Какой ЖК и какого застройщика выбрать?

Я переехала в Москву 1,5 года назад из Екатеринбурга. Тоже всегда хотела жить в Москве, да не просто жить, а жить в своей квартире! За пару лет до переезда я стала детально изучать вопрос недвижимости, мониторить всякие сайты по продаже квартир. Смотрела первичку и вторичку. В итоге пришла к выводу, что тяжело выбирать квартиру, если не живёшь в Москве и не ориентируешься в районах и ценах и тем более, что ценники на вторичку, которые публикуют на авито - очень заманчивые, но не настоящие((. Самый безопасный вариант - это покупка первичного жилья у застройщика.
В итоге, летом 2021г., купила 1к квартиру в новой Москве у А101 в ЖК "Прокшино". Не скажу, что дёшево, но в моем случае покупка получилась относительно выгодной, потому, что я вошла по акции "беспроцентная рассрочка на 18 мес" + получила скидку от застройщика 1% (86т.р). То есть внеся первый взнос 1,7 млн, я больше денег не в носила аж до декабря 2023г., пока не взяла ипотеку. Дом должен сдаться в августе этого года. Цена квартиры получилась 8,5 млн, 39м. Без отделки. Кстати в январе 2022 года, последняя такая же квартира в моем подъезде продавалась уже за 11,9 млн.
Из плюсов этой локации и этого застройщика: обещают дом комфорт класса (всего 16 этажей и всего по 5! полноценных квартир (а не студий! ) на этаже и 2 хороших (импортных) лифта, а так же: Московская прописка и станция красной ветки метро в 500 метрах от дома.
Когда выбирала квартиру, был ещё вариант купить в долевку квартиру у пика с отделкой, 36м в Люберцах, но изучив выше описанные факторы, я все таки решила не брать у пика (чему несказанно рада, после того как посмотрела живьём пиковские дома эконом класса).
Насчёт ценника до 4х млн, я даже не знаю где Вы найдёте такую студию.. Это будет либо очень далёкое Подмосковье, либо очень маленькая студия. - И то и другое, сильное снижает ликвидность объекта.
Хочу вас предостеречь от покупки жилья в домах эконом класса (это такие муравейники, нашпигованные малогабаритными квартирами, имеющие 20-30 этажей в высоту, подъезды коридорного типа и по 10-20 студий на этаже) потому, что будет адская плотность населения (и очень сомнительный контингент) + ужасная слышимость в квартире + круглосуточное хлопанье дверьми на переходной лоджии (ибо в таких домах экономные застройщики обычно ставят минимально допустимое количество лифтов - пару штук на всю ораву, и лифты эти - самого плохого качества. То есть одну неделю работает, а потом месяц на ремонте). Уж поверьте, я жила в таком доме...
Что касается поиска работы, то удалено найти сложно, но можно. Конкуренция в Мск высокая, и работодатели не рассматривают в серьёз кандидатов, которые ещё не переехали. однако, мне повезло (изначально я уволилась в никуда, но через неделю получила предложение и мне дали неделю на переезд). За это время я успела сдать свою квартиру, перевезти вещи к маме и собрать огромный чемодан самых необходимых вещей с собой.
Приехав в мск, купила сим карту на вокзале и начала искать временное жилье на авито, т к на след день мне надо было уже выходить на работу. Хотелось просто поставить где-то чемодан и переночевать. В итоге нашла койку в хостеле недалеко от работы, и прожила там аж месяц. Потом меняла место жительства ещё 2 раза. Пока не закрепитесь на новой работе, не стоит выбирать какое-то дорогое жилье с депозитами и комиссиями. В Москве есть жилье на любой кошелёк с разным уровнем комыорта)).
И ещё будьте бдительны! Ибо Москва - это место повышенной концентрации всяких шарлатанов, аферистов, инфоцыган.. Каждый норовит развести тебя на деньги (особенно в частных клиниках). Лечиться лучше в государственных клиниках.
Ну а в целом народ здесь приветливый и дружелюбный. Возможностей для развития намного больше, чем в регионах. И я тоже считаю, что Москва - это лучший город не только в России, но и один из лучших городов в мире! (мне удалось поездить по разным мировым столица, есть с чем сравнить).

Ольга, благодарю Вас за подробный отзыв. Я даже наверное стала более трезво смотреть на эти мини студии от ПИКа 🤝

что такое "еврооднушка"?

