Как заработать на флиппинге

Я занимаюсь покупкой убитых квартир под ремонт и перепродажу и знаю, как дешево сделать красиво.

Такая перепродажа называется флиппингом, в переводе — «быстрое изменение». Это легальный бизнес, который дает неплохую доходность, если набить руку.

На вторичном рынке недвижимости в России очень мало современных квартир с новым ремонтом, в котором еще никто не жил. Флипперы восполняют этот пробел, и наши услуги очень востребованы.

В статье расскажу, как работает флиппинг, сколько на нем можно заработать и безопасно ли покупать жилье у флиппера.

Флиппинг — это быстрая перепродажа недвижимости, как правило, после улучшения. Смысл флиппинга в том, чтобы не вкладывать миллионы в ремонт, а привести в порядок старую квартиру и продать ее подороже.

Флиппинг нельзя называть спекуляцией, так как это реальное повышение ценности объекта. Флипперы находят неликвидные квартиры или дома, покупают, ремонтируют и продают.

Профессиональный флиппер приобретает объекты без юридических рисков, привлекает на проекты чужие деньги или же использует собственные. Чем опытнее флиппер, тем быстрее и дешевле он сделает хороший ремонт, а потом перепродаст жилье.

На вторичном рынке большинство объектов требуют ремонта, а немногочисленные отремонтированные квартиры часто не подходят покупателям, так как продавец делал ремонт не для усредненной аудитории, а как для себя — в итоге получается очень индивидуально.

Что бы люди ни говорили, но большинство покупателей не хотят заниматься ремонтом. Им нужна квартира, куда можно заехать сразу после покупки. Многие вообще не знают, что именно надо ремонтировать, где искать рабочих, как выбирать мебель и сколько все это стоит.

Квартиры от флипперов удовлетворяют потребность купить готовое. Одно из существенных преимуществ в том, что ремонт новый, то есть после него еще никто не жил. Также ставят новую технику и мебель — можно заселяться. Такие квартиры пользуются спросом и быстро уходят. В России сейчас благоприятные условия для флиппинга.

Не могу ручаться за всех, но обычно флипперы говорят о себе заранее, то есть люди понимают, что квартира куплена для перепродажи. Это и не скрыть: по выпискам из ЕГРН будет видно, что право собственности зарегистрировано, например, три месяца назад.

Где искать недвижимость для покупки. Проблем с поиском убитых квартир нет, пожалуй, ни в одном городе России. Хрущевки, брежневки, сталинки — предмет интереса для флиппера. В Петербурге есть еще бывшие коммуналки, в том числе под расселение. Гораздо сложнее найти хорошую квартиру, чем ту, что подойдет для флиппинга.

Что касается жизненных ситуаций продавцов, то часто под флиппинг идут квартиры, перешедшие по наследству или после долгой сдачи в аренду.

Перепродажа таких квартир — классический флиппинг. Но есть еще понятие «флиппинг новостройки». Это когда покупают квартиру в черновой отделке от застройщика, делают ремонт и продают.

Как оценить потенциал недвижимости. Один из девизов флиппинга: «Чем хуже, тем лучше». Но по большому счету степень убитости не так уж и важна, все равно переделывать.

Однако есть различные добавочные вещи, которые влияют на стоимость недвижимости. Ключевой — местоположение. Если окружение у дома такое, что жить там не хочется, никакой ремонт не поможет. Поэтому перед покупкой смотрим на локацию, ведь в неблагополучных районах или отдельных домах продать жилье сложнее.

Как делать ремонт в квартирах под флиппинг. Особенность флиппинга — быстрый и дешевый ремонт, но с хорошим качеством. Это делается за счет прямых контрактов с поставщиками. Флиппер берет объемами: у него обычно несколько объектов в работе, везде нужны стройматериалы. Из-за этого флиппера знают на всех строительных базах. Зачастую они могут себе позволить закупочные цены еще и на бытовую технику.

При этом флиппер старается не переплачивать за бренды и оптимизирует логистику, например, покупает несколько квартир в одном районе, чтобы было удобнее доставлять материалы.

Вот на чем нельзя экономить в квартирах под флиппинг:

1. Электрика.
2. Сантехника.
3. Напольные покрытия.
4. Межкомнатные двери.

Интерьерные решения должны быть функциональными и соответствовать трендам. Ремонт делают так, чтобы он понравился большинству покупателей и соответствовал локации. Нет смысла делать хай-тек-интерьер в хрущевке или экспериментировать с этническим дизайном где бы то ни было.

