Новый закон минимальной доли собственности в жилье

Екатерина Мирошкина

экономист

1 сентября 2022 года вступили в силу поправки к жилищному кодексу, которые ввели так называемый запрет на микродоли. Теперь нельзя выделить в жилье долю меньше 6 м². Но для некоторых сделок все еще есть исключения.

Вот как будет работать это ограничение.

Как было раньше

Жилье разрешали делить на доли любого размера. Например, можно было купить 1/300 московской квартиры ради прописки, льгот и выплат. Или получить в наследство 1/20 квартиры и распоряжаться этой долей на свое усмотрение: скажем, поделить ее на пять частей и подарить посторонним людям. Те вселялись и пользовались общей кухней и санузлом, а владельцы 19/20 вынуждены были мириться с дискомфортом или продавать жилье на невыгодных условиях.

В некоторых квартирах были сотни собственников и зарегистрированных. Государство несколько раз пыталось разобраться с этой проблемой — и вот что получилось.

Теперь не поровну: что изменилось в правилах раздела имущества с 1 сентября 2022 года

Что изменилось с 1 сентября

Теперь запрещены сделки с долями в жилье, если в результате собственнику будет принадлежать меньше 6 м² общей площади. То есть купить 1/100 столичной квартиры невозможно. И продать посторонним людям унаследованную 1/20 однушки — тоже.

Если такая сделка каким-то образом произойдет, она будет ничтожной. Обычно это проблема покупателя. Он потеряет право собственности, а вот деньги могут и не вернуться.

Каких сделок коснутся изменения

Запрет на микродоли коснется только сделок начиная с сентября 2022 года. Если до поправок собственнику уже принадлежала 1/100 квартиры, эту долю не заберут. Но вот распорядиться ею будет проблематично: нужно будет объединяться с другими собственниками или продавать тому, кто владеет большей частью. И здесь уже основные владельцы смогут диктовать условия.

Верховный суд принудил собственников продать доли в квартире

Когда запрет на микродоли не действует

Наследство. Если жилье наследуется, его можно поделить и на доли меньше 6 м². Например, у умершего была половина квартиры площадью 38 м². Наследники — мать, жена и двое детей. Каждый из них получит 1/8 этой квартиры — 4,75 м². И хотя это та самая микродоля, но такое разделение все еще возможно.

Уточнение из ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ говорит о наследовании по любому основанию — значит, и по завещанию тоже.

Приватизация. Аналогичная ситуация с приватизацией. Если квартира приватизируется на нескольких человек, им могут законно принадлежать доли, которые в пересчете составят менее 6 м² на каждого.

Маткапитал. Если для покупки жилья использован маткапитал, нужно выделить доли всем членам семьи. Размер долей законом не установлен — он определяется по соглашению. Родители могут выделить детям и по 1/50 квартиры. Есть только рекомендация, чтобы доля была соразмерна по стоимости той части маткапитала, что приходится на члена семьи. Но это может быть совсем немного. Например, квартира площадью 70 м² стоит 7 млн рублей. Маткапитал — 500 000 ₽. То есть каждому ребенку может достаться по 1,25 м² — и это будет законно.

9 главных вопросов о детских долях, если вложили маткапитал в квартиру

261

Что можно сделать с микродолей

Если сейчас в собственности уже есть доля, для начала нужно проверить, сколько это в квадратных метрах:

Найдите документы или закажите выписку из ЕГРН. Там указана площадь.
Посчитайте площадь своей доли.

Если она больше 6 м², ограничений на распоряжение нет. Но дробить на меньшие части нельзя.

Если меньше — теперь вариантов не так много.

Продать долю другому собственнику. Само по себе распоряжение микродолями не под запретом — главное, чтобы в результате сделки по отчуждению у совладельцев было не меньше 6 м². Например, свои 5 м² можно продать собственнику другой такой же доли.

Продать несколько долей одновременно. Например, если у шести наследников по 5 м² в квартире, они могут продать ее новому владельцу — он получит право собственности на 30 м², вопросов к такой сделке не будет.

Продать и подарить доли в квартире можно без нотариуса

Какие вопросы есть к этому закону

С одной стороны, поправки в жилищный кодекс устранили давно назревшие проблемы. С другой — породили новые.

Например, непонятно вот что:

Если супруги купят в совместную собственность 8 м², а потом решат оформить доли — зарегистрируют ли такую сделку? По закону им и так фактически будет принадлежать по 4 м², но что на это скажут нотариус и Росреестр — неизвестно.
Если супруги до 1 сентября оформили брачный договор, по которому после развода у кого-то из них возникает право собственности на 5 м², а после 1 сентября они расторгают брак — оформит ли Росреестр право собственности супругов на микродоли? Или нужно сейчас переписывать брачный договор?
Для сделок с маткапиталом запрет на микродоли касается именно последующего выделения долей — после покупки квартиры владельцем сертификата. Но непонятно, можно ли сразу купить жилье на всех членов семьи, если у каждого будет меньше 6 м². Например, семья покупает без ипотеки комнату, чтобы там жил старший ребенок во время учебы. Площадь — 20 м². По договору всем принадлежит по 1/4, но это уже микродоли. Сможет ли продавец провести такую сделку? Если нет, то в чем смысл запрета в подобной ситуации, если потом родители все равно вправе будут оформить собственность в таких пропорциях?

