Какие документы проверять перед покупкой квартиры

Чтобы не попасть на мошенников
96
Аватар автора

Мария Яковлева

три года работала в недвижимости

Три года я работала в недвижимости, и каждый пятый мой клиент рассказывал, как чуть не попал на мошенников.

Были клиенты, которых обманывали, и я разгребала последствия. Благодаря этому я знаю, что большинство мошеннических схем можно предотвратить, если грамотно проверить документы.

Расскажу, какие документы обязательно нужно проверить перед покупкой квартиры и на что в них обратить особое внимание. Если работаете с риелтором, эта статья поможет его проконтролировать. Если покупаете сами, эта статья подскажет, что можно проверить самому и когда лучше идти к профессионалам.

Зачем проверять документы перед покупкой квартиры

Покупателю проверка документов особенно важна, потому что он рискует своими деньгами. Если что-то всплывет и сделку признают недействительной, полностью вернуть деньги, скорее всего, не получится. А если попасть на мошенников, последствия вообще невозможно предсказать. Есть схемы, когда люди остаются и без денег, и без квартиры.

Продавцу стоит проверить документы ради дополнительной безопасности. Ведь, если сделку признают недействительной, деньги придется возвращать. Это уже неприятно, а если деньги потрачены, то их нужно будет срочно найти.

История друзей моего клиента — пример того, что может случиться, если не проверить документы.

Молодожены решили купить квартиру. Много денег потратили на свадьбу и экономили, поэтому от риелтора и юриста отказались. Ребята выбрали квартиру и приступили к проверке документов. Собственники — семейная пара средних лет, покупали квартиру в ипотеку, которую уже выплатили. В договоре купли-продажи все чисто, справка о погашении ипотеки есть, в выписке из ЕГРН все идеально.

Квартиру купили, отпраздновали новоселье, а через несколько лет получили повестку в суд. Оказалось, что у бывших собственников было трое детей, один из которых был рожден после 2007 года. Квартира покупалась не только в ипотеку, но и с маткапиталом. По закону ребенку должны были выделить долю, но бывшие собственники этого не сделали и покупателям об этом не рассказали.

Молодожены изучили только договор купли-продажи, где дети не указаны. Они не проверили графу «Дети» в паспортах продавцов и не запросили справку о том, что маткапитал не использовался.

Документы, которые подтверждают личность собственника

Сначала необходимо убедиться в личности человека, у которого вы собираетесь купить квартиру.

Для этого у совершеннолетних собственников проверьте паспорт. Его данные должны быть такими же, как на всех других документах по квартире. То есть ФИО, серия, номер и другие данные должны в точности совпадать. Это подтвердит, что в документах тот же человек, что в паспорте и перед вами.

Если купить квартиру по поддельным документам, потом придется в суде делить ее с настоящим собственником. Например, в Московской области покупатель квартиры подал иск на собственницу за то, что она продала ему квартиру, но продолжает в ней жить. Он объяснил, что заключил договор купли-продажи, передал деньги, получил свидетельство о регистрации и может предоставить подтверждающие документы.

В ответ собственница подала встречный иск и заявила, что квартиру не продавала, поэтому вправе в ней жить. Она рассказала, что в 2013 году у нее украли паспорт и все документы. Когда она показала покупателю восстановленный паспорт, тот сказал, что заключал сделку с другой женщиной. В итоге суд признал договор купли-продажи ничтожным. Покупатель не проверил документы продавца и из-за поддельных документов потерял несколько миллионов рублей.

Если собственник несовершеннолетний. Личность несовершеннолетних собственников подтверждает свидетельство о рождении. Его данные также нужно сравнить с информацией на других документах.

У детей 14—18 лет кроме свидетельства о рождении также проверьте паспорт.

Паспорта бывают нескольких видов: гражданина РФ, постоянно проживающего за границей россиянина и иностранного гражданина.

Паспорт гражданина РФ. Именно этот документ подтверждает личность продавца в большинстве сделок с недвижимостью в России.

Перед покупкой квартиры проверьте, настоящий ли у продавца паспорт:

  1. Нет исправлений, наклеек, кривых шрифтов.
  2. Есть все водяные знаки и оттиски, шрифты, как в вашем паспорте.
  3. Серия паспорта совпадает с местом выдачи. Первые две цифры серии — это код города. Например, если паспорт выдан в Санкт-Петербурге, первые две цифры — 40. Если в Москве — 45. Если серия начинается с 40, а выдан паспорт в Липецке, это подделка. Список с кодами городов можно посмотреть на сайте «Твой паспорт».
  4. Состояние паспорта соответствует дате выдачи. Новый на вид паспорт, полученный три года назад, может быть поддельным.

Также проверьте, менялись ли имя и фамилия собственника. Если да, у продавца необходимо запросить свидетельство из загса о заключении или расторжении брака или о смене имени.

Паспорт иностранного гражданина. Иностранные граждане могут без ограничений продавать и покупать недвижимость в России. Кроме паспорта у иностранца нужно проверить его нотариально заверенный перевод  .

Правоустанавливающие документы

Правоустанавливающие документы показывают, кто и на каком основании владеет квартирой или ее частью. Это основание права собственности на квартиру.

Если не проверить правоустанавливающие документы, невозможно узнать, чью квартиру продает человек. Возможно, он просто ее снял и решил продать, чтобы быстро получить деньги и скрыться. Это одна из известных схем мошенничества 90-х годов. Когда появится настоящий собственник, он оспорит сделку и вы потеряете несколько миллионов рублей.

Когда может не быть правоустанавливающих документов

Правоустанавливающих документов может не быть в двух случаях:

  1. Квартира не приватизирована. Тогда придется приостановить сделку и попросить продавца заняться приватизацией.
  2. Документы потерялись. В этом случае попросите продавца их восстановить.

