Как выгоднее досрочно гасить ипотеку: уменьшать платеж или сокращать срок?

Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография

Борис Люблинский

Вопрос такой. Есть ипотека. Брал ее в апреле 2021 года под 6,1% на 18 лет. На данный момент долг 3 000 000 рублей, ежемесячный платёж составляет 23 500 рублей. Есть возможность вносить дополнительно по 250 000 рублей в течение полугода.

Что лучше: уменьшать ежемесячный платеж, уменьшить срок или ничего не трогать вообще?

Дискуссии. Обсуждаем финансовые вопросы и даем советы друг другу

Задать свой вопрос

РедакцияЧто бы вы посоветовали читателю?

Камри Три и пятьВыгодней не закрывать досрочно. В долгосрочной перспективе кредитные деньги дешевле своих собственных11
АНУ вас очень низкая ставка по ипотеке. Если хотите быстрее с ним рассчитаться, то однозначно лучше гасить со снижением срока ипотеки. При этом включается формула сложного процента, и у вас при внесении 250тыс фактически уйдет вместе с процентами примерно 350тыс. Снижайте срок ипотеки хотя бы до 10 лет (чтобы не переплачивать %% за 8 лет, да и 18 лет для 3х млн слишком много), а далее я бы на вашем месте стала бы часть денег инвестировать в акции или фонды.3
Alex KСмотря что вы хотите и сколько зарабатываете. Процент за ипотеку относительно небольшой и может быть выгодно и не гасить досрочно. Но если вы хотите всё-таки закрыть долг, то так как ваш платёж и так низкий, выгоднее уменьшать срок ипотеки. Либо, если вы хотите перестраховаться и ваша основная зарплата не очень высокая, то можно снижать размер ежемесячного платежа, но при этом продолжать платить примерно сумму старого платежа и выше. Тогда вы и снизите риск и не переплатите много лишнего.5
AlbariñoЕсли есть брокерский счет или ИИС - среднесрочные офз (с погашением через 3-4 года) сейчас дают 9,5-9,8 процентов годовых, облигации крупных застройщиков - более 10%, поэтому размещая свободные деньги в такие ценные бумаги, можно не только компенсировать себе процент по ипотеке, но и немного заработать сверху. Если «лезть в фонду» не хочется, то, внося досрочные платежи, имеет смысл формально уменьшать ежемесячный платеж, чтобы снизить свои ежемесячные обязательства перед банком (например, с 23 до 15 тр ежемесячно), при этом имея в виду, что дальше все равно лучше вносить ежемесячные платежи не меньше текущих 23,5 тыс: если случится неприятная ситуация, когда доходы снизятся, то такой сниженный минимальный платеж будет гораздо проще обеспечить в условии ограниченных средств. Если с доходами все будет ок, то просто вносить излишки денег на досрочку, чтобы экономить на процентах. Ну, и комбинация двух вариантов тоже работает.3
АнтонAlex, когда-то считал для себя - те же самые выводы сделал.0
МишкаКамри, как я уже писал, это действительно так, только если и доходы растут3
Павел Горяинов1. Что сокращать срок или платеж? Однозначно платеж, т.к. из этого варианта можно сделать второй вариант: если продолжать вносить столько же сколько и раньше, то ипотека кончится ровно тогда когда бы закончилась при сокращении срока. А при сокращении срока меньше платить нельзя, если захочешь. 2. Погашать досрочно или нет? Это главный вопрос, при текущих ставках ответ нет.28
hillarious clintonсрок НИКОГДА не выгодно уменьшать. всегда нужно уменьшать платеж, но платить по начальному платежу, тем самым уменьшая и срок и приобретая возможность в период финансовой нестабильности платить меньше в вашем случае нужно ответить на вопрос, есть ли более выгодные варианты вложения этих 1.5 млн. Если нет - вкладывайте в ипотеку с уменьшением платежа, и продолжайте платить 23 500р.13
simpetarВ соседней теме уже все обсудили и перетерли. https://journal.tinkoff.ru/early-repayment-of-a-mortgage/#c7263762
