Как купить гараж

Я чуть не остался без денег, когда купил гараж.

Я покупал гараж в строительном кооперативе и не узнал, кому принадлежит земля под строением. Оказалось, что, когда покупаешь гараж, нужно быть дважды осмотрительным: проверять документы и на постройку, и на землю. А еще лучше быть параноиком и не связываться с подозрительными вариантами.

Расскажу, что такое гараж и как правильно оформить покупку, чтобы не попасть в ситуацию как у меня.

В 2005 году я купил гараж. Нашел объявление о его продаже в гаражно-строительном кооперативе и договорился о цене 80 000 ₽. Мы с продавцом составили договор купли-продажи от руки, и я передал деньги при председателе ГСК. Документы мне не выдали, но фамилию вписали в толстый гроссбух и вручили членскую книжку. Так я стал владельцем строения, похожего на сарай.

Я достроил и укрепил его: сделал новую крышу из железобетонных плит, перестроил переднюю стену и поменял ворота. Получилось капитальное железобетонное сооружение.

Через год к председателю ГСК приехала супружеская пара. Они хотели видеть замечательного человека, который вместо их гаража воздвиг капитальное строение. Как позже вскрылось, много лет назад супруг проиграл гараж в карты родственнику. От супруги скрыл, и она продолжала платить налог на имущество физлиц и членские взносы в ГСК. Председатель, видимо, считал нормальным, что членские взносы за один гараж платят два человека, и никому ничего не говорил.

Но это было не главной проблемой. Выяснилось, что земля под гаражом была в пожизненном наследуемом владении: в 90-е годы такая форма еще существовала. Продать или подарить такой участок нельзя — только передать по наследству. Я же их наследником не был — получалось, что и купить землю не мог.

Супружеская пара хотела гараж назад. Мужчина отрицал, что проиграл его в карты. Родственник, у которого я приобрел гараж, на телефонные звонки не отвечал. Вариантов было немного: либо договориться, либо отдать ключи от гаража и смириться с потерей денег.

Дело удалось решить мирно. Я объяснил, что земельный участок их — и они его получат в целости и сохранности. Но права на строения на этом участке никак не оформлены. Поэтому я разберу все, что построил, и уже сейчас готов дать объявление, что продаю бетонные плиты со скидкой.

Мои доводы сработали. Нам удалось договориться — я отдал супружеской паре 20 000 ₽ в обмен на письменный отказ от права пожизненного наследуемого владения. Я не их наследник, поэтому по-другому оформить все было невозможно.

Они обещание выполнили. При этом земля перешла к городской администрации. Я официально обратился туда с просьбой передать участок мне в собственность. Администрация имела право отказать, но, так как на этом месте ничего строить не планировалось, мне разрешили стать собственником участка. Позже я оформил на него право собственности официально через Росреестр.

Мне еще повезло. Споры о гаражах в судах рассматривают постоянно, и решения не всегда в пользу владельцев гаражей.

Для водителя гараж — здание, в котором хранят, паркуют и обслуживают автомобили или другие транспортные средства. У хозяина гаража нет проблем со стоянкой во дворе, его место не займут посторонние, а угнать автомобиль сложно. Многие не используют гаражи по назначению, а превращают в склады для имущества или переделывают так, чтобы там можно было жить: например, пристраивают сверху один-два жилых этажа, проводят туда водопровод или канализацию. О том, как устроена жизнь в таком гараже и сколько это стоит, мы рассказывали в статье «Как снять жилой гараж в Сочи».

Еще гараж может быть источником дохода. О том, как сдать его в аренду, мы рассказывали в статье «Как сдать гараж».

В российском праве это уникальное понятие. В зависимости от ситуации могут быть такие варианты:

1. Движимое имущество — если, например, это навес, гараж без фундамента или гараж-ракушка, который можно переместить.
2. Недвижимое имущество — строение с фундаментом, прочно связанное с землей, которое нельзя перенести без разрушения. Земля под гаражом может быть в собственности или на праве пожизненного наследуемого владения. Такой объект надо регистрировать в ЕГРН через Росреестр, чего многие не делают.
3. Недвижимость или временное сооружение на арендованной земле. Причем договор аренды может быть оформлен на организацию, например гаражный кооператив, а может — на частное лицо. Так бывает, если человеку дали землю в аренду, например под строительство огорода или дачи, а он там еще и гараж построил.

