Я купила долю в квартире и не жалею

Вместо полноценной квартиры в Новосибирске я приобрела долевую собственность — то есть комнату. И мне нравится в ней жить.

В соседней комнате обитают квартиранты, которые арендуют жилье у второго собственника, — чужие для меня люди.

Расскажу в статье, почему я приобрела долевую собственность, а не целую квартиру, во сколько она мне обходится, на чем получается экономить и как я нахожу общий язык с соседями.

Мои родители живут в Каргате — это 183 км от Новосибирска. В 2016 году я окончила университет в Новосибирске и мне негде было жить: из общежития пришлось съехать, а к родителям возвращаться я не планировала. На время меня приютила подруга, которая жила в просторной двушке в спальном районе Новосибирска. Но остаться там надолго я не могла.

Выхода было два: либо снимать квартиру, либо покупать. Родители предложили финансовую помощь — 900 тысяч рублей. Это упрощало ситуацию: квартиру можно было не снимать, а купить. Я промониторила рынок недвижимости Новосибирска и расстроилась. Студия 24 м² на окраине стоила от 1,5 млн рублей, в центре — от 2,2 млн. Однокомнатная квартира на окраине — от 2 млн рублей, а в центре — от 3 млн.

Теоретически можно было взять кредит, добавить к родительским деньгам еще от 600 000 ₽ и купить студию на окраине. Но этот вариант отпал. Брать ипотеку или кредит мне было бессмысленно: в 2017 году я получала 25 000 ₽. Кроме трат на еду хотелось ходить в бары, кино и театр, поэтому на выплаты по ипотеке не было денег.

Еще мне не хотелось покупать жилье на окраине, потому что в Новосибирске много пробок. Расстояние от университетского общежития до кинотеатра в центре города — 7 км, но в час пик на дорогу уходило от часа до полутора.

Снимать полноценную квартиру я тоже не могла: не было денег. Тратить накопления родителей на съем было неразумно. Плюс для съема пришлось бы искать соседку, чтобы делить арендную плату, а у меня не было никого на примете.

Тогда знакомый риелтор предложил рассмотреть другой вариант — комнату в квартире. Я подумала и рассудила: мы жили в общежитии в комнатах по четыре человека. За это время привыкли быстро спрыгивать со второго яруса кровати, готовить под присмотром видеокамер и делить кухню и туалет с жильцами еще восемнадцати комнат.

Не помню, сколько девушек жило в пятиэтажном корпусе, но вечером мы сидели в очереди минут по сорок, чтобы помыться. Так что соседи меня не пугали, а переезд в свое жилье, пусть даже в комнату, означал все-таки прогресс в плане моего бытового комфорта.

В итоге я согласилась купить комнату, и мы с риелтором начали ее искать.

В Новосибирске комнаты в основном продают в общежитиях и в коммуналках. Я не стала рассматривать общежития: на первоначальном этапе — когда еще только смотрела фотографии «кандидатов» — меня в них отпугнули места общего пользования. Они оказались в разы хуже, чем в студенческих общежитиях. И я стала искать исключительно комнаты в квартирах.

Комнаты в Новосибирске в 2017 году стоили от 600 до 900 тысяч рублей — цена зависела от того, в каком районе продавалась комната, и от ее состояния. Сейчас такую комнату можно купить по цене от 800 тысяч до 1,5 млн рублей.

Пока я ездила по квартирам, поняла, что такая недвижимость появляется, как правило, из-за семейных проблем. Например, умерли родители и брат с сестрой унаследовали квартиру на двоих. Но договориться, за сколько ее продавать или сдавать, у них не получается, а выкупить друг у друга квадратные метры нет денег. Когда одному эта ситуация надоедает, он либо сдает свою комнату, либо продает.

Когда я выбирала жилье, обращала внимание на несколько пунктов.

Собственник. Я сразу узнавала, кто хозяин второй доли. Если пожилой человек — это плохой вариант: я поздно возвращаюсь домой или могу приводить друзей. Вряд ли пожилому человеку будет комфортно жить со мной, а мне — с ним.

