Как провести собрание, согласовать и сделать капремонт в доме: три новшества в законах о ЖКХ

Власти уточнили порядок заочных собраний, сделали более прозрачным капремонт и упростили организацию работ в исторических зданиях.

Поправки в законодательство начнут действовать с середины августа и с сентября. О каждой расскажу подробнее.

Поправки добавили новый способ голосования и сосредоточили всю ответственность за итоги очно-заочного голосования на администраторе собрания. Изменения вступают в силу с 15 августа 2023 года.

Речь идет о собраниях, которые проводят через сайт ГИС ЖКХ. Это электронная площадка, жильцы заходят туда через учетные записи на госуслугах.

Раньше собственники участвовали в голосовании с личных компьютеров, а теперь можно прийти в МФЦ и воспользоваться компьютером там. По мысли законодателя, жилец может и не знать, что в его доме идет голосование, а обратившись в МФЦ по другому вопросу, ему предложат заодно проверить ГИС ЖКХ и заполнить бюллетень, если есть голосование.

Инициировать заочное собрание может любой жилец дома, представитель УК или ТСЖ. Он же может стать администратором в ГИС ЖКХ в этом и последующих голосованиях.

Ответственного за проведение онлайн-голосований выбирают на очном голосовании или на первом заочном. Во втором случае желающий сам подает заявку на получение функций администратора в жилищную инспекцию региона через ГИС ЖКХ. Предварительное одобрение кандидатуры от других собственников не нужно.

После проверки заявки у администратора появятся функции, которых не будет ни у участников голосования, ни у представителей УК. Так, администратор становится ответственным за проведение заочных голосований, создает сообщение об их проведении и формирует повестки.

Инициатор и администратор собрания могут быть одним человеком, а могут быть разными. Например, собрание инициирует пенсионер, который вообще не владеет компьютером, а администратором выступает его сосед-айтишник. Получается, первый отвечает за суть голосования и общение с жильцами, а второй реализует техническую часть.

ГИС ЖКХ разошлет уведомления о голосовании всем собственникам, которые есть в системе, в их личные кабинеты и на электронную почту. Тех, кого в системе нет, инициатор собрания информирует через доску объявлений, письмом или вручает бумаги лично.

Согласно новым правкам, администратор должен указать в сообщении продолжительность голосования, оставить свои данные, контактный телефон и адрес, куда собственники могут принести бумажные бюллетени инициатору собрания, если не смогут проголосовать онлайн.

Принимать бумажные бюллетени теперь должен только инициатор, а вносить их в электронном виде в ГИС ЖКХ — администратор в течение суток.

Раньше собственники сдавали бюллетени на бумаге в УК или председателю ТСЖ. Администратор голосования должен был внести информацию в ГИС ЖКХ всего за час после окончания собрания. В таких условиях сложно гарантировать законность собрания и исключить подделку бюллетеней. А найти фальсификатора было непросто, так как невозможно доказать, кто именно подготовил или передал поддельные документы.

Теперь вся процедура в руках одного, максимум двух человек — инициатора и администратора собрания.

С 1 сентября 2023 года фонды капитального ремонта многоквартирных домов по решению региональных властей смогут сами закупать стройматериалы. Раньше это делали подрядчики, которых фонд выбирал на конкурсной основе.

Обычно капремонт ведется за средства из фонда. Стоимость материалов раньше закладывали в общую смету. Подрядчик мог сэкономить, подменить материалы или вообще не использовать нужные. Кроме того, не все подрядчики умеют выбирать поставщиков, в результате чего возникали задержки с подвозом и сроки срывались.

Теперь фонды капитального ремонта смогут заключать договоры с подрядчиками только на работы, а материалы закупать сами. По идее законодателей, так будет дешевле, а фонды получат возможность установить долгосрочное партнерство с поставщиками. А значит, будут брать стройматериалы по выгодным ценам и без задержек.

Также фонд будет ответственен не только за качество ремонта, который организовал силами подрядчика, но и за предоставленные стройматериалы. Минимальный срок гарантии — пять лет.

Исключение — если жильцы копят деньги на капремонт на спецсчете. Тогда они сами выбирают подрядчиков и платят им. Как покупать материалы, тоже решают жильцы.

С 1 сентября 2023 года упрощается ремонт в зданиях, которые считаются памятниками культуры и истории.

На любой ремонт в таком здании требовалось множество разрешений. Основные требования: составить проект и провести его историко-культурную экспертизу. Эксперт должен подтвердить, что планируемые работы не причинят ущерба зданию и его облику.

Экспертов в этой области мало, их услуги стоят сотни тысяч рублей, а иногда и больше миллиона. Платить за все это жильцам — как правило, за счет накоплений на капремонт. По этой причине ремонт часто просто не делали: слишком муторно, лучше жить так.

Поправки разрешают обойтись без экспертизы в двух случаях:

1. Если надо сделать ремонт в доме, который находится в охранной зоне памятника культуры, но сам таким памятником не считается.
2. Если планируется ремонт частей дома-памятника, которые не представляют собой исторической или культурной ценности, а сам ремонт не затрагивает облик, интерьер и конструктивные решения дома. Речь идет о ремонте общедомового имущества таких зданий: поменять трубы обычно можно и без исторической экспертизы.

Но делать ремонт просто так, как в обычном доме, все равно нельзя. Его вправе проводить только ИП или фирма, у которых есть лицензия на сохранение объектов культурного наследия. За пять дней до начала работ подрядчик должен отправить уведомление о ремонте, дате его начала и окончания, заказчике и подрядчике в комитет охраны памятников культуры — в разных регионах у этой структуры могут быть другие названия.

Дожидаться ответа чиновников не нужно, спустя семь дней с начала ремонта они придут с проверкой сами. Таких проверок может быть сколько угодно.

Если инспектор установит, что в ходе ремонта историческая часть здания все же пострадала, его собственникам или чиновнику из фонда капитального ремонта, который нанял недобросовестного подрядчика или мастеров без лицензии, выдадут предписание об устранении нарушений. Еще могут оштрафовать или даже подать в суд.