«Учел удаленность от синагоги»: как я выбрал квартиру с помощью математики

14

Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография

Предыстория

Я доктор технических наук, профессор ВАК СССР. Пять лет тому назад я покупал для дочери квартиру в Питере. Нанял риелтора. Он вывалил мне 245 вариантов. Я сразу поплыл: как выбрать? Мучился неделю, а потом плюнул и разработал методику расчета индекса потребительской привлекательности (ИПП) объекта недвижимости.

В питерском агентстве недвижимости сделали соответствующую программу на ПЭВМ, и после внедрения этой программы в практику риелторов объем продаж этого агентства вырос втрое.

Суть моей методики

Очевидно, что измерять потребительскую привлекательность (ПП) по одному показателю нельзя. В ее основе лежат случайные факторы: стоимость квартиры, ее площадь, удаленность от синагоги или метро и тому подобное.

Но в базе агентства недвижимости 20 000 объектов. И нужно найти ответы на три вопроса:

  1. Какой объект из них лучше с точки зрения покупателя?
  2. На сколько у них различается потребительская привлекательность?
  3. Как изменилась потребительская привлекательность каждого объекта в течение года?

Такие задачи решаются с помощью методики многофакторной оценки. Эксперты берут три объективных фактора, приводят их значения к безразмерному виду, а затем по формуле аддитивного критерия складывают с соответствующими весовыми коэффициентами.

Значение весов объективных факторов аддитивного критерия установлены как значения первой производной функции зависимости ПП от значений объективных факторов или определяются экспертным путем.

Как методика работает на практике

Например, для трех объектов заданы значения трех объективных факторов:

  1. Стоимость квартиры в рублях — чем больше, тем «хуже» для покупателя. Вес данного объективного фактора в данном примере V1 равен 0,2832.
  2. Площадь квартиры — чем больше, тем «лучше» для покупателя. Вес данного объективного фактора в данном примере V2 равен 0,5819.
  3. Удаленность от синагоги — чем больше, тем «хуже» для покупателя. Вес фактора в данном примере V3 равен 0,1349.

Исходные данные для проведения расчета индекса привлекательности приведены в таблице ниже. Цифры условные.

Наименование объектаСтоимость в шекеляхПлощадь в м²Удаленность от синагоги в м
Объект №11 000 0001001 000
Объект №22 000 0002002 000
Объект №33 000 0003003 000
«Лучшее» значение1 000 0003001 000
«Худшее» значение3 000 0001003 000

Объект №1
Стоимость в шекелях1 000 000
Площадь в м²100
Удаленность от синагоги в м1 000
Объект №2
Стоимость в шекелях2 000 000
Площадь в м²200
Удаленность от синагоги в м2 000
Объект №3
Стоимость в шекелях3 000 000
Площадь в м²300
Удаленность от синагоги в м3 000
«Лучшее» значение
Стоимость в шекелях1 000 000
Площадь в м²300
Удаленность от синагоги в м1 000
«Худшее» значение
Стоимость в шекелях3 000 000
Площадь в м²100
Удаленность от синагоги в м3 000

Детали для самых умных

Дальше будет интересно, если вы разбираетесь в математике. Если нет, можно пролистать сразу до следующей подглавки.

Нормирование факторов производится по формуле:

Fn-m-i=(Fm-i-Fm-x )/(Fm-л-Fm-x)

где Fn-m-i — нормированное значение m-го фактора для i-го объекта;

Fm-i — значение m-го фактора для i-го объекта;

Fm-x — «худшее» (в смысле ПП) значение m-го фактора;

Fm-л — «лучшее» (в смысле ПП) значение m-го фактора.