Вид правоустанавливающего документа зависит от того, как квартира оказалась у собственника. Если он ее приватизировал, правоустанавливающим документом будет договор передачи квартиры в собственность. Если купил — договор купли-продажи, а если получил в наследство — свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию.

Если квартира в новостройке, правоустанавливающим документом может быть договор долевого участия в строительстве. Вместе с ДДУ необходимо проверить акт приемки, если дом сдан.

Вместе с договором купли-продажи стоит попросить продавца показать расписку в получении денег или акт приема-передачи квартиры с предыдущим собственником. Так вы убедитесь, что между бывшим собственником и нынешним, который продает вам квартиру, нет разногласий. То есть один получил ключи, второй — деньги, никаких споров не возникло. Для вашей сделки нужно, чтобы предыдущая была завершена и конфликты других людей вас не затронули.

Реже встречаются договор ренты, дарения, мены и решение суда, если квартира была предметом судебного разбирательства. С их помощью легко провести мошенническую схему, поэтому для проверки квартир с такими документами лучше нанять профессионального юриста.

Первая страница договора купли⁠-⁠продажи
Договор передачи квартиры в собственность — приватизации
Свидетельство о праве на наследство по закону

Выписка из ЕГРН

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости нужна, чтобы подтвердить собственность на квартиру и список правоустанавливающих документов, проверить, есть ли обременения и другие собственники.

Она заменяет свидетельство о регистрации права собственности на квартиру и кадастровый паспорт.

Больше — лучше

Возможно, у продавца остались старые паспорта на квартиру и свидетельство о регистрации права. Их тоже лучше проверить: сверить данные в них с данными в свежих документах. Чем больше документов, тем тщательнее проверка.

Но если этих документов нет, не страшно. Свидетельства и кадастровые паспорта уже не выдают. Все, что содержат эти документы, есть в выписке из ЕГРН. Даже если квартира куплена в 2014 году и свидетельство о регистрации собственник потерял, достаточно проверить выписку из ЕГРН.

Выписка из ЕГРН — самый важный документ. Если ее не проверить и в ней окажется подвох, деньги можно потерять с вероятностью 90%. Например, в квартире окажется собственник, мнение которого не учли, — он оспорит сделку и вы потеряете деньги. Квартира окажется под обременением — сделку признают недействительной и вы потеряете деньги. Вам продаст квартиру человек, который не имеет на нее прав, а реальный собственник оспорит сделку, и вы потеряете деньги. Есть еще десятки подобных вариантов. Чтобы их избежать, необходимо проверить выписку из ЕГРН.

Выписку предоставляют в нескольких форматах — в зависимости от того, какая информация нужна. Часто для сделок без ипотеки хватает выписки об основных характеристиках недвижимости.

С марта 2023 года сторонний человек не может сам получить выписку с персональными данными собственников. Попросите у продавца свежую — не позднее месяца с даты выдачи — выписку из ЕГРН. И еще одну, которую получили непосредственно перед сделкой, — для подстраховки.

Проверить подлинность электронной подписи на выписке можно в специальном сервисе на портале госуслуг.

Информация о сделках с недвижимостью вносится в ЕГРН с 31 января 1998 года. Сведения до 1998 года можно получить либо в местной администрации, либо в бюро технической инвентаризации.

Выписка из ЕГРН
Выписка из ЕГРН

Согласие супруга

По закону распоряжаться общим имуществом супругов можно только с их обоюдного согласия. То есть, чтобы купить или продать квартиру в браке, нужно получить согласие супруга. Квартира может находиться в совместной собственности супругов, даже если они уже в разводе.

Что касается продавца. Если продавец приобрел квартиру, когда был в браке, запросите нотариальное согласие его супруга на продажу. В судебной практике было много случаев, когда сделку купли-продажи признавали недействительной по иску супруга, не дававшего на нее согласия.

Также проверьте, было ли согласие супруга на момент покупки им квартиры. Невозможно на 100% проверить, был продавец в браке или нет. Он может соврать. Поэтому, если продавец говорит, что в браке не был, попросите его написать нотариально заверенное заявление, что на момент приобретения квартиры он в браке не состоял.

В нотариальном согласии может быть указан срок действия — нужно проверить, не истек ли он. Согласие обычно выдается на конкретную квартиру, поэтому обязательно проверьте ее адрес и характеристики.

Помните, что бывшие супруги тоже имеют право на совместное имущество, если оно приобреталось в браке. Это право сохраняется у них три года после развода. Например, в одном деле истица смогла доказать, что ее бывший муж незаконно подарил своему сыну земельный участок, потому что он являлся их с истицей совместной собственностью.

Есть исключения, когда согласие можно не проверять, например если вы покупаете квартиру, которая получена в наследство или дар. Но риски все равно есть, поэтому лучше, чтобы документы посмотрел грамотный юрист.

Что касается вас. Если вы состоите в браке, берите письменное согласие супруга на покупку. В противном случае, если отношения с супругом испортятся, он может оспорить сделку.

Согласие супруга на продажу
Согласие супруга на покупку

Справка о погашении ипотеки

Если продавец покупал квартиру в ипотеку, спросите, погашена ли она. Если нет и вы готовы выплачивать кредит за продавца после покупки квартиры, берите ипотеку в том же банке, что и он. В разных банках это сделать практически невозможно.

Если продавец говорит, что ипотека погашена, попросите у него кредитный договор и справку о закрытии кредитного договора — справку о погашении ипотеки. На справке должны стоять исходящий номер, синяя печать банка, подпись сотрудника и руководителя отделения. Не забудьте сверить номер кредитного договора с номером договора в справке.