Общие места пользования. У меня было три условия: белый и чистый унитаз, раковины и ванная без ржавых подтеков, кухня без тараканов. За четыре года в общежитии я научилась определять места, в которых тараканы уже живут или могут завестись. Так, если на столах постоянно лежит еда, а кухня усыпана крошками хлеба, тараканы не заставят себя долго ждать.

Еще я смотрела на плиту, кухонные шкафы и место, где хранится мусор. Если там были грязные подтеки или липкие следы — это тоже первые признаки, что могли появиться насекомые. Мне же нужен был вариант, где шанс, что они появятся, минимален.

Расположение дома. Мне больше нравился центр города. Плюс удобно иметь рядом метро. В Новосибирске почти все станции недалеко от центра, поэтому я стала искать комнаты именно в радиусе пешей доступности метро.

Обычно доли продаются в старых домах с нулевым ремонтом, старой проводкой и разбитыми подъездами. При этом спроса на комнаты в Новосибирске нет: люди предпочитают приобретать студии, — поэтому продать эту недвижимость в будущем будет сложно. Это все можно отнести к однозначным минусам такого жилья.

Некоторые собственники идут дальше — обустраивают комнаты как отдельные квартиры. Таких вариантов на рынке в 2017 году было больше всего. Собственники оборудуют в комнатах санузел и некое подобие поддона. Но мокрая зона над жилой комнатой — это перепланировка, которую невозможно узаконить.

Если это вскроется, собственника попросят вернуть все в исходное состояние за свой счет и выпишут штраф до 2500 ₽. Я об этом тогда ничего не знала. К счастью, мои родители это знали и не стеснялись проговаривать с собственниками. Единственный плюс таких «квартир» — кухню и санузел не придется делить с соседями. Но если взять среднюю комнату в 15—18 м² и оборудовать там кухню и туалет, места для жилья не остается.

Мне не хотелось жертвовать «жилым» метражом, и я решила, что лучше уж буду жить в комнате и делить туалет с соседями. Я почти не ездила смотреть варианты, а отсеивала неподходящие сразу в интернете. Часть не подходила по цене, еще несколько — по ремонту. Два варианта я съездила посмотреть вживую. Но они оказались как раз теми самыми студиями с неузаконенными перепланировками, и я их отмела.

Однажды я увидела отличный вариант за 850 000 ₽. 10 минут до станции метро, 40 минут пешком до центра города, двухкомнатная квартира. Комната — 12,7 м² и еще балкон, который можно было обшить изнутри и так увеличить полезную площадь квартиры. Места общего пользования в хорошем состоянии, бонус — есть кладовая. Площадь всей квартиры — 43,3 м².

По документам комната значилась как 1/2 доли в натуре — то есть доле в праве соответствовала конкретная комната. Изначально квартира принадлежала молодой семье, но пара развелась, а квартиру поделила пополам. Я покупала комнату у женщины — ей нужны были деньги, чтобы вложиться в новое жилье. Вторая доля принадлежала бывшему мужу. В этой комнате жил его брат с женой и сыном.

Мы внесли задаток за комнату — 50 000 ₽. Продавец по почте известил второго собственника, что нашел покупателя на свою долю квартиры. По закону собственник в течение месяца имеет приоритетное право выкупить вторую часть жилплощади. Если он отказывается, долю продают уже любому покупателю. Если не предложить купить, второй собственник может оспорить сделку, а это ненужные риски для покупателя.

Второй собственник никак не отреагировал на почтовое извещение, поэтому через месяц мы начали оформлять покупку. Сделку мы регистрировали в агентстве недвижимости. Услуги нотариуса оплатил продавец комнаты, я потратила 36 000 ₽ — оплатила работу риелтора и юриста. Еще 2000 ₽ ушло на госпошлину. Юрист до и во время сделки контролировал процесс покупки комнаты: я проверяла вместе с ним договор купли-продажи, выписку из ЕГРН, нотариальную доверенность и другие документы.

В декабре 2016 года я стала собственником доли в квартире.

Сама комната нуждалась в косметическом ремонте. Вот что я сделала.