Скорее всего, Росреестр и нотариусы еще будут что-то разъяснять. Но если речь идет о сделках с микродолями, в любом случае не спешите теперь отдавать задаток или заключать предварительные договоры. Сначала консультируйтесь с экспертами.

Как самостоятельно продать комнату в коммуналке

Новости, которые касаются всех, — в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе происходящего: @tinkoffjournal.

Тэги: актуальное, недвижимость

Обложка — Victoria Denisova / Shutterstock

Как еще можно защитить права собственников?

Мне кажется, зря запретили.
- Система прописки (на основании которой определяются льготы и ради которой люди покупали микродоли) сама по себе порочна, так как переиначивает причину и следствие. В некоторых других странах местный аналог "прописки" (да, она есть не только в СНГ, ведь город проживания может на многое влиять в любой крупной стране) проистекает из ПРАВА проживания (в то время как в РФ прописка является одной из возможных причин права проживания). То есть покажи договор аренды, справку о проживании в отеле, свидетельство о праве собственности, расписку владельца жилья о безвозмездном проживании и т. п. - и тебя "пропишут" по этому адресу (но когда это основание прекратит действие, то ты не сможешь апеллировать к тому, что ты тут живёшь). А в РФ парадоксальная ситуация, что ты можешь иметь право жить в квартире (например, на основании договора аренды), но при этом с точки зрения всех органов ты живёшь в другом городе и не имеешь права претендовать на местную социалку (хотя казалось бы ты работаешь в этом городе и платишь налоги в бюджет региона). При этом никто тебя не пропишет по договору аренды, потому что договор аренды закончиться, а ты можешь не захотеть выписываться и придётся идти в суд (ведь договор аренды и прописка вообще параллельны). Прописка это просто советское наследие, где не было развитого рынка аренды жилья, да и с собственностью на квартиру были вопросы. Таким образом, микродоли позволяли частично обойти проблемы системы прописки.
- Касательно злого наследника, который продаст свою долю кому попало. У собственников других долей по закону есть приоритетное право выкупа доли. Раз наследник решил пакостить, значит там какой-то конфликт. А в конфликте всегда больше одной стороны и они не бывают на пустом месте. И раз владельцы остальных долей не захотели выкупить долю в обмен на то чтобы больше никогда не видеть неприятного для себя совладельца, то их проблемы.

Ivan, приоритетное право выкупа не работает. Владелец микродоли из вредности требует огромную сумму. У меня такая ситуация.

Наследник рассчитывал на большую долю, а получил микродолю. Он обижен и готов продать ее только за неадекватно большую сумму (примерно за рыночную цену половины квартиры). Тупик.

Мария, нет не чего хуже обиженных родственников, которых душит жаба, всю жизнь испортят, сочувствую.

Мария, Но вот только продать дешевле предложенной цены собственник не сможет. А если и продаст то сделку можно признать недействительной
Но при этом есть 1001 способ обойти это ограничение, но все эти способы не законны и в случае если всё выяснится то сделку признают недействительной со всеми последствиями

Тимофей, в моей ситуации квартира просто стоит уже больше десяти лет. Потому что рыночная цена небольшой квартиры 3 млн. Три наследника с долями 80%, 10% и 10%. Наследники микродолей каждый хочет получить за свою долю по миллиону от сделки. То есть они не хотят продать по рынку и поделить по долям. Они надеются шантажом срыва сделки добиться, чтобы их долю при продаже оплатили будто она втрое больше.

Мария, хм ,а у меня хотят всего на 15% выше рыночной стоимости(приходили оценщики), тоже за 2 доли, но по 6,033м каждая. Тоже обиделись 2 года назад... вот я думаю покупать или нет, тем более проценты по ипотеке сейчас большие.

Ivan, этот пункт легко обходится договором дарения и все, сособственники останутся с носом.

Неточка, без посещения нотариуса всеми собственниками и выражения ими своего согласия сейчас дарение нельзя оформить

Неточка, а новый владелец, по договору одаряемый, захочет что бы в его кв еще парочка человек числилась? Не думаю.

Не по теме. А какой здесь несёт смысл фотография купающихся людей в термальном источнике горы Машук города Пятигорска?

Илья, разносортные люди в одной чаше. Как и в квартире, которую делят наследники.

Почему вы решили, что распоряжаться микродолей запретили?
Если буквально читать нововведенную ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ, там сказано, что запрещено дробить на маленькие доли (если в результате окажется менее 6 кв.м).
При этом, если у вас уже есть только 1/100 доли в квартире 100 кв.м., вам никто не запрещает ее продать или подарить.

Правильно ли понимаю, что договор наследования на 200 человек признают действительным?

WickeD, какой плодовитый наследодатель

Елена, "да покойная Надэжда Ивановна нам всэм была как мать, мамой клянёмся!"

WickeD, что за договор наследования? Свидетельство о наследстве выдает нотариус, и как я поняла из статьи на наследство это правило не распространяется, если наследников много им как и прежде будут выделяться микро доли.

Морковка, ну вот я тоже понял, что паразитическая схема из 90-00х будет работать, просто у бабушек в завещаниях чаще будут появляться много лиц неизвестной национальности, а не одно

Детям будет принадлежать 5метров , а не 1,25, исходя из стоимости 7000000/70 м= 100000 р/м

Alexandra, странно Вы как-то доли высчитываете)))))) Почему делите стоимость объекта на квадратуру?)))))) 5 и 6 класс общеобразовательной школы Вам в помощь))