Как купить долю квартиры, собственник которой пропал?

18

Три года назад я приобрел 2/3 доли в двухкомнатной квартире. Юридически у квартиры есть второй собственник: 1/3 доля принадлежит человеку, который пропал без вести в 1999 году. Я обращался в полицию с заявлением, но найти его не удалось.

Лицевые счета я разделил, свою коммуналку оплачиваю, а вот у пропавшего долг уже соизмерим со стоимостью его доли и продолжает расти. Как быть дальше с его долей? Она станет выморочной или ее можно законно переоформить на себя?

Долю квартиры, которая принадлежит пропавшему собственнику, можно законно переоформить на себя: выкупить или воспользоваться правом приобретательной давности. Объясню, что для этого нужно.

Как признать человека безвестно отсутствующим или умершим

Вы указали, что второй собственник пропал без вести более 20 лет назад, а розыск через полицию не принес результатов. Значит, у вас есть основания объявить этого человека умершим 

.

Вы как заинтересованное лицо можете обратиться в суд по месту жительства и подать заявление к администрации города, потому что она станет наследником выморочного имущества 

.

Чтобы подать заявление о признании гражданина умершим, нужно 

:

  1. Указать в нем цель — почему необходимо объявить собственника умершим.
  2. Уточнить обстоятельства, которые подтверждают, что человек пропал.
  3. Приложить подтверждение, что вы обращались в полицию, и ответ о невозможности разыскать второго собственника.
  4. Указать местную администрацию города заинтересованным лицом — как потенциального претендента на наследство.
  5. Добавить документы о праве собственности на долю квартиры — ваши и пропавшего соседа. А если нет ни второго документа на право собственности, ни справок из полиции — заявите ходатайство, чтобы суд их затребовал.
  6. Указать свидетелей, которые подтвердят, что второй собственник не появляется там с 1999 года, — это могут быть соседи или прежний владелец, у которого вы приобрели долю.

Если суд не признает человека умершим, можно обжаловать решение в апелляционной инстанции или признать право собственности по приобретательной давности 

— расскажу об этом дальше. А если суд вынесет положительное решение, датой смерти пропавшего человека станет день, когда оно вступило в силу.

Как купить долю умершего собственника

Дождитесь, когда администрация города зарегистрирует право собственности на выморочное имущество — долю соседа. Если ее будут продавать, у вас будет преимущественное право выкупа. Администрация продает доли в обычном порядке: определяет стоимость и заключает договор купли-продажи с покупателем.

Чтобы узнать, будут ли продавать долю в квартире, направьте в администрацию заявление. Уточните, зарегистрировал ли город право собственности и можете ли вы ее купить, — ответ придет в течение месяца.

Если администрация согласна продать долю квартиры, она направляет письменное извещение второму собственнику — вам. У вас будет месяц, чтобы принять решение, иначе имущество смогут продать любому желающему.

Как получить долю по приобретательной давности

Оформить право собственности на чужую недвижимость можно, только если ее собственника не признавали умершим, а вы добросовестно пользуетесь ею минимум 15 лет 

.

Если планируете дальше жить в квартире и второй собственник не обнаружится, через 15 лет после приобретения вашей доли можно подать иск в суд о признании права собственности на другую долю. Укажите, что хотите получить право собственности на нее по приобретательной давности.

Для этого нужно открыто и непрерывно владеть долей все 15 лет: пользоваться ею, оплачивать счета и налог на имущество. Также придется погасить текущие долги за второго собственника — не всю сумму, а за последние три года в пределах срока давности. Правда, дальше платить придется на свой страх и риск: если спустя 14 лет собственник объявится, никто не вернет вам уплаченный за его долю налог и стоимость коммунальных услуг.

В похожем случае сожители приватизировали по 1/2 доле квартиры каждый. Гражданский супруг умер, а женщина более 20 лет после его смерти пользовалась квартирой, вносила квартплату и налоги. В итоге суд признал за ней право собственности по приобретательной давности 

.

Что будет, если вы не признаете соседа умершим

Долги продолжат расти, потому что УК не к кому предъявлять требования. В итоге она как заинтересованное лицо сможет обратиться в суд, чтобы признать собственника умершим и взыскать долги с администрации города.

Администрация отвечает по долгам наследника в пределах стоимости доли. Она продаст долю и передаст полученные деньги УК на погашение долга. Если долг окажется больше, администрация не будет его компенсировать из бюджета — УК останется в убытке.

