Как я организовала посуточную сдачу 9 квартир в центре Петербурга, вложив 5 млн рублей

54

Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография

Сегодня история про посуточную аренду в Санкт-Петербурге. Мой личный опыт: как я начала с одной квартиры в спальном районе в 2019 году и масштабировалась до 11 апартаментов на декабрь 2021 года.

С чего все началось

Осенью 2019 года я купила квартиру в центре города на деньги с продажи квартиры в Московском районе, разбила ее на две и сдавала посуточно, тем самым увеличив доход с 5% до 18%. Уже осенью 2020 года я поняла — хочу масштабировать бизнес. Денег на покупку чего-то масштабного не было. Было 3 900 000 ₽ и кредитные карты.

Мой супер-план:

  1. Снять убитую квартиру в центре города. Центр, потому что будет легче сдать туристам по более высокой цене. Состояние — неважно, главное — локация и вид из окна.
  2. Сделать классный ремонт.
  3. Сдавать и получать доход.

Шаг №1. Варианты:

  1. Взять в аренду готовый мини отель.
  2. Взять в аренду убитую квартиру и сделать там ремонт за свой счет.

Шаг №2. Анализ

Вариант 1: взять в аренду готовый мини отель.

Плюсы: не надо делать ремонт, можно сразу начать работу.

Минусы:

  • хорошее не сдают в аренду. Те варианты, что были на рынке, я находила на Букинге и смотрела отзывы. Это были «уставшие» апартаменты с дефектами, такими как звукоизоляция, запахи, неисправная канализация, и тд.
  • Большая стоимость аренды. В не сезон т.е. осень-зима-весна работаешь в ноль.
  • В большинстве апартаментов есть персонал. У меня же всё на удаленном управлении и придется многое переделывать.

Вариант 2: взять в аренду убитую квартиру и сделать там ремонт за свой счет. Плюсы: все сделаю под себя, низкие арендные ставки. Время ремонта — 3 месяца минимум, но это нервы и деньги. И для двух вариантов одинаковые — риски аренды.

Шаг №3. Поиск

  • главный критерий — локация;
  • планировка квартиры — возможность перепланировки, не нарушая законов, максимальное количество номеров;
  • удобство эксплуатации. У меня уже есть квартиры в центре города, я хотела квартиру в этой же локации.

Искала через Авито и Циан, в рубриках «готовый бизнес», «квартира аренда», «коммерческая недвижимость аренда».

  • Рыночная цена: 24 700 000 рублей.
    Локация: Центральный р-н, г. Санкт-Петербург
    Метраж: 130 м.кв.
    Арендная ставка: 60 000 рублей/мес. в долгосрочной аренде
    Текущая доходность: 2.93% (аналитика с сайта бн.ру ).

Но для хозяина такой квартиры процент доходности — это очень печальные цифры.

Оформление аренды

Я нашла и взяла в аренду 2 таких квартиры в одном доме. Условия — 55 000 рублей за каждую, аренда с увеличением на 5000 каждый год. 2 месяца на ремонт. Без агентов с моей стороны с регистрацией в Россреестре. Самое сложное было общаться с агентом с той стороны. Более 3х месяцев тянулись переговоры. Пока не встретились с собственником, и там быстро договорились.

Проект + Расчет доходность:

  • Проект я сделала до заключения договора аренды на планах ПИБ. На его основе я рассчитала доходность всей затеи.
  • Количество студий спроектировала не максимальное. Важнее для меня был все-таки комфорт. Студии от 16 метров и более.
  • Предложений на рынке с мини-студиями полно. Я знала своего клиента — это клиент Сапсана. Средний класс, любит комфорт, историю и уют.
  • Удаленное бесконтактное управление с системами умного дома позволило мне не иметь персонал.

Что получилось:

  • студия 16-22 м.кв на 2 гостя — 6 шт.;
  • студия 25 м.кв на 4 гостя — 2 шт.;
  • 1-комнатная квартира 35 м.кв. на 4 гостя — 1 шт.

Сделала три варианта расчета:

  1. Оптимистический: без пандемий и сдаем весь год лето 98% заселения, зима 75%.
  2. Средний: лето 98% зима 50%, либо зима сдаем в долгосрочную аренду.
  3. Плохой — сдаем все на долгосрочную аренду.
  4. Принимать решение об открытии бизнеса нужно, только если вас устроит и самый плохой вариант.

