Моя ипотека: вторая по счету — на сумму 3 600 000 ₽ за евродвушку в Бутово

Текущая ипотека — не первый опыт. В 2017 году мы приобрели в ипотеку на стадии котлована однушку в областном центре. Через полтора года котлован вырос в суперский дом во вновь выстроенном районе недалеко от хитового торгового центра, самого большого в нашей области.

Район сейчас очень преобразился: вокруг высадили деревья, разбили регулярные парки, а также открыли школу и несколько садиков. После получения ключей мы закупили мебель и начали сдавать нашу квартирку. Таким образом квартплата гасила ежемесячный платеж, и еще несколько тысяч оставалось сверху, что очень радовало. И как только на горизонте замаячил конец кредита, мы стали думать о покупке еще одной квартиры по той же схеме.

Что важно, первую ипотеку мы оформляли не на себя, а на бабулю, для того чтобы не выйти из очереди на льготное получение жилплощади у нас в области. Из-за этого ставка была на несколько процентов выше, чем мы ожидали, а именно 11,3% за сумму в 550 000 ₽. В сумме квартира в тот момент стоила 1 500 000 ₽. Часть средств взяли в долг у родственников.

Так как мы покупали не у застройщика, а выкупали право у физлица, приобретшего его на этапе начала строительства, мы переплатили около 200 000 ₽, однако смогли взыскать их с продавца ввиду того, что он нарушил условия договора и решил продать квартиру после нашей с ним договоренности другому. Судиться не пришлось, договорились полюбовно.

Примерно через полтора года, когда у нас был уже выплачен кредит, мы стали подумывать о приобретении еще одной квартиры. Выбор пал на Москву как на активно строящийся рынок, и мы начали подбирать там квартиру. Занимались этим сами, без помощи каких-либо риелторов.

Примерно за год удалось отложить около 300 000 ₽, еще 100 000 ₽ удалось занять у подруги, 100 000 ₽ у родственников. В сумме получилось около 500 000 ₽ первоначального взноса, и в 2019 году мы начали подыскивать квартиру в Москве и Московской области. В 2020 году, когда начался ковид, у нас уже был договор на покупку. Съездили в Бутово несколько раз, и каждый раз, когда приезжали, стояли с отвисшей челюстью, потому что каждые полгода добавлялось несколько высоток, которые строил ПИК.

Ипотеку мы взяли в начале 2019 года. Кредит был в размере 3 600 000 ₽ под 10,2% плюс страховка, от которой мы потом отказались и вернули деньги.

Еще примерно через полтора года, в 2021 году, мы рефинасировали кредит под 7,5% годовых. На тот момент тело кредита составляло 3 200 000 ₽, платеж остался примерно таким же, как и был: 30 000 ₽. Через несколько месяцев мы получили ключи, и ипотека стала гасить сама себя.

Мы брали ипотеку в качестве физического лица с официальной зарплатой. Предоставляли справки 2-НДФЛ, справки с места работы, а также справку о составе семьи.

Менеджеры проверяли состояние активов и кредитную историю, выясняли, есть ли родственники, к которым в случае чего можно обратиться.

Изначально мы брали ипотеку в «Сбербанке». Как я уже сказал, мы взяли 3 600 000 ₽ под 10,2%. Рефинансировали мы уже в ВТБ, там мы получили 7,5% на меньший срок. Кредит уже был в размер 3 200 000 ₽.

Третье рефинансирование — март 2023 года, сумма — 1 600 000 ₽ под сказочные 5,3% Размер платежа: 34 000 ₽.

Квартиру, которую мы приобрели в ипотеку второй раз, мы уже получили. В конце 2021 года мы сделали там небольшой ремонт, закупили мебель в тогда еще существовавшей «Икее» и начали подыскивать жильцов. Меблировка обошлась примерно в 100 000—150 000 ₽. За эти деньги мы в целом смогли укомплектовать так называемую евродвушку: собрали кухню, купили диван, оборудовали спальню, купили шкафы, а также приобрели прихожую и укомплектовали ванну.

Далее подписали договор с ПИК, и они стали заниматься сдачей квартиры. Расставили камеры, полностью все отсняли и примерно через две недели к нам заехали квартиросъемщики, которые до сих пор там живут.

Квартиру сейчас сдаем за 27 000 ₽ + коммуналка. Были в том районе после сдачи несколько раз. Там построили еще несколько высоток, появилась хорошая зона вокруг дома, а также построили огромную школу на 1500 мест и два детских сада.

Есть несколько ресторанчиков, булочных и мест, где поесть, типа «До-до» и восточного стритфуда. В пиццерии мы брали просто восхитительную пиццу — помню, как сейчас.

В начале, до рефинасирования, мы жалели, что взяли ипотеку. Платеж был значительным для семейного бюджета. Однако сейчас, после получения квартиры, сдачи ее в аренду, а также второго рефинансирования ни о чем не жалеем, потому что пришли к схеме, которая была до этого: квартира гасит сама себя, а ставка кредита почти вдвое ниже текущей ставки ЦБ РФ, в связи с чем мы не гасим кредит досрочно, потому что это практически не имеет смысла.

Сейчас есть небольшое сожаление от того, что мы не взяли квартиру побольше в другом районе, а именно на станции «Филатов луг». Это бы обошлось нам примерно на 1 000 000 ₽ дороже, но сейчас эти же деньги за последние годы высокой инфляции и роста цен на недвижимость в Москве превратились в 3 000 000—4 000 000 ₽.

В ближайшее время мы не планируем проворачивать эту схему еще раз: ввиду политической и экономической нестабильности горизонт планирования снижается и не ясно, что будет с рынком недвижимости, рублем и экономикой РФ. Некоторые говорят о том, что в недвижимости надувается пузырь. Такая точка зрения имеет право на жизнь, если посмотреть на количество вводимого жилья и то, как продаются эти новые квадратные метры и где в принципе происходит строительство.

Мы все так же работаем на тех же работах в маленьком райцентре, не планируем пока ничего менять и будем смотреть на сохранение капитала за счет других инструментов. Благо рынок очень широк.