Но если УК не станет признавать второго собственника умершим, вы можете пойти по пути приобретательной давности: погасить долги и продолжать оплачивать коммуналку за соседа. А спустя 15 лет подать исковое заявление и признать право собственности за собой.

Почему не получится признать долю незначительной

В комментариях вам посоветовали признать долю второго собственника незначительной и таким образом забрать ее себе. По закону суд действительно может прекратить право долевого собственника на имущество. Но только если соблюдены три условия 

:

  1. Доля этого собственника незначительна.
  2. Доля не может быть реально выделена.
  3. У собственника нет существенного интереса в использовании общего имущества.

Если эти условия соблюдены, неважно, согласен ли владелец расстаться с долей: суд все равно обяжет его это сделать, а остальных собственников — выплатить ему компенсацию. Подробнее об этом — в другой статье Тинькофф Журнала.

Но в вашей ситуации этот вариант не подойдет, потому что:

  1. 1/3 долю в квартире 50 м² не получится признать незначительной — обычно таковыми считают совсем маленькие доли.
  2. Практика показывает, что суд может признать незначительной и четверть квартиры, но только если эту четверть нельзя выделить в натуре. Однако в вашей квартире две комнаты — то есть ей вполне могут пользоваться двое собственников.
  3. Чтобы второй собственник получил компенсацию за свою долю, нужно подать иск в суд о выкупе его доли, но в вашем случае человек пропал — непонятно, кто будет ответчиком по делу и кому передавать деньги. Оставить их суду до востребования не получится: суды не занимаются исполнением своих решений и не хранят у себя чужие деньги.

Что в итоге

Чтобы оформить право собственности на долю квартиры, вы можете через суд объявить второго собственника умершим, подождать, пока администрация города не вступит в наследство на выморочное имущество, и выкупить долю с преимущественным правом. Отказаться от наследства на выморочное имущество администрация не сможет.

Второй вариант — погасить долги по чужой доле за последние три года и жить в квартире как в собственной: платить все коммунальные расходы и налоги в течение 15 лет со дня, когда приобрели свою долю квартиры. Если за это время собственник не объявится, вы сможете обратиться в суд, чтобы признать право собственности на долю по приобретательной давности.

А как бы вы действовали в такой ситуации?
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

Почти два года прошло... Как ситуация-то разрешилась?

9

Anton, автор тоже пропала. Ждём пост от нового владельца.

1
0

Если не живет, то в чем проблема?

При большом желании можете подать иск о принудительном выкупе доли в связи с невозможностью ее выдела в натуре и отсутствием у собственника интереса к ней (ст. 252 ГК РФ). В случае удовлетворения иска деньги вносите через депозит нотариуса

6
Герой статьи

24.05.22, 00:15

Empty, проблема в том, что юридически у меня связаны руки, я ничего не могу сделать с этой квартирой, например продать целую квартиру можно допустим за 2 млн.руб, а 2/3 доли и за 500 тысяч никто не хочет брать, люди боятся долевого имущества. И я не совсем понял причём здесь статья 252 ГК РФ, которая регулирует раздел/выдел в натуре долевого имущества и компенсации по такому имуществу? Там нет ни слова о моей ситуации, о пропавших собственниках, и не понятно кто и на каком основании сможет продать мне долю человека, который официально не считается умершим и продолжает юридически владеть этой долей? К тому же все эти операции через суд, я так полагаю, осуществляются с живым присутствующим человеком, а не с пропавшим или умершим сособственником.

2
Герой

23.05.22, 20:37

Отредактировано

Empty, человек боится, что второго собственника объявят умершим и доля отойдет наследникам или государству. кстати, что будет с таким долгом за жку, его надо выплачивать при выкупе доли (пусть и за последние три года)?

1
Герой статьи

24.05.22, 00:24

Отредактировано

Ivan, Совершенно верно. Я боюсь, что если его признают умершим, то доля станет выморочной и отойдет городу, а администрация уже вправе распорядиться ей на своё усмотрение, город может и продаст её мне, но может также и не продавать, а просто решить какие-то свои вопросы, например подселить ко мне нуждающихся из аварийного жилья или очередников каких-либо. Дело в том, что нет такого закона как я понимаю, который чётко регулировал бы порядок действий в таком случае, поэтому администрация скорее всего может распорядиться этой долей на своё усмотрение. А вот что с долгом за коммуналку происходит - это тоже интересный вопрос.