Ремонт

Сама себе прораб. Я нанимала людей на Профи.ру на конкретную задачу. Материалы рассчитывала сама.

Плюсы:

  • экономия финансов;
  • личный контроль всех скрытых работ;
  • знаю все слабые места и учитываю их при эксплуатации.

Минусы:

  • много времени проводила на стройке и сама многое делала своими руками;
  • устала
  • кожа и ногти ни к черту — девочки, не советую!

Важно: у меня есть опыт авторского надзора и архитектурное образование. Я знала очередность работ, и четко понимала, чего требовать от строителей.

Старый фонд чреват сюрпризами. В нашем случае на плане было еще одно окно, а по факту его не было, поэтому у нас вышло на 1 кв. меньше. Были и приятные — 2 зашитых стояка канализации позволили нам обойтись без насосов.

Оборудование и запуск

Денег на оборудование не хватило. Помогла Икея! У них мы оформили беспроцентную рассрочку для бизнеса до 1.5 лет. Взяли мебели, постельного белья и тд на 500 000 рублей без первого взноса.

Оптимизировала все, что могла. Например: батареи, вентиляторы, плиту индукционную, дополнительные комплекты белья купили уже летом с доходов. Картины на стены — проблема! Денег на них уже не было. Попыталась договориться с художниками, чтобы у меня в номерах висели их картины, а люди могли бы при желании их купить, но в последний момент мне отказали, когда узнали, что у меня нет персонала. Пришлось развесить свои работы с института.

Доступ в квартиру — мини-сейф с кодовым замком. Умные замки с кодом, который можно удаленно изменить. Такой замок сообщает вам на телефон, когда и кто заходит в квартиру.

Аккаунт на Airbnb у меня к тому времени уже был, а также я уже имела статус суперхозяина, который дает большое количество просмотров. Новый объект я присоединила к нему. Было очень сложно удержать этот статус так как при запуске новое было еще очень сырое. За каждый отзыв я боролась. Я разговаривала с гостями, ставила бутылочки шампанского. Приезжала ночью открывать замки и тд. Гости хорошо относятся даже к косякам, если они быстро решаются, хозяин их выслушивает, идет на уступки и быстро реагирует на просьбы.

Финансы:

  • вложили 5 000 000 ₽;
  • оборот за 8 месяцев — 4 500 000 ₽;
  • доход более 50% от оборота.

Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

Студии красивые, я б пожил, заранее извините за баянистый анекдот:)

В дремучем лесу горящая новость - заяц открыл обменник, меняет рубль на два, все звери в шоке - как так? В чем обман? Первая пошла лиса, обменяла - все нормально, деньги настоящие, получила свои два рубля. Следом пошел волк, сделал десять обменов, так и не понял, что произошло, но довольный ушел. Пришел ежик, все свои сбережения наменял. Все звери довольные, только не понимаю в чем секрет зайца. Медведь думал-думал, что за ерунда, решил сходить, приходит и говорит ему: - Заяц, в чем дело? Не могу понять. Ты рентабельность считал?
- Рентабельность не считал, но оборот о*****ительный!

20

Nikita, можете написать в личку - напишу расклад по доходности. Но проект проекту рознь. Зависит от локации, позиционирования, и тд. Не факт , что Ваш проект будет столь же доходен.

2

Надежда, хотелось бы и мне увидеть расклад. И еще вопрос: как так без персонала?

0
Автор поста

19.03.23, 14:02

Отредактировано

Флера, персонал - уборщица. Иногда "муж на час". Бронирования много времени не занимают.

1

Nikita,здрствуйте. Предлагаю посчитать самостоятельно рентабельность. Так как в предыдущей статье цифр было больше, народ бросил все дела, и стал считать никто не угадал, но все довольны.

1
0

А как в договоре аренды как зафиксировали ваши затраты на ремонт, условия продления срока аренды, санкции за досрочное расторжение договора? Что будете делать, если собственник через год откажется сдавать Вам?

16

Рафаэль, здравствуйте. Вы описали риски аренды в России. Надеюсь нас это не коснуться. Что делать- суд.

4

Надежда, я так понимаю, долгосрочный договор аренды, зарегистрирован в Росреестре

0

Флера, да все верно

1
Герой

17.02.22, 10:27

Отредактировано

Рафаэль, там долгосрочные договоры с регистрацией в Росреестре, на несколько лет. Арендатор чуть более защищен в таком случае, предполагаю там штрафные санкции за досрочное расторжение арендодателем.
Интересно кстати как у арендодателя дела с оплатой налогов.