Регулируют все вопросы покупки и продажи гаражей следующие документы:

1. Гражданский кодекс — в соответствии с ним происходит любая сделка купли-продажи и порядок приобретения права собственности.
2. Градостроительный кодекс. В нем прописан порядок получения разрешений на строительство. А еще сказано, что, если у человека есть земельный участок и он не собирается его использовать для предпринимательской деятельности, можно строить на нем гараж и никого не спрашивать. Для строительства индивидуального дома разрешение тоже не нужно, достаточно уведомить власти о намерении его возвести.
3. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» — о том, как правильно зарегистрировать любое недвижимое имущество, в том числе и гараж.
4. Федеральный закон «О гаражных объединениях» — он регулирует отношения, связанные с имуществом в общей собственности на территориях гаражного назначения, например в ГСК, либо собственников машино-мест и нежилых помещений, расположенных в гаражных комплексах.

Гараж — это нежилое здание, предназначенное исключительно для хранения транспортных средств. У гаража может быть подвал и не более двух наземных этажей  .

С точки зрения закона гаражи могут иметь общие стены, общие крышу, фундамент и коммуникации либо быть отдельно стоящими объектами.

Но в реальной жизни все сложнее. Гаражи могут быть никак не оформлены, располагаться на землях, которые под них не отведены. Трехэтажное строение в ГСК, на первом этаже которого хранится машина, а на втором и третьем живут люди, с точки зрения закона не гараж, но так его будут называть и сам владелец, и окружающие. Гаражами называют и металлические коробки без фундаментов, и прочие сооружения, статус которых по закону объяснить очень сложно.

В статье мы расскажем обо всех возможных вариантах и будем называть их гаражами.

Если гараж относится к движимому имуществу  . Такой гараж — это металлическая коробка, которая стоит на земле, и его можно переместить, не нарушая конструкции. Регистрировать права на него в Росреестре не нужно, да и невозможно.

Купить такой гараж проще всего. Если его цена меньше 10 000 ₽, заключить сделку можно устно. Если больше — нужно составить письменный договор  . С точки зрения закона на такую покупку распространяются те же условия, что и на покупку любой движимой вещи — сапог или чемодана.

О том, как оформлять договор в простой письменной форме, мы рассказывали в статье «Договор купли-продажи».

Обязательной формы для таких договоров нет. Главное — договориться о цене и о том, какой товар передается. А расторгнуть его можно по соглашению сторон или через суд.

А вот земельный участок под таким гаражом оформить в собственность практически невозможно. Как правило, ставят такие сооружения на земле, которая относится к общедомовому или муниципальному имуществу. А саму эту конструкцию городская администрация в любой момент может потребовать убрать.

Например, в Якутии у мужчины по решению окружной администрации вывезли принадлежащий ему металлический гараж. Местная администрация считала, что гараж установили с нарушениями. Мужчина не согласился и подал в суд. Он предъявил ордер на установку гаража 1993 года.

В суде изучили документы и выяснили, что ордер на установку ему выдавали на один год. И в 1994 году нужно было либо узаконить гараж, либо убрать его, но мужчина этого не сделал. Землю для установки гаража местная администрация не выделяла. Если нет документов — это вообще не гараж, а крупногабаритный объект, да еще и неправомерно установленный. А раз так — местная администрация может попросить владельца его убрать. Если он не хочет, гараж можно перевезти и хранить на специальной площадке. Но владельцу придется это оплачивать. Действия администрации признали законными.

Если гараж — недвижимое имущество  . Гараж стоит на фундаменте, и переместить его без разрушения невозможно.

Купить такой гараж уже сложнее. Чтобы оформить сделку, нужно соблюдать следующие условия  :

1. Составить письменный договор купли-продажи.
2. Зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Купить гараж вместе с земельным участком под ним — лучший вариант  . Это гарантирует, что на земле не решат построить стадион и торговый центр, а владельцу гаража не предложат его снести.