Артём АAlex, самый вредный совет для ипотеки. Уменьшать срок ипотеки не выгоднее ни на одну копейку. Допустим, вы платите по ипотеке 100 рублей в месяц. Вносите досрочно большую сумму, и у вас есть выбор: 1. Сократить ежемесячный платёж до 50 рублей, оставив срок 2. Сократить срок, оставив ежемесячный платёж 100 рублей Допустим вы понимаете, что спокойно сможете продолжить платить 100 рублей. Тогда интуитивный вариант — уменьшить срок. Правильный же вариант — уменьшить обязательный платёж до 50 рублей, и продолжать платить 100 (всё, что сверх обязательного платежа, каждый месяц вносится досрочно с сокращением суммы платежа). Таким образом, за счёт ежемесячного досрочного погашения вы в итоге досрочно закроете всю ипотеку день в день как если бы изначально сократили срок, и заплатите столько же, копейка в копейку. В итоге, разницы между двумя вариантами в сроке и сумме выплаты нет вообще никакой, однако выбрав снижение платежа, вы оставляете за собой выбор — вносить в конкретный месяц старую сумму, или сниженную (страховка на случай форс-мажора). При варианте сокращения срока вы не получаете абсолютно никакой выгоды и лишаете себя определённой свободы действий. Таким образом, НИКОГДА не нужно выбирать снижение срока, это ВСЕГДА менее предпочтительно за счёт больших рисков36
simpetarно конкретно в вашем случае сейчас: ничего не делать с ипотекой, лишние деньги класть на депозит под больший процент, либо в облигации. Если депозит и облигации не подходят, то уменьшать платеж, срок не трогать.3
Eugene ButusovКарина, проценты считаются на весь остаток тела кредита и никак не зависят от его срока.3
Карина ИгнатьеваEugene, так когда гасите ипотеку, как раз тело кредита и сокращается. А значит и проценты меньше нагарают..за плечами две ипотеки, изучила этот момент2
Eugene ButusovКарина, проценты сокращаются за счёт уменьшения тела кредита, и срок здесь не при чем - вы можете сокращать срок для ментального комфорта, но математически на уменьшение процентов влияют только переплаты, которые проще делать, уменьшая ежемесячный платеж.2
Александр ГригорьевКомбинировать варианты. Сначала снизить платеж до комфортного уровня, затем уменьшать срок... Про уменьшение строка - это выгодно, т.к. первые две трети срока, особенно в начале выплат основное погашение идёт на проценты (внимательнее посмотрите график погашения). При уменьшении срока с последующими выплатами у вас увеличится доля в погашении основного долга, что упростит дальнейшие частично досрочные погашения. Я брал в 11 году в первые 2 года снизил платеж с 18000 до 6000, а затем стал резать срок. На сегодня ипотека погашена. Но не делайте наоборот: сократив срок, а затем уменьшите платеж - вам восстановят срок. ... Видел тут советы, что гасить досрочно не выгодно, но можете сами пересчитать: формулы расчета обычно приведены в кредитном договоре. Посмотрите по графику, сколько в абсолютном выражении вы выплатите за первый год только процентов, и сколько по основному долгу. За первый год вы почти не погасите основной долг если ничего не предпримите. ... В первый год у меня платеж составлял 18778 (ставка 12%), из которого в среднем за первый год на погашение основного долга уходило 1400 р, а на погашение процентов - все остальное . Итого примерно 210000 в первый год только на погашение процентов, т.е в никуда!, и около 17000 на погашение основного долга. К 20 -й выплате я снизил платеж до 13197 (2 взноса подряд по 300000 один на сокращение платежа, другой - срока ) и посмотрел по графику. Старый: (до погашения) проценты - 15970,99 и основной - 1712,80 (платеж 17683), новый 8903,41 - на проценты, 4293,61 - основной долг (платеж 13197). С этой точки погашение основного долга стало ощутимее и в мусор стало улетать за этот год не 190000, а около 105000.... Магия сложного процента, поэтому гасить ипотеку нужно в первые годы ее использования. Выравнивание погашения процентов и основного долга происходит в последней трети срока погашения и далее уже погашение по основному привалирует.1
Оксана ЖуковаЕсли вы ещё не перевалили за середину срока, выгоднее сокращать сам срок, так переплата будет меньше. Но вы должны исходить из своих возможностей. Если платёж не комфортен, то лучше уменьшить сумму платежа. И еще один момент: под какой % у вас ипотека. ЦБ опять поднял ключевую ставку , при нынешней инфляции смысла вообще нет гасить досрочно. Нужно все просчитать, и решить , что для вас важнее в этой ситуации. Я не тороплюсь гасить свою ипотеку, мне сейчас это не выгодно.1
Всеволод МихайловПочитав комментарии сразу становится ясно, что при текущей финансовой грамотности подавляющего количества населения (я о тех кто даёт советы уменьшать платёж, а не срок кредита и тех кто минусует сторонников сокращения срока) — наши банки ещё долго не останутся в накладе. Да, можно было бы уцепиться за процентную ставку в 6.1% и предложить внести деньги на депозит под бОльший процент, но не зная требований по страховкам и доп.расходам на содержание ипотеки - я бы не стал сразу делать однозначные выводы.1
