Выбираем квартиру

1. Что делать после одобрения кредита.
2. Как и где искать квартиру.
3. Как проводить предварительную проверку объявлений.
4. Что делать на осмотре квартиры.
5. Какие документы просить у продавца.

Вспомним заветы прошлого урока: вы можете начать с выбора банка или поиска квартиры — все зависит от ситуации. Найти квартиру — самый ответственный шаг. В этом уроке мы расскажем, как искать квартиру, когда банк предварительно одобрил кредит и вы уже знаете свой бюджет. Причем квартира должна подойти и вам, и банку. Чтобы понять, как искать такой вариант, нужно знать несколько основных вещей, особенно о квартирах на вторичном рынке. Но сначала о сроках.

Когда банк одобрит вам нужную сумму, он обязательно назовет срок действия одобрения — сколько времени у вас есть на поиск квартиры и ее согласование с банком. Обычно банковское предложение действует три месяца. Если не успели найти квартиру за это время, придется обновить некоторые документы и получить одобрение кредита заново. Это несложно, но все-таки лучше начинать поиски квартиры заранее и вести их параллельно переговорам с банком.

Настройтесь, что это первое одобрение банка — не окончательное. Когда вы найдете подходящую квартиру и одобрите ее в банке, узнаете окончательные условия кредита. Потому что от того, какую квартиру вы выберете, зависит, какие условия предложит вам банк.

Есть несколько основных ресурсов, на которых обычно ищут квартиры, — «Авито», «Циан», «Яндекс-недвижимость» и специальные ресурсы от банков, например «Домклик» от Сбера. В регионах могут быть и местные интернет-площадки с объявлениями.

Если вы уже определились с ценой квартиры и суммой кредита, можете выставить критерии поиска квартиры, подписаться на обновления и несколько раз в день отсматривать предложения, которые будут приходить на почту. Можно смотреть квартиры чуть дороже той суммы, на которую рассчитываете с учетом одобренного кредита: возможно, продавец пойдет вам навстречу и вы сможете договориться о скидке. Но слишком надеяться на торг не стоит: обычно торгуются в пределах 1—3% от стоимости квартиры.

Узнавайте первичные требования к квартире заранее, до того, как начнете подыскивать квартиру, а еще лучше — до того, как подадите заявку на кредит. Например, некоторые банки требуют, чтобы квартира находилась в регионе, где есть филиал этого банка. Или есть условия, что не должно быть незарегистрированных перепланировок и переоборудования. Выпишите все основные требования, чтобы критерии отбора были у вас под рукой, — они помогут правильно настроить фильтры на ресурсах для поиска квартир.

Помимо стоимости кредита и личных предпочтений, есть несколько параметров, на которые стоит обращать внимание. Это поможет сэкономить время и выбрать квартиру, которую с большой вероятностью одобрит банк. Разберем их подробнее.

Квартира стоит слишком дешево. Цена ниже рынка — повод насторожиться, потому что никто не хочет продавать себе в убыток. Возможно, такой квартиры просто не существует, а когда вы захотите посмотреть, вам скажут, что за нее только что внесли залог, но есть похожая, только дороже. Иногда с дисконтом продают квартиры, у которых не в порядке документы: продавцы надеются, что по низкой цене их все-таки купят.

Еще низкую цену часто ставят на квартиру, которую нужно срочно продать. Но продавцам невыгодно в таком случае связываться с покупателем, рассчитывающим на ипотеку: согласование с банком может затянуться. Велика вероятность, что даже если продавец согласится, то, как только появится покупатель с наличными, он продаст квартиру ему. А покупатели с ипотекой только потратят время и силы.

В объявлении подозрительные фотографии. Нормальный продавец не стесняется выставить фотографии квартиры. Если снимков нет или их очень мало, это всегда странно. Если на фотографии дворцовое убранство, хотя цена квартиры всего 2 млн рублей, это явная подделка. Если сомневаетесь в подлинности фотографий, прогоните их через поисковики по картинкам, чтобы проверить, это реальные фото или картинки из интернета.

