Как переписать квартиру на жену?

Все зависит от того, как эта квартира стала вашей: на основании чего вы ее приобрели и когда — до регистрации брака или после.

Поскольку вы не указали подробности, я опишу все варианты, а вы выберете подходящий к вашей ситуации. Другие объекты недвижимости — дома, земельные участки — можно переоформить по этим же схемам.

Переоформление квартиры на жену зависит от режима собственности: ваше личное это имущество или совместное с супругой. И выплачен ли кредит банку, если вы брали жилье в ипотеку.

Если вы купили квартиру до брака, получили в дар или в наследство. Недвижимость вы могли купить — как готовый объект или по договору участия в долевом строительстве, а также приватизировать, обменять на какое-то другое имущество, получить в дар или в наследство.

Если вы приобрели квартиру до брака, неважно, на основании чего вы стали собственником: это ваше личное имущество.

Исключение: если вы купили жилье в ипотеку до брака, но продолжили выплачивать долг банку уже после женитьбы. В этом случае вы тратите деньги из совместного бюджета, а значит, жена тоже участвует в покупке.

Если недвижимость вам подарили либо вы получили ее в наследство или приватизировали, это ваше личное имущество. Даже если право собственности на жилье возникло, когда вы уже были женаты.

Если квартира приобретена в браке, ваши права на нее будут зависеть от оснований.

Все имущество, нажитое супругами в браке, — их совместная собственность. Исключение — личные вещи, например одежда и обувь, а также имущество, для которого в брачном договоре супруги установили другой режим. Например, указали, что конкретно эта квартира принадлежит только мужу или только жене.

То есть если вы купили жилье в браке или обменяли его на какое-то общее с женой имущество, то оно по умолчанию становится совместной собственностью супругов. Но если по записи в Росреестре владельцем квартиры числитесь вы, могут возникнуть проблемы с ее переоформлением из-за апрельских поправок к закону о воинской обязанности: власти вправе применить временные меры, чтобы призывник явился по повестке. Подробнее об этом я расскажу ниже.

Самый простой вариант — подарить квартиру супруге. Вы можете сделать договор в простой письменной форме и подать его в Росреестр с заявлением о регистрации перехода права на одаряемую.

Расходы на переоформление. За регистрацию прав в Росреестре надо будет заплатить госпошлину 2000 ₽.

НДФЛ ваша жена платить не будет: по закону недвижимость, полученная в дар, освобождается от налогообложения, если даритель и одаряемый — близкие родственники, в том числе супруги. Вы тоже не должны платить налог, потому что расстаетесь с имуществом, а не приобретаете его.

Риски. Если в последующем вы решите продать квартиру, то, чтобы избежать уплаты НДФЛ, придется ждать, когда пройдет минимальный срок владения — три года. Отсчитывать его будут от даты, когда за вашей супругой зарегистрируют право собственности.

Кроме того, вы больше никак не сможете повлиять на судьбу квартиры. И нельзя будет расторгнуть договор дарения просто потому, что вы передумали. Если жена решит продать недвижимость, кому-то подарить ее или обменять на меховое манто, она сможет это сделать, не спрашивая у вас согласия, а вам придется смириться.

В этом случае есть два варианта:

1. составить соглашение о разделе совместно нажитого имущества, а после подарить жене свою долю;
2. составить брачный договор, по которому квартира станет личным имуществом жены.

И тот и другой документ надо обязательно удостоверить у нотариуса. Оба можно составить в браке — не обязательно разводиться, чтобы изменить режим собственности.

Расходы на переоформление. За удостоверение соглашения о разделе совместно нажитого имущества надо будет заплатить госпошлину — 0,5% от суммы договора, но минимум 300 и максимум 20 000 ₽. А также оплатить работы правового и технического характера — от 11 000 до 41 000 ₽ в зависимости от региона.

Соглашение нужно будет отнести в Росреестр, чтобы зарегистрировать право каждого из вас на долю в квартире. Потом надо будет составить договор дарения и тоже сдать в Росреестр, чтобы ваше право собственности прекратили, а право жены зарегистрировали.

За удостоверение брачного договора надо будет заплатить госпошлину — 500 ₽, а также оплатить работы правового и технического характера — в зависимости от региона от 14 000 до 53 000 ₽.

