Как продать единственное жилье с детскими долями, чтобы не платить налог?

16
Аватар автора

Светлана Ходорович

спросила в Сообществе

Страница автора

В 2016 году купили совместное жилье по договору долевого участия, ДДУ, с кредитными деньгами. В 2017 году дом достроили и мы получили право собственности, а также закрыли кредит.

В 2018 родился второй ребенок. В июне 2020 года по маткапиталу выделили доли, равноценные сумме на четырех членов семьи. Жилье единственное.

В 2022 занялись продажей квартиры с долями. Квартира в одном субъекте РФ, а наше постоянное место жительства — в другом. Покупать новую квартиру не планируем. Деньги за доли детей хотим зачислить на их счета до совершеннолетия.

Чтобы получить разрешение опеки на продажу квартиры, запросили свежую выписку из ЕГРН и отчет о рыночной стоимости. Кадастровая стоимость — ниже рыночной оценки.

Понятно, что дети попадут под налог. Какую сумму указать в договоре, чтобы ни у кого не возникло вопросов?

Аватар автора

Людмила Куликова

любит посчитать

Страница автора

Чтобы во всем разобраться, нужно оценить продаваемые доли детей.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

В каком случае опека даст согласие на продажу

Продажа недвижимости, доли в которой принадлежат детям, требует согласия органов опеки. Они проверяют, соответствует ли сделка интересам ребенка, и должны письменно разъяснить родителям ее условия  .

Обычно продажу разрешают, если ребенку на определенных условиях выделяют долю в новом жилье. Но в некоторых случаях, когда семья не планирует покупать новое жилье, опека может разрешить зачислить деньги за продажу доли ребенка на его счет до совершеннолетия. Так бывает, когда:

  1. Продаваемая квартира не единственная недвижимость в собственности ребенка.
  2. Семья меняет регион места жительства.

Вы указали, что продаваемая квартира — это единственное жилье, другое покупать вы не планируете и постоянно живете в другом субъекте РФ. В таком случае опека, скорее всего, не даст согласия на продажу: для нее это не выглядит как переезд в другой регион, поскольку вы не покупаете там недвижимость.

Возможно — из вопроса неясно, — в вашей ситуации есть особенности, которые доказывают, что интересы детей не пострадают. Например, у бабушки огромный дом, который она планирует подарить внукам и уже составила договор дарения.

В любом случае вам стоит обратиться в органы опеки по месту регистрации детей и обсудить ситуацию с ними. Каждую ситуацию рассматривают индивидуально, потому что нет единого регламента для работы этого ведомства — правила зависят от региона. Главное, чтобы не пострадали интересы ребенка.

Из документов понадобятся:

  • выписка из ЕГРН — там указаны доли в праве собственности всех членов семьи;
  • отчет об оценке рыночной стоимости квартиры;
  • предварительный договор на продажу квартиры — цена продажи в нем должна быть больше или равна стоимости в отчете оценщика;
  • другие документы, которые запросит опека.

Если опека одобрит сделку, на каждого ребенка откроют банковский счет. Чтобы соблюсти права детей, после продажи квартиры родители обязаны перевести туда суммы за детские доли.

Какую сумму нужно перевести на детские счета

Надо учитывать, что реальная стоимость продажи квартиры будет выше, чем стоимость по отчету оценщика. Чтобы соблюсти требования опеки, на счета детей переводят сумму, рассчитанную от реальной стоимости продажи.

Предположим, доля ребенка — 1/5, а по отчету оценщика квартира стоит 5 млн рублей. Тогда стоимость доли ребенка — 1 млн рублей.

Но если квартиру продали за 7 млн рублей, то доля ребенка — 1,4 млн рублей. Значит, эту сумму и нужно перевести на счет ребенка.

После продажи родители должны принести в опеку:

  1. Документы, подтверждающие сделку, — договор купли-продажи квартиры, выписку из Росреестра о переходе права собственности покупателю. Выписку надо просить у нового собственника: бывшему дадут документ без его данных.
  2. Выписки со счетов детей о зачислении денег за их доли.

Снять деньги со счета может только ребенок после того, как ему исполнится 18 лет. Родители вправе сделать это раньше лишь с одобрения этого же органа опеки.