Несколько одинаковых объявлений одной квартиры. Так бывает, когда объявление о продаже выставляет собственник, а риелторы его копируют и выставляют уже от своего имени на других ресурсах. В этом случае стоит поискать исходное объявление на разных сайтах — скорее всего, у него будет самая низкая цена, а в графе продавец будет пометка «собственник».

«Идеальное» описание. Один совершеннолетний собственник, свободная продажа, владение больше 10 лет, детей нет, супругов нет, этаж не первый и не последний, идеальная инфраструктура, и возможна скидка. Это, конечно, не явные признаки ложного объявления, но в реальности такие квартиры встречаются редко — стоит насторожиться.

Ошибки в объявлениях. Например, указано, что квартира расположена на девятом этаже кирпичного дома, а если найти этот дом на картах, то выяснится, что это пятиэтажная хрущевка. Вероятно, такой квартиры не существует или вас хотят заманить на просмотр совершенно другой.

Когда вы отсеяли самые подозрительные варианты, нужно решить, какие квартиры вы хотите посмотреть вживую. Чтобы сэкономить время и не тратить силы на заведомо неподходящие варианты, спрашивайте по телефону у продавца все важное и проверяйте данные в интернете. Вот тот минимум, который необходимо узнать.

Как и когда продавцу досталась квартира? Если продавец купил квартиру несколько месяцев назад и продает, насторожитесь. При продаже меньше минимального срока владения — обычно это три или в некоторых случаях пять лет — продавец должен заплатить налог с продажи, поэтому для срочной продажи у него должны быть веские причины. Кроме того, существует срок исковой давности: когда он истек, меньше шансов, что на квартиру появятся претенденты из прошлого, если чьи-то права были нарушены предыдущей сделкой.

Если квартиру унаследовали недавно и сразу продают, это тоже может стать источником потенциальных проблем: спустя время могут найтись наследники, которых обошли. Лучше выбирать квартиры, которыми владеют уже больше трех лет.

Прямая или альтернативная продажа? Если продавцы только продают квартиру и ничего не покупают взамен, это прямая продажа. Но бывает, что продавцы тоже ищут себе жилье, — это называется альтернативной продажей, или сделкой со встречкой. Это значит, что в цепочке будет сразу несколько квартир: вы будете покупать у продавца, а он на ваши деньги — у другого. Поиск встречки — это дополнительное время. Кроме того, не все банки работают с цепочками, поэтому лучше уточнить этот момент сразу в банке.

Сколько собственников и есть ли среди них несовершеннолетние? Чем больше собственников, тем сложнее им будет договориться и тем больше документов понадобится. Если среди собственников есть несовершеннолетние, понадобится разрешение опеки на сделку. Его не сложно получить, если продавцы выполняют все условия, но это займет время — такое лучше учитывать заранее.

Есть ли обременения? Это может быть залог, право пожизненного пользования у одного из жильцов и другое. Узнайте подробнее про обременения, чтобы понять, будет ли это препятствием. Например, если кредит за квартиру выплачен, но продавец еще не успел снять залог, то такое обременение не проблема. Продавец может погасить запись о залоге за несколько дней, и квартиру можно спокойно покупать. Но если квартира продается из-под ипотеки, не в каждом банке можно провести такую сделку.

Какой износ дома и техническое состояние? Лучше выбирать дома, износ которых не больше 65%. Процент износа дома указывают в официальных технических документах. Справку дает организация, которая занимается технической инвентаризацией: например, для Москвы это БТИ и Ростехинвентаризация, для Петербурга — ПИБ.

Самостоятельно определить степень износа сложно, но считается, что каждый год эксплуатации здания — это 1% износа. Посмотрите год постройки дома и прикиньте хотя бы примерный процент износа. Спасти ситуацию может капитальный ремонт или реконструкция, если они проводились не слишком давно.

Вы можете сами найти часть информации в интернете и проверить слова продавца. Вот где это можно сделать.