0

Ivan, здравствуйте. Платим с ИП на ИП.

1
0

спасибо что убиваете Петербург нарезкой квартир на говностудии. Хорошо хоть не коммуналку на 10 "квартир" по 10 метров

7

Mike, спасибо что подняли эту тему! Она очень болезненная для Санкт- Петербурга. Я архитектор - реставратор и этим не занимаюсь !!

Моя цель:
- привлекать инвестиции на ремонт/реставрацию исторических домов, показывая стабильную доходность

- сохранять и раскрывать центр нашего города

-гостям города давать возможность жить в домах памятниках, рассказывая об их истории

Посмотрите пожалуйста наши проекты!!

В данном помещение было производство значков. Мы не только сохранили и отреставрировали все капитальные стены, но и закрыли и законсервировали метлахскую плитку на полах. В номерах у нас книги, которые нам отдают жители этого дома. На другом проекте мы восстанавливали и мебель и люстры.

3
0

Уже после первого абзаца куча вопросов. "Разбила квартиру на две" - разные входы? Санузлы? Разбивка только формальная или через Росреестр?

5

Kseniia, входы

6

Надежда, Вы узаконили перепланировку? Мокрые точки, изменение проекта- меня все пугают этим.

0

Флера, Да конечно. Я архитектор и сама делаю проекты .

1

Kseniia, здравствуйте. Разные входы - да. Санузлы у каждой свой. Перепланировка согласована, на разные кадастры я не разбивала, мне это не нужно.

6
0

Я не поняла: вы взяли в аренду квартиру и сделали в ней перепланировку? А когда срок аренды закончится что делать?

4

Наталия, пролонгация прописана в договоре. Срок аренды - 5 лет. Раз в 5 лет надо делать ремонт в любом помещении. За это время мы все вложения уже отбиваем и смотрим хотим ли остаться или нет.

4
0

Вот, что значит предприниматель в хорошем смысле слова))

3

Кирилл, спасибо на добром слове!

1
0

Мне всегда хочется поднять бокал за девочек, организовавших и переживших ремонт! 🍷

3

LazyLady, спасибо за понимание! По ночам снился ремонт, а кожа, волосы и ногти восстанавливались пару месяцев! )))

0
0

Я ошибаюсь, или в жилом фонде в Питере запрещено устраивать мини гостиницы?

2

ДН, Отличный вопрос! В жилом фонде запрещено оказание гостиничных услуг и размещение хостелей.
Далее смотрим определение гостиницы. Это комплекс услуг (в том числе и питание и тд).
Мы не подходим по это -так как у нас нет персонала и по сути гость приходит в свою комнату и живет как в обычной квартире.
В нашем случае- квартиры в жилом фонде . Назначение у нас - временное проживание- то есть жилое. Есть ли ограничение по проживанию в квартире -нет.
Мы не мини гостиница. Мы квартира. Я знаю какая разница есть в проектировании квартир от апартаментов , а вот какая разница в определениях для квартир в жилом фонде- я не знаю. По каким критериям их можно называть апартаментами и для чего. Кто знает- напишите пожалуйста!

3

Марина, здравствуйте. Мы к 2 действующим добавили 9 новых получили 11. Спасибо за интерес к статье.

1
0

Сколько времени занял ремонт по итогу?Не похоже на 3 месяца

1

Алекс, с 3 февраля по май. Первый номер открыли 1 мая последний- 6 мая. Квартиры две в одном доме. Поэтому я могла людей из одной перегонять на другую квартиру. Без выходных. Стрессовая история для меня была. Но средства собственные, а еще и кредитные карты мы задействовали, подстегивает как никогда.

