«Чуть ниже рынка, зато без геморроя»: как я сдаю квартиру и не парюсь

20

Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография

Как я решила сдавать квартиру

В 2015 году я купила однокомнатную квартиру в хорошем доме с единственной целью — сдавать.

Сделали в квартире простой, но интересный ремонт, купили мебель из Икеи. Квартира стала идеальным жильем для молодых людей.

Хотелось сдать и просто получать доход. Пусть чуть ниже рынка, зато без геморроя.

Как искала арендатора

К риелтерам никогда не обращалась, все жильцы приходили по моим объявлениям на «Авито».

Всего за 8 лет у меня было три арендатора, оба на длительный срок, и обоими я очень довольна. Мой текущий арендатор — молодая девушка из пригорода, живет в этой квартире уже пять лет.

У нас заключен официальный договор, я оплачиваю налог, как самозанятая. Она оплачивает всю коммуналку сама, мне отдает оплаченные квитанции. Знаю, что это не самый безопасный вариант, но за пять лет она ни разу не пропустила оплату, так что я расслабилась.

Прошлому жильцу была нужна временная регистрация, ее сделали без проблем через госуслуги на время действия договора. Потом еще продлевали на год. Потом он купил свою квартиру и съехал.

Что было после передачи ключей

Мне, вероятно, очень повезло с жильцами. Оба были беспроблемными. Деньги платили исправно, коммуналку оплачивали, в квартире к моему приходу всегда был порядок.

Так как квартира ремонтировалась исключительно под сдачу, а не «под себя», у меня нет никаких возражений, если жильцы что-то поменяли, переставили и тд.

Крупные покупки, например, новый шкаф взамен развалившегося, арендатор покупает с моего согласования в счет оплаты. С текущим арендатором за пять лет была одна такая покупка.

В итоге

Нынешним арендатором я довольна и очень дорожу. Оплату ей не поднимала ни разу, хотя за пять лет, может быть, и можно было.

Но мне важнее иметь в квартире надежного человека на длительный срок, который относится к квартире как к своей уже, не требует от меня какого-то участия в ее обслуживании, чем заработать лишние 5000 ₽ в месяц.

Выводы

Заключение договора и оплата налога существенно снижает уровень тревожности.

Ставка для самозанятости 4%. Пока есть вычет, я плачу 3%, так что это совершенно не обременительно. Зато не надо бояться, что кто-то настучит в налоговую, включая арендаторов, например.

Редакция
А с какими арендаторами сталкивались вы?
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

Не всем так повезло. Сдавал квартиру, доставшуюся по наследству с 2014-го года. Так как проживал в другом городе предпочитал долгосрочных арендаторов, приходилось обращаться к помощи агенств и риелтеров для обеспечения контроля платежей и содержания имущества. Последние арендаторы, прожившие 3 года съехали не предупредив, в июле 2022-го. Телефоны их отключены, по результатам разбирательств, оказалось что они уехали из страны. Что бы попасть в квартиру, пришлось вскрывать замки. В квартире не было ничего из мебели и техники, даже двери и ванну сняли. Обращение в правоохранительные органы дало закономерный результат, а именно отказ о возбуждении уголовного дела из за невозможности установить виновных. В результате квартира требует ремонта и закупки техники на сумму около 1,5 млн рублей, и ни для проживания ни для сдачи не подходит, при этом ежемесячный платеж по ЖКХ превышает 10000 рублей. Так легко "актив", превращается в пассив.

8

Виктор, а как же заключение договора на съем жилья? Да и документов надо было хотя бы скан сделать, не говоря о том что могли хотя бы застраховать ее. Идите в суд, подавайте в прокуратуру об отказе в возбуждении уголовки. Вас ограбили, а полиция считает что это норма. Добивайтесь справедливости. К тому вам будет очень ценный урок на будущее.

Удачи и успехов вам, надеюсь ущерб возместят !

7

Siska, был и договор, и меры ответственности... повторюсь, люди уехали из страны. Органы ответили стандартно: "закрыть дело за невозможностью установить виновных лиц"...
Увы подобная ситуация была и у моей сестры, когда она сдавала 2-х комнатную квартиру, доставшуюся по наследству, чтоюы оплачивать часть ипотеки на новый дом. Один из трех арендаторов провернул в 2008 такой же финт, с теми же последствиями, после которых квартиру просто продали, так как делать ремонт было уже не целесообразно.