Сайт Росреестра. Не обязательно сразу заказывать платную выписку из ЕГРН — для начала можно узнать справочную информацию о квартире на сайте Росреестра. Для этого достаточно знать точный адрес квартиры. Вы можете спросить его у продавца, объяснив, зачем вам это нужно.

Так вы узнаете точную площадь квартиры, кадастровую стоимость, от которой рассчитывается налог на имущество, а главное, количество собственников, дату регистрации их права собственности и наличие обременений. Полученную информацию можно сравнить с объявлением и, если данные расходятся, задать резонный вопрос продавцу, почему в объявлении указано иное. Так, например, можно выяснить, что реальная площадь жилья отличается от официальной, потому что собственник провел перепланировку и не узаконил ее.

Сайт Министерства ЖКХ — здесь можно получить не только сведения о годе постройки и материалах стен, но и полную анкету дома: число лифтов, подъездов, площадь парковки, данные об инженерных системах, конструктивных элементах и сроках проведения капитального ремонта.

Убедитесь, что отобранное вами жилье не изношено на 90% и его не будут сносить. Заодно посмотрите, давно ли был капремонт и какое состояние у дома.

ГИС ЖКХ. На сайте можно посмотреть сведения о доме и управляющей компании и даже проверить ее лицензию. Система внедрена не во всех регионах, но постоянно обновляется.

«Яндекс-недвижимость». По поиску можно найти информацию о нужном доме, а также о стоимости квартир, которые в нем продавались. Там же можно заказать отчет о квартире из Росреестра и узнать, кто сейчас владеет ей и кто владел раньше, есть ли обременения, сколько будет налог на подобную квартиру и другую информацию.

Сайты с панорамами, например «Яндекс-карты». Найдите нужный дом на картах и включите режим «Панорама». Возможно, вы сразу поймете, что ехать на просмотр такой квартиры не стоит, потому что вам не понравится место.

Москвичам будут полезны еще такие сайты:

1. Раздел «Мос-ру» о реновации. Можно найти нужный дом на карте и узнать, вошел ли он в программу реновации. Банки неохотно дают кредит для покупки квартир под реновацию, поэтому лучше узнать об этом сразу и не тратить время на просмотр таких объектов.
2. «Дома Москвы». На этом ресурсе можно узнать не только о характеристиках дома, но и том, как устроено управление домом, и даже прочитать протоколы общего собрания собственников. Особенно это важно для домов, которые попали в программу реновации, но отказались в ней участвовать по решению собственников.

Петербуржцам можно посмотреть такие:

1. «Викимапия». Можно посмотреть сам дом и то, что находится вокруг. Есть данные, когда какая улица застраивалась и что есть рядом: магазин, поликлиника, садик.
2. Портал «Наш Санкт-Петербург». Можно найти нужный дом и посмотреть, какие проблемы есть в доме и на что чаще всего жалуются его жители.

Чтобы не запутаться в квартирах — а это часто происходит, когда выбираете между хотя бы пятью, — используйте таблицу. В нее можно заносить первичную информацию о квартирах, выбирать подходящие и договариваться о просмотре.

Квартиру в новостройке тоже можно проверить еще до встречи с застройщиком. Расскажем кратко, а подробно вы можете прочитать об этом в статьях Т⁠—⁠Ж. Список статей дадим в конце урока.

Проверьте сайт застройщика. На сайте обычно есть основная информация о компании и объектах, которые она построила. Чем больше вы слышали о застройщике, тем больше вероятность, что это давний и надежный игрок рынка. Главные сведения о регистрации застройщика, размере уставного капитала и учредителях можно посмотреть в выписке из ЕГРЮЛ. Ее можно бесплатно заказать на сайте налоговой.

Посмотрите информацию на сайте наш.дом.рф. На нем можно проверить, входит ли застройщик в черный список и сколько у него строящихся домов, посмотреть проектную декларацию и другие документы. Тут же можно узнать, относится ли строящийся дом к проблемным объектам.

