Отец хочет подарить мне квартиру. Может ли сводный брат оспорить сделку?
Мой отец купил квартиру до того, как второй раз женился, но ипотеку выплачивал в том числе во время брака. У него есть несовершеннолетний сын от второй жены. Сейчас отец решил подарить квартиру мне — сыну от первого брака.
Может ли мой сводный брат в будущем претендовать на эту недвижимость? Если да, то как я могу себя обезопасить? Какие есть риски?
Скорее всего, вы путаете подарок и наследство. Подаренное имущество становится собственностью одаряемого при жизни дарителя. Некоторые подарки нужно согласовывать с членами семьи. Но если дар — это приобретенная до брака квартира, как в вашей ситуации, то собственник может свободно ею распоряжаться.
Правда, могут возникнуть вопросы с ипотекой, которую ваш отец выплачивал во время брака, — об этом расскажу подробнее.
Как работает договор дарения
Даритель передает или обязуется передать другому человеку какую-либо вещь, имущественное требование к себе или третьему лицу. Еще даритель может простить долг или погасить долг другого человека — это тоже дарение.
Договор дарения должен быть безвозмездным. Если даритель требует что-то взамен, это уже притворная сделка, которая прикрывает соглашение на других условиях.
Заключить договор дарения можно устно. Но есть исключения: оформлять письменный документ обязательно, если подарок делает юрлицо и он стоит дороже 3000 ₽. А еще если дарят не сразу, а только обещают.
Договор дарения недвижимости тоже нужно оформить письменно, а потом зарегистрировать переход права собственности.
- В Калининградской области женщина взяла кредит на 1,5 млн рублей, сказав в банке, что у нее в собственности есть недвижимость. А потом объявила себя банкротом.
- Во время судебного процесса выяснилось, что квартиру, которую женщина считала своей, ей подарила мама. Договор был оформлен письменно, но право собственности в ЕГРН не зарегистрировали. Поэтому квартира принадлежала матери.
Кто будет наследником
Человек может подарить имущество, только пока он жив. После смерти договор дарения не будет иметь силу, и вместо него откроют наследственное дело.
Получить наследство можно по завещанию, наследственному договору и закону.
Любой дееспособный гражданин может составить завещание и не согласовывать его содержание с родственниками или знакомыми. Завещать свое имущество можно другим людям или юридическим лицам.
Наследственный договор похож на завещание, но не может быть закрытым — указанные в документе наследники должны знать его содержание. В наследственном договоре подробно описывают судьбу имущества, которое наследники получат, выполнив все условия. О такой сделке мы подробно рассказывали в другой статье.
Если завещания или наследственного договора нет, родственники получают наследство по закону. Наследники первой очереди — это родители, дети и супруги. Если их нет или они не заявили о праве на наследство, то имущество переходит к наследникам второй или последующих очередей.
Как подарить ипотечную квартиру
Ваш отец купил квартиру до того, как второй раз женился. Да, она находится в ипотеке, но право собственности он зарегистрировал до брака. Значит, ипотечная квартира — его добрачное имущество. Распоряжаться своей личной собственностью можно без согласия мужа или жены.
А вот все, что нажито парой во время брака, считается совместной собственностью. Общее имущество принадлежит даже тому супругу, кто не работал или занимался только домашними делами.
- В Санкт-Петербурге родственницы решили обменяться квартирами и просто подписали два договора дарения. По первому договору одна женщина была дарителем, другая — одаряемой, по второму — наоборот. Женщины зарегистрировали переход права собственности.
- Потом выяснилось, что одна из квартир — совместно нажитое имущество, купленное в браке. В этом случае подарить недвижимость без согласия второго супруга нельзя, но разрешения у мужа перед сделкой никто не спросил. Пришлось через суд признавать договоры дарения недействительными и возвращать квартиры друг другу.
Ваш отец выплачивал ипотеку во время второго брака. О брачном договоре вы ничего не написали — значит, половина потраченных на ипотечные платежи доходов принадлежит супруге вашего отца. Она может потребовать через суд, чтобы ей вернули сумму, равную половине платежей, внесенных во время брака.
- В Московской области суд рассматривал дело супругов, которые прожили вместе год и все это время платили ипотеку за дом жены — она купила его до брака. После развода муж потребовал вернуть ему половину ипотечных взносов. Суд требования мужчины удовлетворил.
- Похожее дело рассматривали в Москве. После пяти лет брака супруги решили развестись. Жена потребовала вернуть ей половину денег, которые были потрачены из семейного бюджета на погашение ипотеки. При этом квартира принадлежала мужу и была его добрачным имуществом. Мужчина представил суду разные документы и хотел доказать, что ипотека гасилась за счет денег, которые ему подарили родственники. Но суд его аргументы не устроили, и он обязал выплатить бывшей жене больше 2 млн рублей.
Что в итоге
Ваш отец имеет полное право подарить вам свою квартиру. Несовершеннолетний сын от второго брака не может претендовать на эту недвижимость, потому что у ребенка нет права собственности на имущество родителей. Даже когда ваш брат станет совершеннолетним, он не сможет оспорить эту сделку в суде.
Другой вопрос — с его мамой. Жена вашего отца может потребовать, чтобы ей вернули часть денег, потраченных из семейного бюджета на ипотечные платежи за квартиру. Но этот вопрос касается только вашего отца и его супруги.