Если покупаете строение с землей, права предыдущего собственника зарегистрированы в ЕГРН. У него два отдельных свидетельства о праве собственности или две действительные выписки из ЕГРН. Снести такой гараж или оспорить законность сделки очень сложно.

В этом случае продается не один объект недвижимости, а два — гараж и земельный участок под ним. Но бывает, что право собственности на землю зарегистрировано, а на строение — нет. Тогда можно смело приобретать участок: владелец вправе строить все, что соответствует виду разрешенного использования земли. А если постройка уже есть, узаконить ее намного проще.

Возможен вариант, когда права собственности зарегистрированы только на строение. Тогда перед продажей прежнему владельцу придется сначала оформить право собственности на землю: без этого Росреестр просто не зарегистрирует переход права собственности на гараж к покупателю.

Выписку из ЕГРН с фамилией, именем и отчеством собственника может получить только он. Бывает, что собственник разрешает Росреестру выдавать такую выписку всем желающим. В первом случае придется просить собственника оформить документ. Во втором это может сделать покупатель.

Посмотреть, как оформлен участок под гаражом, можно на публичной кадастровой карте. Достаточно открыть ее и найти на карте гараж, который вы собираетесь приобретать. Она не покажет его владельца, но там видно, как оформлен участок под строением.

Покупать неоформленный участок рискованно. Даже если на этом месте не планируется постройка ничего, кроме гаража, могут возникнуть проблемы при определении его границ. Например, сосед решил, что земля рядом с его гаражом никому не нужна, и подвинул стену строения на полметра. А потом из-за ошибок при межевании и неточности измерений граница сместилась еще на полметра.

Возможен вариант, когда в собственность не оформлены ни земля, ни строение, а вместо гаража продается членство в гаражном кооперативе. И не факт, что потом получится оформить землю и строение в собственность. Иногда проверить это невозможно даже по кадастровой карте. Она показывает только оформленные участки. Информации, что планируется строить в этом месте, на ней нет. Земля может быть муниципальной, но на ней уже запланирована постройка вокзала или жилого комплекса.

Гаражно-строительный кооператив, или ГСК, — это добровольное объединение людей, которые решили в одном месте построить гаражи и ими пользоваться.

Гаражный кооператив считается потребительским кооперативом, расположенным на территории гаражного назначения. Имущество для удовлетворения общих потребностей на этой территории считается общим, а доля каждого собственника в общем имуществе пропорциональна площади его гаража.

Кооператив — это юридическое лицо, которое строит гаражи, охраняет их и поставляет коммунальные ресурсы — электричество, а иногда воду и тепло. Создают такое юридическое лицо через объединение имущества его участников. Доля участника в гаражном кооперативе — это гараж. А земля под этим гаражом может находиться либо в собственности самого кооператива или бессрочном пользовании, либо арендуется им у органов местного самоуправления. Но при этом собственники гаражей могут выкупать и земельные участки под гаражами, и сами гаражи в собственность.

Если ни строение, ни земельный участок под гаражом не оформлены в собственность продавца, получается вот что. Покупатель приобретает только пай в кооперативе, который состоит из строения. При этом покупает он не само строение, а только право пользования им. Он может ставить там автомобиль или использовать его любым другим способом. Или перепродать это право любому другому человеку. Государственная регистрация такой сделки не нужна.

Можно попробовать оформить такой гараж и землю под ним в собственность. Закон этого не запрещает — можно обратиться в Росреестр лично или направить документы через госуслуги, если есть квалифицированная электронная подпись.

Но не факт, что право собственности зарегистрируют. Причины, по которым могут приостановить регистрацию, указаны в статье 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Чаще всего это происходит из-за отсутствия всех необходимых документов или из-за того, что местная администрация не согласна с тем, что землю оформляют в собственность. Тогда придется идти в суд.

У участников гаражного кооператива субсидиарная ответственность  по его долгам. Это значит, что, если кооператив накопит долги за электроэнергию или по налогам, он будет отвечать перед кредиторами своим имуществом. Если общего имущества кооператива не хватит для погашения долгов, кредиторы могут потребовать у членов кооператива его погасить.