Найдите участок застройки на публичной кадастровой карте. На ней будет указана основная информация об участке: его площадь, кадастровая стоимость и разрешенное использование. Проверьте, что разрешенное использование включает в себя право строить на этой земле жилые дома и что в разрешении на строительство указан именно этот участок. Эта информация пригодится вам и на этапе проверки документов от застройщика.

Почитайте отзывы об уже построенных домах. Поищите в интернете отзывы о готовых объектах этого застройщика: жалуются ли жильцы на качество дома, какие минусы и плюсы упоминают. Найти отзывы можно так: вбейте в поисковую строку название нужного ЖК со словом «отзывы». Возможно, вам попадутся форумы или отдельные группы в соцсетях.

Понаблюдайте за стройкой в онлайн-режиме. Видео с камер могут транслировать прямо на сайте застройщика, но чаще — на отдельных сайтах, созданных под конкретный объект застройки. Есть и специализированные ресурсы-агрегаторы таких камер: например, на сайте «Следи за стройкой» вы сможете найти камеры с мест строительства сразу нескольких застройщиков, таких как «Группа ЛСР», «Главстрой», «Эталон ЛенСпецСМУ» и других.

Итак, вы отобрали несколько квартир, которые вам понравились, и проверили их до осмотра: все отвечает требованиям банка, подозрительных фактов нет, а сами квартиры вам приглянулись. Самое время идти дальше: смотреть квартиру, а если она вам нравится — просить у продавца документы и проверять их. Даже если вы присмотрели только одну квартиру или остальные не прошли предварительную проверку, не отчаивайтесь. Не обязательно смотреть десятки вариантов вживую, чтобы найти свое жилье. Возможно, ваша квартира ждала именно вас.

О том, что вы собираетесь покупать квартиру в кредит, лучше сказать сразу. Обычно продавцы нормально относятся к тому, что деньги за квартиру они получат от банка, а не от покупателя. Хотя некоторых может испугать, что из-за оформления ипотеки процесс может затянуться. На самом деле ипотека — несущественный элемент в сделке, и если продавец явно выступает против, то с квартирой может быть нечисто.

Рынок привычен к тому, что квартира покупается в кредит, а деньги продавцу перечисляет банк. Более того — для продавца это дополнительная гарантия, что со сделкой все в порядке.

Вот что стоит спросить сразу на осмотре:

1. Паспорт собственника, чтобы убедиться, что перед вами человек, который имеет право показывать квартиру и принимать решение о продаже.
2. Доверенность и паспорт представителя, если квартиру показывает не сам хозяин.
3. Документы на квартиру: выписку из ЕГРН не старше 30 дней и те документы, которые указаны в выписке как документы-основания. Обычно это договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации и другие.

Посмотрите, совпадают ли данные в документах на квартиру с теми, что вы нашли на сайте Росреестра. Если в них есть расхождения, задайте вопрос продавцу о причинах несовпадения.

Если в документах продавца порядок, можете смело смотреть квартиру. Не стесняйтесь задавать вопросы продавцу и просить дополнительные документы, если в чем-то засомневались: это ваше будущее жилье и со всеми проблемами квартиры после покупки предстоит разбираться вам. Вот что стоит смотреть дополнительно.

Перепланировки. Попросите у продавца поэтажный план и сравните реальную планировку и по документам. Если увидите расхождение, спросите, согласована ли такая перепланировка. Сейчас многие банки лояльно относятся к небольшим перепланировкам. Но есть и те, что банки не пропускают: перенос мокрых зон в жилые помещения или снос несущих стен, например между лоджией и квартирой, и другие.

Состояние инженерных систем, отопления, водопровода. Обязательно проверьте, как работают все системы: температуру батарей, напор воды. Можно снять обувь и босиком пройти по квартире, чтобы понять, насколько теплый пол.

