Заключаем договор

1. Что подготовить к сделке.
2. Как проверить документы перед сделкой.
3. Что происходит на сделке: документы и расчеты.

В прошлом уроке мы рассказали, как подписать предварительный договор купли-продажи, что выбрать между авансом и задатком и как подготовиться к сделке. В этом мы расскажем, что происходит непосредственно на сделке.

При покупке квартиры в новостройке документы готовят застройщик и банк. От покупателя чаще всего требуется только предоставить личные данные.

При покупке квартиры на вторичном рынке часть документов привозит продавец, часть — покупатель, а кредитный договор готовит банк. Процесс, когда вы подписываете все документы, и называется страшным словом «сделка».

Все документы, которые вам предстоит подписать, нужно проверять. Следует обращать внимание прежде всего на личные данные и важные цифры — номера счетов, размер ставки и прочее.

Чтобы заметить ошибку, можно проверять данные в каждом абзаце с конца. Так разрывается смысловая связь между словами и проще заметить неточность. Если вас двое, один может читать договор вслух, а второй — следить глазами. Некоторые моменты лучше проверить даже дважды, чтобы избежать ошибки. Мы расскажем, на что следует обратить большее внимание в каждом документе.

Это договор, по которому банк предоставит вам деньги для оплаты квартиры. Чаще всего он состоит из нескольких частей:

1. Короткий договор с личными условиями. Этот договор банк составляет персонально под каждого заемщика и согласовывает с ним.
2. Общие условия кредитования. Это условия, которые одинаковы для всех заемщиков данного банка.
3. График платежей. Индивидуальный для каждого клиента.

Что проверять. В коротком договоре — все личные данные: ФИО, данные паспортов и квартиры, номера счетов, куда будете переводить первоначальный взнос, кредитного счета, ставку и срок.

В общих условиях кредитования описаны ситуации, когда банк может потребовать досрочно вернуть кредит, как досрочно погашать ипотеку, когда и почему банк может повысить процентную ставку, что можно, а что нельзя делать с залогом и прочее. Иногда общие условия банк не выдает — их нужно самому предварительно распечатать с сайта и прочитать.

В графике платежей — ставку и срок кредита и личные данные.

Это договор, который чаще всего подписывается со страховой компанией. Но бывают случаи, когда договор подписывается и с банком, — если в банке коллективная страховка.

В страховом договоре будут указаны два выгодоприобретателя:

1. Банк — он первый получит деньги, если произойдет страховой случай.
2. Заемщик или наследники. Они получают оставшуюся сумму после всех выплат банку.

Что проверить. Какие именно риски страхуются, что считается, а что не считается страховым случаем. Например, будет ли считаться страховым случаем ситуация, когда основной заемщик в результате травмы получит инвалидность. Или, если основной заемщик занимается парашютным спортом, оговорены ли связанные с этим риски.

Убедитесь, что размер страховой премии именно тот, который называла страховая компания, и прочитайте, как действовать, если наступил страховой случай. Если какие-то условия вызывают у вас вопросы или вы заметили ошибку в документах, напишите об этом менеджеру: ошибку должны поправить, а все непонятные моменты — объяснить.

Документы будут отличаться в зависимости от формы расчетов — наличной или безналичной.

При наличном расчете чаще всего используют банковскую ячейку, а для безналичного — аккредитив или накопительный счет. Аккредитив, простыми словами, это перевод денег на отдельный счет, доступ к которому продавец получает только тогда, когда выполнит определенные условия. Для расчетов нужно подписать один из договоров: договор аренды банковской ячейки, договор на открытие аккредитива или договор на открытие накопительного счета.

Что проверить. Главное — внимательно прописать условия, при которых каждая из сторон может получить деньги. Например, что продавец получает деньги, если предоставит в банк сразу несколько документов:

1. Договор купли-продажи с отметкой о регистрации.
2. Выписку из ЕГРН, где собственником указан покупатель.
3. Акт передачи квартиры, если есть договоренность, что квартира передается до оплаты.

Некоторые банки предлагают свои варианты безналичных расчетов — например, Сбербанк оказывает услугу «Сервис безопасных расчетов». Такие опции могут быть дешевле привычных ячеек и аккредитивов, поэтому внимательно изучите банковские предложения по расчетам.

