Как я продала гараж в ГСК и что мне за это было

В этой статье я поделюсь своим опытом продажи гаража, расскажу как определила рыночную цену, какие вопросы задают покупатели, какие документы мне понадобились, в чем подвох с ГСК и как я оформила сделку. Надеюсь, мой опыт будет кому-то полезен.

В 2022 году мне от отца достался старый гараж. Он передал мне его через договор дарения. Я планировала купить квартиру и решила продать гараж, чтобы вложить эти деньги в первоначальный взнос.

Прежде всего я позвонила нескольким соседям и спросила, что они знают про гаражи в районе — есть ли у них самих, интересовался ли кто-то покупкой и за какую цену готовы были бы купить. Далее я посмотрела объявления на Авито. Стандартная коробка стоила около 300-350.000 рублей. Гаражи подороже были в хорошем состоянии, оштукатурены и утеплены.

Мне в собственность досталась обычная коробка — без утепления, электричество есть, но придется его еще развести. В подполе сыро, стены обычные, бетонные. Преимуществом было расположение самого ГСК — между частным сектором и спальным районом. Цена здесь была ниже чем у гаражей, которые строились вблизи жилых домов. При этом гараж был в шаговой доступности и от дачников, и от ближайшего жилого комплекса. Спрос на этот ГСК есть.

Я договорилась с отцом, чтобы он вывез из гаража все старые вещи. Так у меня появилось преимущество перед другими продавцами. Многие из них делали фото своих гаражей вместе со всем хранимым там хламом или даже с машиной внутри. Я понимала, что покупателям будет важно оценить место заранее и постаралась добавить себе это преимущество.

Далее я сделала фотографии помещения при дневном свете и выложила объявление на Авито. Я поставила цену — 300.000 рублей. Было много объявлений с завышенной стоимостью с расчетом на торг. Мне деньги нужны были быстро, поэтому я решила поставить цену по низу рынка и сбыть гараж за реальную стоимость без торга. За счет этого я нашла покупателей в первую же неделю и вышла на сделку.

После первого же звонка по объявлению, ко мне на встречу приехала семейная пара. Они искали место для хранения вещей. При осмотре гаража покупателей волновали вопросы:

• Являюсь ли я полноправным и единственным владельцем — для подтверждения у меня с собой была выписка ЕГРН, где указано что я получила гараж в дар. Если вы не единственный владелец, то нужно согласие обоих собственников на продажу гаража;
• Какое состояние у стен и пола — есть ли трещины в стенах и просветы в стыках;
• Есть ли подпол, в каком состоянии — залезли внутрь и посветили фонариком;
• Есть ли электричество и какие выводы под него;
• В каком состоянии крыша — вопрос был важный и ради проверки крыши мы организовали вторую встречу, к которой я притащила из дома стремянку, чтобы можно было забраться наверх;
• Как работает само ГСК — охрана, уборка, взносы, адекватность руководства;
• Есть ли у меня задолженности перед ГСК — для этого необходимо проверить документ о членстве в гаражном кооперативе, где прописаны взносы за все время.

Чтобы превратить мой убитый жизнью гараж в надежное и сухое помещения для хранения семья планировала сделать ремонт своими руками. По профессии муж с женой оказались строителями. Несмотря на хорошую цену по рынку, покупатели все же предложили торг, но символический — 20 000 рублей.

Для меня это был первый опыт продажи. Я нервничала и искать других покупателей мне не хотелось. Поэтому я решила, что уступлю им цену штукатурки и пары листов шифера, которые им придется потратить на ремонт. Деньги мне нужны были срочно.

Итак, мы договорились о покупке спустя 2 встречи и 3 телефонных звонка.

Наш гаражный кооператив создавался во времена СССР. То есть государство выделило землю под гаражи, а люди создали на этой земле ГСК. Позже гаражи приватизировали, а вот землю под ними — нет. Она оставалась государственной. Так получалось, что продать гараж ты можешь, а землю нет. И если она понадобится государству, то у тебя возникнут трудности.

Сейчас приватизировать землю под гаражом в ГСК возможно в упрощенном порядке благодаря закону о гаражной амнистии от 2021 года.

Кстати, действует он до 1 сентября 2026 года — имейте в виду. Заниматься этим должен был каждый собственник.