Дополнительно продавец может предоставить чистое свидетельство о регистрации права, справку из Росреестра или показать выписку из ЕГРН, где написано, что обременений нет.

Справка об отсутствии задолженности перед банком, то есть о погашении ипотеки
Справка об отсутствии задолженности перед банком, то есть о погашении ипотеки
Справка из Росреестра об отсутствии ипотеки
Справка из Росреестра об отсутствии ипотеки

Справки из ПНД и НД

Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров берут, чтобы убедиться в дееспособности продавца.

Если после сделки выяснится, что продавец недееспособен, договор признают ничтожным.

Справка из ПНД
Справка из ПНД
Справка из НД
Справка из НД

Юристы говорят, что справки ПНД и НД не дают стопроцентной гарантии. Но если есть свежая справка, то вероятность адекватности продавца выше. Поэтому брать справки надо.

На практике эти справки просят только у совершеннолетних собственников. Их выдают лично гражданину в день обращения.

Если продавец пожилой

Продавать квартиру может пожилой человек. У такого продавца обязательно просите справки из ПНД и НД. Но если вы все равно сомневаетесь в его дееспособности, пригласите на сделку психолога, который аттестован для участия в сделках с недвижимостью. Он поработает с продавцом перед подписанием договора и решит, может ли продавец заключать сделку.

Это сложно для продавца с моральной точки зрения, но безопаснее для вас. После мнения психолога вы будете уверены, что сделку не оспорят из-за недееспособности продавца.

Практика с психологами на сделках больше всего распространена в Москве. Найти такого специфического специалиста в столице легко. В Санкт-Петербурге и других городах — намного сложнее.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности

Свидетельство подтверждает право собственности на квартиру или ее часть. Если право собственности получено с 1991 по 1996 год, то свидетельства не будет. В этом случае необходимо проверить, сделана ли на правоустанавливающем документе отметка о государственной регистрации права: она должна быть. Повторюсь: с 15 июля 2016 года свидетельства о регистрации права отменили, их заменила выписка из ЕГРН.

Чтобы проверить свидетельство о праве собственности, нужно сверить документы-основания, которые в нем указаны, с реальными документами. Тип, номер и серия должны совпадать.

Также нужно проверить адрес, этаж и площадь квартиры. Назначение должно быть жилое. Кадастровый номер квартиры можно проверить на сайте Росреестра.

Посмотрите, указаны ли в свидетельстве обременения. Если нет — хорошо. Если, например, в свидетельстве написано «Ипотека в силу закона», это означает, что квартира в залоге у банка. Купить ее реально: можно погасить своими деньгами чужую ипотеку или взять ипотеку в том же банке. Первый вариант — рискованный, но иногда других способов купить понравившуюся квартиру нет. Лучше проконсультируйтесь с юристом, если видите обременения.

Свидетельство, выданное до 2015 года
На обратной стороне перечислены все собственники и их доли
Свидетельство на квартиру с обременением — ипотекой
Свидетельство на квартиру с обременением — ипотекой
С 2015 года внешний вид свидетельства изменился, теперь оно выглядит так
С 2015 года внешний вид свидетельства изменился, теперь оно выглядит так

Кадастровый и технический паспорта

В техническом паспорте указан адрес квартиры, сведения о доме, подробные характеристики квартиры по каждому помещению, план квартиры и экспликация к нему.

Техпаспорт иногда запрашивают банки при одобрении ипотеки. Для себя его просить не обязательно: все данные содержит выписка из ЕГРН. Но проверить техпаспорт лишним не будет.

Перепланировка. Если сравнить квартиру с ее планом из техпаспорта, можно понять, делали ли владельцы перепланировку. Если делали, необходимо выяснить, узаконена ли она. Собственник может сказать, что перепланировка согласована, но это другое понятие. Согласовывают эскиз или проект еще не сделанной перепланировки, а узаконивают уже фактически сделанную перепланировку. Если в техпаспорте есть красные линии на плане, значит, перепланировка не узаконена.

Вопрос перепланировки важен, если вы берете квартиру в ипотеку: не все банки дадут кредит на квартиру с неузаконенной перепланировкой. Продать такую квартиру в дальнейшем тоже будет непросто. Если вы решите сами узаконить перепланировку после покупки квартиры, будьте готовы заплатить более 20 тысяч рублей, обойти несколько организаций и потратить много времени. Кроме того, такая перепланировка может в принципе быть незаконна.

Чтобы не было рисков, перепланировка должна быть узаконена, то есть план в техпаспорте и в других документах должен совпадать с реальной квартирой.

Метраж. Сверьте все характеристики дома и квартиры с теми, что вам называл продавец. Часто продавцы преувеличивают площадь помещений — проверьте, не соврали ли вам.

Техплан. Техпаспорт иногда путают с техпланом. Это расширенный документ, который содержит все данные техпаспорта и используется при постановке квартиры на кадастровый учет. На практике для проверки юридической чистоты квартиры техплан не просят.

Кадастровый паспорт отменили с 2017 года. В нем указывали характеристики квартиры, план этажа и кадастровый номер помещения.

Технический паспорт квартиры
Технический паспорт квартиры
Кадастровый паспорт квартиры выглядел так
Кадастровый паспорт квартиры выглядел так

Документ жилищного учета

Раньше его функцию выполняла выписка из домовой книги, но в 2018 году домовые книги отменили. Однако есть документы жилищного учета, которые могут ее заменить. В разных регионах они называются по-разному, но их основная задача — подтверждать, сколько человек зарегистрировано в помещении.

Выдавать их в зависимости от региона могут в МФЦ, местных администрациях, управляющих компаниях либо других уполномоченных ведомствах.

Каждый регион самостоятельно устанавливает перечень документов жилищного учета, форму их заполнения и порядок выдачи. Например, в Москве это единый жилищный документ.

