Как покупатель защитил квартиру от наследника, который не вступил в наследство

В сделках с недвижимостью проверка юридической чистоты самого объекта недвижимости, выяснение оснований возникновения права собственности у продавца имеет важное значение.

Так в одной из сделок не был учтен риск того, что квартира, ставшая объектом сделки, предложена к продаже наследниками спустя непродолжительное время после смерти собственника.

Покупатель, предприняв стандартный алгоритм проверки, заключил сделку и стал ее собственником. Добрые люди рассказали новому собственнику, что в квартире проживал еще один сын умершего, который отбывает срок наказания в колонии и не вступил в наследство.

Что делать? Такой вопрос будет человека, оказавшегося в схожей ситуации как покупателя, так и наследника. Покупатель после совершения сделки уже перекинул мяч на часть поля его оппонента. В основном судьба сделки будет зависеть от правильности и своевременности действий не вступившего наследника.

Юридическое значение для суда будет иметь то, что ответит не вступивший наследник на вопросы:

• знал ли и должен ли был знать наследник о смерти наследодателя и, соответственно, об открытии наследства;
• а также есть ли уважительные причины у такого наследника, по которым он пропустил 6-месячный срок для принятия наследства — тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность.

Также наследнику необходимо подкрепить свои слова доказательствами и обратиться в суд не позднее 6 месяцев с момента, как отпали причины пропуска срока принятия наследства.

Есть судебные решения, где суд не принимает в качестве уважительных причин для восстановления срока принятия наследства: кратковременное расстройство здоровья, незнание факта смерти наследодателя, незнание порядка принятия наследства, утеря паспорта и сам факт нахождения человека в колонии.

Наследство можно принять не только путем подачи заявления нотариусу, но также и фактическими действиями. Примеры:

• оплата коммунальных платежей за квартиру после смерти наследодателя (чеки);
• договоры и оплата ремонта квартиры с указанием адреса квартиры;
• владение иным имуществом наследодателя
• и иные действия

В свою очередь новый собственник должен будет доказывать обратное. Например:

• датирование платежей значительно позже смерти наследодателя уже после срока принятия наследства;
• квитанции не содержали ФИО наследника и невозможно установить кто именно оплачивал коммунальные услуги;
• справки о наличии задолженности по коммунальным платежам;
• справка об отсутствии зарегистрированных лиц в спорной квартире, кроме наследодателя;

В том случае со сделкой по квартире, мы с новым собственником доказали, что покупатель является добросовестным приобретателем квартиры. Суд оставил сделку в силе, а собственник сохранил за собой квартиру.

А наследник? Ему восстановили срок для принятия наследства, и он взыскал стоимость доли от проданной квартиры с других наследников, которые продали эту самую квартиру.