Как правило, у флиппера есть свои строительные бригады, дизайнер и фотограф, который снимает результат ремонта. В 2024 году общие вложения на 1 м² с учетом всех затрат составляют у меня 50 000 ₽.

Как ускорить продажу недвижимости. Не все здесь зависит от флиппера. Если раньше мы закладывали два-три месяца на ремонт и столько же на продажу, то в 2024 году из-за высокой ставки по ипотеке берем те же два-три месяца на ремонт, но три-четыре месяца для продажи.

Продается любая квартира, вопрос в цене. Самый простой способ ускорить продажу — снизить цену.

Есть еще разные маркетинговые хитрости, о которых знают в любом агентстве недвижимости. Например, снять объявление на какое-то время и потом вернуть. Люди замечают такие квартиры и думают, что на них есть спрос. Или писать в объявлении, что жилье уже под задатком. Кого-то это отпугнет, а кто-то начнет звонить и пытаться перебить.

Бывает, просто повезет. Одну квартиру мы не могли продать и решили пока сдать в аренду. А потом отец девушки, которая сняла ее, купил это жилье для нее. В другой раз соседка снизу купила квартиру. Она ходила жаловаться на шумный ремонт, а потом посмотрела на результат и решила купить жилье рядом с собой для дочери.

Какие налоги нужно платить. Если речь идет о спонтанном флиппинге, когда человек улучшил и перепродал одну-две квартиры, то надо платить НДФЛ 13% от стоимости продажи за минусом расходов на покупку.

Так как флиппинговые квартиры продаются быстро, минимальный срок владения, чтобы избежать НДФЛ, никогда не выдерживается: не бывает флиппинга с дистанцией в пять лет.

Учесть расходы на ремонт нельзя, кроме случаев, когда квартира куплена в новостройке и в договоре долевого участия указано, что она будет без отделки. Тогда можно уменьшить доходы на сумму документально подтвержденных расходов по некоторым строительным материалам и видам работ. А вот затраты на технику и мебель учесть не получится в любом случае: хоть по новостройке, хоть по вторичке.

Профессиональным флипперам надо зарегистрироваться как ИП и выбрать систему налогообложения. Обычно предпочитают УСН «доходы минус расходы». С 2025 года годовой лимит заработка там — 450 млн рублей, большинству флипперов этого хватит. На «доходно-расходной» упрощенке можно учесть почти любые затраты: от дизайна будущего ремонта до каждой единицы мебели.

Если планируете бизнес с партнерами или в будущем привлекать инвестиции, можно открыть ООО на той же УСН. Но если ИП справится с учетом без бухгалтера, то ООО он нужен.

Сколько можно заработать на перепродаже недвижимости. Это зависит от профессионализма и удачливости флиппера. Могу лишь привести примеры из своей практики за 2024 год.

Мне кажется, на флиппинге больше зарабатывают люди с опытом в недвижимости или на стройке. Если флиппер раньше занимался ремонтами, он обычно понимает, что делать.

Какие есть риски флиппинга. Основных рисков три:

1. Неправильно оценить объект для покупки. Флиппер может просчитаться и купить низколиквидное жилье: в плохой локации, с сомнительной историей или проблемными соседями.
2. Заработать меньше ожидаемого. Например, флиппер может привлекать ипотечные кредиты, а ипотека сейчас дорогая. Чем дольше тянутся ипотечные платежи, тем меньше доходность. Поэтому иногда с ипотекой лучше выйти в небольшой плюс раньше, продать побыстрее хоть как-нибудь, чем потом уйти в минус.
3. Нарваться на конфликты с жильцами из-за ремонта. Это очень частая проблема в старом фонде, где люди привыкли к тишине. Мы заранее вешаем графики работ со ссылками на местные законы о шуме, но это не помогает. Соседи стучатся и ругаются. В одном из домов председатель ТСЖ приходил вечером и орал: «Заткнулись тут все, я ваш закон в рот мотал!». Потом перерезал провода, чтобы рабочие не штробили. На другом объекте сосед предлагал нашей девушке-прорабу вступить с ним в интимные отношения, иначе угрожал подать в суд за якобы залитый потолок, хотя там пятнам было несколько лет.

От чего зависит успех флиппинга. Главное — попасть в целевую аудиторию. Бывает, что в семейном районе делают ремонт под человека, который будет жить один. Это называется промахнуться с аудиторией.

