Как мы покупали квартиру в новостройке и с какими подводными камнями столкнулись

Этот текст написал читатель в Сообществе Т⁠—⁠Ж

В середине 2020 года, когда начался ажиотажный рост цен на недвижимость, мы с женой задумались расширить свою жилплощадь. Выбрали несколько понравившихся ЖК, сходили в офисы продаж и шоурумы, в итоге купили квартиру на стадии котлована. Мы впервые являемся дольщиками и сейчас, оглядываясь назад, хочется рассказать о плюсах, минусах и подводных камнях покупки квартиры в новостройке.

Проблема № 1
Эскроу-счета

Начиная с лета 2019 года застройщики больше не могут получать деньги напрямую от клиентов. Дольщики несут деньги в банк на эскроу-счет, застройщик сдает дом и только потом получает деньги. Плюс этой истории в том, что ты в любом случае не потеряешь вложенных средств. Если застройщик задержит сроки или построит что-то не то, ты можешь в одностороннем порядке забрать свои деньги из банка.

На практике мы столкнулись с подводными камнями:

  1. Есть ЖК, которые начали строительство до июля 2019 года. Соответственно, они не обязаны использовать эскроу-счета при продаже квартир, и дольщики никак не защищены. Например, есть ЖК «Город на реке Тушино-2018». Мы рассматривали возможность купить там квартиру. Менеджер рассказывал нам, что ключи будут выданы в июне 2021 года, но эскроу-счетов не предусмотрено. В итоге мы отказались от этого варианта в пользу застройщика с эскроу. А корпус ЖК «Город на реке Тушино-2018», который должен уже быть сдан, все еще строится. На лицо явные просрочки.
  2. В 2020-2021 годах цены на недвижимость в Москве росли очень быстро. Квартиры в новостройках на этапе котлована могли прибавить до 50% стоимости за год. В итоге возврат средств по эскроу перестает быть привлекательной опцией. Деньги-то ты вернешь, но что на них купишь? Застройщики этим пользуются и могут безнаказанно допускать просрочки в строительстве.
  3. Если застройщик допустил просрочку, у вас есть 2 варианта: забрать деньги с эскроу или подписать допсоглашение и ждать окончания строительства. Первый пункт отпадает, так как квартира на момент сдачи дома будет стоить существенно дороже, чем на этапе котлована и ты просто ничего не купишь на деньги с эскроу-счета. Остается только негодовать и ждать окончания стройки. Застройщики это понимают и безнаказанно пробивают сроки строительства. И ничего с этим не сделать.

Проблема № 2
Изменения в проекте

Как правило, в ДДУ ясно прописано: застройщик имеет право в одностороннем порядке менять проект и проектную документацию. Например, в ЖК Вереск от МИЦ продавали 2 дома бизнес-класса, а летом 2021 года изменили проект. Вставили ее 2 корпуса окна-в-окна строящимся изначально корпусам, добавили больше однушек, снизили количество машиномест и опустили потолки с 3.1 до 3 м. Все это под гневные письма дольщиков в «Мосгосстройнадзор» и другие инстанции. И никто ничего не смог поделать. Так что при покупке квартиры на этапе котлована стоит понимать, что застройщик еще может поменять проект по своему усмотрению.

Последнее время застройщики часто вставляют новые корпуса в строящиеся проекты и выдут себя неэтично по отношению к дольщикам. Читайте отзывы на предыдущие проекты и выбирайте только те компании, которым доверяете. После ЖК Вереск я лично не рекомендую МИЦ.

Проблема № 3
Платная инфраструктура

Когда вы покупаете квартиру (жилую недвижимость), застройщик обязан обеспечить ЖК необходимой социальной инфраструктурой: построить детсады, школы, поликлиники, парковку и тд. Однако это не значит, что это будут бесплатные учреждения. Например, в ЖК «Хорошевский» открыли платную школу стоимостью 90 000 рублей в месяц. И это при том, что многие школы в округе забиты под завязку. На мой взгляд, 90 000 — это очень дорого. Для сравнения год обучения в НИУВШЭ стоит около 600 000 рублей в год. Только в случае с НИУ ВШЭ вы будете учиться в одном из топовых вузов страны, а в случае школы за 90 000 — ваш ребенок пойдет в обычную общеобразовательную школу.

Проблема № 4
План не соответствует действительности

Часто на форумах читал такую историю. Первые корпуса нового ЖК строились идеально: все соответствует плану, сделано качественно и точно в срок. Менеджеры всем показывают уже построенные корпуса, жильцы пишут восторженные отзывы. На следующих корпусах застройщик начинает чудить: сроки задерживаются, штукатурка сыпется, все сделано из самых дешевых материалов. К этому нужно быть готовым и читать отзывы на предыдущие проекты компании.

