Частные дома разрешили строить по эскроу: как это повлияет на заказчи­ков и подрядчиков

С 1 марта 2025 года деньги на строительство частного дома можно будет не переводить напрямую подрядчику, а класть на эскроу-счет.

Соответствующий закон подписал президент РФ. Похожая система уже работает в строительстве многоквартирных домов: подрядчик возводит здание за свой счет или берет дешевый кредит в банке, а деньги заказчика получает, когда все готово.

Расскажу подробнее, как будет работать механизм эскроу и чего от него ждут эксперты.

Применение эскроу-счетов будет добровольным. Подрядчик и заказчик сами решают, хотят они рассчитываться по такой системе или нет.

Схема выглядит так:

1. Заказчик, подрядчик и банк подписывают трехсторонний договор. Согласно ему, деньги заказчика за дом поступают на эскроу-счет, где блокируются, пока подрядчик не построит объект.
2. Подрядчик строит дом за свой счет или привлекает для этого специальный банковский кредит со ставкой от 1 до 6% — чем быстрее построит, тем меньше ставка.
3. Когда заказчик подпишет акт приема-передачи, дом считается сданным. В этот момент эскроу-счет раскрывается, строительная компания получает свои деньги.

Все это работает как без ипотеки, так и с ней. Если заказчик берет ипотечный заем, то деньги тоже попадают на эскроу-счет. Это может происходить как внутри одного банка, так и между несколькими банками: ипотека в одном, а эскроу-счет в другом — это нормально.

Особенности схемы таковы:

1. Дом — по типовому проекту или готовый домокомплект. Проекты надо выбирать на сайте строим.дом.рф.
2. Если дом не достроен, оплату строители не получат. Заказчик вправе выбрать другого подрядчика и перенаправить деньги с эскроу-счета.
3. Эскроу-счет застрахован на сумму до 10 000 000 ₽. Если банк — держатель счета обанкротится, заказчик стройки получит деньги от Агентства по страхованию вкладов.
4. В банках предусмотрена процедура аккредитации и отбора подрядчиков. Так, банк «Дом-рф» требует от подрядчиков срок регистрации от двух лет, не менее пяти построенных домов за последний год, наличие в штате хотя бы одного работника со специальностью «промышленное и гражданское строительство».

В целом идея экскроу-счетов — безопасность заказчика и гарантия, что дом будет точно построен. На рынке немало строительных компаний, ИП и просто бригад без регистрации, которые в лучшем случае просто не соблюдают сроки, а в худшем — исчезают с деньгами.

По данным Росстата, в первом квартале 2024 года квартиры в новостройках стоили в среднем по стране 167 580 ₽ за 1 м². Такой же статистики по ИЖС не ведется, но по словам опрошенных Т⁠—⁠Ж экспертов, квадратный метр в частном доме стоит значительно дешевле — в районе 100 000 ₽. Это объясняется более низкой стоимостью земли под частное строительство.

При этом почти 70% возводимого в 2024 году в России жилья — это ИЖС, только 30% вводимых объемов остается на многоквартирные дома. То есть ИЖС уже можно считать конкурентоспособным по отношению к квартирам.

По данным Минстроя, Госдума должна рассмотреть поправки в налоговый кодекс, согласно которым услуги подрядчиков ИЖС с использованием счетов эскроу не будут облагаться НДС. Это, как считает министерство, позволит нивелировать возможное повышение цен, связанное с новыми сложностями по привлечению средств на строительство.

Механизм эскроу будет развиваться на базе типовых проектов домов, и массовое строительство одинаковых объектов может положительно сказаться на ценах. Как минимум ценообразование будет понятнее для покупателя, а развитие ипотечных программ на ИЖС вместе со стандартизацией проектов должны насытить рынок бюджетными домами.

С 2019 года эскроу-счета стали активно использовать для долевого строительства многоквартирных домов. Таким образом государство пыталось обезопасить дольщиков. До этого были нередки случаи, когда застройщик достраивал один дом с помощью денег дольщиков с другого объекта. И если в какой-то момент все шло не так, у дольщиков были все шансы остаться и без квартиры, и без денег: застройщик просто не мог их вернуть, поскольку уже пустил в оборот.

Эскроу-счета помогли навести порядок в этой сфере. Деньги дольщиков замораживаются на эскроу-счетах, прямого доступа у застройщика к ним нет. Только когда застройщик достраивает дом, он их получает.

С ИЖС история похожая. На рынке существует много подрядчиков, которые напрямую работают с покупателями. Когда у компании в работе несколько домов, все идет нормально. Но как только увеличиваются объемы, не каждая фирма способна грамотно перестроить процессы и наладить бухгалтерию. При росте компании нужны оборотные средства, дома старых клиентов достраивают за счет денег новых покупателей.

Если случается форс-мажор, например спад спроса, деньги резко иссякают и подрядчик не может достроить объекты. Покупатели остаются без домов и без денег. Истории обманутых «дольщиков», но уже в ИЖС, в последнее время тоже стали появляться.

Эскроу-счета убирают часть рисков. У подрядчика нет доступа к деньгам покупателей, а дома он строит за счет своих или кредитных денег. Чтобы открыть кредитную линию под строительство, подрядчик должен представить банку определенный пакет документов. Работать с ненадежным подрядчиком банк не будет.

Помимо всего прочего эта схема поможет банкам обучить небольшие компании правильно планировать денежные потоки и внедрить финансовый учет. Недобросовестные подрядчики просто не смогут работать с эскроу-счетами, а значит, есть вероятность, что порядка на рынке ИЖС станет больше.