Состояние конструктивных элементов. Обратите внимание на качество стен, окон и состояние потолка: нет ли трещин, следов от потопа и других нюансов, которые покажут, что с квартирой могут быть проблемы или возможны дополнительные расходы после покупки. Не стесняйтесь вести видеозапись или фотографировать отдельные части квартиры, если продавец не возражает против этого. Вы сможете пересмотреть фотографии в спокойной обстановке и заметить детали, которые не увидели во время посещения квартиры.

Состояние подъезда и прилегающей территории. Проверьте, чисто ли в подъезде, как работают лифты и домофон, хорошо ли устроен двор и есть ли места для парковки. Спросите, кто соседи и много ли квартир рядом сдается.

Если квартира вас полностью устроила, пора проверить ее на юридическую чистоту. Эти документы можно запросить уже после просмотра, чтобы детально с ними ознакомиться и посоветоваться с юристом, если понадобится:

1. Паспорт собственника, доверенность и паспорт представителя. Вы уже видели их перед просмотром квартиры, но будет лучше, если эти документы будут у вас в сканах или копиях.
2. Свежая выписка из ЕГРН. Ее можно заказать самостоятельно на сайте Росреестра за 350 ₽. Проверьте, кто указан как собственник квартиры, совпадают ли данные от продавца со сведениями в выписке и есть ли у квартиры обременения. Но лучше, если выписку закажет и отдаст сам собственник, — в этом случае в ней укажут документы-основания для регистрации права собственности. Когда заказывает посторонний, эти сведения не раскрывают.
3. Правоустанавливающие документы на квартиру. Их обязательно потребует банк для проверки, поэтому запросите скан-копии договора купли-продажи, свидетельства о праве на наследство, плана приватизации, договора дарения, договора долевого участия в строительстве или других документов, которые значатся в выписке из ЕГРН как документы-основания. Проверьте в документах все данные продавца и условия об оплате.
4. Документы об оплате квартиры. Это особенно важный пункт, если квартиру покупали в кредит или в рассрочку: до момента полной оплаты квартиры она находится в залоге у прежнего собственника или банка — в зависимости от того, с кем именно нынешний продавец расплачивался по частям. Проследите, чтобы квартира была полностью оплачена: это можно подтвердить расписками, выписками с банковского счета и так далее. Если квартира была оплачена до подписания договора купли-продажи, то в договоре может быть специальный пункт об этом.
5. Акт приема-передачи квартиры. Это документ, который подтверждает, что ваш продавец не только подписал договор на квартиру, но и полноценно принял ее в собственность.
6. Технический паспорт или поэтажный план и экспликация. Это еще один документ, который попросит банк: по техническому паспорту будут понятны все технические характеристики квартиры — площадь, планировка, число комнат. Так вы и банк можете проверить, есть ли в жилье несогласованные перепланировки.
7. Документы о снятии обременений, если они были. Если продавец покупал квартиру в ипотеку, то продавать квартиру он может только в двух случаях: если погасил кредит или если получил согласие банка на продажу. В первой ситуации у него должны быть документы от банка, что задолженность погашена, а также «чистая» выписка из ЕГРН без обременения.
8. Выписка из домовой книги. В выписке перечисляются все, кто зарегистрирован в квартире. Дополнительно можно попросить продавца о форме 9 — в ней тоже указана информация о зарегистрированных в квартире, — и иногда данные формы 9 и выписки из домовой книги различаются, поэтому лучше просить сразу два документа. В Москве достаточно заказать единый жилищный документ — там есть вся эта информация.
9. Копия финансово-лицевого счета. В ней можно посмотреть, есть ли у собственника долги по коммунальным платежам.

Это не исчерпывающий перечень документов для вторичного рынка, но он позволяет провести первичную проверку юридической чистоты квартиры. В зависимости от ситуации стоит запрашивать дополнительные документы, например:

• согласие супругов, если квартира покупалась во время брака;
• справки из ПНД, если продавец — пожилой человек;
• уведомления об отказе от преимущественного права покупки, если квартира покупалась по долям.

