Моя ипотека: 12 000 000 на 30 лет за двухкомнатную квартиру у метро

Mora, постоянно читаю о «сдувании неимоверно надувшегося пузыря на рынке недвижимости», но разве он хоть когда-то сдувался?

Ежемесячный платеж порядка 65 000 000 ₽ - мощно

Лина, Поправили. Спасибо, что обратили внимание

"в январе 2023 года я взяла двушку ", "я хотела жилье и взяла его", "ближайшие пять лет возьму или дом"... и так 11 раз.
Откуда вот это "взять"? Вы же покупаете, приобретаете, ну или каким-то другим образом совершаете сделку - меняете там, или получаете в дар.
Как будто вы пытаетесь дистанцироваться от того, что вам приходится платить...

Petr, да вроде обычный разговорный язык.
"Иду в магазин, чего взять? - Ну хлеба возьми."

Petr, причём к тем, кто пишет про ипотечную квартиру "купил", начинают точно так же цепляться - вы её ещё не купили, она не ваша, а банка, и так далее.

Petr, старый анекдот вспомнился.

Иностранец приезжает в СССР, идёт с сопровождающим по улице. Видит очередь, спрашивает, что происходит.
- Это масло дают.
- О, у нас масло не дают, только продают!
Идут дальше, ещё одна очередь.
- А здесь что?
- Сапоги выбросили.
Иностранец подходит, смотрит:
- Да-а, у нас такие тоже выбрасывают.

Копил на квартиру, благодаря "помощи" государства, цены в моменте сильно выросли и пришлось идти за ипотекой. 1.5 млн на 20 лет, 70% первоначального взноса, в итоге закрыл меньше чем за два года. Сейчас эта квартира на бумаге вроде как подорожала еще на 30%.

Victor, это вообще бессмысленный график. Чтобы оценивать для себя стоимость недвижимости в долларах, нужно получать зарплату в долларах, покупать еду и одежду за доллары, платить коммуналку в долларах, иначе говоря, жить там, где доллар - государственная валюта. Но тогда зачем вам квартира в Москве?

Если же вы живёте в Москве и вам нужна вам нужна крыша над головой (про покупку недвижимости как инвестицию не будем - это вообще другая тема), то вы тратите деньги в рублях и, скорее всего, зарабатываете их тоже в рублях. Вот в рубля тогда и надо цены смотреть.

Victor, отлично: рубль - это фантик. Ипотека позволяет купить вещь (квартиру) за стремительно дешевеющий фантик. И какой из этого вывод?

Не, вывод: нужно постоянно менять фантики на активы дающие доход не в рублях, чтобы в моменты распродажи покупать за фантики нужные товары, о чём вам и говорит график :)

Вы же понимаете, что стремительно дешевеющий фантик порождает стремительно дорожающие товары выраженные в этом фантике? И норм, если ЗП в фантиках растёт на величину личной инфляции потребителя, но у большинства людей не выросли доходы на ту же величину, на которую выросла стоимость в рублях квадратного метра нужного им жилья. Иначе они бы и не возникали даже, что недвижимость стала дороже :)

Victor, ну из вашего графика отлично видно, что цена квартиры в долларах не особо-то и падает. При этом за это время можно было поднять неплохие деньги на сдаче жилья.
Ипотека - возможность зафиксировать цену квартиры в фантиках по сегодняшним ценам. Да, будет переплата по процентам, но если мы живём в парадигме рубля, который дешевеет так стремительно, то это очень выгодное вложение. А вот если мы живём считая доллары деньгами, то вложение в деньги вообще не имеет смысла. Вы за долгий период получает не больше долларов, а больше фантиков, которые за этот доллар можете купить.

Ну а про зарплату не догоняющую инфляцию - это как раз ещё один пункт за ипотеку. Предположим, что я получаю 100 000 рублей и 50 000 рублей трачу на ипотеку. У меня после платежа остаётся 50 000 рублей. Цены увеличились на 30 процентов, зарплата на 20 процентов. 120 000 - 50 000 - получаем 70 000 рублей дешёвых, что эквивалентно 53 846 рублей старых.

Не, в смысле не особо падает? Квадратный метр в баксах стоит столько же, сколько в 2006 году без учёта инфляции самого доллара. Прежде чем считать деньги от сдачи за рубли, стоит подумать о всех расходах с издержками и сравнить это с условной покупкой индекса следующего за S&P 500.