В Тольятти такой документ до сих пор называют выпиской из поквартирной карточки, хотя сама поквартирная карточка уже давно отменена.

В Санкт-Петербурге это форма № 9 в зависимости от того, куда требуется справка.

Форма 9 подтверждает, кто зарегистрирован в квартире. Если вы не проверите этот документ и окажется, что в квартире зарегистрирован человек, который, например, находится в тюрьме, то, когда он вернется, придется делить квартиру с ним. Такие ситуации редко решаются на словах, практически всегда это суды, деньги, нервы, время и никаких гарантий, что вы продолжите спокойно жить в своей квартире.

Форму 9 легко подделать. Поэтому лучше, если собственник или его доверенное лицо возьмет эту справку при вас. Ее можно заказать в управляющей компании, ТСЖ, через МФЦ или через портал госуслуг.

Форму 9 в Петербурге выдают двух видов: обычную и архивную — полную. Проверяйте обе: так безопаснее. В обычной выписке перечислены люди, которые сейчас зарегистрированы в квартире. В архивной перечислены все, кто был зарегистрирован раньше. В архивной выписке необходимо посмотреть, нет ли временно выписанных из квартиры, несовершеннолетних и пенсионеров. Если есть, спросите, где они сейчас, попросите подтверждающие документы и идите к юристу за советом.

Архивную нужно взять один раз, а обычную — несколько раз за сделку. Когда начали проверку документов, попросите свежую форму 9, когда собственник выписался из квартиры — тоже. Когда квартира уже ваша, сами возьмите форму 9 и проверьте, чтобы там никто больше не был прописан.

Архивная форма 9
Архивная форма 9

Единый жилищный документ. Жителям Москвы и Московской области доступен единый жилищный документ — ЕЖД. Его можно взять в МФЦ или в Едином информационно-расчетном центре — ЕИРЦ. А вот Форму 9 и Форму 12 в Москве, скорее всего, взять не получится: их не выдают по обычному запросу в МФЦ.

ЕЖД заменяет:

  1. Копию финансового лицевого счета нанимателя жилого помещения.
  2. Выписку из домовой книги.
  3. Копию карточки учета для собственника жилого помещения.
  4. Справку о проверке жилищных условий.
  5. Справку о регистрации по адресу.
  6. Справку о составе семьи.
  7. Справку о совместном проживании с умершим или о прописке на день смерти.
  8. Справку об одиноком умершем.
  9. Справку об иждивении.
  10. Справку об изменении адреса.
  11. Справку «дом-новостройка».
  12. Справку об отсутствии задолженности по оплате жилого помещения, коммунальных и прочих услуг.
  13. Справку о замене паспорта с указанием причины.

Если вы представляете куда-либо ЕЖД, у вас не имеют права требовать документ, который дублирует сведения из него. Например, выписку из домовой книги: ее данные содержит ЕЖД. Но этот документ не заменяет выписку из ЕГРН, ее взять все равно нужно.

Бланк единого жилищного документа
Бланк единого жилищного документа
Форма 12

О снятии с регистрации некоторых категорий граждан

В форме 12 указаны люди, которые сняты с регистрации в квартире из-за нахождения в лечебных учреждениях, местах лишения свободы, или безвестно пропавшие. Еще здесь содержится информация о несовершеннолетних, которых забрали в интернат, и о военных, которые не возобновили регистрацию после службы.

Форма 12 как форма 9: если ее не проверить, может объявиться внезапный жилец. А специфика справки такая, что здесь указаны не самые сговорчивые граждане. Споры с ними практически всегда решаются только через суд.

В справке не указаны имена и фамилии — только количество людей и годы рождения.

Если везде написано «нет», квартира чиста. Если где-то стоит число, у продавца необходимо уточнить, что это за люди, как их зовут и где они сейчас. Попросите документы, которые подтверждают слова продавца, и бегите к юристу.

Форма 12
Форма 12

Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам

По закону долги за электроэнергию, отопление и воду остаются с бывшим собственником, а долги по капремонту закреплены за квартирой и оплачивает их новый владелец.

Если вы купите квартиру с долгами по коммунальным платежам, вас не заставят их оплачивать. Но придется потратить силы, нервы и время, чтобы доказать, что задолженности были до того, как вы приобрели квартиру. А если бывший собственник не платил за капремонт, то его долги перейдут вам.

Чтобы узнать, все ли оплатил продавец, попросите у него справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. Ее можно взять в управляющей компании, ТСЖ или через МФЦ.

Если долги есть, выберите вместе с собственником один из вариантов:

  1. собственник сам погашает весь долг до сделки и дает вам еще одну справку об отсутствии задолженностей;
  2. собственник пишет расписку о том, что обязуется оплатить весь долг в определенный срок после продажи квартиры. Оплачивать он будет деньгами, которые получит от вас;
  3. из стоимости квартиры вычитается размер долга, и вы сами оплачиваете задолженность. Чаще всего выбирают этот вариант.

Чтобы обезопасить себя еще больше, позвоните в управляющую компанию и спросите о долгах за квартиру. Собственник может подделать справку, а в УК вам скажут правду.

Когда будете принимать квартиру, в акте приема-передачи квартиры зафиксируйте показания счетчиков. Так у вас будет доказательство, что именно такие показания были, когда вы въехали в квартиру.

Копия финансового лицевого счета

Этот документ нужен, чтобы проверить сведения о зарегистрированных в квартире людях, характеристики квартиры, информацию о системах коммуникаций и коммунальных услугах. Если у продавца есть долги по коммунальным платежам, здесь это будет отражено.