Расчёт по фактору №1 (стоимость квартиры):

FH-1-1=((1 000 000-3 000 000))/((1 000 000-3 000 000) )=1

FH-1-2=(100-100)/((300-100) )=0;

FH-1-3=(1 000-3 000)/(1000-3000)=(-2 000)/(- 2 000)=1.00

Расчёт по фактору № 2 (площадь квартиры):

FH-2-1=(100-100)/(300-100)=0/200=0,00;

FH-2-2=(200-100)/(300-100)=100/200=0,500;

FH-2-3=(300-100)/(300-100)=200/200=1,00.

Расчёт по фактору № 3 (удаленность от синагоги):

FH-3-1=(1000-3000)/(1000-3000))=(-2000)/(-2000)=1,00;

FH-3-2=(2000-3000)/(1000-3000)=(-1000)/(-2000)=0,50;

FH-3-3=(3000-3000)/(1000-3000)=0/(-2000)=0,00.

Индекс привлекательности объекта рассчитывается по формуле аддитивного критерия:

m=N

Wi=∑Vm∙FH-m-i

m=1,

где Wi — ИПП i-го объекта, Vm — вес фактора, Fн-m-i — нормированное значение m-го фактора для i-го объекта.

Тогда:

W1=0,2832∙1,00+0,5819∙0,00+0,1349∙1,00=0,4181=41,85;

W2=0,2832∙0,00+0,5819∙0,50+0,1349∙0,50=0,3584= 35,84;

W3=0,2832∙1,00+0,5819∙1,00+0,1349∙0,00=0,8651= 86,51.

Выводы с точки зрения математики

  1. Самый высокий индекс привлекательности для покупателя — у объекта № 3 (его показатель равен 86,51);
  2. Самый низкий ИПП — у объекта № 2 (его показатель равен 35,84).
  3. База данных агентства недвижимости должна быть реорганизована по диапазонам ИПП. Например: «Объекты со значением ИПП менее 50»,«Объекты со значением ИПП 50—60» и т.п.
  4. Высокий ИПП должен быть основанием для установления высокой цены объекта.

А когда проходит год спустя такой оценки, на всех объектах наверняка меняются значения объективных факторов и нужно провести новый расчет. Его можно сравнивать с прошлогодними результатами и сделать выводы — например, скорректировать стоимость какого-нибудь объекта.

Результат простым языком

Если говорить проще, то общение риелтора с покупателем значительно облегчит решение проблему выбора на основании следующего запроса покупателя: «Выбрать мне все объекты с индексом привлекательности более 60».

У меня так и получилось: индекс привлекательности посчитал, квартиру выбрал и купил. Рассказ банален: заплатил деньги, сделал ремонт и въехал. Восхитился скромностью коммунальных платежей в Питере.

Редакция
Применяли нестандартные ходы, чтобы найти жилье? Расскажите об этом:
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

Вы квартиру в Питере в шекелях покупали?

19

Артем, да это шутка)) критерий с синагогой тоже вряд ли серьезный.

3

Юлия, синагога это метро очевидно))

2
0

Шалом православные !
А шо что бы купить квартиру у вас надо быть профессором и придумать формулу
А если таки просто иметь среднее соображение
И шо это новость что квартира в большом городе лучше чем в маленьком
И шо ближе к центру таки лучше чем на окраине
И таки квартира побольше лучше чем по меньше
И если не быть дураком то начните с того что можете и уверено двигайтесь в правильном направлении
И бог вам поможет если вы не будете ни за что переплачивать
В жизни за все надо платить
Но ни в коем случае нельзя переплачивать
И если вы хотите потратиться то отложите пожалуйста 🙏 хоть до завтра
Ночью проснуться жаба 🐸 и все вам объяснит
Ну вообще это называется внутреннее самосохранения

1

Александр, шалом, это просто научный подход в практической плоскости.
У меня тоже есть таблица с критериями оценки привлекательных параметров недвижимости, и я хожу на просмотры с ней, записываю и оцениваю, далее обдумываю только значения выше определенного уровня.
Также это позволяет прийти к разумному торгу, тк я отмечаю все недостатки которые помогут снизить стоимость квартиры аргументированно.

