Что лучше купить в ипотеку в Москве: квартиру в новостройке или вторичку?

25

Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография

Рассматриваю варианты покупки квартиры в ипотеку в Москве для проживания на ближайшие пять-десять лет. Есть первоначальный взнос в размере 18 млн. Требуемая площадь нового жилья 65—70 кв. м.

Первый вариант — вторичка. Готова к платежу по ипотеке до 80 тыс. руб, то есть это порядка 7 млн руб. в кредит на 15 лет, под 11%. В распоряжении будет 25 млн руб.

Все душой я за сталинки в районе Сокол, Октябрьское поле, Лефортово, Сокольники, Академический. Состояние жилья либо под капитальный ремонт (квартира обойдётся дешевле 20~23 млн, но на ремонт потрачу 3—4 млн), либо с нормальным ремонтом, в котором можно прожить пару-тройку лет, и затем уже переделать его под себя. В этом случае ожидаю, что квартира будет стоит на эти же 3—4 млн дороже (23~26 млн).

Плюсы: обжитые зелёные районы, которые мне очень нравятся. Предпочитаю невысокие этажи, чтобы деревья были на уровне окон. Высокие потолки — моя слабость. Можно сэкономить на паркинге, ставя машину во дворе. Минусы: возможно не будет лифта, не всегда удобные планировки, неясная ликвидность лет через пять-десять лет.

И второй вариант — это новостройка. Тут рассчитываю на льготную it ипотеку. То есть я могу взять уже 10 млн руб. на 15 лет, под 5%, с таким же платежом в 80 тыс. руб. в распоряжении будет 28 млн.

Сразу закладываю покупку паркинга — 2 млн, ибо машину просто негде ставить. Квартиру предпочту без отделки, на ремонт деньги не оставляю, так как считаю, что к моменту сдачи квартиры накоплю на ремонт. Итого остаётся 26 млн. На такую сумму выбор небольшой. Сказать, что мне запал в душу какой-то конкретный ЖК не могу. Но выбор есть: ЖК «Барклая 6», ЖК «Руставели», ЖК «Рихард», ЖК «Дом на Зорге».

Плюсы: разум говорит, что это хорошее вложение. Минусы: так как в части вариантов застройщик ПИК, то слышимость будет шикарная. Ещё несколько лет все будут доделывать ремонты, это постоянный шум. Мало квартир с балконами. Придётся снимать квартиру до момента окончания строительства и ремонта (+45 тыс. к ежемесячным платежам). Мало зелени на придомовой территории. Около домов деревьев нет совсем, либо сажают кустарники.

Что предпочесть — разумный подход к вложениям или жить здесь и сейчас?