На практике риелторы редко берут копию ФЛС, но я советую ее брать, чтобы еще раз проверить всю информацию. Этот документ может понадобиться при нотариальном заверении договора купли-продажи и при одобрении ипотеки.

Получают копию ФЛС в МФЦ или через портал госуслуг. Жители небольших городов и населенных пунктов могут обратиться в местную администрацию.

Бланк выписки из финансового лицевого счета
Бланк выписки из финансового лицевого счета

Доверенность

Возможно, вы будете общаться не с собственником квартиры, а с его представителем. Тогда необходимо проверить его доверенность. Она должна быть нотариально заверенной.

Собственники квартиры часто дают доверенность родственнику, другу, риелтору или юристу. Доверенности бывают трех видов:

  1. Генеральная. Дает право продать квартиру, подписать от имени собственника договоры, передать и взять деньги, представлять интересы собственника в госорганах. Если у продавца генеральная доверенность, вы общаетесь с ним как с полноценным собственником.
  2. Специальная. Дает право на какую-то деятельность. Чаще собственники дают ее риелторам на сбор документов.
  3. Разовая. Ее дают, например, чтобы подписать договор или взять справку. Собственник не может быть в нужном месте в нужный час и дает право другому человеку совершить от своего имени какое-то действие.

Проводить сделку по доверенности рискованно, поэтому лучше просить, чтобы в момент подписания договора присутствовал собственник квартиры.

Доверенность могут отозвать в любой момент. Сделать это может любой нотариус, не обязательно тот, кто ее заверял.

С доверителем может что-то случиться. Такая история произошла у моих клиентов. Пожилая собственница жила в Москве и продавала квартиру в Санкт-Петербурге. Сил ехать в другой город у нее не было, поэтому она дала генеральную доверенность своему знакомому. Продавец понимал, что собственницы не будет на сделке и это испугает покупателей, поэтому выставил квартиру по заниженной цене. Он приехал в Питер, собрал документы и нашел покупателей — моих будущих клиентов. Покупатели понимали, что рискуют, но купили квартиру. Через несколько месяцев к ним пришли наследники: выяснилось, что пожилая собственница умерла за пару дней до сделки. То есть доверенность была недействительна.

Доверенность может быть поддельной. От этого можно застраховаться, если правильно проверить доверенность. Для этого есть специальный сервис. А нотариуса лучше дополнительно проверить на сайте нотариата.

Паспортные данные доверителя и представителя в доверенности нужно сверить с данными в их паспортах. Если увидеть доверителя и его паспорт вы не можете, потому что он в другом городе, попросите нотариально заверенную копию. Изучите права представителя — какие действия он может осуществлять — и проверьте срок действия доверенности.

Генеральная доверенность
Генеральная доверенность

Запомнить

  1. Проверяйте оригиналы документов. Фотографии и не заверенные нотариально копии не подходят.
  2. Не торопитесь. Читайте документы, задавайте вопросы, обдумывайте каждое решение. Мошенники торопят покупателей, чтобы те не успели увидеть подвох. Если что-то смущает в квартире, ее собственниках или документах, обращайтесь к профессионалам.
  3. В ипотеку покупать безопаснее, потому что кроме вас квартиру проверяет банк.
  4. Информация в некоторых документах пересекается. Я советую не ограничиваться минимумом документов, но и не ударяться в проверку ненужных. Профессиональные агенты недвижимости проверяют документы, которые перечислены в этой статье, и на практике этого хватает, чтобы распознать мошенников.
  5. С профессиональным риелтором, юристом и ипотечным брокером квартиру покупать быстрее, безопаснее и выгоднее. Выбирайте проверенные агентства.
  6. В агентствах недвижимости есть услуга сопровождения сделки. Она в два раза дешевле, чем полное ведение сделки. Если вы уже выбрали квартиру, проверили документы и договорились с продавцом, закажите эту услугу сопровождения. Риелтор еще раз проверит документы и поможет оформить сделку.