Alexandra SemyonovaВсеволод, пользователи заминусили, потому что они не тупо смотрят на цифры в калькуляторе, а анализируют их. И допускают в будущем вероятность форс-мажоров. Суть в том, чтобы экономить как по первому скриншоту, но в случае финансовых трудностей перескочить на схему из второго. Посмотрите комментарий hillarious clinton выше: "всегда нужно уменьшать платеж, 🌟но платить по начальному платежу🌟, тем самым уменьшая и срок и приобретая возможность в период финансовой нестабильности платить меньше". Павел Горяинов пишет то же самое: "если 🌟продолжать вносить столько же сколько и раньше🌟, то ипотека кончится ровно тогда когда бы закончилась при сокращении срока". Получается, что они платят и переплачивают по первому скриншоту Карины, внося по доброй воле каждый месяц 45739,97 рублей (за счёт ежемесячных досрочек). И выплатят таким макаром те самые 12569680,17 рублей в совокупности.5
Карина ИгнатьеваВсеволод, вы единственный кто меня поддержал, а я уже засомневалась в калькуляторе....1
mаpиoнeтo4kaВсеволод, так дайте конкретный и развёрнутый ответ, почему один вариант предпочтителен, а другой нет. Этот комментарий будет явно полезнее, чем вывод о финансовой грамотности населения2
simpetarВсеволод, в любой наобум выбранный месяц графика аннуитетных платежей сумма переплаты по процентам зависит только и исключительно от текущей суммы тела долга банку и ставки по кредиту. Проверьте сами. У нее нет памяти и она никак не связана со сроком, на который растянуты будущие выплаты по графику. Не зависит она от срока! Только от долга. Чтобы уменьшить суммарную переплату надо уменьшать тело долга как можно быстрее. Только и всего. Поэтому сокращать срок бессмысленно. Это не дает вам никаких преимуществ, ведь вы всегда вольны погасить ипотеку хоть единовременно одним платежом. А вот уменьшение месячного платежа уменьшает ваши риски.5
simpetar(речь идет о формальном снижении ежемесячного платежа, в реале платить вы можете как угодно, благодаря текущему ипотечному законодательству. еще лет 10 назад были в ипотеках и переменная ставка и штрафы за досрочное погашение)1
simpetarКарина, ваш калькулятор предполагает, что вы не формально а реально уменьшите ежемесячный платеж. Но речь совершенно не об этом. Речь о том, чтобы реально платить столько, сколько имеешь возможность платить (ускоренно гася тело долга), но соломки в отношениях с банком подстелить на случай финансовых трудностей. Сокращение срока этой возможности не дает, это просто формальный перерасчет графика платежей, а для вас ничего не поменялось, вы как и раньше можете при желании погасить ипотеку немедленно в любой момент. Сокращение срока уже дано вам законодательно по умолчанию!2
Дмитрий КаюринКарина, если платить каждый новый месяц меньше по новому платежу, то да. А тут говорят чтобы уменьшатт платеж, но продолжать платить по старому платежу, то есть новый платёж + доп платёж до старой суммы + досрочное погашение из этих 250 к7
Roma ApostolАртём,0
1
Каррамба!У меня есть 3млн под 3,6% (4,2% с учётом страховки) на 30 лет. Ежемесячный платеж 13700, есть возможность гасить больше но почему-то пока не нахожу причин это делать..2
АлександрДобрый день, Борис. Прочитав множество ответов, в поисках наиболее точно отражающего ответ на ваш вопрос - к сожалению такого не обнаружил. Поэтому пишу свой ответ. В ответе я буду больше отталкиваться от здравого смысла, нежели своих предпочтений и своего финансового благополучия. Переплата по текущему вашему кредиту по моим подсчетам составляет примерно 1,95 млн.руб. за 18 лет - т.е. стоимость вашего кредита 1,95 млн.руб. 1. Что сокращать? Срок или платеж? Не имеет значения, что сокращения срока, что сокращение платежа ведет к сокращению стоимости вашего кредита, при условии ежемесячного внесения досрочного платежа на сумму 250 тыс.руб. на протяжении 6 мес., стоимость вашего кредита уменьшиться примерно на 905 тыс.руб., что сделает ваш кредит более дешевым и его стоимость будет составлять всего 1,04 млн.руб. против 1,95 млн.руб. 2. Увидел множество ответов, которые гласят, что не стоит гасить досрочно при такой ставке в текущих рыночных условиях. Не совсем согласен с данными высказываниями, т.