Брачный договор также необходимо отнести в Росреестр, чтобы ваше право на квартиру прекратили, а супруги — зарегистрировали. Госпошлина будет 2000 ₽, никакие дополнительные документы не нужны.

Преимущества брачного договора. Брачный договор — более простой вариант. В этом случае вы обходитесь одним действием, а в случае с соглашением их будет два: сначала выдел долей и регистрация права каждого из супругов на свою часть, а потом договор дарения.

В брачном договоре не обязательно определять судьбу другого имущества. Например, если у вас есть еще автомобиль, но вы не впишете его в брачный договор, машина так и останется вашей с супругой совместной собственностью. Закон не ограничивает мужа и жену в выборе имущества — можно вписать в договор все или только какие-то отдельные вещи.

Неважно, оформите вы брачный договор или дарение доли — минимальный срок владения не будет течь заново. Срок владения имуществом, приобретенным в совместную собственность, для каждого из супругов исчисляется с даты, когда на кого-то из них было зарегистрировано право. Переход этого имущества в единоличную собственность мужа или жены не изменяет дату отсчета срока владения.

Риски. Как и в случае с дарением, у вас больше не будет прав на квартиру, которая по брачному договору принадлежит жене. Позже вы можете предложить супруге переделать договор и изменить режим собственности на эту недвижимость. Но если жена откажется, все останется как есть и вы ничего не сможете с этим поделать с правовой точки зрения.

Если доверенность оформлена на жену, переоформить по ней квартиру не получится: доверенное лицо не может совершать сделки от имени доверителя с самим собой. То есть ваша супруга не может подписать договор, по которому она представляет ваши интересы и одновременно принимает квартиру в дар.

Если у вас нет возможности заниматься оформлением самостоятельно, можно оформить доверенность на кого-то еще, кроме жены. Даже если вы находитесь за границей, доверенность можно оформить через консульство или у местного нотариуса, а после направить почтой в Россию. Но доверенность, заверенную иностранным нотариусом, придется легализовать в РФ и нотариально перевести.

Военнообязанные граждане России, получившие повестку, должны явиться в указанные в ней время и место.

Если гражданин не явится в военкомат в течение 20 календарных дней со дня, указанного в повестке, власти могут применить к нему временные меры, направленные на обеспечение явки. В частности, приостановить постановку недвижимого имущества на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав.

Поэтому если вдруг вас коснутся временные меры и вы не успеете зарегистрировать переход права на жену, регистрацию приостановят. Право собственности на квартиру у супруги не возникнет, пока меру не отменят.

Выдача доверенности на кого-то в данном случае не поможет обойти ограничения: они накладываются на собственника, и неважно, сам он подписывает договор или передает право подписания другому человеку.

Если вы изначально оформили квартиру на жену, а сейчас хотите ее продать, то хотя квартира и считается вашей совместной собственностью, проблем с продажей не будет. Временные меры накладывают ограничения на регистрацию прав и перехода прав, а в таком случае право зарегистрировано за супругой, а не за вами.

Что касается брачного договора — если вы подписывали его раньше, — тут все зависит от условий. Если вы уже определили, что квартира принадлежит лично супруге, больше никаких действий предпринимать не нужно.

Но если договор касается судьбы другого имущества или определяет, что квартира принадлежит вам с женой в каких-то пропорциях, вам нужно заняться переоформлением, учитывая риск наложения временных мер.

Если квартира ваша личная, просто подарите ее жене.

Если квартира совместно нажитая, проще всего оформить брачный договор, в котором вы определите, что она становится личной собственностью супруги.

Даже если ипотечный кредит за квартиру еще не выплачен, ее можно переоформить с согласия банка.

Вы можете дать доверенность, чтобы не заниматься переоформлением самому, но она не должна быть на жену: супруга не сможет подписать договор и за вас, и за себя.

Если вдруг вам пришлют повестку, а вы не успеете зарегистрировать переход права, есть риск, что регистрацию приостановят из-за наложенных временных мер.

Как только вы передадите права на квартиру жене, вы потеряете возможность как-то ею распоряжаться. Поэтому взвесьте все за и против: переиграть, потому что вы передумали, не получится.