Вставлю свои 5 копеек, как говорится.

1) Если Вы хотите купить ликвидное жилье, увеличивайте бюджет. Даже если Вы что-то найдёте за 4 (какая-нибудь Пехра у Гранель), это такие гребеня, что Вы просто закопаете в бетон деньги. Понятно, что финансы ограничены, но меньше, чем за 5-5.5 найти что-то приличное сложно, поэтому, мой совет увеличьте бюджет за счёт заемных средств и после сдачи передайте в доверительное управление сервису типа яндекс-аренды и какое-то кол-во лет пускай сдаётся и гасится долг.

2) Не слушайте никого, кто говорит что какой-то конкретный застройщик из популярных это дно и человейники (у того же ПИК есть дома переменной этажности, где на 13 этажей 2 лифта, а на этаже всего 5 квартир, а есть где 33 этажа, 10 квартир на этаже и 3-4 лифта), все зависит не только от конкретного проекта, а даже от конкретного дома в проекте. Дома комфорт и бизнес -класса строят одни и те же рабочие, поэтому и в ЗИЛарте потолок падал )) так что первое на что смотреть- транспортная доступность, причём нужно определиться с целью покупки-прописка или выгодная покупка с перспективой перепродажи. Большая часть проектов в новой Москве, даже если и имеет пешую доступность до метро, находится слишком далеко и ездить оттуда то ещё удовольствие, хотя менеджеры обязательно будут говорить что -то типа Это-ж-Москва, понимаете, потому так и дорого. Также не ведитесь на вот эти "ипотека под 1%", как правило, недвига там уже сильно переоценена, поэтому перед покупкой, посмотрите за сколько продают лоты на вторичке в том же проекте/локации

3) Можно смотреть переуступку, на неё также действуют льготные ипотеки , при этом при покупке по переуступке цена может быть ощутимо ниже, чем у застройщика.

4) Есть неплохие каналы на ютубе про недвигу в мск, например, Виктор Зубик и его smarent

Дополню ещё одним пунктом:
5) Аксиома "стоимость недвижимости всегда растет" уже перестала работать, поскольку застройщики довольно сильно подохренели, например в проекте HighWay цены через год после начала строительства оказались ниже (у кого-то аж на 1млн) , также цены скачут и у ПИК и наверняка и других застройщиков, можно на циане смотреть динамику, поэтому опять-таки с большой осторожностью нужно относиться к мнениям брокеров и продажников на тему "через год ваша квартира будет стоит 100500млн". Только аналитика рынка в той локации, где будете приобретать сможет Вам помочь.

СР, спасибо Вам за уделенное время моему вопросу. Есть над чем поразмыслить 🤔

Светлана, но это же просто однокомнатная квартира. Что только застройщики не придумают чтобы квартиру дороже продать

Plugexx, не совсем так. Как правило площадь кухни в однокомнатной квартире 5-10м2 + спальня. В евродвушке кухня от 20м2 + спальня.

user2345062, при 20 квадратах кухни-гостиной у вас и спальня будет (как правило) квадратов 8-10. Чудес не бывает, в итоге, что там, что там общий метраж будет стандартный: 34-40 квадратов. И по сути, и там, и там - это все равно однокомнатная квартира, потому что большая кухня с диваном и теликом - это все равно не жилое помещение по нормативам.
А две отдельные комнаты+нормальная большая кухня - это уже стало считаться трешкой, с соответствующей ценой..

У меня несколько квартир в Москве, купленных изначально в новостройках. И поверьте, ничем квартиры Пика не хуже других 🤣. Хотя это как бы эконом. А у меня есть и аля комфорт, и пафосный бизнес (нет!). Все они одинаковые. И лифты ломаются, и стены трескаются, и трубы текут, и окна сифонят - везде! Пик-комфорт , кстати, более контактен к своим жителям, нежели другие карманные УК застроев . И люди попроще, не такие пафосные. А цены на аренду определяются скорее локацией, нежели застройщиком.