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Мария ЯковлеваПоделитесь, с чем вы сталкивались при проверке документов на квартиру:
  • Карина АрутюноваВ 2014 году купила комнату 9 кв.м. в коммунальной квартире общей площадью 66,9 кв.м. стоимостью 750 000 р. Данные договора купли продажи, свидетельства о праве собственности и технического паспорта совпадают. На календаре 2019 год. Решила эту комнату продать. Заказала выписку из ЕГРН. Получила выписку со следующими данными: Согласно кадастровому номеру я являюсь владелицей комнаты площадью 67,1 кв.м. кадастровой стоимостью 4 129 523,98 р. Вот вам и МФЦ и Росреестр! А ведь это самый важный документ, который должен быть предоставлен покупателю. И что же я продаю на самом деле?4
  • Nuriya MukhamedzhanovaКарина, это вы удачно приобрели комнатку. ) (Налог на имущество поди тоже нехилый будет - проверьте в налоговой сумму за 2018 год. Как бы вам и налог не приписали.)12
  • Nuriya MukhamedzhanovaМне вот скоро брату покупать жильё надо будет - он россиянин, а я читаю и думаю, что придётся покупать ему однушку в новостройке - так проще и безопаснее.6
  • Ирина СлободянРустем, Пишите в налоговую, что фактически компании нет по этому адресу. Налоговая зафиксирует недостоверность сведений по этой компании. Вам, в случае претензий к компании, легче будет отбиться от кредиторов. И есть надежда, что налоговая ликвидирует копанию из-за недостоверности данных. Но если у компании долги перед бюджетом, будет висеть долго.7
  • Ekka RevnovaЗдравствуйте, ко всему вышеперечисленному хочу добавить: обязательно проверяйте показания счетчиков и сверяйте с показаниями, поданными в управляющую компанию/ТСЖ/ЖСК. Может вскрыться глобальная разница в показаниях, а задолженность за КУ будете гасить вы.3
  • Ирина ТомашевскаяJulia, до 98 года сделки с недвижимостью регистрировались в БТИ или Администрации нселенного пункта, дубликат можно запросить в этих организациях.2
  • Olga AfanasievaДети нынче не обязательно вписаны в паспорт..оба моих не вписаны.. И откуда покупатели должны узнать обо всех детях продавца? И если мат капитал был привлечен для оплаты,об этом обычно всегда вписано в договоре-что оплата будет частично мат капиталом. "Молодожены изучили только договор купли-продажи, где дети не указаны. Они не проверили графу «Дети» в паспортах продавцов и не запросили справку из пенсионного фонда о том, что маткапитал не использовался."7
  • Ирина СлободянOlga, не вписывается в договор, если покупается с привлечением кредита. А кредит потом уже погашается мат.капиталом. Из личного опыта.14
  • Radik GalimovOlga, +1 у меня тоже второй ребенок не был вписан. И запрашивать Пенсионный Фонд справки мне видется наивным, никто там никому, кроме самим собственникам, информацию не даст. В договоре ипотеки ссылки на маткапитал может не быть. В итоге, вы как покупатель НИКАК не сможете убедиться есть ли дети, был ли маткапитал использован в счёт погашения ипотеки - все это исключительные дела продавца, и если он затем не выделил доли и скрыл, то это МОШЕННИЧЕСТВО, в чистом виде, за которое надо привлекать, а добросовестных покупателей оставить в покое18
  • Andrey ZhikhorevOlga, обо всех детях можно узнать в загсе ;)0
  • Марсель Фархтдиновзачем вообще нужна ЕГРН , если она ничего не гарантирует ? Государственные регистраторы это профессиональные юристы или бумагомаратели ?11
  • Всеволод ГнездовВ случае смерти лица выдавшего доверенность, на наследников возлагается обязанность донести эти сведения до доверенного лица, иначе сделка признаётся законной. Если доверенность была отменена, а сведения об этом ещё не опубликованы в соответствующем реестре, то сделка в этот период будет признана законной ГК РФ Статья 189. Последствия прекращения доверенности Позиции высших судов по ст. 189 ГК РФ >>> 1. Лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Такая же обязанность возлагается на правопреемников лица, выдавшего доверенность, в случаях ее прекращения по основаниям, предусмотренным в подпунктах 4 и 5 пункта 1 статьи 188 настоящего Кодекса. (в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) Сведения о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности вносятся нотариусом в реестр нотариальных действий, ведение которого осуществляется в электронной форме, в порядке, установленном законодательством о нотариате. Указанные сведения предоставляются Федеральной нотариальной палатой неограниченному кругу лиц с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 332-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) Сведения о совершенной в простой письменной форме отмене доверенности могут быть опубликованы в официальном издании, в котором опубликовываются сведения о банкротстве. В этом случае подпись на заявлении об отмене доверенности должна быть нотариально засвидетельствована. (абзац введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 332-ФЗ) Если третьи лица не были извещены об отмене доверенности ранее, они считаются извещенными о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности на следующий день после внесения сведений об этом в реестр нотариальных действий, а о совершенной в простой письменной форме отмене доверенности - по истечении одного месяца со дня опубликования таких сведений в официальном издании, в котором опубликовываются сведения о банкротстве. (абзац введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 332-ФЗ) 2. Если третьему лицу предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать, права и обязанности, приобретенные в результате действий лица, полномочия которого прекращены, сохраняют силу для представляемого и его правопреемников. (п. 2 в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции)4
  • Константин ИоновМарсель, какое государство, такие и регистраторы.3
  • Татьяна Сазонова-ГалкинаМухаммед, это мошенническая сделка(схема),такое "дарение"рейдерам и дальнейшие действия преследуются УКРФ,-что моментально установит суд,сделав соответствующий вывод о вас и ваших действиях-как уголовно наказуемых,так,что именно вы будете весьма"разочарованны и грустны","а потом,если вам удастся умолить собственницу соседней комнаты о прощении,то вы с вашей сестрицей быстренько уберётесь из комнаты,и хорошо,если не на нары(потеряв мзду за "дарение"),а соседка останется со своим законным преимущественным правом(по всей форме-с нотариально заверенным уведомлением и прочая)7
