«Осознанно и бюджетно»: как мы отремонтировали квартиру под сдачу за 320 000 ₽

39

Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография

Предыстория

Жила была квартира с муниципальным ремонтом в районе Некрасовка г. Москвы. Стандартная однушка площадью почти 40 м², серия дома ГМС-2001. Была она грустная, с непонятными тусклыми обоями, скромной кухней, с никакущей сантехникой и трубами.

Собственниками жилья являлись мои родители, которые сдавали ее, чтобы иметь хоть какую-то денежку помимо пенсии. Поскольку квартира имела непрезентабельный вид, то сдавать ее за дорого было невозможно, а значит контингент был соответствующий. Поэтому руководствуясь принципом «зачем вкладывать деньги, если можно сдавать и так», там появились первые квартиросъемщики. Спустя несколько лет такой сдачи появились первые проблемы, которые переросли в катастрофу.

Квартиранты под видом спокойных интеллигентных людей наворотили кучу дел. Все, что можно было, они сделали с большим успехом:

  • потихоньку, месяц за месяцем, они начали просрочивать платежи;
  • квартира не отличалась ремонтом, но отношение к мебели и стенам было крайне пренебрежительное;
  • стены лоджии были в жидких гвоздях — видимо неудачно пытались утеплить панелями, которые невозможно было очистить;
  • показания счетчиков воды были значительно занижены в платежах от съемщиков.

По итогу: еще год пришлось платить родителям за безумные сотни кубов горячей и холодной воды.

В срочном порядке родители попросили съехать квартирантов и заплатить долг. Долг, естественно, никто так и не вернул о словами: «Как вам не стыдно нам звонить и напоминать?!» Эту страничку в памяти было решено закрыть и начать все с чистого листа.

Как я спланировала ремонт

Когда я впервые пришла в эту квартиру, меня удивил ее простор и солнечный свет, который проходил через большие окна комнаты. Наличие большого закутка в коридоре, распашные двери в комнату и высокие потолки 2,8 м, и вид из окон выходил на лес. Воодушевившись всем этим я объявила родителям — будем делать ремонт!

Ремонт нужно было делать по двум причинам:

  1. Устранить все то, что натворили квартиросъемщики.
  2. Довести все до ума и сдавать квартиру на другом уровне.

Мы начали с того, что абсолютно все было решено выкинуть. Кухонный гарнитур родители отвезли на дачу, шкаф-купе который стоял в коридоре разобрали, а дверцы оставили.

Весь план ремонта я взяла на себя. Этот период выпал на самоизоляцию, точнее на первые месяцы по ее окончанию, поэтому очень многое было выбрано и куплено дистанционно. Также и мой контакт с плиточником-сантехником. Вели общение и обсуждение ремонта удаленно через фото и видео Вотсап.

Казалось, что раз квартира 2000-х годов постройки, то она будет менее затратной по ремонту, нежели квартиры старого фонда. Но по факту это не совсем так. Поскольку дома были социальными — квартиры выдавали многодетным, инвалидам и пр., то строились они на скорую руку.

Плиты пола с перепадами высот, стены завалены, но не все, щели в панелях стены между кухней и санузлом, на потолках обои прямо по бетону, непонятный выступ на полу в ванной, разводка труб водоснабжения хиленькая.

Цель и задача были такими: поскольку мы относимся именно к тем двум категориям населения, кому выдавали квартиры, ремонт делаем крайне бюджетным, но достойным для сдачи.

Как проходил ремонт

Фото квартиры «до» я не засняла, поскольку была там всего один раз, а живем мы ровно диагонально противоположно, тоже за МКАД на другом конце города. Но для наглядности я нашла в интернете несколько фото квартир в этом же доме, сделаны они все абсолютно одинаково.

Делали все максимально осознанно и бюджетно. Обои мы купили в ОБИ в разделе акций и скидок. Выбрали светлые тона, чтобы квартира смотрелась светлой, чистой и уютной. Их мы поклеили по всей квартире одинаковые. Так же поступили и с полом. Выбрали 33-й класс износостойкости, определились с цветом и пошли смотреть, что есть из самых доступных вариантов в этой категории. Убрали старый ламинат и сами постелили новый, единый по всей квартире. На кухне постелили практичный линолеум, подобрав в тон к общему полу.

Потолки сделали натяжными, заранее спроектировав гардеробную, как отдельное помещение. Для этого заранее был заложен деревянный брусок на полотке. А чтобы узнать на каком расстоянии его расположить, я предварительно рассчитала параметры прихожей. Делали эту стену сами, из профиля и гипсокартона. Далее обклеили обоями. Тут мы забыли про вытяжку для того, чтобы воздух циркулировал в этом маленьком помещении. Двери мы использовали от разобранного шкафа-купе.

Делали все очень быстро, чтобы в следующем месяце уже начать ее сдавать и окупить расходы. Самой затратной оказалась ванная комната. Это та часть квартиры, которая обязана быть основательной и качественной при любом раскладе. То вложение которое несомненно окупается и при сдаче и при продаже квартиры.

