Как организовать продажу трех квартир для покупки одной?

10

Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография

Уважаемое Сообщество, помогите, пожалуйста, решить задачу со звёздочкой!

Дано:

  1. Семья из двух самозанятых с нестабильным доходом, один из самозанятых (я) последний год работает по найму с официальным окладом 120 000 руб. после вычета налогов.
  2. В собственности у мужа 2 квартиры, полученных по наследству (с момента вступления в право наследования прошло более 3-х лет): 2-х комнатная в Москве (стоимость аналогичных на циане около 11 млн), 2-х комнатная в Санкт-Петербурге (стоимость на циане также около 11 млн). У меня в собственности 1-комнатная квартира в Москве, также получена по наследству, тоже 3 года уже прошло (стоимость также около 11 млн сейчас на циане).
  3. Возраст 40, заняты не в сфере IT, 2 детей старше 7 лет. Одним словом, никаких предпосылок для получения льготных условий по ипотеке нет.
  4. Опыта продажи или покупки квартир нет, соответственно опыта ипотеки тоже. Кредитная история без проблем, 1 раз покупала абонемент в фитнес в кредит, погасила в первый же месяц, пользуемся кредитками для получения кэшбека, всё успеваем гасить в грейс-период.
  5. Все квартиры сдаём (квартиры на окраинах Москвы, в панельных домах), снимаем двухкомнатную в более прекрасном районе и более прекрасном сталинском доме. Сдаём за 35 000 + 35 000 + 49 000=119 000, снимаем за 50 000.
  6. Кроме 3-х квартир имеются накопления (большая часть в евро, долларах и криптовалюте) — финансовая подушка где-то на 5—6 месяцев.
  7. Квартиру, в которой проживаем сейчас, снимаем уже 10 лет, ремонт изначально был неидеальным, а сейчас так вообще, как говорят, изрядно подустал. Да и мы подустали жить на съёмной квартире, которая всегда подразумевается как временное решение, а в итоге 10(!) лет со сломанным шкафом и ненравящимися обоями… Но цена аренды, конечно, намного ниже рыночной, и надо сказать, что плату нам ни разу не повышали за эти 10 лет.

Требуется: Хотели бы купить 3-х комнатную квартиру в том же прекрасном районе Москвы, где мы живём сейчас. Стоимость вопроса 30—32 млн.

Решение:

  1. Продать одну квартиру, внести её в качестве первоначального взноса по ипотеке, остальные 2 продавать постепенно и досрочно гасить ими ипотеку.
  2. Продавать все квартиры сразу, готовить такую гигантскую сделку — искать сразу и 3-х покупателей и подходящую нам квартиру для покупки. Задача с множеством звёздочек… Кроме того, она осложняется тем, что одна из квартир находится в другом городе.
  3. Продать одну квартиру, взять ипотеку под залог имеющейся недвижимости (вторая квартира), третью квартиру продавать, гасить ипотеку — дальше туман… вообще не совсем понимаю эту схему.
  4. Продолжать сдавать 3 квартиры и снимать, но другую квартиру, и посвежее (аренда обойдётся минимум на 50% дороже в случае если снимем снова 2-х комнатную, а если 3-х — то и все 100%…). Этот пункт не подходит под обозначенное «Требуется», конечно, но может быть это тоже вариант — затаиться и ждать лучших для продажи и покупки времён…

Жду ваших советов!

Редакция
Что бы вы посоветовали читательнице?
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0
Герой

30.11.23, 13:24

Отредактировано

Квартиру в Питере продать.Взять квартиру в ипотеку в том районе, в котором хочется. Остальные продолжать сдавать.
Поясню : квартирой в другом городе тяжелее управлять в плане аренды, поэтому она выходит на первый план при продаже

4
0

И ещё вопрос в догонку, ок, купите вы 3к квартиру в районе мечты. Дети вырастут - продавать её будете? Или сами пусть выкручиваются либо живут с родителями? Какие перспективы?

2

Toria, да, думаю, разменяем на несколько квартир меньшей площади, доплатим (надеюсь удастся увеличить к этому моменту доходы и соответственно, накопления). В целом нет намерения купить одну квартиру раз и навсегда. Или выделим детям какие-то суммы, чтобы они могли первое время снимать.

0
0

5. Купить шкаф, который нравится, переклеить обои... 10 лет жить в неустраивающей обстановке и не переделать её под себя - мне не понять. Это всяко меньшие затраты, чем увеличение ежемесячной аренды на 50-100%.
6. Если всё-таки из вариантов 1-3, для схем с продажей-покупкой ищите хорошего риелтора, который создаст сделку с множеством участников. Но три объекта, дающих доп.доход, лучше, чем один, не дающий ничего, в описанной ситуации с заработками.

1

Toria, по 5 пункту это понятно сейчас, когда прожили в квартире уже 10 лет, а на старте переклеили обои в одной комнате, купили недостающую мебель и жили с чувством, что вот-вот переедем. А вот теперь уже точно нужно куда-то переехать...

0

Is, не факт, что нам будут сдавать ещё 5-10 лет, поэтому менять, например, кухонный гарнитур или затевать ремонт в ванной - безумие. Да и чтобы те же обои переклеивать во всей квартире (а это и затратно и хлопотно), тоже нужно быть уверенными, что будем ещё долго снимать эту квартиру, а такой уверенности сейчас нет.

0
Удалённый пользователь

29.11.23, 17:11

Сейчас все продать для объединения, а через 10 лет, обратно продать, чтоб выделить детям квартиры? Вот это веселье. И вам тогда будет уже больше 50 лет... Самое время семейных разборок.
Мы сейчас,левые люди, решать будем, как вам жить...

1
0

Извините за опечатку в самой первой строчке!) Уже не исправить

0
0
Герой Т—Ж

28.11.23, 10:30

Отредактировано

Продавайте сначала самую неликвидную квартиру, одну из тех, которую за 35 сдаете, и берите ипотеку.
Паралельно запускайте продажу второй.
Дальше надо считать, может сдача третьей квартиры будет покрывать платёж по ипотеке.

0
0

Наверное, для начала вам нужно что то купить в кредит - телевизор, например. Дело в том, что сейчас ваша кредитная история для банков непривлекательна. Как же на вас можно заработать, если вы все гасите в грейс период? Подумайте вот еще над чем - вы купите квартиру и вам захочется сделать ее под себя и навсегда. Какой вам на это понадобится бюджет? Из этого еще исходите. А так - я бы предпочла стратегию продать одну квартиру, а дальше по обстоятельствам. Но это в том случае если бы платеж по ипотеке вписывался в мой стабильный доход.

0

Сообщество