РедакцияЧто бы вы посоветовали читательнице?
  • kuskus kuskusПрислушаться к совету Ницше)0
  • 5
  • Курочка ДрёмаЕсли во вторичке вас пугает только отсутствие лифта и неудачная планировка, то что мешает найти нужную-то? зато стены толстые и зелень во дворе. Только там есть и более существенный минус: мутная история квартиры. Новостройки этой прэлести с всплывающими психическими и тюремными "наследниками" лишены.12
  • Заясь, заясьЕсли для себя - по вторичке больше вариантов, наверняка найдете в нравящихся районах подходящее жильё с подходящей историей5
  • MagnoliaА вам принципиально когда дом построится? Посмотрите новостройки от Левел груп, у них интересные проекты.3
  • Благоустройство со сносомПодумать в чем вы обычно живете и к чему привыкли? Многие сталинки будут ощущаться странно и некомфортноесли снимали всегда новострой. А так я за вторичку: 1)если дом простоял 40-50 лет, он и ваш остаток жизни простоит, все косяки уже или достигли критичного размера и видны, или уже устранены 2)неадекватные соседи живут уже прямо сейчас, а не свалятся на вашу голову случайным образом 3) с вашим бюджетом можно что-то хорошее найти, двор огороженный и шлагбаумы, тсж из активных жильцов, а не сомнительная ук от застройщика которая дерет деньги ни за что.20
  • stufently TНу мне кажется вы сами себе ответили что вам подходит первый вариант8
  • a bit of workКажется, с вашим бюджетом вы можете просто выбрать интересные вам дома, районы или ЖК и следить за предложениями. Единственное, только сегодня читала, что доля нераспроданных квартир в новостройках перевалила за половину и увеличивается. Я это вижу как риск недостроя. Или, по меньшей мере, долгостроя.8
  • АннушкаКурочка, ну не все же вторички с мутной историей. Я на своём веку купила -продала уже 5 квартир, никто из сторон не был мутным, включая меня )), может везло конечно. Поверьте, очень сложно найти удачную планировку в сталинках с возможность объединить кухню и соседнюю комнату. Обычно мешает капитальная стена или санузел.4
  • АннушкаЕжевичный, спасибо , живу в сталинке. Люблю очень свою кВ, но она уже стала мала для нас. Ох, даже не знаю, что лучше - активные жильцы или ук от застройщика,3
  • АннушкаMagnolia, была в Донском . Не понравилось(( Ремонт от застройщика под снос: , стены из гипсы шатались, в ванне странное решение. Взносы за ук нам посчитали около 35 тыс в месяц. С предпоследнего этажа с середины комнаты видно только окна соседнего корпуса, ни неба, ни зелени не видно.4
  • Курочка ДрёмаАннушка, это просто один из возможных минусов. А что касается объединения комнаты с кухней, тут я лучше пойду: такого уменьшения личного пространства вообще не понимаю, поэтому не считаю минусом.7
  • Екатерина РудопасУ вас очень здравые рассуждения, тут только или монетку кидать, либо еще аргументы за и против дописывать 😅(не очень еще поняла вашу калькуляцию, она бьется с ремонтами в каждом из вариантов, и съемом жилья при покупке новостройки? Просто возникло ощущение , что новостройка сильно дороже вам встанет, и тогда почему бы эту «дельту» не вкинуть, например в инвестиции, которые типа покроют частичные риски с ликвидностью (в плане покупать то жилье скорее всего будут, но мб в цене сильно просядет, а тут эти деньги мб покроют разницу)) Но знаете , про ликвидность … а будет ли она на квартиры в новостройке ? В плане жилья строится много, не всегда его качество такое хорошее как заявлено,вот у меня по соседству бизнес класса апартаменты (Данилов дом, на Тульской), внешне выглядит хорошо, но народ поговаривает, что там какие то проблемы с канализацией 🙈(но это слухи, за них поручиться не могу)… лично мне кажется, жить в низкоэтажном жилье это роскош🙈ну да, лифт - хотелось бы😅, опять же 2-3 этаж, не выгляди проблемой если нет детей/инвалидов/пожилых … ну и вроде как в некоторые сталинку лифты «встроили», да маленькие и страшные , но типа есть 😅 Короче, мое сердечко отдано сталинке😅 но сама живу в панельке советской (но просто из за ограничения средств 😅🙈) и будь у меня 40-50 млн (не последних, а потом на дошире сидеть, а соотвествующий доход под них), я бы шикарную новостройку купила😅-но тут у меня работает мб ошибка мышления: «у меня нет таких денег, значит людей у кого есть такие деньги мало, а значит ликвидность низкая ‘покааа дождешься «своего» покупателя’»🙈… Если что мб пообщаться с хорошими риелторами и послушать их прогнозы🤔… я вот Смирного и его жену иногда на YouTube смотрю, и у них типа позиция: «продать недвигу (если это не хорошая ком.недвижна, которая приносит доход), и снимать хорошее жилье, а вырученные деньги вкинуть в инвестиции(причем даже после 2022 года, они продолжают «топить» за этот вариант🙈)», но в тоже время, они думаю, что сейчас тренд будет на хорошие загородные дома с участками рядом с городом (они это аргументируют ситуацией с ковидом, и с демографической ситуацией в стране, но так же перечисляют кучи минусов такого варианта🙈)… ну в общем, мб хорошие риелторы, которым вы доверяете - дадут совет по предсказанию ликвидности 🙈😅 В лбом случае, у вас приятные муки выбора)) удачи вам в любом случае💪🏻, надеюсь вы будете довольны от принятого решения 💪🏻☺️3