Не хочется заканчивать на грустной ноте. При покупке на этапе котлована в любом случае удастся сэкономить кучу денег и даже заработать, потому что готовое жилье всегда стоит дороже. Если в итоге построенное жилье вам не понравится, проще и выгоднее продать его, чем судиться с застройщиком.

Редакция
30.09, 16:53
Покупали квартиру в новостройке? Расскажите, что пошло не так:

90 т в месяц за простую школу? Да они там ЕБа@@лись ?

18

Монте, а что, так можно было? (с)

1

Системный, как видите ДА

0

Монте, справедливости ради, школа там не совсем обычная. Позиционируют себя как частную международную.

0

Андрей, они могут позиционировать себя как угодно. Но они открылись только несколько лет назад и хз, что там на выходе. Да и даже будь они супер школой. 90к - это дороже чем обучение в одном из топ ВУЗов страны, что неадекватно.

0

Андрей, в статье написано : « Обычная общеобразовательная школа»

0
Отредактировано

Монте, это школа, которую построил Греф.

0

Солнечная, Даже не представляю кто это.

0

Монте, глава Сбера...

0

1) благоустройство двора и запуск подземного паркинга сильно отстаёт от сдачи корпусов - годик живешь без благоустройств
2) квартира может изменить площадь, при этом например ванная комната может вместо 4м2 стать 3м2 (лично была такая ситуация у соседки), и да это повод расторгнуть дду но читайте топик выше
3) в отделке будут косяки вплоть до плесени, их будут неохотно устранять
4) будут инженерные просчеты типа промерзающей вентиляции у определенного стояка
5) вам могут пообещать консьержа, а потом даже не предусмотреть для него места в холле 1 этажа

11

Андрей, зачем вообще нужен консъерж? Мне кажется, сейчас это такой же атавизм, как и мусоропровод

8

Evgeniia, самое простое применение - это гонять левых людей (у нас много «гостей» из-за того что дом высокий и с красивыми видами), следить чтобы погрузка строй материалов и мусора не повреждала лифты, и открывать если ключ забыл. Но есть и ещё смыслы

4

Evgeniia, согласен с комментом выше про гонять левых людей. Плюс можно доставки из интернет магазина оставлять консьержу, если не успеваешь принять. Всё лучше, чем оставить под дверью

1

Добавлю свои огорчения, которые случились за год с момента подписания дду. В октябре 2020 г. купили квартиру в строящемся ЖК Кутузов Град 2 от Инграда. Выбор тоже был очень глубоко и тщательно продуманным, но:
1) на момент покупки нам озвучивали планируемую цену машиноместа, мы отложили нужную сумму на покупку. По факту неделю назад открылись продажи по цене в 2 раза выше! Давайте, ребята, вперёд за кредитом.
2) Эпопея с окнами. В первых корпусах поставили темные алюминиевые пакеты. Когда мы обговаривали покупку, менеджеры радостно сс..ли нам в уши про то, что у нас будут окна пластиковые, но тоже темные. Пару месяцев назад гуляли вокруг стройки и увидели, что во всех оконных проемах стоят белые стеклопакеты. Уточняю у манагера - да, окна белые, кто вам вообще говорил про темные? Занавес

При этом Инград - далеко не худший застройщик в Москве. Теперь вот сижу и думаю, сколько ещё подстав нас ждёт до и во время выдачи ключей. Идея привлекать профессиональных приемщиков и юриста уже не кажется такой уж нелепой

10

1) Метраж квартиры вышел больше. и пришлось доплачивать
2) В приложении ДДУ было окно по плану, по факту сделали только балконную дверь, и сказали, что проектом не предусмотрено окно. Пришлось писать Дефектный акт, воевать и доказывать, что нарушены нормы на остекленение.
3)Если в договоре указано что сдача например во 2 квартале, это значит, что дом достроят в этом квартале. А получите ключи ещё в течении 6 месяцев после сдачи.
4) Сдаётся с огоромными косяками , которые исправляются неохотно.

9

Любой момент времени: итак, сегодня начался ажиотажный рост цен на недвижимость.

7

Из заметных косяков:
- Застройщик сделал очень экстремальный пандус для колясок: примерно 12 ступенек заложили идеально ровной плиткой. Детям горка понравилась, коляску завести нереально. Да просто зайте по этому скату невозможно. Долго бадались чтобы это переделал - место было.
- ровное отверстие примерно 10-15 см к соседям сверху. На претензию долго ворчалм, но потом замащали.
- зачем-то вмуровали розетки в пол.

1

Марина, лол. а кто застройщик?

0

Сообщество Т—Ж

Лучшее за неделю