Еще часто промахиваются со стилем. Приходит покупатель и понимает, что ремонт есть, но его надо переделывать, потому что не то. Интерьер лучше выбирать универсальный, который подойдет и семье, и мужчине-холостяку, и одинокой девушке. Лучше всего сдержанные нейтральные интерьеры в единой концепции. Большинству людей хочется «чисто, светло и уютно», а не розовые стены или брутальные мужские кресла из металла.

Что касается количества комнат, то расходятся однушки, двушки и трешки. В студиях флиппинг идет очень тяжело. В двушках и трешках зачастую мы делаем перепланировку, и это имеет огромное значение для успешной продажи. Старые планировки никому не нравятся, и даже незначительные улучшения производят вау-эффект.

При этом надо постараться сделать так, чтобы перепланировка прошла с минимумом бюрократических проволочек, то есть не сносить несущие стены, не переносить газовую плиту и так называемые мокрые точки — раковины или ванну.

У опытного флиппера обычно есть шаблоны удачного дизайна и удачных планировок, которые нравятся людям. Но профессионализм — это еще не все, многое зависит от ситуации на рынке.

Успех флиппинга обеспечен высоким спросом на готовое жилье, особенно в период низких ипотечных ставок, поскольку для ипотечного покупателя важно заложить расходы на ремонт и меблировку квартиры в кредит. С флиппингом так и получается: квартира стоит дороже, но она уже готова к проживанию, не надо искать еще деньги.

Для успешного флиппинга нужно:

1. Правильно оценить и проверить объект. Бывает, что продают дешево вроде бы ликвидную квартиру, где нужно минимум ремонта. Хозяин говорит, что просто продажа срочная. А потом оказывается, что там юридические проблемы и жилье не перепродать.
2. Разумно подойти к ремонту. Это означает сделать минимум необходимого, но качественно. Обычному продавцу квартиры в целом все равно, что о нем напишут покупатели в соцсетях, а для флиппера репутация критична: слава «кидалы-перекупщика» быстро распространится, особенно в маленьком городе.
3. Упаковать квартиру так, чтобы она привлекала внимание целевой аудитории и произвела нужный эффект. Здесь в ход идут хоумстейджинг и красивые фотографии.

В марте 2024 года я купил под флиппинг квартиру в хрущевке в Московском районе Санкт-Петербурга. Это была двухкомнатная квартира площадью 44,7 м² с проходной комнатой, балконом, маленькой кухней и объединенным санузлом.

Я достоверно не знаю, кто здесь жил раньше. Слышал, что пожилая хозяйка умерла, квартира перешла по наследству, примерно через два года после этого ее стали продавать. Юридическая проверка показала, что проблем с правами нет. Чего не скажешь о техническом состоянии жилья. Оно вызывало шок у всех, кто видел фотографии.

Так, с потолка свисала краска, плитка в туалете отклеилась, межкомнатные двери покосились, а у одной из них вместо стекла был вставлен лист картона. На полу — истертый паркет. Мебели не было, из техники — старенькая микроволновка, одиноко стоявшая на заляпанной плите.

Такая квартира никому не нужна, поэтому удалось поторговаться. Изначальная стоимость была 6 600 000 ₽, но в результате переговоров мне сделали скидку, и я заплатил 6 300 000 ₽. Еще 69 220 ₽ составили расходы на сделку: я использовал ипотеку, поэтому пришлось делать оценку, страховать жилье и оплачивать различные услуги банка.

Проблемные места для ремонта были видны сразу: старые стены из рассыпающихся палок и непонятных примесей, газовая колонка в неудобном месте, прогнившие полы, старые коммуникации.

Но были и плюсы. Серия хрущевки — 1-ЛГ-507 с типовой для нее планировкой. Это вход, маленькая кладовка, коридор, ведущий на кухню и в туалет, проходная комната с балконом и спальня с отдельной гардеробной. Неудобно, но преимущество серии — отсутствие несущих стен. Нагрузка приходится на балки — их трогать нельзя, как и внешние стены. А вот внутри легко снести и перестроить что угодно и без сложных согласований.

Перепланировка. Для перепродажи нужна была современная уютная квартира. Решили расширить ванную комнату за счет нежилого коридора. Вход в кухню сместить и сделать из проходной гостиной. За счет дополнительного пространства — выиграть место для кухонного модуля. Вход обыграть раздвижными дверями, так как кухня с газом, и дверь нужна по закону. За счет всего этого получалось еще добавить в прихожую шкаф.