1

Виктор, в почему вы жильцам все ключи отдали, себе ни одного экземпляра не оставили? Или они еще и замки сменили?

5

Супер, я жил и работал в Казахстане, квартира в России в Калининграде. Проникать в арендную квартиру без согласия арендатора - это криминал. При последней проверке со стороны доверенных лиц (родная сестра), примерно за 2 месяца до наступления критической ситуации, все было на месте. То есть люди жили и платили по счетам, пока не оформили гражданство другой страны, а потом перед выездом совершили по сути хищение и сбежали. Ничто не вызывало подозрений.

2
0

09.06.23, 15:07

Отредактировано

Автор, подскажите, а как можно сдавать квартиру на протяжении 8 (!) лет и не израсходовать налоговый вычет по самозанятости в 10000 рублей? Чего-то вы недоговариваете

7

Артем, я не с самого начала самозанятая, оформила 3 года назад только
. Но расчет такой: в год доход 240 тыс руб, налог 4% 8.4 тыс руб в год.
Соответсвенно вычет (1% пункт)- 2.1 в год. Вычета хватает на 5 лет

10
0

Сдаю дом тоже по цене ниже рынка. Зато жильцы меня полностью устраивают - молодая пара с собакой. Им арендует предприятие, предприятие же и платит за меня НДФЛ. За 1.5 года, что живут, обставили дом по своему вкусу, благоустроили баню.
Я же живу в 1.2 тыс.км, но не беспокоюсь - дом в надежных руках!

4
0

10.06.23, 08:52

Отредактировано

Сколько процентов от капитала получается годовых, подсчитывали? Не выгоднее было бы держать те же деньги за квартиру и ремонт в банке?

2

Ольга, а на сколько квартира выросла в цене за это время? Инфляция уж точно не меньше, чем ставка по депозиту.

10

Wintersun, я как раз ничего не утверждаю. Мы не знаем, почём купили, как выросла. Поэтому и спрашивала. Интересно разобрать конкретный частный случай)

0

Ольга, доход от сдачи получается 7.5% годовых. За 8 лет стоимость выросла в 2.3 раза. Получается около 10% годовых. Итого, если пренебречь налогом и разовыми расходами, типа покупки шкафа в счет квартплаты получается выгоднее депозитов, и ликвиднее других активов. Ну и квартира потом детям достанется

3

Ольга, квартира досталась по наследству на правах 1/2 доли с сестрой. Ее рыночная стоимость в 2014-м было около 3.9 млн рублей. На косметику и технику было потрачено около 700 тысяч в ценах 2014 года. То есть теоретически капитал был в оайоне 4.6 млн или 120 тысяч долларов.
В среднем квартира приносила около 15 тысяч в месяц, минус налоги. Около 160 000 в год. Т.е. около 3.5% в год.
Нынешняя стоимость квартиры с учетом необходимого ремонта около 4.5 -4.8 млн. рублей, то есть произошло "увеличение" стоимости "актива" на 100 000-200 000 рублей, и имеем с 01.08.22 по 01.03.2023 задолженность по ЖКУ в размере около 100000 рублей. То есть по сути стоимость не изменилась. Однако в пресловутых зеленых бумажках (попугаях, автомобилях, мротах, кому как удобно считать) это уже совсем другие деньги.

Т.о. депозит выгоднее однозначно, особенно в банках Казахстана, например, где ставка по депозиту за прошедший период была значительно выше.

0
0

Сдаю чуть ниже рынка, но никогда не обставляю квартиры, зачем? Для меня это лишние траты и возможные убытки, жильцов обычно вижу несколько раз, сначала встречаемся и общаемся и если я вижу, что люди нормальные отдаю ключи, второй раз, когда ключи забираю и принимаю квартиру. Иногда проще подождать, чем пускать абы кого

2
0

Ну если кредиты, ипотеки выплачены за квартиру, то более менее норм. А если у вас ипотека, то похоже вы идете в минус. И тогда в чем логика если не в заработке? Многие страхуют квартиру от пожара, ущерба и тд. И это правильно, автору стоит задуматься, ведь жизнь не предсказуема.

2

Артем, до этого у меня было ИП, платила через него. Но там 6% минимум. Поэтому самозанятость выгоднее

2

Супер, понятно, спасибо что объяснили. Вопросов к вам нет

0
0

Хорошая попытка ФНС, но нет

2

Сообщество