Нам очень посчастливилось заполучить замечательного мастера, т.к. расписан он на год вперед. Но именно в тот момент у него было небольшое окошко, а жил он в этом же районе. Нашли мы его контакты через знакомых. Он сделал всю разводку сантехники, уложил плитку и установил мебель.

Плитку мы купили в Леруа самую распространенную и современную на тот момент. Цена ее была средней. Ванну не меняли, она была в отличном состоянии, мама ее только отмыла. Тумба и зеркало тоже бюджетные, но современные из интернет-магазина.

Вместо унитаза поставили инсталляцию для большей компактности, что позволило перенести дверной проем на несколько сантиметров ближе к кухне. Это мы сделали для того, чтобы получить хотя бы 40 см вместо 25 см за дверью в коридоре для размещения полочек или шкафчика. В однокомнатной квартире каждый закуток на вес золота.

Кстати, межкомнатные двери из Леруа за 4000 ₽ за комплект, распашные двери чуть дороже.

Кухню купили в Икеа за 21 000 ₽ из серии готовых модульных решений. Главное — мы сделали основу: пол, стены, потолок, а вот кухонный гарнитур при желании всегда можно заменить. Добавили розеток на рабочую зону, а фартук выложили остатками керамогранита от предыдущего ремонта. Дверь на кухне мы убрали, что добавило простора и света квартире, да и сэкономили на покупке новой.

Купили новую двуспальную кровать с матрацем от Икеа, а белый шкафчик я привезла из своей квартиры за ненадобностью. Гардины из Леруа. Выбор пал на голубые тона, поскольку это ассоциируется со свежестью и легкостью.

Квартиру заставляли по минимуму, только для основных потребностей жильцов, чтобы было где спать, куда положить вещи и где поесть. Ведь у каждого свои потребности, а некоторые наоборот выбирают пустые квартиры чтобы можно было расположить собственную мебель. На этом ремонт был завершен.

Сколько мы потратили на ремонт

Подсчитав итоги выяснилось, что потратили мы 320 000 ₽. Из них почти половина ушла на ванную комнату и все, что с ней связано. Все остальное мы делали сами. Потолок, разумеется, делала бригада ребят, а обои помогали клеить мамины подруги.

Цель достигнута. Теперь квартира свежая, современная, а главное в ней хочется жить. Арендой квартиры теперь занялась я, чтобы мама в силу возраста и здоровья не нервничала и не суетилась.

Теперь по цифрам. До этого квартира сдавалась за 20 000 ₽, а теперь пролистав аналогичные объявления аренда уже оценивалась в 30 000 ₽.

После публикации объявления о сдаче квартиры посыпалось множество откликов, оставалось только выбрать подходящих для нас кандидатов. В итоге все получилось очень благополучно. Квартиру снял молодой человек из этого же подъезда, который жил у тети и искал вариант жилья для совместного проживания со своей девушкой.

После окончания ремонта у меня не было возможности приехать туда еще раз, но погуляв с мамой по магазинам мы накупили всяких приятных интерьерных мелочей для уюта. Ключницу, настенное панно в прихожую, чтобы стена не выглядела пустой, стильную корзину для белья в ванную, столовую посуду, и короба для хранения в тумбочке.

Итоги

Прошло уже три года и все довольны. Ремонт окупился за первый же год. Родители стабильно имеют финансовую поддержку, а ребята полностью удовлетворены комфортным проживанием в квартире. Из происшествий могу отметить только поломку старой стиральной машинки, которую оперативно заменили на новую и покупку микроволновки. В остальном все замечательно.

Хочу сказать людям: не бойтесь что-то менять вокруг себя! Ведь грамотно вложенные деньги улучшат качество вашей жизни. Разумеется здесь можно перечислить кучу других факторов, но я привела пример именно из нашей жизни.

Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

Такой результат всего за 320к - шикарный

48
0

Разница в арендной плате 10 т. р., в год 120, как 320 могли окупиться за год?

28

Алисия, сдавали по 30к в месяц, за год 360к, ремонт 320к. какие ваши вопросы?)

6

Дима, Ну так она всё равно бы сдавалась за 20к в месяц, а ваши вложения окупятся ка минимум через три года, а там опять после жильцов ремонт делать, как говорится сизифов труд...

2
0

Ну наконец-то адекватный ремонт) А то тут была статья недавно "у меня 4,5 миллиона, подскажите как уложиться в ремонт"

19

Ярослав, ремонты и площадь квартир разная бывает. Мы вот летом как раз в 4.5 млн уложились) до сих пор страшно думать, но это 98 квадратов, с голых стен и делали прямо почти навсегда)

4
0

Что-то про 320 тысяч сомнительно. Ламинат на 30 квадратов сколько стоил, плитка, клей, затирка? Укладывали сами? Проводка, балкон отделка? Освещение? Кухонный гарнитур тоже входит? Вообщем маловато будет.

11

Филорина, так это было ещё во времена Икеи. Тогда все было значительно дешевле

22

Филорина, я тоже в ковид делала ремонт, две студии с мебелью и техникой обошлись в 650 примерно. Набор мебели +- одинаковый, основная статья расходов это ванная, электрика, кухонный гарнитур. Так что суммы отличаться должны незначительно, вполне реальная стоимость на тот период. Эх, безмятежный ковидный 20-й.. Икея..😞

10

Рыжая, даа, тоже взностальгнула...

