Что лучше купить в ипотеку в Москве: квартиру в новостройке или вторичку?

Рассматриваю варианты покупки квартиры в ипотеку в Москве для проживания на ближайшие пять-десять лет. Есть первоначальный взнос в размере 18 млн. Требуемая площадь нового жилья 65—70 кв. м.

Первый вариант — вторичка. Готова к платежу по ипотеке до 80 тыс. руб, то есть это порядка 7 млн руб. в кредит на 15 лет, под 11%. В распоряжении будет 25 млн руб.

Все душой я за сталинки в районе Сокол, Октябрьское поле, Лефортово, Сокольники, Академический. Состояние жилья либо под капитальный ремонт (квартира обойдётся дешевле 20~23 млн, но на ремонт потрачу 3—4 млн), либо с нормальным ремонтом, в котором можно прожить пару-тройку лет, и затем уже переделать его под себя. В этом случае ожидаю, что квартира будет стоит на эти же 3—4 млн дороже (23~26 млн).

Плюсы: обжитые зелёные районы, которые мне очень нравятся. Предпочитаю невысокие этажи, чтобы деревья были на уровне окон. Высокие потолки — моя слабость. Можно сэкономить на паркинге, ставя машину во дворе. Минусы: возможно не будет лифта, не всегда удобные планировки, неясная ликвидность лет через пять-десять лет.

И второй вариант — это новостройка. Тут рассчитываю на льготную it ипотеку. То есть я могу взять уже 10 млн руб. на 15 лет, под 5%, с таким же платежом в 80 тыс. руб. в распоряжении будет 28 млн.

Сразу закладываю покупку паркинга — 2 млн, ибо машину просто негде ставить. Квартиру предпочту без отделки, на ремонт деньги не оставляю, так как считаю, что к моменту сдачи квартиры накоплю на ремонт. Итого остаётся 26 млн. На такую сумму выбор небольшой. Сказать, что мне запал в душу какой-то конкретный ЖК не могу. Но выбор есть: ЖК «Барклая 6», ЖК «Руставели», ЖК «Рихард», ЖК «Дом на Зорге».

Плюсы: разум говорит, что это хорошее вложение. Минусы: так как в части вариантов застройщик ПИК, то слышимость будет шикарная. Ещё несколько лет все будут доделывать ремонты, это постоянный шум. Мало квартир с балконами. Придётся снимать квартиру до момента окончания строительства и ремонта (+45 тыс. к ежемесячным платежам). Мало зелени на придомовой территории. Около домов деревьев нет совсем, либо сажают кустарники.

Что предпочесть — разумный подход к вложениям или жить здесь и сейчас?