Екатерина, ну согласитесь, что комфортнее жить в доме в котором 40-50 квартир в одном подъезде, а не 300? Даже при условии, что в обоих домах будут установлены хромые лифты. В обоих домах будет по 2 лифта на подъезд, но количество жильцов в разы отличается. У тех, кто живёт в доме современного "комфорт класса" есть шансы хотя бы подняться на лифте, а у вторых - вообще все безнадёжно. А ещё дома, которые состоят из одних студий все же проигрывают домам с полнометражными квартирами в плане контингента, который там живёт, ибо крошечные квартиры покупают либо под сдачу (и хозяину пофиг кому сдавать), либо либо в такие квартиры пересеояют жильцов из бараков по госпрограммам. От хорошей жизни никто ведь не будет покупать малогабаритку?! В таких густо населённых домах растёт социальная напряжённость, а с ней и, как минимум, вандализм.

Ольга, речь шла о качестве постройки, оно плюс-минус одинаковое. А количество лифтов в подъезде зависит от этажности дома. Нельзя построить дом на 300 квартир в подъезде (а это башня примерно на 23 этажа) с двумя лифтами. Их будет три. Не все пиковские дома строятся по реновации. Можно выбрать те, которые не попадают под соц жилье. Те, где люди покупали сами. Кстати, в московской области как раз нет реновации и социалки у Пика. И многие ребята у меня в пиковском доме покупали сами эти студии, в ипотеку, сами в них живут. И это прекрасные ребята. Я под сдачу взяла евродвушку, например. Сосед мой полноценную двушку тоже под сдачу брал.
Соглашусь с вами относительно домов по реновации. Я жила в новом доме с таким контингентом (не пиковском, так что тут вообще не панацея, надо смотреть конкретный объект, дом, кстати, не в пример хорошего качества, но соседи - это тихий ужас).

Екатерина, например в моем доме (в другом городе) в подъезде по 223 квартиры (секция 16 этажей по 14 картир на этаже) и всего 2 отечественных лифта, которые едва ходят и почти все время находятся на ремонте.. Ну даже если представить себе дом на 300 квартир с 3-мя лифтами - то это будет тот же самый п**ц, учитывая что в таких малогабаритках редко кто живет по одному, в основном ютятся по несколько человек, то в одном подъезде будет проживать около 1000 человек. Застройщик у меня не ПИК, но суть одинаковая: все хотят экономить и государство за последние годы сильно упразднило перечень необходимых требований к сдаваемым домам. Около 40% ранее обязательных требований, теперь носят рекомендательный характер. Это относится и к минимально необходимому количеству лифтов, и к оборудованию детских площадок, и наличию парковочных мест (которых теперь попросту нет) и к наличию социальной инфраструктуры, которой тоже нет в новых микрорайонах.
Поэтому я призываю автора изучить такие нюансы и не покупать квартиру в густонаселенных человейниках. На качество застройки мы повлиять не можем, но можем выбрать хотя бы дом меньшей этажности и с 4-5 квартирами на этаже.
А вообще, если бы не высокие риски, то я бы предпочла купить себе квартиру на вторичке. Думаю, что следующую квартиру буду точно покупать на вторичке. Дом, которому 20-40 лет будет лучше современной новостройки.

Мне не понятны прелести подмосковья. Либо жить в самой Москве либо в хорошем уверенном городе миллионнике. Например ЕКБ.

Таnni, да, согласна! Если жить в Подмосковье, то можно и из родного города не уезжать)).

"стоимость квартиры до 4 млн.руб." - а такие вообще существуют сейчас в Москве/Подмосковье? Или это вот эти чудо-коробушки в 18 и меньше квадратов?

Если уж брать ипотеку, то я бы лучше поискала что-то получше и поликвиднее, хоть и подороже. А то купить дешево можно, вот только и продадите потом также дешево а, если будете сдавать, то и арендаторы будут соответствующие.

Основная проблема жилья в дешевых ЖК это огромные площади застройки человейниками и отсутствие инфраструктуры. Перед покупкой недвижимости проверьте что уже есть в районе из садиков, школ, поликлиник. На обещания застройщика о садиках и школах лучше не полагаться.

С таким бюджетом только ПИК и Самолет. Конечно Подмосковье и новостройки в картофельных полях.

Я бы посоветовал сначала пожить в том районе, где собираетесь брать ипотеку, хотя бы полгода и, желательно, осень - зима, поездить ежедневно на работу и прочувствовать Московский ритм. Его выдерживает далеко не каждый.
ЖК я бы не стал брать на месте свалок. Если видите большую гору, то, скорее всего, это она и есть. А так их очень много, но все они, если мы говорим о бюджетном варианте, не приспособлены для личного пространства. Так называемые человейники.