  • АннушкаЕкатерина, спасибо! Да, калькуляция крупными мазками посчитана. Ремонт в сталинке обойдётся дороже, чем в новостройке, но зато можно сэкономить на паркинге. То есть можно сказать что варианты равнозначны по затратам. Аренду на время стройки спишу на операционные расходы , в случае чего могу прожить и в спартанских условиях некоторое время. Вот как раз статусные квартиры (типа в Данилов доме) разлетаются как горячие пирожки. Кстати, он бы нам подошёл , но очень дорого. Вот поэтому в центре нет новостроек комфорт класса, бизнес класс единицы, в основном строят премиум за 40-50 млн. Левел Донской по отделке не похож на бизнес. А сталинки часто продаются долго. Инвестиции в крипту или цб не рассматриваю, мне кажется, это не надежно, только тревожность повышается от этого. Не мое. Загородный дом - это ближе к пенсии будет наверно, пока нашей семье нужен город. Ох, я смотрю как москва застраивается миллионами (!) кв.м и задаюсь вопросом, кто в этих новостройках будет жить? Откуда люди-то берутся, чтобы их покупать и жить в них? Населения вроде больше не становится, естественная убыль плюс сво (простите, но это правда) плюс релоканты.4
  • Екатерина РудопасАннушка, да да … Полностью с вашими мыслями согласна 🙈 Как там говорится: «Не дай вам бог жить в эпоху перемен»( мне кажется Россия после первой мировой с этой эпохи не выходила)5
  • ОльгаЕсли подходите под семейную ипотеку, то я бы поездила по уже готовым новостройкам и оценила бы их планировки. До поездок бы посмотрела видео обзоры приглянувшихся ЖК. Их достоинства, недостатки.2
  • user2626299Жить надо здесь и сейчас. Вы готовы к тому, что новостройку не достроят? Лично я не готов, поэтому выбрал вторичку под ремонт с интересующими меня параметрами.0
  • Зеленая ФеяПоищите вторички после 00-х или 10-х годов с высокими потолками. Там и планировки и коммуникации лучше сталинок, и районы обжитые, ликвидность выше. Они повыше этажностью, конечно, но зато с лифтами.2
  • SmurfetkaЯ за вторичку. Потому что в новостройке ещё лет 10-15 будет садиться дом, будут делать ремонты. Плюсы вторички: 1. Уже зелёные районы (тот же Сокол) 2. Устоявшаяся инфраструктура. Из банального, но понятного примера - не будет такого, что куча домов новостроек, а детский сад и школу так и не построили. 3. О каких-то проблемах вы сможете узнать заранее, пообщавшись с соседями ( самих соседях, о трубах, качестве воды и тп). 4. Вы уже можете оценить состояние инфраструктуры с текущим населением. Типа загруженности дорог, общественного транспорта и тп.1
  • Каниет ТобакаловЯ бы выбирал вторичка, тем более на 5-10 лет. Ремонты у соседей могут длиться 5 лет. И почему именно Сталинка? Есть проект дома - Башня Вулыха. Кирпичные с толстыми перекрытиями. Слышимость маленькая и лифты есть. Санузел раздельный даже в однушке и кухня больше 7 квадратов. А ещё лоджия 6 метров, в трешках даже 2 лоджии вроде. Я снимал в таком доме,очень понравился такой дом.0
  • Михаил ЛазукинСложный вопрос, который нужно долго прописывать и понимать планы, хотя бы отдаленные, на какое-то количество лет. Если бы я был в такой ситуации, то 1)сначала снял бы квартиру в сталинке в указанных вами районах и пожил бы там минимум полгода. И понял, насколько мои мечты и фантазии соответствуют реалиям. 2)деньги пока бы диверсифицировал по разным кучкам, где бы они точно не обесценились. Именно купить вы всегда успеете в том или ином виде, торопиться не стоит.0
  • Король Вредных советовПройдя этот мятежный путь, скажу точно, что при ваших бюджетах - вторичка Мы достроили пиковскую квартиру в куда лучшем жк, чем в вашей выборке - переезжать туда охоты нет со съемной сталинки. Площади те же, планировка суперская, соседи душки, но неть. Сталинку снимаем походу вашей мечты, а бюджет от сдачи пиковского объекта с лихвой покрывает мою аренду, тк заезжали в ковид. Но есть прописка теперь, что не мало важно. Будь у нас 18млн кеша, мы бы выкупили арендную(если бы продали) или в рамках района, на пик бы даже не смотрели1
  • АннушкаНапишу небольшой апдейд, на чем мы остановились в итоге. На новостройке)) Да, неожиданно, но, как мне кажется, разумно. Я обошла примерно 20 квартир в Донском, Хамовниках, Академическом, Краснопресненском районах. Годы постройки 1930-1955. До 23-25 млн руб. Где-то были деревянные перекрытия и это чувствовалось при ходьбе по квартире. Почти нигде не было лифта. Были странные планировочное решения. Каждый раз после просмотра я чувствовала разочарование. Мне ничего не нравилось, удручало состояние коммуникаций, подъездов, а ведь где-то их недавно отремонтировали, узких коридоров и санузлов внутри квартиры. Я жалела, что мы продали такую уютную и классную нашу квартиру. При этом я не видела в этих квартирах потенциала. Я воспринимала их как хлам. Более дорогие квартиры были в этих же домах, просто с ремонтом, чужим ремонтом, который все равно хотелось изменить под себя. Понравилась только одна квартира в доме 1890 г постройки в отреставрированном(!), а это не тоже самое что отремонтированном, доме, но там был аукцион и цена в итоге взлетела в два раза. В итоге стали смотреть новостройки, тем более что мне была доступна ит-ипотека. Сбер согласовал ставку 4,1%. Грех не воспользоваться. Выбрали жк Шагал, хотя он ещё не сдан и посмотреть в «натуре» было проблематично. Понравилась площадь -79 м2, окна в пол, адекватная планировка, бизнес класс, потолки 3,2м. Возможно буду страдать от шума при открытых окнах (пока это трудно оценить) и отсутствие больших деревьев рядом (на проектах они конечно есть, но по факту высаживают кустарники или максимум рябину). Ну и инвестиционная составляющая. Все же старый фонд будет расти вместе с рынком, а сданные обжитые новостройки бизнес-класса будут расти быстрее рынка. Так что даже если после сдачи и ремонта эта квартира нам придётся не по-душе, продав ее, мы сможем купить более дорогое жилье, чем продав старый фонд.0
  • АннушкаАннушка, 79 м2 в жк Шагал стоят 26 млн +3 млн за подземный паркинг. Срок сдачи 2025 год. В доме 11 этажей, что радует.0