1

Евгений, о, расскажите, какие у вас критерии в таблице?

0

Юлия, смотрите, мы говорим про недвижимость для сдачи и возможно продажи, а не для собственного проживания, более того, обращаю внимание сейчас эта тема не актуальна и не выгодна.
Тем не менее параметры для меня универсальный и даже при подборе недвижимости за рубежом пользуюсь ими с небольшими погрешностями

1. Факторы на которые нельзя повлиять (высокая степень оценки)
- район (район району рознь, более того лучше смотреть по микрорайону тут и доступность транспортная, магазины вблизи, школы и тд, это пригодится и в аренде и в продаже)
- близость к метро (или к потенциальному метро, понятно, что на северо востоке в районе Ручьев метро не будет никогда, так же как и на юго востоке южнее ул. Ивановской, в Кудрово то же самое , единственно где потенциально возможно оно появится это Приморский район станция Шуваловский пр, и может быть юго запад, остальное все мимо)
- сам дом и его состояние
- подъезд и его состояние желательно посмотреть двери квартиры сверху и снизу, бывает по ним все понятно становится. смотрим лифт
- этаж (оптимально не первые 2 если только не под чистую коммерцию)
- площадь и планировка (но их мы смотрим заранее и в не удачную естественно смотреть не поедем, но в живую иногда удивляешься)
- куда выходят окна и также смотрим по сторонам света

2. То что можно изменить (средняя степень оценки)
- окна (если плохие то замена можно прикинуть для торга, нужно понимать стоимость на текущий момент)
- санузел кафель, если его нет то беда дорого стоит и сторговать сложно
- санузел состояние ванны и унитаза
- кухня, желательно плитка на полу если нет тут возможны варианты.
- трубы их состояние (повод для торга)
- электрика (хотя я обычно меняю все от счетчика, тк не известно кто и как и из чего это делал, но для торга вариант)

3. Бонусы (низкая степень оценки)
- например хозяин оставит мебель и технику (если они в нормальном состоянии)
- бывает место в подвале за квартирой или машиноместо во дворе
- хозяин готов к торгу

Список естественно не полный и корректируется под конкретные задачи, рекомендую его пересмотреть и дополнить тем, что Вам важно

0
0

"Значение весов объективных факторов аддитивного критерия установлены как значения первой производной функции зависимости ПП от значений объективных факторов или определяются экспертным путем"

где-то здесь кроется какая-то лажа
невозможно четко определить эти веса факторов. В первую очередь потому что сам человек не может точно сказать насколько именно ему важно то или это. Что стоимость ему в два раза важнее чем расстояние от метро скажем

1

Максим,
Я вами восхищаюсь!
Это второй уровень для еврейского мальчика
Как как говорится что хорошо для Изи может быть не так хорошо для Мойши !
Я с вами абсолютно согласен в том что все и всегда абсолютно индивидуально!
Но конечно есть и общие принципы
Идеальная покупка для себя это всегда тонкое искусство
Я в основном излагаю как купить и выгоднее продать
Здесь работают общие позиции

0
0

245 вариантов от риелтора лишь значит, что либо вы ему плохо поставили задачу, либо он сам подробно не расспросил о задаче и не понял, что вам нужно. Вывалил на вас всю выборку и все.

1
0

Так вы считаете ипп одинаковым для всех покупателей? Он не должен рассчитываться заново для всех квартир в зависимости от приоритета заказчика? Кому-то важна школа и метро, а кому-то парк и парковка на 2 машины. Веса у каждого фактора для каждого заказчика будут разными

1
0

Вполне здравый подход. Примерно то же самое делает в уме любой покупатель, а здесь это все формализовано и представлено в явном виде, чтобы максимально уйти от субъективности

0
0

Так себе метода, т.к. квартиры надо покупать по ощущениям.
Вошел и понял, что вот прям твое - надо брать, а если вошел и уныло - то не надо...

0

Сообщество