В договоре купли-продажи такого гаража нужно будет правильно указать предмет договора: «Пай в гаражном кооперативе, состоящий из гаража». А еще нужно указать место этого гаража. Например, его номер и ряд, в котором он расположен.

Если продавец оформил право собственности на строение и участок, покупку оформляют по правилам для недвижимого имущества, про которые я написал выше, а переход права собственности регистрируется.

Но в любом случае покупателю придется вступать в состав членов кооператива. У каждого кооператива свои правила. Могут потребовать заплатить вступительный взнос. Иногда решение о вступлении принимает председатель кооператива, а иногда — общее собрание. Все условия приема должны быть прописаны в уставе.

Для покупки любого гаража мало просто договориться о цене. Важно закрепить эти договоренности на бумаге. Чтобы правильно составить договор, можно обратиться к юристу или нотариусу либо скачать образец и сделать все самостоятельно.

Письменный договор купли-продажи гаража составляют продавец и покупатель — независимо от того, как оформлен гараж и оформлен ли вообще.

Заверить договор у нотариуса нужно в следующих случаях:

1. Гараж или участок под ним в долевой собственности.
2. Владелец — несовершеннолетний или недееспособный.
3. Сделка происходит по доверенности.
4. В отношении гаража есть договор ренты или уступки прав требования.

Если покупатель решит самостоятельно оформлять строение и землю под ним, договор докажет, что имущество приобретено законно. А прежний владелец не сможет забрать гараж обратно.

А еще продавец должен подтвердить, что он тоже купил гараж законно. Лучше всего, если он сможет предоставить свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН. Если право собственности не оформлено и покупатель все же решился на свой страх и риск приобрести такой гараж, нужно получить от продавца любые документы, которые могут подтвердить его право на владение. Если потом придется разбираться в суде — это поможет.

Пример из суда: гараж построили в 1967 году, в тот момент все было законно. Владелец пользовался им, а потом захотел зарегистрировать. Но не смог: суды двух инстанций решили, что нет доказательств законности постройки гаража. Верховный суд с такими решениями не согласился. Он изучил документы и указал, что в момент, когда выделяли землю под строительство, никакие законы не нарушались. И неважно, что это было в 60-х годах прошлого века. Мужчина до судебного решения не дожил, но его дочери разрешили зарегистрировать строение.

Независимо от того, какой гараж вы покупаете, в договоре надо указать:

1. Полные паспортные данные продавца и покупателя.
2. Предмет договора. Если гараж и земля под ним зарегистрированы в ЕГРН, нужно будет указать кадастровый номер и полный адрес, если он есть.
3. Цену.
4. Права покупателя на гараж.
5. Запись о приеме-передаче в тексте договора или акт приема-передачи, оформленный как отдельный документ.

Рекомендую как можно подробнее описать гараж, который продается, — вплоть до материала стен, кровли и ее состояния, полок и состояния электропроводки. Чем подробнее описание — тем сложнее потом одной из сторон предъявлять претензии и требовать доплаты или, наоборот, скидки на покупаемое имущество.

А вот дальше идут особенности, которые нужно учитывать.

Договор купли-продажи гаража и земельного участка. Продают и покупают два объекта недвижимости — гараж и земельный участок под ним, если продавец оформил на них право собственности. Два договора необязательны — можно в одном указать оба объекта.

Один гараж — без земли под ним — в принципе не дадут продать. Точнее, сделку не зарегистрируют.

Часто продавцы говорят: вот у меня сосед в собственность землю за месяц оформил, проблем нет никаких, покупайте! А потом выясняется, что земля под гаражом соседа никому не нужна, а на участке под вашим запланирован детский сад или торговый центр. Тогда в оформлении земли откажут, а строение могут потребовать снести.

Договор купли-продажи гаража в гаражном кооперативе. Покупатель приобретает не право собственности, а право пользования имуществом в кооперативе.

Тогда в договоре указывают, что приобретают пай в кооперативе, состоящий из гаража, а также площадь, местоположение или адрес этого гаража.