Ипотека, не не фиксация цены в фантиках. Такое бы имело место быть, если это было рассрочкой, но это кредит с залогом. Живя в парадигме рубля, если он дешевеет, то наша жизнь автоматически дорожает, если у нас все доходы в рублях и они не обгоняют личную инфляцию. Суть сбережения, накопления и инвестирования в том, чтобы сохранять и преумножать меновую стоимость аккумулированных ресурсов. И я не говорю о том, что нужно покупать баксы, я говорю про то, чтобы иметь источники дохода и активы не в рублях.

Зарплата не догоняющая инфляцию, это не плюс за ипотеку, а минус. Потому что для вас дорожает жизнь и вы оплачиваете инфляцию банку с его инвесторами. Т. е. не вы получаете доход от рынка хотя бы на величину инфляции, вы его оплачиваете другим людям.

Victor, серьёзно, вы предлагаете на зарплату покупать доллары и продавать их по мере необходимости при разнице курсов покупки и продажи 10%?

Хойя, я предлагаю по возможности иметь часть активов выраженных не в рублях и думать о личной инфляции на горизонте как минимум 10 лет относительно крупных покупок и бытового обслуживания.

Доллары сами по себе не актив, но это деньги, чего не скажешь о рублях :)

Victor, горизонт как минимум 10 лет в России в 2023 - это сильно))

Хойя, это нормальный цикл кризисов из которых можно выжимать для себя пользу, пока остальные воздыхают, что в РФ нельзя планировать и в кризисы читают и смотрят всякух хрень трепя себе нервы :)

Если человек не мыслит горизонтом хотя бы в 10 лет, это его выбор, а не проблема России в 2023 году. Недавно же была ковидная инфодемия со страдальцами, и вон, вполне себе всё закончилось и теперь никто не переживает, что ковид мешает планировать на 10 лет вперёд :)

Что значит "купила у банка пониженную ставку"?

Tatiana, у банков есть такая услуга.
Ты как бы заранее оплачиваешь проценты и не платишь проценты с процентов О_о
При таком кейсе не выгодно брать на малый срок или досрочно гасить ипотеку т.к. ты еже оплатил проценты и оплачиваешь основной долг.
В Домклик опция называется Своя ставка
https://blog.domclick.ru/ipoteka/post/snizhenie-svoej-stavki-kak-poluchit-skidku-po-ipoteke-do-1-5-pri-edinorazovom-platezhe

Денис, я может что-то не понял, но чем это отличается от просто увеличенного первоначального взноса? Суть ведь именно в нём: чем меньше тело кредита, тем меньше процентов платишь (╭ರ_⊙)

Victor, тем что ты заранее оплачиваешь проценты на тело кредита, а не уменьшаешь его

Денис, но суть-то от этого не меняется, это равносильно тому, чтобы просто внести больший первоначальный взнос? Человек же в любом случае первично при аннуитете оплачивает проценты, и сократив тело он сокращает сам займ на который ежемесячно и начисляются проценты по долгу.

Выглядит как способ кредитных маркетологов обернуть ту же невкусную кредитную конфету в другой фантик :)

Victor, посчитайте ежемесячные платежи.
1. Займ на 1млн. под 7%
2. Займ на 0,5 млн под 5%
Ну или возьмите живые данные с домклика

Tatiana, Маркетинговый развод банков на лохов.
У обывателя в голове жёсткая установка: "чем меньше процент по ипотеке, тем лучше". Банки в ответ на это предложили усулуг - заплатите нам деньги и мы вам снизим ставку, то есть вы получите то что для вас лучше. А люди не понимают, что они вообще ничего не выигрывают и даже проигрывают. Они заранее оплачивают банку выпалающие проценты и делают менее выгодными досрочные погашения ипотеки, так как проценты банку они заранее заплатили.
Этот лохотрон легко проверяется на ипотечном калькуляторе.

Максим, Не-а.
Я взял ипотеку от пика. Переплатил за процентную ставку 2млн. Ставка стала 0,1%
И сейчас на этапе сдачи квартира у застройщика так и стоит.
Мало того у меня ежемесячный платеж в два раза ниже чем стоимость аренды этой квартиры в этом районе.
Я не агитирую, но в моем случае это вариант получить деньги из нифига

Денис, почему из нифига? Вы 2 млн заплатили

Цена однушки 16 000 000, цена двушки в том же районе - 15 600 000. Просто объясните, как такое бывает?

Тишка, на момент покупки я оплатил +2 млн к стоимости квартиры, сейчас получаю квартиру и она у них уже стоит на 3 млн дороже т.к. дом сдан.
Я уже в плюсе и ещё с ипотекой под 0,1% что очень радует.
Если появляются деньги на досрочное погашение я не нашу ипотеку, а кладу их на вклад.
+ Квартира сама себя будет окупать более чем в два раза т.к. её аренда выше чем ежемесячный платеж по ипотеке