0

Сергей, списывается каждые три года.у меня такаяже ситуация.я вижу квитанции.и так уже 20 лет.хотя наследники соседа приняли наследство и исчезли..

0
Герой статьи

24.05.22, 10:25

Отредактировано

Сол, верно, задолженность списывается по исполнительному производству по 46 статье, так как не с кого взыскивать. Однако ЖКХ или управляшка подаёт в суд снова и производство возобновляется, и этот круговорот продолжается уже лет 15. Я вот думаю, а если пропавшего сособственника действительно признать умершим, возможно тогда долг за коммуналку закроют по 46 статье окончательно и безвозвратно?... Всё зависит от того, автоматически ли город признает долю выморочной после признания его умершим и заберёт её в собственность или же без моего заявления ничего не произойдёт?...

0

Empty, деньги сразу вносятся на депозит суда.

0
0

У вас два пути.
1. (и лучший, но с нюансами). Признать долю малозначительной и принудительно выкупить ее через суд, как вам уже советовали. Денежные средства (во сколько вы оцениваете долю, заказываете оценку) вносятся на депозит суда.
2. Признание сособственника умершим. Потом добиваться, чтоб город открыл наследственное дело и т.д. Долю будут продавать с торгов, подселять никого не смогут (не отдельное жилое помещение).
Если п. 1 не выйдет, можно идти по второму, наоборот нельзя. В п. 1 велика вероятность вынесения заочного решения, а может в процессе выяснится, что он умер где-нибудь далеко.

2
Герой статьи

24.05.22, 10:33

Ekaterina, благодарю за информацию. Наследников у него нет, поэтому только город может принять эту долю. 1 вариант мне действительно кажется более приемлемым, хотя и не совсем для меня понятен с правовой точки зрения, так как признать 1/3 долю в 2х комнатной квартире 50 метров площадью - незначительной, это может быть сложно, ведь это порядка 16 метров квадратных, а это нормальная жилая площадь для одного человека.

0

Сергей, человек не заинтересован в использовании доли. Какова площадь комнат?

0
Герой статьи

27.05.22, 10:34

Отредактировано

Ekaterina, площадь комнат 14 и 11 метров. Но если идти по пути признания доли малозначительной, то суд наверняка попросит предоставить основания или доказательства для этого, и скорее всего откажет мне в иске, так как нет второй стороны, тоесть пропавшего сособственника, который должен внести свои доводы по этому вопросу. Скорее всего все равно придется сначала признавать его умершим, а уже потом выбирать, по какому пути идти...

0

Сергей, если вы признаете его умершим, вы не сможете идти по пути малозначительности. Основания и доказательства - вы пользуетесь квартирой, а он нет. Плохо то, что предыдущие собственники не сделали этого, им было бы гораздо легче. Второй стороны нет, значит будет заочное решение.
В любом случае, решать вам. Рекомендовала бы вам найти юриста со специализацией в недвижимости в вашем городе.

0
Герой статьи

30.05.22, 05:25

Ekaterina, спасибо. Согласен, идти в бой без юриста в наше время глупо. У меня кстати уже есть составленное юристами исковое заявление, но оно не о признании доли малозначительной, оно о признании сособственника умершим, так как те юристы, которые его составляли, посчитали, что этот вариант более актуален. Но знаете, мне тут посоветовали ещё один вариант решения вопроса, правда ждать нужно ещё 12 лет. Есть закон о приобретательной давности, при этом нужно добросовестно пользоваться квартирой, возможно этот вариант я и использую, зато никаких затрат за выкуп доли .

0

Автоматически никто не признает долю своей . И к вам неожиданно никого не подселят 😏.Советую обсудить этот вопрос с администрацией города, вы все равно будьте подавать в суд. И Вам уже советовали как поступить. Если будете подавать в суд на выкупе,в процессе выяснится ,что собственник умер и наследников нет, и вы пользуетесь всей квартирой, делали в ней ремонт, понесли расходы и ещё много нюансов скорее всего администрация даже связываться не захочет и возможно квартира всецело ваша

0
0

Скажите пожалуйста, а если такая ситуация: счет на газ моим знакомым приходит на бывшего собственника, который умер. Никаких документов у них об этом нет, с его родственниками тоже не сохранилось связи. То есть двоится счет за газ и они никак не могут объяснить что того человека нет... Как быть?

0
0

А как можно разделить счет, если человек пропал? Через суд?

0

Сообщество