3

Надежда, отдельная история про работу с историческим кирпичом. Мы оставили его в интерьере. По статистике нашей номера с кирпичной стеной сдаются на 30% охотнее))

5

kuskus,

1
0

Посмотрела ваши студии. Восторг! Есть несколько вопросов.
1. Как ваши гости попадают в подъезд? Наверняка там тоже есть замок.
2. У вас красивые низкие поддоны со шторкой. Вода не выливается из поддона? Гости не жалуются?
3. Судя по фотографиям, вы все стены построили из гипрока. А двери в студии вставлены тоже в гипрочные стуны или они капитальные?
Спасибо и удачи вам! )

1

Алла, спасибо! Очень приятно!
1. В подъезд попадают по коду. Я его направляю накануне приезда.
2. В первой квартиры проблем нет. Во второй купили ampm и есть проблемы!! Хотя визуально очень походи поддоны. Хотим менять на душевые кабины.
3. Все стены легкие из ГКЛ .В старом фонде, чтобы не утяжелять нагрузку на перекрытия только такие и можно. У нас по технологии Кнауф звукоизоляционные специальные)) . Двери установлены в усиленные стены из ГКЛ. Проблем из-за этого не вижу. Поделитесь своим мнением!

1

Алла, а где Вы смотрите все студии? Где можно посмотреть?

1

Альфия, У автора две статьи и в одной из них была ссылка на Airbnb.

1

Альфия, здравствуйте. Есть еще и ссылка на сайт в комментариях с моими работами как архитектора. И разными историями.

0
0

Вы знаете, я долго жила в америке. Так там даже в собственных домах (!) запрещена посуточная аренда, т.к. это нарушает покой соседей! А у нас почему-то прямо в жилых домах такое делают. Мне бы не хотелось жить в доме, где есть такое вот - посуточная аренда, т.е. в некоторых случаях - бордель. Особенно, если у людей есть дети , то это даже и опасно. Я против того, чтобы в обычных домах сдавали посуточно. Для этого есть коммерческие помещения - отели , гостиницы , апартаменты. Для этого их и создавали. А в данном случае - это просто огромный минус для остальных жильцов этого дома - ну никто не хочет жить в доме, где есть мини отель. А с персоналом он или без - это уже уловки от лукавого, как не крути, но это - именно отель.. Надеюсь, что примут закон , запрещающий краткосрочную аренду в жилых домах и мини-отели и будут за этим следить..

1

kuskus, а вот и нет))) пишите в личку ! Придумала-реализовала!

0

Надежда, так разбили коммуналку, не интересно

0
0

Как организованы кухни и туалеты аж в 9 отдельных квартирах на месте трёх? Мокрые зоны же нельзя делать над жилой частью?

0

Владимир, здравствуйте. Вы абсолютно правы! У меня во всех случаях под квартирами не жилой фонд. Есть вариант когда можно сделать над жилой квартирой - над коридором например.
В случае этого кейса - это первый этаж. В каждой квартиры было по 2 стояка канализационных разнесённых между собой. Обошлись без насосов. По проекту сгруппировали туалеты.

2
0

23.02.22, 16:02

Отредактировано

Благодарю за интересную статью, Надежда.
Подскажите, пожалуйста, как удаленное бесконтактное управление с системами умного дома позволяет Вам обходится без персонала в виде уборщицы? Пылесос бесконтактно возможен. А как бесконтактно организовано протирание пыли, мытье сантехники, стирка и смена постельного белья и т.п.?

0

И, спасибо! Наличие персонала зависит от вашей бизнес модели.
1) Если вы хотите пассивный доход вам нужен- управляющий апартаментами, ведущий аккаунт и общение с гостями, уборщица и умелец с руками.
2) Если у вас есть пару часов в день (например у вас маленькие дети) то это отличный источник дохода, позволяющий работая 2-3 часа (иногда не каждый день) иметь время на детей. Я считаю важным озвучивать такой вариант. Нет ничего сложного!

1
0

Здравствуйте, Надежда! А как узаконить перепланировку? Обращались в какую-то фирму с этим вопросом?

0
0

Отличная статья и опыт.
Скажите как измелись загрузка после 24 февраля?

0
0

Автор, Вы молодец!
Захотелось не только попробовать пожить в ваших номерах, но и встретиться с Вами лично!
Интересно читать!
Все думаю над аналогичным бизнесом в Казани.

0
0

Очень симпатично ! и я тот художник, кто готов делиться картинами в ваши студии!
пишите если интересно на вотсап +79117960876

0
0

Да ну, нафиг) Геморрой какой.

0
0

Круто! Здорово! У меня очень похожий вариант- мини апарт отель в Латвии, 8 квартир по 25 м2.
Не знала, что IKEA дает беспроцентный кредит без первого взноса,,
Спасибо, что поделились! Не понимаю как вы обставили квартиры на 500 000 руб, тут нужен незаурядный талант!

0

Сообщество