Обои. Стены в комнате были ровные. Единственное, что потребовалось, — обновить обои. Я выбрала недорогие, но решила поиграть с цветами — сделать одну стену однотонной, а вторую — с рисунком. В итоге все купила в «Леруа Мерлен»: 4 рулона по 400 ₽ за штуку и 2 — за 900 ₽. За все заплатила 3400 ₽.

Клей. 200 ₽ за упаковку, купила две штуки — 400 ₽.

Ламинат. От бывшей хозяйки мне достался уставший ковролин, и я его заменила. На ламинат, плинтусы и утеплитель потратила 9000 ₽.

Натяжной потолок. Потолок комнаты был покрыт плиткой, я хотела ее снять, зашпаклевать неровности и все побелить, но получилось иначе. Когда плитку сняли, увидели, что выровнять потолок будет невероятно сложно из-за расхождений между потолочными плитами в 5—8 см. В итоге я заказала натяжной потолок за 8000 ₽.

Получилось сэкономить на рабочей силе: мы сделали все с родителями за две недели. Папа помог положить ламинат, обшить балкон и собрать мебель, а мама — поклеить обои. Нам потребовалась чужая помощь только при установке натяжного потолка.

Всего на ремонт я потратила 20 800 ₽.

Я отремонтировала и обставила комнату. Для этого купила:

1. Диван-книжку. Искала диван с ящиком, чтобы убирать постельное белье. Нашла такой за 8000 ₽. Но прогадала: за 4 года он продавился, — поэтому планирую покупать новый.
2. Шкаф для вещей за 11 000 ₽. Искала сразу с зеркалом, чтобы сэкономить место на отдельном зеркале.
3. Книжную полку за 2000 ₽.
4. Стол за 1000 ₽. Это одновременно и рабочее, и обеденное место.

Когда живешь в маленьком пространстве, начинаешь иначе мыслить. Например, во время переезда я поняла, что у меня слишком много вещей, которые не нужны.

Часть вещей я отдала друзьям, что-то продала на «Авито»:

1. Стиральную мини-машину, которую мне подарила бабушка. Она хотела облегчить мне жизнь в общежитии, но удобнее было ходить в прачечную, чем стирать в этой машине.
2. Журнальный столик — я поняла, что не пользуюсь им.
3. Йогуртницу — подарок от тети. За три года я пользовалась ею два раза.
4. Гитару — я смирилась с тем, что постоянное «когда-нибудь научусь играть» вряд ли наступит.

На всем этом я заработала 5000 ₽.

Еще я стала следить за тем, что приобретаю и насколько это необходимо. Получилось не только освободиться от ненужных вещей, но и минимизировать собственные траты.

Рабочее место у меня в комнате одно. И это неудобно: за столом может полноценно работать один человек, двоим уже тесно, поэтому во время изоляции было тяжело — я уже жила с партнером. Пришлось чередовать место «под солнцем». Первую половину дня он работал за столом, а я на диване. Потом менялись местами.

Вместо кровати у нас диван, и это неудобно. Ежедневно приходится убирать постельное утром, а вечером — снова его доставать. Я пробовала использовать диван в качестве кровати — застилала его покрывалом, но подушки постоянно сминались, одеяла тоже. Пришлось вернуться к прежней практике и все убирать.

Еще во время ремонта мне потребовалась стремянка, чтобы обдирать, а потом клеить обои. Покупать ее не хотелось. Это не та вещь, которая необходима человеку в комнате. Мне помогли старые табуретки, которые нашел и привез мой дядя. Одна из них и заменила мне стремянку. Я думала, что буду пользоваться табуретками только во время ремонта, но они оказались удобными, и я их оставила. Потом купила краску и обновила сидячие места. На это ушло 2000 ₽.

Когда ремонт в комнате закончился, пришло время разбираться с местами общего пользования. Предыдущая хозяйка не жила в комнате, а сдавала ее девушке. Квартирантка готовила еду в комнате. На кухне у нее стоял только холодильник. Меня такой вариант не устраивал.