После увеличения пространства в ванной комнате получалась хозяйственная ниша, где потом разместили стиральную машину, а над ней — полки для хранения вещей. При желании их можно снять и поставить сушильную машину.

Газовую колонку оставили в той же плоскости, но сместили в зону унитаза, закрыв ее в отдельный проветриваемый шкаф.

Особенности ремонта. Практически сразу возникли сложности с соседями. Им не понравился шум перфоратора, и сразу из нескольких квартир к рабочим стали ходить и жаловаться. Те ссылались на закон о тишине и на то, что ремонтируют в разрешенное время.

Апелляции к закону помогали плохо, тогда рабочие решили подкармливать соседей пловом, который готовили для себя на импровизированной кухне. Одному соседу мне пришлось заказать пироги. Он их с радостью съел и на время затих.

Шумных работ было много, так как постоянно возникали новые проблемы. Пол оказался невыносимо кривым. Там был перепад 13 см, поэтому решили не делать бетонную стяжку, иначе дом мог бы не выдержать такой нагрузки. Сделали новые полы по старой технологии: листы толстой фанеры поверх новых лаг.

Рабочие поменяли стояки воды, заодно новые трубы поставили соседям сверху и снизу. Это обычная практика. Договорились, что трубы оплатят соседи, а наши сантехники установят их им бесплатно.

Я приезжал проверять ремонт пару раз в неделю. Некоторые ошибки замечал сразу и просил исправить, другие увидел уже в финале. Когда рабочие собирали кухню, повредили разводку проводов — пришлось снова вызывать электрика. Уже после того, как бригада получила окончательный расчет, выяснилось, что один из сливов забит строительными смесями и его надо чистить.

Когда дошло до обстановки, для сборки мебели я уже не прибегал к услугам строителей, а вызывал «мужа на час» по объявлению.

На ремонт потратил 1 643 097 ₽. В эту стоимость вошли работа бригады, черновые и чистовые материалы, а также:

• новая газовая колонка;
• плитка для санузла на стены и пол;
• напольное покрытие в жилых комнатах;
• плинтуса;
• краска для стен;
• межкомнатные двери;
• новая входная дверь;
• ванна с экраном;
• инсталляция и подвесной унитаз с клавишей;
• электрический полотенцесушитель;
• душевая стойка и смеситель;
• смеситель для раковины;
• розетки и выключатели;
• натяжные потолки;
• замена окон.

За 1200 ₽ я также купил страховку на время ремонта — это обязательный пункт, проверенный практикой. Страховка покрывает гражданскую ответственность перед соседями, если рабочие, например, зальют их или продырявят стены. За 1200 ₽, в зависимости от страховой компании, можно купить покрытие в районе 150 000 ₽, этого достаточно.

Результат флиппинга. От момента покупки до финальной фотосессии прошло 103 дня.

Мне досталась квартира, которая была буквально разрушена изнутри: даже переночевать в ней один раз было решительно невозможно, не то что жить постоянно. После ремонта получилась современная двушка, где хочется остаться подольше.

Финансовый результат флиппинга таков. Квартира стоила 6 300 000 ₽. Я вложил в нее с учетом всех расходов 2 377 453 ₽. Продажа заняла шесть месяцев, но ипотечных платежей я успел сделать всего пять. Ипотеку брал с первоначальным взносом в 700 000 ₽ и ежемесячными платежами в 91 300 ₽. Расходы на обслуживание кредита составили 5 × 91 300 = 456 500 ₽.

Продать квартиру удалось за 10 350 000 ₽:

1. Итого вложения: 2 377 453 + 456 500 + 700 000 = 3 533 953 ₽.
2. Налог: 81 623 ₽.
3. Прибыль: 10 350 000 − 6 300 000 − 456 500 − 2 377 453 − 81 623 = 1 134 424 ₽.

Во флиппинге существует показатель ROI — Return On Investment, коэффициент рентабельности инвестиций, который показывает окупаемость вложений в объект. Формула ROI:

В случае с моей хрущевкой ROI составил 32%.

Более правильно для флиппинга рассчитывать ROI в годовых: 32% делим на срок инвестиций в 6 месяцев и умножаем на 12 месяцев. Получается 65%. Это показатель выше среднего. Флипперы считают ROI больше 40% годовых хорошим, выше 60% — очень хорошим, а выше 80% — крутым.