Но в 2022 году эту работу на себя взяла наша ответственная председательница ГСК. Нужно было собрать письменное согласие и необходимые документы со всех владельцев гаражей, чтобы одномоментно оформить землю в собственность.

Сбор документов со всех — процесс долгий. Поэтому перед продажей я заранее предупредила председательницу о смене владельцев и документы не подавала. Мои покупатели согласились приобрести гараж и уже самим заниматься вопросом приватизации земли.

Когда мы устно договорились о покупке, мы вместе пришли к председательнице. Уточнили сразу какие действия нам нужно выполнить для вступления новых собственников в кооператив. Сказали просто прийти новым владельцам с документами о собственности, а там — разберутся.

После устного соглашения мы подписали предварительный договор или договор о намерениях. Я предупреждала, что сниму объявление о продаже только после подписания этого договора и передачи аванса, чтобы быть уверенной, что сделка состоится.

В договоре я прописала:

• в какой день или не позднее какого числа мы выходим на сделку,
• в каком порядке передаются деньги — оплата наличными, 10 000 руб. на предварительном в качестве аванса и 270 000 руб. на основном договоре,
• утверждение, что покупатели ознакомлены с гаражом и претензий к его состоянию на момент подписания документа не имеют;
• утверждение, что я не буду вносить капитальных изменений в состояние гаража и проводить какие-либо сделки с ним до подписания основного договора.

Помимо этого, я подготовила расписку о том, что деньги мною получены в оговоренном размере аванса. Эту расписку я оставила будущим владельцам гаража, как подтверждение что у меня к ним нет претензий.

В следующую встречу мы подписали договор купли-продажи. Для начала мне передали деньги наличными и я их пересчитала. Мы тут же подписали расписку о получении денежных средств и акт приема-передачи гаража в собственность. Я в том числе передала новым владельцам кооперативную книжку — это обязательно.

Я заранее готовила все документы (предварительный и основной договоры, расписки, акт приема и передачи гаража) и скидывала будущим собственником на проверку по почте. Шаблоны брала в интернете. Прописывала доп.пункты в предварительном и основном договоре, что покупатели видели/получили гараж и не имеют претензий к его состоянию.

Со всем этим набором бумаг мы в этот же день вместе пошли в МФЦ подавать документы для передачи права собственности.

Вот что у нас запросили:

• Договор купли-продажи (предварительный тоже взяли на всякий случай с собой);
• Акт приема передачи гаража (обязательное требование к его наличию);
• Выписка из ЕГРН, что я собственница на данный момент (проверьте заранее действительность выписки);
• Договор Дарения от отца на мое имя, подтверждающий принцип перехода ко мне права собственности (хватает и выписки, но лучше подстраховаться);
• Паспорта;
• Расписки тоже были с собой, но они скорее нужны покупателю и продавцу.

При себе также была кооперативная книжка — можно в МФЦ уточнить нужна она или нет. Мы просто только закрыли сделку и все было при себе.

В следующий раз забирать документы из МФЦ новые собственники пошли уже без меня.

Квартиру купила.

В качестве итогов хочу оформить свой опыт в простую памятку для вас:

Перед продажей гаража хорошо все изучите — сколько заплатите налогов с продажи, есть ли все выписки и документы. Проверьте нет ли у вас долгов перед ГСК, оформлена ли земля и что с этим делать. За разъяснениями можно обратиться к своему председателю ГСК.

Перед публикацией объявления изучите рынок в своем районе, поспрашивайте соседей и не поленитесь убрать в гараже и сделать хорошие фото — так у вас больше шансов привлечь внимание.

Перед встречей с потенциальными покупателями проверьте и возьмите с собой документы — паспорт, выписку ЕГРН и членскую книжку ГСК.

Перед тем как назначать сделку обсудите устно все волнующие обе стороны моменты, чтобы не было недопонимания.

Перед тем как выходить на сделку я очень советую подписать предварительный договор о намерениях и обезопасить себя. На этот этап сделки также подготовьте заранее расписку о передаче аванса.

Ну и наконец, перед основным договором проверьте наличие всех документов — основой договор купли продажи, акт приема-передачи гаража, расписка о передаче денег в полном размере, членская книжка ГСК (переходит к новым владельцам), паспорта.