Разница в тексте договора может показаться небольшой. Иногда покупатели такого гаража без проблем оформляют его в собственность.

Но бывает и по-другому. Часто возникает ситуация, что земля под гаражи кооперативу выделялась много лет назад и ни один документ не сохранился. Или земля сдана в долгосрочную аренду — и договор этой аренды могут расторгнуть в любой момент. А еще я сталкивался с ситуацией, когда гаражные помещения возводили на самовольно захваченном участке земли, а потом самозванный председатель ГСК устраивал их распродажу.

В этом случае я рекомендую попросить еще и копии учредительных документов ГСК. Обычно это устав и протоколы собраний, на которых был избран председатель и правление. Но главное, что нужно попросить, — это документы об отводе земли именно под строительство гаражей. Если таких документов не окажется — лучше отказаться от сделки.

Договор купли-продажи гаража без документов. Часто бывает ситуация, когда на гараж нет документов. При этом продавец может предложить снизить цену с условием, что покупатель будет пользоваться гаражом как есть, без оформления. Или оформит все документы на него самостоятельно.

Такая сделка рискованная. Есть вероятность лишиться и денег, и имущества.

В предварительном договоре продавец и покупатель уславливаются в будущем заключить основной договор купли-продажи гаража. Обычно предварительный договор составляют, чтобы продавец или покупатель потом не передумали. А если передумают — можно будет или заставить исполнить условия через суд, или потребовать с них штраф.

Без предварительного договора можно обойтись, если:

1. Гараж — движимое имущество.
2. Покупатель готов передать деньги продавцу сразу, а сделка не растянута во времени.

Но если решили оформить предварительный договор — составить его нужно письменно  . Укажите полные данные продавца и покупателя, предмет договора — гараж — и другие условия, которые обе стороны сочтут существенными. Это может быть цена гаража, сроки передачи, порядок оплаты, ответственность сторон за неисполнение условий предварительного договора.

Местоположение гаража и его особенности надо прописать так, чтобы ни у кого не оставалось вопросов, что именно продается.

Если прописать ответственность за неисполнение, сторону, которая отказывается исполнять условия договора, можно принудить исполнить его условия через суд и возместить убытки.

Регистрировать предварительный договор в Росреестре не надо.

Между физическими лицами. Большинство сделок по купле-продаже гаражей заключают обычные люди. Соответственно, в договоре указывают полные данные продавца и покупателя — фамилию, имя, отчество, дату рождения и полные паспортные данные.

Договор купли-продажи гаража по доверенности. Бывает, что одна из сторон сделки не может присутствовать при оформлении лично — например, человек болеет, находится в командировке, в месте лишения свободы или у него нет на это времени.

Тогда он может оформить доверенность, по которой договор купли-продажи заключит поверенный. Такую доверенность можно оформить как продавцу, так и покупателю.

Если гараж — движимое имущество, заверять доверенность у нотариуса не нужно. Если недвижимое — придется, без этого сделку не зарегистрируют в ЕГРН  .

Если гараж — недвижимое имущество, регистрировать переход права собственности нужно обязательно  . С металлическими гаражами регистрация перехода права не нужна, если действуют два условия:

1. Земельный участок под ними не оформлен в собственность владельца.
2. Их можно перемещать, и они от этого не пострадают.

Регистрация нужна для того, чтобы владелец не смог продать один гараж двум разным людям. А еще после регистрации сведения о новом владельце гаража внесут в ЕГРН.

Необходимые документы. Чтобы оформить гараж в собственность, кроме договора купли-продажи нужны такие документы:

1. Заявление о государственном кадастровом учете недвижимого имущества или государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
2. Документ, удостоверяющий личность.
3. Доверенность — если сделку заключает представитель продавца или покупателя.
4. Справка о членстве в ГСК и справка о полном внесении или полной выплате паевого взноса с подписью уполномоченного лица кооператива и главного бухгалтера.
5. Документ о праве на паенакопления, за которое полностью внесен паевой взнос, выданный на имя правообладателя.
6. Если гараж в гаражном кооперативе — учредительные документы кооператива со всеми изменениями и дополнениями. Нужны, если они ранее не предоставлялись при государственной регистрации права на другой объект недвижимости, построенный или приобретенный кооперативом.
7. Документ, подтверждающий полномочия лица (за исключением главного бухгалтера), который выдал справку, что паевой взнос в кооператив полностью внесен. Это может быть, например, протокол общего собрания членов кооператива. Если ранее такие документы предоставлялись по другим сделкам и это лицо не переизбрано — предоставлять его необязательно. Такую информацию можно уточнить в правлении кооператива.
8. Документ о праве собственности продавца или гаражного кооператива на земельный участок, на котором расположен гараж.
9. Решение органа местного самоуправления об утверждении акта государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта — если объект принимался в эксплуатацию до 30 декабря 2004 года. Если объект принимался в эксплуатацию после 30 декабря 2004 — потребуется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Процедура оформления. Заявление и приложенные к нему документы можно подать через МФЦ или онлайн.

Росреестр оказывает услугу до семи рабочих дней.

Дальше возможны два варианта развития событий:

1. Покупатель становится собственником гаража и получает выписку из ЕГРН об этом.
2. Если документов будет недостаточно либо они вызовут сомнения, оформление приостановят до предоставления подтверждающих документов либо откажут в регистрации права собственности.

Как оформить договор купли-продажи гаража через МФЦ. МФЦ по закону не занимается оформлением договоров купли-продажи. Их задача — принять документы, проверить правильность их заполнения и направить в Росреестр.

Сам текст договора в любом случае придется составлять самостоятельно либо воспользоваться услугами юристов — часто их конторы располагаются неподалеку от МФЦ. Единых установленных цен на их услуги нет — они зависят от региона и сложности вопроса.

Как оформить договор купли-продажи у нотариуса. Нотариус при купле-продаже гаража и земельного участка под ним может составить проект договора. После подписания нотариус сам отправит его на госрегистрацию и затем пришлет выписку из ЕГРН. Это относится к услугам правового и технического характера, и устанавливает цены тут не государство. В зависимости от того, какой договор заверяете, можно заплатить от 400 до 24 000 ₽. От таких услуг можно отказаться и составить проект договора самостоятельно.

Нотариус устанавливает личности людей, проверяет их дееспособность и полномочия на совершения сделки, а также смотрит документы, которые были получены от сторон договора.

А еще он разъясняет сторонам смысл и значение проекта договора. Если им все понятно, нотариус поставит удостоверительную надпись на договор, который стороны подпишут в его присутствии.

Если гараж — недвижимое имущество, покупатель уплачивает госпошлину: 2000 ₽ — физлицо, 22 000 ₽ — компания  .

После этого новому владельцу придется каждый год платить налог на имущество.

Образец договора можно скачать по ссылке. Мы постарались составить универсальный образец. Вы сможете скорректировать его в зависимости от конкретной ситуации.

С 1 сентября 2021 года по 1 сентября 2026 года действует упрощенный порядок регистрации прав на гаражи. Его называют гаражной амнистией.

Он касается земельного участка под гаражом — владелец гаража получает право оформить землю под ним в собственность бесплатно.

Главное условие — чтобы владелец гаража получил участок под ним. Например, участок предоставила организация. Самовольные строения узаконить не получится.

Еще гараж должен быть капитальным, с фундаментом. Дата строительства — не позднее 30 декабря 2004 года. Гаражи, возведенные после этой даты, под амнистию не попадают.

Для оформления гаража в местную администрацию или в МФЦ нужно подать заявление о предоставлении земельного участка. К нему приложите:

1. Документы, которые подтвердят выделение земли, законное строительство гаража или его добросовестное использование до 2004 года включительно.
2. Документ о предоставлении земли гаражному кооперативу, решение общего собрания и выписку из ЕГРЮЛ об этой организации — при наличии. Документы о кооперативе может представить кто-то один из его членов.
3. Схему расположения участка на кадастровом плане, если не было межевания.
4. Технический план гаража.

Если нет документа о выделении земли — подойдет любое подтверждение того, что владелец использует гараж. Например, договор с поставщиком электроэнергии или документы о технической инвентаризации. Постановка участка на кадастровый учет и регистрация права на землю и гараж произойдет одновременно. Если все документы в порядке, это займет около 20 рабочих дней.