Светлана, вы сами в прошлом посте студию из БД-парка обсуждали. От этого и надо отталкиваться, в Котельниках от ПИКа еще Кузьминский лес (пешая доступность от метро) и Томилинский бульвар (условно пешая, но лучше, чем БД). При этом на аренду ставки примерно равны во всех трех комплексах: в БД большой спрос от сотрудников 5 гипремаркетов, находящихся вокруг, и те же 27-30 тыс. в месяц.
Если говорить про Москву в этой ценовой категории, то Середневский лес (точка притяжения аэропрт Внуково и московская прописка), в области еще - Ильинские луга (престижный запад и тянут метро, будет как в БД в условно пешей) и Одинцово-1 (рядом остановка МЦД). Все это от ПИКа. В скобках указал фактор, делающий этот жк интересным.
Дешевле 4 млн. ("в полях") сейчас только жуткий неликвид.

Федя, Ильинские луга метро не спасут, они по карте будут не в пешей доступности, плюс да, большой вопрос дотянут ли вообще. Из московских проектов можно присмотреться к Люблинскому парку ещё, да один из самых "баянных " проектов, но локация одна из лучших за свои деньги, плюс район активно развивается.

Федя, благодарю Вас, мне именно такого совета и не хватает. Получается Ильинские луга перспективный проект и на него можно глаз положить?

Светлана, из перечисленных это жк с наивысшим потенциалом роста, но и с наибольшими рисками (вдруг метро не будет, его еще даже не спроектаровали полностью, кажется, и т д.т.). На будущее. Сейчас там арендная доходность наименьшая и транспортная доступность (будет) не такая универсальная, как в Котельниках, где линия метро идет в центр города.

Я бы вообще начал бы плясать от возраста ребёнка. Если нужен детский сад, то считайте, что его не будет. Если нужна школа, то лучше ориентироваться на Москву. Какое-нибудь условное Юнино от ПИКа.
Ну и, конечно, хорошо бы знать сферу деятельности или хотя бы предполагаемый доход, чтоб аргументированно объяснить почему всё это "не полетит".

Стремно что-то рекомендовать- много ответственности 😅 Я за последние 7 лет брала в мск (вторичку и) из новостоек пик и а101 - у них можно онлайн посмотреть проекты, подходящие по финансам. Они сдаются хорошо, качество эконом (нынче это называется комфорт) не супер, но я брала с отделкой пик и она уже 6 лет служит)
Но с первоначалкой 2кк это в любом случае будет одинаково у всех так себе район, поэтому не парьтесь)
Если метры стоят дороже, а срок сдачи одинаковый, значит, район чуть получше )
Что б была инфра (из моего опыта) лучше подходят новостройки, которые впихивают в старые районы (так пик любит делать)

Камчадал, на Циан, Домклик и прочих сайтах с предложениями устанавливаете фильтр поиска по цене и транспортной доступности (сколько минут пешком или на транспорте от метро) и ищите варианты.

Точно могу сказать, что я вам НЕ советую Главстрой и их жк «береговой», «баланс»

У меня переезжали родители, когда я была в 9 классе. Спустя несколько лет съемного жилья купили квартиру в Подольске. Я взяла ипотеку в Москве, потому что тоже хочу жить в лучшем городе))
По своему опыту скажу - правильно пожить в хостеле или съёмной комнате первое время, очень недорого и можно изучить районы. Если есть возможность поехать устроиться одной и позже забрать ребёнка (так поступили мои родители).
Мне качество дома мало интересно, потому что сегодня я живу тут, а через год могу и переехать. Переезжала часто, покупала однушку в Климовске, дом в СНТ в Подольске, квартиру в Москве (продали прежнее - купила другое). Всегда отталкивалась от следующих факторов:
1. "Детские факторы": близость школы, зелёный двор, нет шоссе рядом
Сейчас дети ходят в сад и школу во дворе)
Это все только личным изучением можно понять.
2. Ликвидность связана с расположением.
Московское жилье всегда ликвиднее Подмосковья и смотрю на близость к транспорту, сейчас ОЧЕНЬ актуально смотреть на строящиеся линии метро.
Всё остальное - ремонты, виды из окна, магазины рядом второстепенно. В Москве очень хорошо развивается инфраструктура во всех районах.
3. Близость к работе
Я работаю в офисе, мне важно не тратить время на дорогу. Я из тех, кто лучше купит комнату в коммуналке, чем 2ку в Подмосковье.