  • Франц Антон МесмерHurricane, а я не хочу жить в доме либо на участке. Я хочу что бы были соседи а рядом парки и вся инфраструктура5
  • Marina FominaКогда слушаю или читаю о том, как кого кинули, мне уже плохеет. Это ж надо - честно заплатить, жить несколько лет, а потом еще по судам доказывать свои права. Если б хоть статистика судовых решений утешала, а так - в пользу потерпевшей стороны у нас решения единичные. С другой стороны, я так и не смогла найти агентство, которому бы доверяла на 100%. Несколько квартир нашлись через авито, но по ним первоначально консультировалась у юриста, а когда уже осталась одна, то по ней документы полностью он проверял.5
  • Рафаэль РафEkka, долги предыдущего собственника не переходят на нового. Кроме долгов по кап.ремонту.5
  • Оксана БардаковаДобрый день! Благодарю за полезную информацию! Мы столкнулись с ситуацией, когда Продавец получил квартиру по договору дарения от родного брата. В последствии Даритель сменил ФИО. Когда начали изучать документы - выяснилось, что паспорт с новыми ФИО был выдан в январе месяце, а договор дарения заключен в сентябре, но по старой фамилии и на основании паспорта на бывшее ФИО. Запрос по паспорту показал, что документ утрачен, числится в розыске.4
  • irmalysh85Radik, если ипотека, то сразу 2 вопроса: 1. Предоставить график погашения из банка ( это если нет детей или один). при наличии детей прошу Справку с пфр об остатках мат.капитала. если отказываются то идут мимо. Ну и наблюдательность, как правило опрос соседей очень упрощает задачу, всю информации получить и от них можно. Как бы не хотели, но детей трудно скрыть.7
  • irmalysh85Ирина, и даже дольше. При мат.капитале ребенок не наделенный долями срок 18 лет +3года, при приватизации также. Живешь 20 лет и тут здравствуйте)6
  • Галина Кузинаirmalysh85, если мат.капитала нет (не положен по закону), то никакую справку ПФ не даст. Если у женщины есть, как минимум, 2 ребенка и один из них рожден после 2007 г, то в этом случае она может предоставить справку из ПФ. Рекомендую вам вместе с ней обратиться в ПФ. Сотрудник либо даст справку, либо скажет, что это полный бред и по закону она не имеет право на мат.капитал.2
  • Галина КузинаAndrey, увы, не так это просто сделать.2
  • Галина КузинаРафаэль, видимо, имелось в виду другое. По счетчику 120 кубов, а в УК переданы последние данные 80 кубов. Таким образом, 40 -это уже вы вылили))13
  • Ирина СлободянMarina, и даже после проверки невозможно быть абсолютно уверенным в безопасности сделки. Со вторичкой всегда так.3
  • Ирина Слободянirmalysh85, легко скрыть детей! Если в этой квартире не живёшь, соседи вообще ничего не знают.12
  • Юлия КOlga, как вариант можно попросить у продавцов справку с места жительства. Дети до 14 лет могут быть прописаны только совместно с родителем. В справке будет указано кто кому приходится. Даже если продавец прописан в другом месте, пусть оттуда и возьмет. Справку дают бесплатно и сразу при обращении. Кому нечего скрывать- предоставят.2
  • Юлия КOlga, право на мат.капитал у покупателя может появиться уже после покупки квартиры. Например, если у покупателя нет детей и он берет ипотеку. Через несколько лет после покупки дети могут появиться, а с ними и право на мат.капитал. В договоре купли-продажи информации об этом не будет.8
  • Валерия ПрохороваРустем, с юр лицами xyева туча проблем при проверке квартиры. Лучше найдите варианты продажи от физ лиц - их хватит на ваши потребности, не тратьте на мошенников свое время. 99,999999% будут какие-то обременения с хатой от юр лица3
  • Валерия ПрохороваNadezhda, риелторы тупо воздухом торгуют и не несут никакой ответственности. Услуги нотариуса и их оплата оправданы, т.к. он и ответственность несет и оформление некоторых документов у него быстрее выйдет чем у покупателя, ну и юр грамотность естественно имеется и определенная репутация, которую не захочется портить необоснованными залогами в несколько сотен тысяч. А риелторы и агентства недвижимости реально цены необоснованно завышают и занимаются мошенничеством в большинстве случаев.10
  • Валерия ПрохороваAndy, к сожалению в России брачным договором в большинстве ситуаций остается только подтереться, потому как при разводе можно прийти в суд и заявить, что твои права были ущемлены это оскорбительной бумажкой, и прежние договоренности не будут иметь силу. Да и мало кто нормального юриста приглашает для оформления БД, чтобы можно было потом в суде эту опцию сообщить в свою защиту - большинство за свои гроши так трясутся, что доплату спецу не считают нужной опцией, а зря.4
  • Валерия ПрохороваAleksandr, в тридевятом царстве... пардон, Москве и МО. Остальные регионы, как обычно, за Россию не считаются теми людьми, которые законы пишут и принимают6
  • Елена КленакЕкатерина, а справки у бывших жильцов на ЗППП не нужно случайно взять? а на ковид?7
  • Елена КленакRadik, собственник в ПФ и запрашивает, чтобы покупателю предъявить.1
  • Елена КленакЮлия, запрос в ПФ решает вопрос. Делает продавец.0
  • AntonnГрамотно написано, забыли сказать еще о моментах, покупки квартиры. Еще собственника нужно проверять на предмет долгов. У квартиры может не быть коммунальных долгов, и нет обременений в виде ипотеки, залога, ареста, но у собственника могут быть долги по бизнесу, соответственно, после решения суда, приставы изымут квартиру в счет долга. Проверять собственника по базе судебных приставов, по реестру банкротов, по БКИ. Также хотелось отметить что лучше у нерезидента не покупать и не продавать квартиру, можно получить штраф колоссальный.2
  • Вован из Сибири-матушкиRemzi, нет. да и нотариус "материальной ответственности не несет" по факту тоже. Много вы видели дел, когда нотариуса привлекали к ответственности?7
  • Андрей КоноваловМарсель, выписка из ЕГРН конечно не гарантирует 100% проверку объекта, но в ней отображаются сведения такие как, ограничения, обременения, арест. Нужно в совокупности проверять информацию о собственнике и объекте. Лучше потратить 5-10 тысяч на юридическую проверку, чем потом вляпаться в ограничения по объекту. Проверить квартиру и земельный участок на юридическую чистоту перед покупкой можно здесь https://kartagov.ru/proverit-kvartiru2