Многие представляют выбор гаража как проверку требований к удобству использования: от дома недалеко, машина в ворота проходит — значит, подходит. Но из-за проблем с документами сделку можно оспорить, а плохое состояние постройки может привести к дорогостоящему ремонту.

Поэтому я рекомендую процесс выбора разбить на два этапа: проверку документов и проверку состояния участка и постройки.

Я рекомендую начинать именно с документов: проблемы с ними сильно увеличат размер вероятных финансовых потерь.

Сверьте документы, подтверждающие право собственности, с публичной кадастровой картой. На ней виден кадастровый номер участка — он должен совпадать с номером в выписке из ЕГРН, в свидетельстве о праве собственности или в других правоустанавливающих документах, если они есть.

Проверьте документы продавца. Это самое простое — попросите его показать паспорт. Данные в паспорте должны совпадать с данными владельца участка в выписке из ЕГРН, которую предоставит владелец.

Проверьте документы гаражно-строительного кооператива. К ним относится устав и договор с местными властями о выделении земли. Убедитесь, что землю кооперативу выделили именно под строительство гаражей, а не под посадку сельхозкультур или выпас животных. Если земля используется не по целевому назначению, у владельцев гаражей будут проблемы.

Проверьте документы об оплате коммунальных услуг у владельца гаража. Долги за коммунальные услуги покупателю не переходят, но, если владелец гаража регулярно оплачивает счета, например, за электроэнергию, значит, он подключился к сетям не самовольно. Самовольное подключение может привести к штрафам.

Проверьте документы об оплате коммунальных услуг и уплате налогов у администрации ГСК. Если кооператив накопит долги, кредиторы могут потребовать у членов кооператива их погасить.

При проверке гаража уделите внимание следующим деталям.

Осмотрите расположение ворот относительно уровня земли. Старые гаражи со слабыми фундаментами могут проседать, а соседи могут копать в подвалах погреба и вместо вывоза грунта высыпать его в проезде. В результате ворота окажутся ниже уровня грунта. Если это произойдет, после дождя вся вода будет стекать в ваш гараж. Устранить этот недостаток очень сложно.

Проверьте вентиляцию гаража. В нем должны быть вентиляционные каналы: первый — чуть выше уровня земли, второй — чуть ниже уровня кровли. Если при строительстве гаража на них сэкономили, внутри будет повышенная влажность и со временем появится плесень, которая начнет разрушать стены и кровлю.

Проверьте вентиляцию подвала. Если в гараже есть подвал, в нем тоже должны быть два вентиляционных канала — для притока воздуха и для его вытяжки. Посмотрите, чтобы эти каналы не были закрыты: многие закрывают их на зиму и забывают открыть весной.

Осмотрите гараж изнутри с выключенным светом и закрытыми воротами. Если вы ничего не увидите — это хорошо. Значит, в стенах и крыше нет лишних отверстий. Если же вы увидите солнечный луч, пробивающийся сквозь крышу или стену, казавшуюся монолитной, расходы на ремонт будут выше.

Осмотрите стены — нет ли подтеков воды. Разводы на стенах, следы капель на полу означают, что в кровле протечки. Вода опасна тем, что может разрушить не только кровлю, но и кладку кирпичной стены или размыть землю под фундаментом — в этом случае вас ждет дорогостоящий ремонт.

1. Если у гаража есть фундамент — это недвижимое имущество, переход права собственности нужно регистрировать в Росреестре.
2. Гараж-ракушка считается движимым имуществом. Регистрировать переход права собственности на него не нужно, но и проблем с ним может быть больше.
3. Если покупаете гараж в ГСК — не всегда приобретаете собственность. Часто вы покупаете только право пользования гаражом.
4. Если все же решились купить гараж в ГСК — проверьте, как оформлен земельный участок. Вполне может оказаться, что там планируется строительство жилого комплекса или дороги.
5. При покупке отдавайте предпочтение гаражам, право собственности на которые зарегистрировано в Росреестре. И проверяйте все документы до того, как отдадите деньги.