Коридор, туалет и кухня в квартире были в хорошем состоянии изначально. Но мне нужно было оптимизировать быт с соседями. Например, на кухне был полный гарнитур, микроволновка и электроплита — покупать свое было странно. Но духовки не было, поэтому я предложила купить ее. Так на кухню я купила холодильник за 15 000 ₽ — он у каждого свой. Еще приобрела духовку, чайник и мультиварку — на это потратила 4000 ₽. А соседи разрешили пользоваться плитой, микроволновкой и кухонными шкафами — мы поделили их поровну.

В квартире был совмещенный санузел, который был уже укомплектован. Я повесила полочку для ванных средств за 500 ₽, а потом обновила общие душевые принадлежности — купила коврик за 800 ₽ и шторку за 600 ₽.

Мои первые соседи — брат собственника с женой и сыном-первоклассником — быстро съехали. Они ждали, когда сдадут их собственную квартиру, и, как только получили ключи, переехали туда. Комнату собственник решил сдавать. Сначала я помогала с поиском жильцов: у меня много друзей, которые хотели что-то снимать. Со временем они тоже стали задумываться о собственной недвижимости.

Спустя полгода моими соседями стали незнакомые люди. Собственник не согласовывает со мной квартирантов, но есть договоренность, что «в случае чего я могу ему позвонить». За четыре года таких ситуаций не было. Мои соседи — это молодые люди, которые недавно окончили вуз, но на аренду полноценной квартиры у них денег нет. Классическая ситуация.

За все это время с соседями у меня конфликтов не возникало. Думаю, когда человек целенаправленно снимает комнату, он готов к тому, что ему придется соблюдать негласные правила из разряда: если друзья пришли в гости, то не стоит ночью кричать и громко смеяться, а после полуночи лучше музыку слушать в наушниках или убавить громкость и так далее.

Конечно, с друзьями в соседней комнате жить проще. Можно вместе планировать вечеринки и устраивать совместные кинопросмотры. С посторонними людьми так сконнектиться у меня не получилось.

Камнем преткновения стала уборка в квартире. У всех разные представления о чистоте. Один квартирант забывал протереть кухонную плиту после готовки. Было неприятно видеть на ней жирные разводы. Другая молодая пара не мыла микроволновку, хотя они пользовались ею часто. Раньше я убирала все это сама: не хотелось ругаться. Но потом пришла к выводу, что нужно все проговаривать.

Как-то соседи забыли вынести мусор, из-за чего в квартире появился неприятный запах. Я сказала об этом — больше таких ситуаций не было. Около года во второй комнате жил юноша Евгений, который постоянно забывал мыть духовой шкаф. Когда я сказала, он извинился и попросил не стесняться и сразу говорить ему, где он «косячит». Обосновал это тем, что раньше жил с родителями и не убирался в квартире, поэтому ему сложно сразу перестроиться. Несколько раз соседи просили меня убавить звук на телевизоре. Они ложились рано спать, а я часто полуночничаю.

С соседями у нас сначала был уговор по уборке: каждая комната убирается через неделю. Но быстро оказалось, что это неэффективно: мы начали забывать, кто убирался на прошлой неделе. Так нашли новый способ, которым пользуемся уже два года. Сейчас в квартире живет три человека: я, мой партнер Тимофей и сосед Дмитрий. Убираемся раз в неделю согласно графику. Например, на прошлой неделе — обычно это делаем по воскресеньям — я мыла полы, Дмитрий убирался на кухне, а Тимофей — в ванной комнате. Через неделю меняем локации: мне достается кухня, Дмитрию — ванная, а Тимофею — полы.

В уборку входит следующее:

1. На кухне надо помыть плиту и стену рядом от жирного налета, столы, раковину и мультиварку. Духовой шкаф каждый моет сам после того, как попользовался.
2. В туалете надо почистить раковину, ванну и унитаз, помыть зеркало.
3. В коридоре надо только убрать пыль со шкафа для верхней одежды и полки для обуви и помыть пол в квартире.

Важно во время совместного проживания обговорить и то, когда каждому лучше планировать утренние и вечерние процедуры и приготовление пищи. Так совпало, что утро в нашей квартире у всех начинается в десятом часу. В это время все собираются на работу, поэтому принимать душ не принято. Если хочется — встаешь раньше.