Какой налог будет при продаже детских долей

При покупке новостройки срок владения считают с момента полной оплаты по ДДУ  . У вас с супругом налога не будет, так как на момент продажи в 2022 году прошло больше трех лет.

Детям доли выделили в июне 2020 года. Для них начало срока владения определяют по дате оформления права собственности на доли  . То есть на момент продажи в 2022 году прошло меньше трех лет, и с детских долей придется уплатить налог.

Если подождать с продажей минимум до июня 2023 года, то есть выдержать минимальный срок владения детьми их долями — три года для единственного жилья, — налога на детский доход от продажи квартиры не будет.

Как правильно учесть расходы

Чтобы не ошибиться с расчетом налога на детские доли, нужно оценить расходы, которые связаны с покупкой этой квартиры.

При расчете дохода от продажи детских долей учитывают расходы родителей на покупку квартиры  . В них входит полная стоимость квартиры, включая материнский капитал, и уплаченные проценты по ипотечному кредиту  .

Расчет такой: (Стоимость продажи квартиры в 2022 году − Стоимость покупки в 2016 году по ДДУ − Проценты по ипотечному кредиту) × Доля детей × 13%.

При расчете налога есть выбор: взять расходы, на которые сохранились документы, или применить вычет в 1 млн рублей  .

Еще лучше — оформить продажу квартиры не одним, а отдельными договорами с каждым собственником. Тогда каждый продавец вправе применить налоговый вычет в 1 млн рублей. Получится сэкономить.

Представим, что доли детей — по 1/5, родителям принадлежит 3/5. Квартиру покупали за 3 млн рублей, использовали маткапитал. Еще уплатили проценты по ипотеке — 500 000 ₽. Продали за 5 млн рублей. Родительские доли в собственности больше минимального срока владения, а детские — только два года.

Тогда детский налог при продаже одним договором, если учитывать расходы: (5 000 000 ₽ − 3 000 000 ₽ − 500 000 ₽) × 1/5 × 13% = 39 000 ₽ на каждого ребенка.

Детский налог при продаже одним договором, если применить вычет 1 млн рублей: (5 000 000 ₽ − 1 000 000 ₽) × 1/5 × 13% = 104 000 ₽ на каждого ребенка.

Детский налог при продаже тремя договорами: (1 000 000 ₽ − 1 000 000 ₽) × 13% = 0 ₽. В детских договорах будет прописана цена продажи доли 1 млн рублей, то есть 1/5 от 5 млн.

Как подать 3-НДФЛ за ребенка

Если детские доли проданы раньше минимального срока владения, придется подать декларацию в налоговую инспекцию.

Срок подачи — до 30 апреля года, следующего после продажи квартиры. Налог надо заплатить до 15 июля.

Штраф за несвоевременную подачу декларации зависит от просрочки и суммы налога, который не уплатили в срок, но не менее 1000 ₽  . Также за просрочку предусмотрены пени.

Подать декларации за детей можно через их личные кабинеты на сайте ФНС. Вот как их подключить.

Если у ребенка нет паспорта, чтобы оформить ему личный кабинет, родителю придется лично посетить ближайшую ИФНС — не обязательно по прописке. Из документов понадобятся свидетельство о рождении ребенка и паспорт родителя.

В инспекции подскажут, в какое окно обратиться, либо сразу выдадут талончик на прием — услуга называется «Получение доступа в личный кабинет несовершеннолетнего». При вас должны распечатать листок с данными ребенка для входа в кабинет: ИНН и паролем.

Если ребенок 14 лет и старше с паспортом, все можно сделать онлайн. На портале госуслуг нужно создать личный кабинет ребенка и через него авторизоваться в кабинете на сайте ФНС.

После этого вы сможете подключить семейный доступ и уплачивать налоги за детей под своей учетной записью. Вот как это сделать:

  1. В личном кабинете родителя зайдите в «Настройки профиля»
  2. В выпадающем окне в правом верхнем углу выберите «Семейный доступ» и нажмите «+», чтобы добавить пользователя.
  3. Введите ИНН ребенка.
  4. Зайдите в личный кабинет ребенка и подтвердите запрос.

Что в итоге

Поскольку работа органов опеки не регламентируется единым документом, рекомендации и требования зависят от региона. Обратитесь за консультацией в свое подразделение.