Проект договора вам может прислать сам банк — вам останется только проверить его и согласовать текст с продавцом. Или вы можете договориться с продавцом, кто из вас его подготовит. В Т⁠—⁠Ж есть подробная статья о договоре купли-продажи квартиры.

Залог квартиры — та самая ипотека — возникает автоматически по закону из-за того, что квартира покупается в кредит. Но обычно банки оформляют его дополнительно, чтобы уточнить, как и когда они смогут претендовать на квартиру, что можно сделать с заложенным жильем, а что нельзя, и другие детали залога.

Как правило, банк обходится только закладной — это документ, который удостоверяет залог и содержит его основные условия. Но банк может подписать и отдельный документ — договор ипотеки. Обычно в нем детально расписано все, что касается заложенной квартиры. Если в договоре прописано, что оформляется еще и закладная, то в пакете будет сразу два документа о залоге: договор ипотеки и закладная.

Что проверить. И в договоре ипотеки, и в закладной проверьте адрес, площадь и кадастровый номер квартиры, свои реквизиты и еще несколько особых условий:

1. Как и в каких ситуациях банк может обратить взыскание на квартиру, кто оплачивает судебные издержки и прочее.
2. Как и когда прекращается залог и что понадобится, чтобы погасить запись о залоге, если эти условия есть в документе.
3. Что можно и нельзя делать с квартирой.

Итак, вы проверили все документы, убедились, что в договорах все правильно написано, и готовы двигаться дальше. Давайте узнаем, что вас ждет на сделке.

Сделка — это подписание всех документов. При покупке в новостройке можно подписать документы удаленно — с помощью цифровой подписи. Для этого застройщик оформляет покупателю цифровую подпись, и сделка проходит дистанционно. Никуда ездить покупателю не нужно. В Т⁠—⁠Ж есть статья, как проходят сделки онлайн.

При покупке на вторичном рынке обычно все проходит в самом банке. В назначенное время менеджер банка встретит вас и даст подписать все документы, которые высылал до этого по почте. У вас будет время, чтобы спокойно прочитать и сверить все документы с тем, что было согласовано, — для удобства возьмите с собой распечатку последних согласованных версий. Если нашли ошибки, попросите менеджера исправить их и распечатать документы заново.

После подписания всех документов наступает время для расчетов. Расскажем, как это происходит в жизни.

Расчет наличными. Договор аренды банковской ячейки обычно подписывают вместе с остальными договорами. После этого оплачивается аренда. О том, кто платит — целиком покупатель или расходы делятся пополам, — стороны договариваются между собой. Затем менеджер выдает ключи от ячейки, и все отправляются закладывать деньги.

В банке можно заказать дополнительные услуги — проверку и пересчет банкнот, за это придется отдельно заплатить. Как только деньги заложены, а сейф закрыт, в силу вступают условия договора: банк даст доступ к деньгам только в том порядке, который описали стороны в договоре. Ключ от ячейки обычно остается у покупателя и отдается продавцу после регистрации права собственности в обмен на расписку о получении денег. Но стороны могут договориться и о том, что ключ хранится у продавца, — он все равно не сможет получить доступ к ячейке без документов, подтверждающих регистрацию.

Безналичный расчет. Договор на аккредитив или накопительный счет подписывают тоже во время сделки или до нее. После этого вносят сумму первого взноса на аккредитив или накопительный счет. Банк переводит в свою очередь недостающую сумму — кредитные деньги — на аккредитив или накопительный счет.

Когда формальные расчеты окончены, банк соберет пакет документов для регистрации ипотеки — с этим пакетом и договором купли-продажи вы и отправитесь на регистрацию вместе с продавцом.

1. Тщательно проверяйте документы до сделки: особое внимание уделите реквизитам, срокам и суммам.
2. Заранее выберите форму расчетов — обычно безналичный расчет безопаснее и дешевле расчетов через банковскую ячейку. Узнайте о вариантах расчетов, которые предлагает ваш банк.
3. В договоре купли-продажи помимо личных данных обязательно проверьте, при каких условиях продавец получит деньги и когда он должен освободить квартиру.
4. В договоре ипотеки или закладной обратите внимание, в какой ситуации банк может обратить взыскание на квартиру, а также что можно, а что нельзя делать с жильем.