Такая же ситуация и вечером: чтобы не случилось «пробки», мы обговорили час для «умываний». С 11 до 12 ночи туалет предназначен только для душа. Часовое полоскание в ванне возможно в другое время. Удивительно, но на кухне таких правил нет. Возможно, потому, что среди нас нет кулинаров и мы чаще предпочитаем что-нибудь приготовить на скорую руку.

Плюсы жизни с соседями я оценила сразу: мы с Тимофеем периодически уезжаем на неделю из города к родителям или друзьям. В комнате остаются цветы, жить которым в момент нашего отсутствия помогают соседи.

Переехав в комнату по линии метро, я сразу оценила ее удобство расположения. Рядом находятся два больших торговых центра, в которых есть два кинотеатра, шесть сетевых магазинов разного ценового диапазона, один микрорынок и несколько мелких баров. Теперь, чтобы получить сиюминутную дозу развлечения, не надо покидать свой район и тратиться на проезд.

Еще я экономлю на транспорте. Раньше я тратила на дорогу до работы час и 81 ₽ в один конец, сейчас я хожу на работу пешком — 15 минут. Когда надо поехать в любое другое место, спасает метро. Летом после вечера в баре, когда метро уже не работает, а я в настроении, могу дойти до дома пешком.

Бытовая техника и ремонт. Это мы тоже делим пополам. Например, как⁠-⁠то нужно было заменить счетчик и починить домофон. Мы поделили траты со вторым собственником. С бытовой техникой у нас за это время не случалось проблем. Но если возникнет потребность в новом чайнике, можно сразу рассчитывать на половину чека.

Пассивный доход со сдачи в аренду квартиры Тимофея. Когда мы с Тимофеем решили жить вместе, возник вопрос — где лучше. У меня комната с хорошим ремонтом, у него — однокомнатная квартира со стенкой из 80-х и неровными стенами. Мы выбрали мою жилплощадь, а его недвижимость стали сдавать. Уже три года ежемесячно мы получаем за эту квартиру 15 000 ₽.

Комната — это временное жилье. Я планирую через несколько лет расширяться. Где и как — еще не думала. Это не первостепенный вопрос. Но вариантов, как потом обменять комнату на деньги, у меня четыре:

1. Отдать младшему брату. Если он захочет поступить в новосибирский вуз или переехать в Новосибирск, ему нужно будет снимать жилье. Брат может сэкономить деньги, если захочет жить в комнате. Пока это самый приоритетный вариант.
2. Сдавать в аренду. Спрос на комнаты есть: замечаю по тому, как у собственника второй доли меняются квартиранты. Не бывает простоя даже на неделю. Сейчас в Новосибирске средняя цена за комнату — 10 000 ₽, это 120 000 ₽ в год. Вычитаем оплату коммунальных услуг — примерно 24 000 ₽ — и получаем 96 000 ₽ чистой прибыли за год.
3. Продать комнату второму собственнику или самому выкупить вторую долю. Возможно, кто-то из нас хотел бы стать хозяином сразу двухкомнатной квартиры.
4. Объединиться со вторым собственником и вдвоем продать квартиру. Покупать доли в квартире значительно дешевле, чем сразу всю жилплощадь. Например, сейчас аналогичные двухкомнатные квартиры в нашем и соседних домах стоят от 3,8 до 4 млн рублей. Если объединиться, то получится продать квартиру по полной цене, так каждый собственник выиграет в деньгах.

1. Люди удивляются, когда узнают, что я живу в комнате. Часто слышу фразу: «Ой, я бы так не смог». Я не вступаю с ними в дискуссии и не пытаюсь что-то доказать. Когда была студенткой, тоже удивлялась, что некоторые покупают комнаты в общежитии. Но финансовая ситуация помогла их понять.
2. Если бы четыре года назад у меня был выбор между квартирой и комнатой, я бы выбрала первый вариант. Но если выбирать между квартирой на окраине и комнатой в центре города — даже сейчас я остановлюсь на комнате.
3. Комната — это отличный вариант для молодого человека, который не против пожертвовать частью квадратов и разделить квартиру с другим человеком, но при этом сэкономить деньги.