в течение 30 дней со дня подписания. Я внес оставшиеся 990 тысяч рублей на 21-й день.

С какими сложностями столкнулся

Самый важный момент в этой истории, что параллельно с торгами шел судебный процесс о признании торгов недействительными по заявлению собственника. Как было отмечено выше, собственник подала заявление на свое банкротство в марте 2016 года. До 2016 года, в 2014 году было решение городского суда о расторжении кредитного договора и взыскании 3,1 млн рублей задолженности. Ее тогда кто-то неверно проконсультировал, что единственное жилье не отберут, а остальные долги и кредиты спишут. Но не учли тот факт, что жилье было в залоге банка по соглашению о реструктуризации задолженности по кредиту наличными в сумме 3 млн рублей.

В ноябре 2016 года вышло определение Арбитражного суда о признании физического лица банкротом и начале процедуры реализации имущества. Первый аукцион состоялся в январе 2017 года — заявок нет. Второй аукцион, где цены была снижена на 20%, также не состоялся. Сроки реализации имущества постоянно продлевались. В итоге в августе 2019 года объявили запрос предложений, куда я и подал заявку. Параллельно в апелляционных инстанциях шли процессы об оспаривании решений регионального арбитражного суда.

В октябре 2018 года по материалам возвратившегося дела Арбитражный суд постановил принять обеспечительные меры в виде запрета на регистрационные действия в отношении объектов — жилого дома и земельного участка. Данный процесс завершился только в январе 2019 года в пользу управляющего, что означало, что торги действительны и результаты торгов отмене не подлежат. В итоге недвижимое имущество в виде жилого дома в 67 кв.м. и земельного участка в 7 соток я оформил в Росреестре только в феврале 2019 года.

Но в свой новый дом я еще не мог зайти. Там были проживающие до сих пор члены семьи той женщины-банкрота, а также другие прописанные люди. Я подал иск о выселении и снятии с учета зарегистрированных лиц, список которых я определил по материалам дел в Арбитражном суде. Проблема была еще в том, что там жили и прописаны несовершеннолетние. В 2017 году заявительница — собственник дома — родила ребенка. В городском суде постоянно участвовал прокурор как представляющий интересы малолетних. Но так вышло, что я сам регулярно приходил на процессы, а ответчик часто пропускала процессы, из-за чего дело постоянно откладывалось. Адвокатов у нее не было. Когда приходила, то была совершенно не готова защищать свои права. Кажется, важным обстоятельством был тот факт, что она родила уже после подачи заявления о банкротстве.

Чем все закончилось

В итоге нужное мне решение я получил в июле 2018 года, тогда же было возбуждено исполнительное производство. Бывший собственник подал жалобу в Верховный суд. Там рассмотрели заявление достаточно быстро и оставили решение городского суда в силе. Первого сентября приставом была назначена процедура выселения. Когда мы приехали к дому, то там уже никого не было. Дом был пустой, вещей никаких нет, в том числе разобрали и забрали кирпичную печку, баню. Радости приставов не было предела.

Бывший собственник не переставала оспаривать все решения всех судов. В итоге дошла до Верховного суда. И в апреле 2021 года Верховный Суд РФ года отказал в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам. Наконец-то на этом долгая история приобретения мною жилья через банкротные торги завершилась.

В завершение, дом (1997 года постройки) мне понравился, продавать его не собираюсь, идет масштабный ремонт. В настоящее время специалисты оценивают его рыночную стоимость в 5,5 млн рублей.



Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
елена

Интересно, что адвокаты, наверно, специально так консультируют, мол, "единственное жилье, хоть и находящееся в залоге у банка, не заберут, у вас же дети", ещё и жалобы пишут в прокуратуру, ещё и в суд обращаются,просто чтобы деньги с таких клиентов брать.

14
Ирина Зотова

елена, адвокат, если хотя бы немного компетентен, то может проконсультировать только по тем обстоятельствам, которые предоставил клиент, так что если человек умолчал или забыл какие-то детали, то и адвокат увидит картину не полностью.

9
Евгений

Браво! У Вас стальные нервы, бюрократический склад ума и юридическая квалификация.
Как по учебнику!
Супер

8
Андрей Масанов

Прибыльная сказочка, про такое всегда приятно читать!
Вспомнилась, почему-то песня КиШа — Проклятый старый дом... 🤣

7
Pavla Tolokonina
Герой Т—Ж 🏆🏅

Андрей, не "почему-то", а потому, что сммщики клевую подводку в соцсетях поставили)

7
Светлана Грицан

.... неоднократно попадались варианты подобной недвижимости, но.... Я наверное слишком впечатлительная, для того, чтобы выставить на улицу людей с детьми, даже на законных основаниях🤷‍♀️

5
Ильшат

Как попасть на такие торги?

4
Larissa Dyatchina

Ильшат, наберите в поиск Продажа залоговой недвижимости и выбирайте объект. Только они почти все с обременением, как верно написал кто-то из комментаторов, в такой сделке нужно иметь стальные нервы и бюрократический склад ума.

4
Ильшат

Larissa, спасибо

0
Pony-popony
Герой Т—Ж

Voyager, а что страшного в яйце в стене?)

0
Voyager

Pony-popony, яйцо стухнет и начнет страшно вонять, но откуда идет запах определить будет очень сложно. Обычно так строители мстят хозяевам строящегося дома, которые обманывают с оплатой

0
Natalia Kopsov
Герой Т—Ж

Voyager, я читала о кркветках.

0
Pony-popony
Герой Т—Ж

Voyager, ничего себе... Не слышала такого и не ожидала, что яйцо может вонять сквозь стену

0
Pony-popony
Герой Т—Ж

Господин автор Юджин, а вы не узнавали историю той женщины? Почему у нее так сложилось? Просто одно дело, что ее кто-то там некорректно проконсультировал, а по факту молодая мама и ее родня реально может без жилья осталась ... Не в укор вам, а просто интересно с другой стороны узнать состояние дел

0
Юджин Flowers
Отредактировано

Pony-popony, сейчас видимо не актуально, просрочки у них начались еще давно, суд о расторжении кредитного договора состоялся в 2014 году. Ну не знаю, муж жив здоров, сама тоже работает, дети выросли...вроде не больные.

1

Сообщество

Лучшее за неделю