  • Вилена ВиловаOlga, также как и инфа о браке, на момент ли предыдущей покупки, продажи, или настоящей. Где искать подтверждение слов продавца, что он не женат/ замужем?1
  • Вилена ВиловаAndrey, надо знать в каком загсе))) их тысячи по стране1
  • AndreyТребовать справки от психиатра и нарколога нет совершенно никакого смысла, в России нет единой базы душевнобольных и наркоманов. Человек может лечиться у психиатра в одной клинике, получить там диагноз, а в другой больнице получить справку что он на учете не состоит. Домовые книги вообще давно отменили уже, это рудимент, хотя наверное где-то в провинциальных городах ЖЭКи их еще ведут. Вообще лучший совет тем, кто покупает сам квартиру – не занимайтесь самолечением, заплатите небольшую сумму за нормальную профессиональную проверку – например, такие услуги предоставляет сбербанковский Домлкик, или Домопроф-ру. Это ничтожно мизерная сумма по сравнению с ценой квартиры, риски не стоят того имхо.14
  • Мира МакееваВалерия, это точно у риэлторов очень много схем. Недавно при перекупе долей в квартире РИЭЛТОР сам сказал, что все отработано и очень много людей задействовано для того, что бы собственников проживающих выжить из комнат, так как цель продать всю квартиру которая будет стоять в 3-4 раза дороже. Так там даже на почте своего сажают, чтобы письма с уведомлением не доходили до адресата. Если они встречают отпор, то начинают перепродавать от одного риэлтора к другому ( вернее индивидуальному предпринимателю по продаже своей недвижимости. Цены увеличиваются в разы.2
  • ЮлияАндрей, Мы оформили сделку через ДомКлик на покупку квартиры в Санкт-Петербурге 04.09.2023, получили выписку из ЕГРН без обременений и ограничений, а в феврале 2024 года случайно узнали, что 21.08.2023 есть решение суда о наложении ареста и 12.09.2023 арест управлением Росреестра зарегистрирован. Я собственник не уведомлен ни судом, ни Росреестром и по сегодняшний день. Вступаем в судебную тяжбу без приглашений и извещений. Нашу квартиру делят без нашего участия.2
  • SoulЮлия, а вы проверяли продавца квартиры на банкротство и долги?0
  • SoulAndrey, вроде как можно попросить собственника об освидетельствовании психиатром перед сделкой, при наличии подозрений. Еще все больше убеждаюсь, что у юриста/риэлтора должны быть связи в МВД , чтобы пробить собственника по всем возможным базам. А доверять сторонним сервисам желания нет. Какова вероятность того, что там все тщательно проверят?1
  • ЮлияЗдравствуйте! Гражданка Л продала гражданке А квартиру 19.07.2023 (нотариальная сделка). Гражданка А продала мне квартиру 04.09.2023 (домклик). Выписка из ЕГРН без обременений и ограничений. Но сейчас выясняется, что гражданка Л. 16.08.2023 обратилась в суд о признании сделки купли продажи с гражданкой А недействительной и 21.08.2023 суд вынес определение о наложении ареста на квартиру, которое попало в управление Росреестра 08.09.2023 и 12.09.2023 Росреестр зарегистрировал арест после уже моей сделки (04.09.2023) на мою уже к этому времени квартиру. Кроме того, 21.10.2023 гражданка Л. подает заявление в Арбитражный суд о признании ее банкротом и суд решает приступить к реализации имущества, которого у гражданки Л. нет, только указана сделка от 19.07.2023 (на мою уже квартиру). Меня районный суд назначил ответчиком вместе с гражданкой А, исковые требования ко мне, мне не вручают. Вот так…0
  • SoulЮлия, Жесть( но вероятно уже были какие-то долги или проблемы у этой гражданки Л, раз так быстро она подала признание о банкротстве. В этом случае не только квартиру нужно было проверять, а лично ее на наличие долгов/бизнеса и прочего. В договоре прописывали пункты о банкротстве? Вообще очень странно, если вы обращались к юристу за проверкой квартиры, то он бы уже увидел что есть проблемы с ней. Страхование титула у вас есть? Вам нужно к юристу обращаться срочно( Вас должны в суде признать добросовестным покупателем, чтобы квартира осталась у вас. Но как-то все очень плохо звучит на данный момент. Я к сожалению очень плохо во всем разбираюсь, это часть того что сама почерпнула из открытых источников.0
  • GGVЮлия, неужели вас совершенно не смутило, что квартиру продают через несколько месяцев после приобретения?0
  • ЮлияGGV, Здравствуйте! Конечно был задан вопрос. Я покупала у агентства недвижимости, деятельность которого срочный выкуп квартир: сделан ремонт и квартира обставлена новой мебелью. Их сделка нотариальная. Я муниципальный служащий с 22 х летним стажем, в том числе в отделе приватизации 10 лет. Я знаю каким должен быть пакет документов. Деятельность агентства недвижимости законная, выписка чистая, банкротство через 2 мес после моей сделки. Вся фишка лишь в том, что суд и представители гражданки Л. не известили Росреестр в соответствии с ГПК и определением суда, которое говорит о немедленном исполнении. Сделано намеренно, так считаю. Иначе до моей сделки должен был быть наложен арест и я бы не была бы втянута в эту мошенническую схему. Но буду информировать, так как я сейчас полностью живу этим процессом и намерена доказать, что они не на тех нарвались. Но судя по отзывам на ее юриста в инете - трижды судимый, обанкротившийся, не раз кинувший на деньги и недвижимость своих доверителей, сменивший фамилию, отчество, дату и место рождения.0
  • ЮлияSoul, чистейшие люди на момент моей сделки0
  • ЛюдаSoul, ни один психиатр при освидетельствовании не сможет утверждать на 100% болен ли человек, чем он болен и как давно болен. Перед постановкой многих диагнозов нужны годы наблюдений за человеком и динамикой его состояния. В конечном итоге даже если что-то будет, ни один психиатр и справки от него не защитят вас в суде, это будет только ваша проблема и человека, у которого вы купили недвижимость. Никакое третье лицо, будь то юрист, нотариус, врач и пр. не будет нести ни уголовной, ни административной, ни финансовой ответственности перед судом за вашу сделку. Ответственность несут только продавец и покупатель согласно любому договору купли продажи недвижимости.0