к. люди не учитывают самого главного - инфляция. Есть три подхода для реализации ваших денежных средств, в случае отказа от досрочного погашения: вложить денежные средства с учетом трех прогнозом. Оптимистичный, пессимистичный и консервативный. В случае пессимистичного прогноза развития страны вложив 1,5 млн.руб. не в досрочное погашение вы потеряете за 18 лет порядка 300 тыс.руб., в случае консервативного прогноза (наиболее вероятного) вы заработаете порядка 100 тыс.руб. за 18 лет, что я думаю звучит не очень приятно. В случае оптимистичного прогноза вы заработаете за 18 лет порядка 400 тыс.руб., но вероятность оптимистичного прогноза крайне мала, также как и вероятность пессимистичного прогноза не превышает вероятность консервативного. Почему вложения не превосходят ожидания? Все дело в том, что сегодняшний 1 руб., завтра может стоить 99 коп. Решать конечно Вам, но я бы выбрал досрочное погашение. Какое выбрать? В случае стабильного дохода можете выбирать любой из вариантов. В случае не стабильного дохода, предлагаю склониться к варианту уменьшения ежемесячного платежа. Единственная лишь разница у них: у сокращения срока платеж остается не изменнным, у сокращения платежа, срок остается не изменным. Еще раз подчеркиваю стоимость кредита и в том и в другом случае сокращается одинаково.2
user1989128Уменьшить срок1
Дубровин ДимаAlex, затем, что он еще будет меньше. И психологически проще платить чуть больше, чем надо. До копеек не подсчитывать а платить +круглую сумму1
Дубровин ДимаВиктор, такие люди не будут заморачиваться переплатами и решением вопросами что уменьшить…1
Всеволод Михайловmаpиoнeтo4ka, https://calcus.ru/kreditnyj-kalkulyator-s-dosrochnym-pogasheniem так более наглядно?0
Всеволод МихайловАлександр, прокомментируйте тогда эти цифры:0
АлександрВсеволод, чтобы прокомментировать, нужно понимать, что это за сервис, т.к по картинке, я к большому сожалению не могу понять как он считает.0
Карина ИгнатьеваАлександр, это сервис calcus.ru0
Всеволод МихайловАлександр, https://calcus.ru/kreditnyj-kalkulyator-s-dosrochnym-pogasheniem0
hillarious clintonВсеволод, только ваш калькулятор не учитывает важного фактора, он считает, что если уменьшать платеж, то дальнейшие платежи будут по уменьшенным платежам. А по факту, платить всегда изначальный платеж, уменьшенный платеж надо платить только в случае непредвиденных обстоятельств2
Alexandra SemyonovaВсеволод, в Тинькофф досрочное погашение делается нажатием на пару кнопок. Допустим, исходный платёж 300 рублей, вы его ранее снизили до 200. Ещё сотку вносите ежемесячно досрочкой и никуда писать не нужно, всё автоматом пересчитывается. Пускать ли эту самую сотку досрочки на дальнейшее уменьшение платежа или срока, решаете сами. Была ипотека в Возрождении, тоже всё делала онлайн в несколько нажатий, никаких заглавных З. Отличие от кредитов Тинькофф только в том, что там досрочка списывалась только вместе в регулярным платежом в конце месяца. Не подскажете, в каком банке получили опыт, что при досрочке необходимо непременно обращаться для пересчёта, чтоб обходить его за версту?1
Alexandra SemyonovaВсеволод. Это голые цифры. Никто не спорит, что если платить после досрочного погашения строго по графику, то первый вариант (с уменьшением срока) выгоднее. Вчитайтесь внимательнее, это никто не оспаривает. Но! Почему бы не уменьшить платеж и не вносить разницу между текущим и новым платежами в виде дальнейших досрочных погашений? Раз вы предлагаете уменьшать срок, а не платёж, значит, исходный размер платежа вам комфортен (и на такую досрочку деньги найдутся). Без демагогии ответьте, в чем будет количественная разница при выплатах? Не будет её! Мы экономим по первому скриншоту! А вот возможность спокойно организовать себе "кредитные каникулы" по второму скриншоту на случай упомянутой вами смены экономической и политической обстановки, останется. И можете конкретизировать, у каких именно банков отсутствует возможность частичного досрочного погашения кредита с уменьшением срока? Просто, если уж демонизировать банки, то непосильный платёж легче может привести к просрочке, штрафам и пеням в отношении должника.2