Кроме этого добавлю:
1. Брачный договор
Я купила на себя квартиру в браке, есть юрист, который меня уверяет и сыплет статьями, что это ничего не значит и можно оспорить и все равно поделить эту квартиру при желании супруга /наследников.
2. У застройщика в офисе можно получить скидку и все оформление онлайн, кроме одного посещения банка.
3. Вторичка сильно дешевле новостроек (20% минимум), но ходить по ним нужно много.

По районам - смотрите экологическую карту Москвы, она тоже объясняет стоимость жилья по районам))

Юлия, но крайне много братьев наших ближнозарубежных
Везде свои минусы

Подожду ответов экспертов, тут в одном тексте на целый плач Нострадамуса хватит :)

Курочка, 🤣 вы правы) плач) нет ничего хуже, чем страх собственных сомнений)))

Светлана, я объясню свой коммент: если я правильно понимаю, вы планируете купить студию для ребёнка, а у вас есть еще какая-то своя квартира. Запасной аэродром на случай развода. Зачем вы планируете ее продавать потом, чтобы вместо ребенкиной студии купить однушку. Кому? Ребенку, который не сможет (???) жить в студии? Где будете жить вы?

В Подмосковные новостройки в ауте) Либо они долгострои, либо качество страдает. Часто строят по губернаторской программе для переселения жителей других районов и получается тяп-ляп. Бывает когда строят за речкой, а на мосту пробка, получается, что жилье есть, но добраться сложно. Поэтому новостройки Новой Москвы как пользовались повышенным спросом всего подмосковсья, так и продолжают расти в цене. Экология новой москвы ничем не хуже подмосковья и удаленность от центра столицы большая. Низ красной ветки метро, который застраивает а101 должен вам подойти. По цене не подскажу, лучше смотреть у них на сайте. Но должны быть дешевые варианты.

В наши дни я бы купила недвижимость хоть какую-то в стране где это ускорит получение второго паспорта.
Зачем жить в подмосковье? Это не москва. Ездить на работу? А если вы фрилансер, тем более, постоянно жить в спальнике. Вы и не поймете что не у себя дома.

а если купить квартиру в хрущевке под реновацию и потом получить новую квартиру - насколько выгодно?

Камчадал, ну прикиньте сами: купите Вы квартиру в небольшом доме, с бесплатной парковкой во дворе, с толстыми стенами и минимумом соседей (которых будет не видно и не слышно), а потом получите взамен квартиру примерно такой же площади, только в огромном скворечнике, без балкона, с картонными стенами, в окружении тысячи соседей, с вечно неработающими лифтами и полным отсутствием парковки на районе... Потому что сейчас "в тренде" дворы без машин))).
Не ищите выгоду там, где её нет.. От реновации выигрывают только те, кто все это придумал, а не простые люди.
Реновация - это такая же афера, как и пенсионная реформа. Смысл только в том, чтоб снести маленькие дома и на их месте поставить муравейники в которых будет в 100 раз больше квартир.

Юлия, в дзен квартале студии дороже, чем в Скандинавии. Недавно интересовались (сдача март 2025)

Евгения, кстати, отличный совет. Случайно познакомилась с ипотечным брокером. они работают бесплатно для покупателя, платят им застройщики

Galina, мне бесплатный только надоедал. Лучше заплатить. Но тут ещё одна проблема - платные тоже далеко не все хорошие. Там очень много лодырей, которые занимаются хоть чем то, что бы "на дядю не работать".

В Подмосковье жк Лесобережный недооцененный объект. 20 мин до мцд Аникеева

Какой хороший вопрос, перечитала комментарии. А что можно сказать по поводу ЖК Живописный? Будет ли там транспортная доступность?

Курс валют за лето вырос неимоверно, надо в любом случае брать новостройку, пока первоначального взноса в 2млн хватает, а потом может и не хватить. На юге Москвы много хороших жилых кварталов есть.

Диана, юг новой Москвы застраивает пик и а101, у второго обустройство дворов нормальное. Скандинавия, например, удобна нам по всем параметрам. Цены же одинаковые и имеют тенденцию к росту, есть куда торопиться😁