Отдельно стоит упомянуть о проверке документов. Хотя банк запрашивает полный пакет документов на квартиру, не стоит слишком надеяться на банковских юристов. Их задача — уменьшить риски банка, но не покупателя. Поэтому лучше подстраховаться и воспользоваться услугами риелтора или юриста, чтобы проверить все документы продавца. Особенно это стоит сделать, если у квартиры сложная история или много собственников. На этом этапе лучше не экономить и полностью обезопасить себя от мошенников и трудностей.

Документы, которые стоит проверить в этой ситуации, кардинально отличаются от вторички. Многие из них можно найти в открытом доступе, но некоторые придется запросить у застройщика.

Проектная декларация. Этот документ должен быть выложен на сайте наш.дом.рф, на странице, посвященной объекту застройки. Проверьте, все ли сведения, отраженные там, совпадают с тем, что говорил вам застройщик: сроки сдачи дома, площадь, этажность, адрес.

Разрешение на строительство. Этот документ тоже находится в открытом доступе на том же сайте. Обратите внимание на то, чтобы в разрешении было четко прописано, что именно строится на участке, и чтобы эти данные совпадали со словами застройщика.

Учредительные документы застройщика: устав, свидетельство о постановке на налоговый учет, свидетельство о государственной регистрации или лист записи ЕГРЮЛ и документы об избрании генерального директора. Часто эти документы лежат на сайте застройщика или на том же наш.дом.рф. Проверьте, совпадают ли сведения из учредительных документов с данными документов на объект: в разрешении на строительство и проектной декларации должны быть те же реквизиты.

Договор аренды земельного участка. Он необходим, чтобы проверить, имеет ли застройщик право строить на этой земле. Дополнительное внимание уделите пунктам о цели предоставления участка в аренду — там должно быть прямо указано, что он дается для строительства, и на раздел «Особые условия» — в этом разделе городские власти часто напрямую запрещают строительство. Если в договоре аренды есть такой запрет, запросите дополнительное соглашение к договору аренды, в котором этот запрет отменяется. Соглашение обязательно должно быть зарегистрировано в Росреестре: на нем должен стоять штамп о госрегистрации.

Шаблон договора долевого участия. Внимательно изучите шаблон договора, который вам предстоит подписывать: сроки строительства и передачи квартиры, порядок оплаты, ответственность за нарушение сроков оплаты и допустимый процент расхождения финальной площади квартиры с договорной — все это имеет значение. Если у вас есть вопросы к договору, задавайте их застройщику.

Технические документы — например, договор генподряда, градостроительный план земельного участка, технические условия присоединения к инженерным сетям и т. д. Все, что вы сможете найти на сайте застройщика, объекта или на наш.дом.рф, стоит внимательно изучить и сопоставить. Главное, чтобы данные в них не расходились, а во всех документах и на публичных ресурсах подтверждалось, что на участке разрешено жилищное строительство.

1. Одобрение кредита — это еще не окончательное одобрение сделки.
2. При поиске квартиры помните не только о своих предпочтениях, но и о требованиях банка.
3. Сравнивайте квартиры по основным параметрам и обращайте внимание на недостающую информацию — используйте для этого нашу таблицу.
4. Проверяйте квартиры по другим источникам до осмотра, чтобы сэкономить время.
5. Перед осмотром квартиры просите паспорт собственника, доверенность на представителя и основные документы на квартиру.
6. Проверяйте не только внешние данные квартиры, но и инженерные системы и прилегающую территорию.
7. Если вас устраивает квартира, запросите документы для проверки юридической чистоты.

В следующем уроке мы расскажем, как подписать предварительный договор и внести задаток, одобрить квартиру в банке и подготовить документы для сделки. А пока пройдите тест: сможете ли вы выбрать квартиру так, чтобы все были довольны — и вы, и банк.

Если хотите прочитать подробнее про выбор квартиры, перепланировки или проверку застройщика, у нас есть отдельные статьи:

• Как выбрать застройщика
• Как выбрать квартиру по чертежу
• Как проверить законность перепланировки
• Какие документы проверять при покупке квартиры на вторичном рынке
• Что спросить у продавца квартиры