Alexandra SemyonovaКарина, если строго следовать графику после погашения - да, уменьшать срок выгоднее. Но вам предлагается "обмануть" банк. Уменьшить платёж, а платить, как если бы уменьшили срок. По переплате результат тот же. Посмотрите разбор с цифрами здесь, если интересно https://journal.tinkoff.ru/mortgagesmorte/ "Но банк не учитывает, что после уменьшения минимального платежа заемщик может продолжать платить ту же сумму, которую платил раньше. В этом весь секрет: для досрочного погашения нужно уменьшать платеж, но продолжать платить больше". По поводу даты, когда выгоднее гасить: возможно, так было в вашем банке. В том же Тинькофф при досрочном погашении спишутся проценты, рассчитанные с даты прошлого платежа или прошлого досрочного погашения. И со следующего дня ставка начнёт применяться к обновлённой сумме долга. Так что чем раньше погасили, тем лучше.1
Ekaterina PushkarevaВсеволод, какие ещё походы в банк? Во всех банковских приложениях пересчёты одним нажатием делаются.2
Alexandra SemyonovaВсеволод, так не нужно формально выбирать между двумя проигрышными вариантами, если есть третий, более выгодный. Задавшему вопрос человеку объяснили, как можно сэкономить на процентах (как при уменьшении срока) и при этом подстраховать себя (как при снижении платежа) в одном флаконе.1
Alexandra SemyonovaВсеволод, вы посмотрите на дату и время комментариев 🙈 В своём комменте от 13.02 в 23:32 я цитировала Павла Горяинова (13.02 в 16:10) и hillarious clinton (13.02 в 16:20). Это не новые условия задним числом вылезли, изначально люди прямо писали о третьем, оптимальном способе. Просто, видимо, вы не вчитались, поэтому решили, что показания поменялись. А первым о схеме в этой теме, посмотрела, написал Alex K ещё 08.02 в 22:18: "если вы хотите перестраховаться и ваша основная зарплата не очень высокая, то можно снижать размер ежемесячного платежа, но при этом продолжать платить примерно сумму старого платежа". Странно, что вы осуждаете желание ваших предусмотрительных сограждан подстраховаться на случай болезни, инвалидности, локдауна, потери работы, смерти родственника и т.д. Не все риски можно просчитать заранее, но можно экономически грамотно подстелить соломки.1
Александр РомановА как вы снизите срок, без снижения платежа? Никак. Моё мнение - если есть возможность, то гасить досрочно, и развиваться дальше: обновить машину, съездить в отпуск, приобрести в ипотеку ещё одну квартиру, поменять мебель, купить дом в конце концов! и т.д. То есть жить полноценной жизнью, а не сидеть и чахнуть над дешёвой ипотекой и наслаждаться тем, что остальные "лохи" сейчас берут ипотеку втридорога, а я вот Д'Артаньян.)1
PollyАртём, быстрее погасить ипотеку, когда ты ДОЛЖЕН платить больше. Если сумма платежа не гигантская относительно зарплаты, надо уменьшать срок0
simpetarВсеволод, а вы возьмите график аннуитетных платежей и проверьте. Там в каждом месяце написана сумма "процентов" и основного долга. Вот как по вашему расчитана сумма процентов? Я вам помогу: остаток по основному долгу на текущий момент умножить на процентную ставку делить на 100 делить на 12.1
simpetarAlexandra, я полностью вас поддерживаю по существу, но мне не нравится выражение "обмануть банк". На мой взгляд это банк пытается меня обмануть, когда предлагает мне бесполезную для меня чисто формальную опцию "уменьшить срок".1
Оксана БыковецУ меня была ипотека и я иногда вносила дополнительные суммы и уменьшала ежемесячный платеж. Кстати, так делать мне посоветовала менеджер в банке. Выгоднее вносить дополнительные суммы в начале кредитного периода - так вы уменьшаете тело кредита и, следовательно, проценты банку, поскольку они начисляются уже на уменьшенное тело кредита. Я брала кредит в 3 500 000 руб. на 12 лет по ставке 12,25% (2013 год). Сумма ежемесячного платежа изначально была 43 358. В этом банке сумма дополнительного взноса должна была быть не менее 60 000 рублей - такие условия. Каждые дополнительные 60 000 уменьшали примерно на 800 рублей мой ежемесячный взнос - это в самом начале. Экономия на процентах банку в итоге составила 2 862 850 рублей (изначально я должна было заплатить процентов на 3 299 088 руб.). Ипотеку погасила за 3,5 года.1
Руслан КанюкаОксана, золотые слова0
Руслан КанюкаОксана, уменя платёж на 30 лет по 36 тысяч хочу внести 200 тыс на уменьшение срока и выходит. Мне останеться платить 25 лет и банк теряет 2 миллиона рублей процент. Так что люди изначально гасите срок пару лет потом только мат капитал закидываете и сумма намного больше снизиться основного платежа если есть возможность так финансово продержаться.0