Чтобы получить согласие на продажу квартиры, укажите в договоре цену не ниже стоимости квартиры из отчета оценки.

Если опека одобрит сделку, на счета детей нужно будет перевести суммы, равные стоимости их долей, а затем подать декларации от их имени и уплатить налог.

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Людмила КуликоваС какими сложностями в уплате налога после продажи квартиры вы сталкивались?
  • EmptyПолную стоимость Не стоит того занижение ради выгоды от НДФЛ на детские доли, тем более какие там у них доли, вы же им не по 1/4 подарили2
  • Влад БеляковРеальную0
  • Ольга ШилкинаКаждый продавец имеет право продавать свою долю по любой стоимости. Посчитайте 0.7 от кадастра на каждую детскую долю ,её и установите, чтобы не было штрафа. Свои доли продавайте по остаточной стоимости. Указывая, в итоге, полную стоимость в договоре. На налогах точно сэкономте, а если детские доли небольшие и уберутся по кадастру в 1 млн, то и платить не придётся.0
  • СюзМозг закипел. Начнём с того, что опека не даст разрешения на продажу.5
  • Надо заплатить налоги и не рисковать0
  • Это жжж неспростаСюз, это правда. Сейчас практика такая, что на счет переводить не дают, требуют предоставить кв.метры в другом жилье и еще не менее 6 кв.м. на человека, хотя детская доля может быть и 1 кв.м. в прежней квартире0
  • Влад Аскерова разве можно намеренно уклоняться от налогов?0
  • Ирина АнисимоваВас не разрешат продать, если вы не предоставите как минимум 6 квадратов каждому ребенку в квартире. Можно не в новой, но главное, чтобы это было. Плюс еще скажут, чтобы положили некоторую сумму маткапитала на счет ребенка. P.s. У меня было так.0
  • ЮлияСейчас, если в семье двое несовершеннолетних детей и жилье единственное, можно продавать без налога, несмотря на срок владения0
  • Людмила КуликоваЮлия, не совсем так. В ст.217 НК РФ 5 условий для освобождения, то есть 2 детей не единственное условие0
  • ЮлияЛюдмила, вот эти два условия, и все. Сама так продала. Какие ещё?0
  • Людмила КуликоваЮлия, вот подробно из статьи НК про условия освобождения от налога: 1) налогоплательщик и супруга являются родителями (усыновителями) не менее двух детей, не достигших возраста 18 лет (24 лет, если дети обучаются по очной форме) 2) в календарном году, в котором продана квартира, либо не позднее 30 апреля следующего календарного года приобретено иное жилое помещение; 3) общая площадь приобретенного жилого помещения или его кадастровая стоимость превышает соответственно общую площадь в проданном жилом помещении или его кадастровую стоимость; 4) кадастровая стоимость проданного жилого помещения не превышает 50 миллионов рублей; 5) налогоплательщику, его супругу (супруге), его детям, не достигшим возраста 18 лет на дату государственной регистрации перехода права собственности к покупателю на проданное жилое помещение не принадлежит в совокупности более 50 процентов в праве собственности на иное жилое помещение с общей площадью, превышающей общую площадь в приобретенном жилом помещении.0
  • ЮлияЛюдмила, ну это все и так понятно. Очень мало кто в России может позволить себе жилье за 50 млн. А также едва ли кто-то будет покупать квартиру хуже, чем была. Я вообще не заморачивалась. У меня двое детей, я продала старую квартиру и купила другую, и все проканало0
  • Людмила КуликоваЮлия, я действительно очень рада, что у Вас все сошлось! Но моя практика (декларации 3-НДФЛ делаю уже далеко не первый год, запросов получаю очень много) показывает, что бывают обидные случаи, когда новая квартира была меньше всего на пару метров, или оформили после 30 апреля, или в собственности есть иное жилье, или старший ребенок бросил учебу, а ему чуть больше 18. И тогда про эту льготу можно забыть... Вы спросили подробно про условия - я их написала)0
  • ЮлияЛюдмила, а причем тут 30 апреля?0
  • Людмила КуликоваЮлия, это второе условие - оформить покупку новой квартиры до 30 апреля следующего года.0

Сообщество