Как я купил проблемный дом и в итоге только выиграл от этого

Юджин Flowers

Профиль автора

Мне сейчас 38 лет. У меня свой небольшой бизнес, основанный на интеллектуальном труде. В 2017 и 2018 годах выиграл и закрыл несколько госконтрактов по 44-ФЗ. В итоге накопились свободные 1 млн рублей. Средняя стоимость 1-комнатной квартиры в моем городе к осени 2018 года составляла 1,6 млн рублей. Сейчас та же квартира стоит 3,6 млн рублей. Ипотека мне не была доступна, так как по молодости успешно ее испортил. Всегда жил в арендном жилье.

Какой дом я решил купить

В основном работал с банками, и постоянно мелькали запросы по работе с проблемными активами. Как-то знакомый арбитражный управляющий позвонил и предложил купить частный дом с участком, который был в залоге Сбербанка. Это были уже третьи торги, этап запроса предложений — то есть на снижение до максимально возможного потолка. Предельная низкая цена была утверждена собранием кредиторов в сумме 800 тысяч. Начальная цена по отчету об оценке в 2018 году была 2,8 млн рублей. До сих пор не понимаю, почему люди не заявлялись на этот лот. Наверно, то время банкротные торги были не столь популярны, да и народ в целом боялся подводных камней. Я начал интересоваться предложением управляющего. Ему была важно реализовать имущество скорее и закрыть это банкротное дело.

Когда я залез на торговую площадку и увидел запрос предложений, текущая цена лота уже составляла 1,1 млн рублей. Быстро заказал ЭЦП, зарегистрировался на площадке, внес задаток 10% (110 тысяч рублей), установил свою цену выкупа и стал ждать срока окончания подачи предложений. Очень волнительно было ждать еще 10 дней — а что если еще кто-то подаст с ценой предложения выше моего. Но, к моему счастью, больше предложений не поступило и я остался единственным участником, который предложил цену не ниже минимальной планки. Торги состоялись 5 сентября 2018 года, договор купли-продажи мы подписали через 30 дней. В договоре было указано, что я должен внести остаток средств за минусом задатка в течение 30 дней со дня подписания. Я внес оставшиеся 990 тысяч рублей на 21-й день.

С какими сложностями столкнулся

Самый важный момент в этой истории, что параллельно с торгами шел судебный процесс о признании торгов недействительными по заявлению собственника. Как было отмечено выше, собственник подала заявление на свое банкротство в марте 2016 года. До 2016 года, в 2014 году было решение городского суда о расторжении кредитного договора и взыскании 3,1 млн рублей задолженности. Ее тогда кто-то неверно проконсультировал, что единственное жилье не отберут, а остальные долги и кредиты спишут. Но не учли тот факт, что жилье было в залоге банка по соглашению о реструктуризации задолженности по кредиту наличными в сумме 3 млн рублей.

В ноябре 2016 года вышло определение Арбитражного суда о признании физического лица банкротом и начале процедуры реализации имущества. Первый аукцион состоялся в январе 2017 года — заявок нет. Второй аукцион, где цены была снижена на 20%, также не состоялся. Сроки реализации имущества постоянно продлевались. В итоге в августе 2019 года объявили запрос предложений, куда я и подал заявку. Параллельно в апелляционных инстанциях шли процессы об оспаривании решений регионального арбитражного суда.

В октябре 2018 года по материалам возвратившегося дела Арбитражный суд постановил принять обеспечительные меры в виде запрета на регистрационные действия в отношении объектов — жилого дома и земельного участка. Данный процесс завершился только в январе 2019 года в пользу управляющего, что означало, что торги действительны и результаты торгов отмене не подлежат. В итоге недвижимое имущество в виде жилого дома в 67 кв.м. и земельного участка в 7 соток я оформил в Росреестре только в феврале 2019 года.

Но в свой новый дом я еще не мог зайти. Там были проживающие до сих пор члены семьи той женщины-банкрота, а также другие прописанные люди. Я подал иск о выселении и снятии с учета зарегистрированных лиц, список которых я определил по материалам дел в Арбитражном суде. Проблема была еще в том, что там жили и прописаны несовершеннолетние. В 2017 году заявительница — собственник дома — родила ребенка. В городском суде постоянно участвовал прокурор как представляющий интересы малолетних. Но так вышло, что я сам регулярно приходил на процессы, а ответчик часто пропускала процессы, из-за чего дело постоянно откладывалось. Адвокатов у нее не было. Когда приходила, то была совершенно не готова защищать свои права. Кажется, важным обстоятельством был тот факт, что она родила уже после подачи заявления о банкротстве.

Чем все закончилось

В итоге нужное мне решение я получил в июле 2018 года, тогда же было возбуждено исполнительное производство. Бывший собственник подал жалобу в Верховный суд. Там рассмотрели заявление достаточно быстро и оставили решение городского суда в силе. Первого сентября приставом была назначена процедура выселения. Когда мы приехали к дому, то там уже никого не было. Дом был пустой, вещей никаких нет, в том числе разобрали и забрали кирпичную печку, баню. Радости приставов не было предела.

Бывший собственник не переставала оспаривать все решения всех судов. В итоге дошла до Верховного суда. И в апреле 2021 года Верховный Суд РФ года отказал в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам. Наконец-то на этом долгая история приобретения мною жилья через банкротные торги завершилась.

В завершение, дом (1997 года постройки) мне понравился, продавать его не собираюсь, идет масштабный ремонт. В настоящее время специалисты оценивают его рыночную стоимость в 5,5 млн рублей.