0
Автор поста

12.02, 05:54

Филорина, Всё именно так. Редакторы не опубликовали многие фотографии со скрин-шотами товаров которые были куплены. В предыдущей статье я упоминала, что мой муж инженер-электрик, это , разумеется, сэкономило приличную часть бюджета. Освещение- самые доступные светильники -таблетки (плоские) они по 700 руб. Балкон не делали, только отмыли и прошлись белой краской. Гарнитур Икеа 21 тыс

4
Автор поста

12.02, 05:55

Филорина,

2
0

Повезло Вашим съемщикам)

8
0

Не понятно как вы посчитали окупаемость ремонта: потратили 320к, цену подняли на 10к.
Окупаемость через 32 мес, при этом за это время будет уже ощущаться износ...
В общем инвестиции в ремонт для повышения чека сдачи - очень спорный вопрос.

7

Дмитрий, как видно из статьи вопрос не только повышении чека на, 10 тыс., но и в другом контингенте жильцов. Если продолжать сдавать квартиру без ремонта можно и до алкоголиков/наркоманов досдаваться, пожара, потопа и прочих убытков (что тоже не исключаться при сдаче обычным арендаторам, но всё-таки риски меньше).

5
Автор поста

12.02, 05:57

Ирина, именно, спасибо )

2

Ирина,

0

Ирина, а вот я сейчас нахожусь перед дилеммой-делать ремонт и повышать ценник,или оставить как есть. Нынешние квартиранты меня полностью устраивают,а их устраивает ремонт и цена,и, боюсь ,если повысить-уйдут,и опять придется искать(а тут возможны разные варианты ). Но ремонт там сейчас уже уставший….ну или я просто так придираюсь

0
Автор поста

12.02, 06:58

Маленькая, Пока люди там живут и их и вас всё устраивает, но не нужно суетиться. А пока можете подкопить денежки. Когда ребята съедут или вы созреете сами что-то менять тогда и сделаете ремонт.

2

Маленькая, дождитесь когда эти квартиранты съедут и тогда затевайте ремонт. Можно хотя бы покрасить обои в нейтральный белый или светло-серый, заменить кухонный уголок и в целом подсвежить. Не бойтесь, ремонт не так страшен как его малюют ))

0

Ирина, да,я сама на светло-серый цвет смотрела,мне для стен он очень нравится,а уголок кухонный можно попроще купить(или хоть фасады заменить) плитка там отличная,потолки натяжные,подогрев Пола на кухне и в ванной,думаю в тысяч 100 можно уложиться будет

1

Маленькая, можете попробовать перекрасить фасады (грунтовка отекс+алкидная эмаль или даже акриловая краска для влажных помещений), а уголок поменять на стол и стулья Eames, они не маркие и достаточно удобные, хотя уже не совсем тренд. В принципе да, можно и в 100 тыс. уложится )) Можно еще на Авито поискать недорогую, но трендовую мебель. Ну или советский винтаж, который можно перекрасить 😁 (люблю это дело, редизайн называется, мне б еще мастерскую 😅)

1

Ирина, о,советского винтажа полно и дома,после продажи бабушкиных квартир все на дачу к нам притащили,стулья,мебель,даже машинка зингер есть ножная ) а вот с покраской это идея,и не так сложно это

1

Маленькая,

0

Маленькая,

0
0

Отличный прям результат получился) Вы молодец

6
0
Герой реалити

09.02, 17:57

Очень здорово получилось:) у вас прям талант:)

4
0

Хорошо, когда руки растут из нужного места .. Так бы точно раза в 2 ремонт стал бы дороже. Очень приятно выглядит квартира.

2
0

Эх, где та Икея и те цены на стройматериалы 2021 года...

2
0

Очень достойно. Особенно ванна и кухня.

1
0

Молодцы! Отлично получилось!

0
0

В заголовке " за 320.000" стоит поставить после слов "отремонтировать", а не после "под сдачу". А то уж было удивился как такое можно сдавать за 320.000

0
0

Отличный результат за такие деньги!

0
0
Автор поста

12.02, 06:39

0
0
Автор поста

12.02, 06:40

0
0
Автор поста

12.02, 06:42

0
0

Осознанно и обдумано это положить в данном случае деньги просто в банк - так больше прибыль, но математика дана не каждому... Простой пример: предположим вы купили однушку далеко не в центре Москвы за 10млн. Сдали её за 50 богатому дураку. Получили 6% годовых минус все те проблемы о которых речь в статье... Так 6% любой банк и так даёт, а сейчас с текущей ставкой ещё больше! Где логика? В чём выгода?

0
0

Здравствуйте. Подскажите, а дверь для гардеробной где заказывали?

0
Автор поста

15.02, 07:31

Виктория, Здравствуйте, эти двери от шкафа купе который там стоял раньше. На фото видно. Шкаф выкинули, а двери с направляющими оставили

0

Сообщество