Запрет на микродоли с 1 сентября 2022 года: что он означает и кого не касается

21
Запрет на микродоли с 1 сентября 2022 года: что он означает и кого не касается
Аватар автора

Екатерина Мирошкина

экономист

Страница автора

1 сентября 2022 года вступили в силу поправки к жилищному кодексу, которые ввели так называемый запрет на микродоли. Теперь нельзя выделить в жилье долю меньше 6 м². Но для некоторых сделок все еще есть исключения.

Вот как будет работать это ограничение.

Рассылка с разбором новых законов
Истории о том, как законы влияют на деньги, — в вашей почте дважды в месяц. Бесплатно

Как было раньше

Жилье разрешали делить на доли любого размера. Например, можно было купить 1/300 московской квартиры ради прописки, льгот и выплат. Или получить в наследство 1/20 квартиры и распоряжаться этой долей на свое усмотрение: скажем, поделить ее на пять частей и подарить посторонним людям. Те вселялись и пользовались общей кухней и санузлом, а владельцы 19/20 вынуждены были мириться с дискомфортом или продавать жилье на невыгодных условиях.

В некоторых квартирах были сотни собственников и зарегистрированных. Государство несколько раз пыталось разобраться с этой проблемой — и вот что получилось.

Что изменилось с 1 сентября

Теперь запрещены сделки с долями в жилье, если в результате собственнику будет принадлежать меньше 6 м² общей площади. То есть купить 1/100 столичной квартиры невозможно. И продать посторонним людям унаследованную 1/20 однушки — тоже.

Если такая сделка каким-то образом произойдет, она будет ничтожной. Обычно это проблема покупателя. Он потеряет право собственности, а вот деньги могут и не вернуться.

Каких сделок коснутся изменения

Запрет на микродоли коснется только сделок начиная с сентября 2022 года. Если до поправок собственнику уже принадлежала 1/100 квартиры, эту долю не заберут. Но вот распорядиться ею будет проблематично: нужно будет объединяться с другими собственниками или продавать тому, кто владеет большей частью. И здесь уже основные владельцы смогут диктовать условия.

Когда запрет на микродоли не действует

Наследство. Если жилье наследуется, его можно поделить и на доли меньше 6 м². Например, у умершего была половина квартиры площадью 38 м². Наследники — мать, жена и двое детей. Каждый из них получит 1/8 этой квартиры — 4,75 м². И хотя это та самая микродоля, но такое разделение все еще возможно.

Уточнение из ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ говорит о наследовании по любому основанию — значит, и по завещанию тоже.

Приватизация. Аналогичная ситуация с приватизацией. Если квартира приватизируется на нескольких человек, им могут законно принадлежать доли, которые в пересчете составят менее 6 м² на каждого.

Маткапитал. Если для покупки жилья использован маткапитал, нужно выделить доли всем членам семьи. Размер долей законом не установлен — он определяется по соглашению. Родители могут выделить детям и по 1/50 квартиры. Есть только рекомендация, чтобы доля была соразмерна по стоимости той части маткапитала, что приходится на члена семьи. Но это может быть совсем немного. Например, квартира площадью 70 м² стоит 7 млн рублей. Маткапитал — 500 000 ₽. То есть каждому ребенку может достаться по 1,25 м² — и это будет законно.

Что можно сделать с микродолей

Если сейчас в собственности уже есть доля, для начала нужно проверить, сколько это в квадратных метрах:

  1. Найдите документы или закажите выписку из ЕГРН. Там указана площадь.
  2. Посчитайте площадь своей доли.

Если она больше 6 м², ограничений на распоряжение нет. Но дробить на меньшие части нельзя.

Если меньше — теперь вариантов не так много.

Продать долю другому собственнику. Само по себе распоряжение микродолями не под запретом — главное, чтобы в результате сделки по отчуждению у совладельцев было не меньше 6 м². Например, свои 5 м² можно продать собственнику другой такой же доли.

Продать несколько долей одновременно. Например, если у шести наследников по 5 м² в квартире, они могут продать ее новому владельцу — он получит право собственности на 30 м², вопросов к такой сделке не будет.

Какие вопросы есть к этому закону

С одной стороны, поправки в жилищный кодекс устранили давно назревшие проблемы. С другой — породили новые.

Например, непонятно вот что:

  1. Если супруги купят в совместную собственность 8 м², а потом решат оформить доли — зарегистрируют ли такую сделку? По закону им и так фактически будет принадлежать по 4 м², но что на это скажут нотариус и Росреестр — неизвестно.
  2. Если супруги до 1 сентября оформили брачный договор, по которому после развода у кого-то из них возникает право собственности на 5 м², а после 1 сентября они расторгают брак — оформит ли Росреестр право собственности супругов на микродоли? Или нужно сейчас переписывать брачный договор?
  3. Для сделок с маткапиталом запрет на микродоли касается именно последующего выделения долей — после покупки квартиры владельцем сертификата. Но непонятно, можно ли сразу купить жилье на всех членов семьи, если у каждого будет меньше 6 м². Например, семья покупает без ипотеки комнату, чтобы там жил старший ребенок во время учебы. Площадь — 20 м². По договору всем принадлежит по 1/4, но это уже микродоли. Сможет ли продавец провести такую сделку? Если нет, то в чем смысл запрета в подобной ситуации, если потом родители все равно вправе будут оформить собственность в таких пропорциях?

Скорее всего, Росреестр и нотариусы еще будут что-то разъяснять. Но если речь идет о сделках с микродолями, в любом случае не спешите теперь отдавать задаток или заключать предварительные договоры. Сначала консультируйтесь с экспертами.

Новости, которые касаются всех, — в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе происходящего: @tinkoffjournal.

Екатерина МирошкинаКак еще можно защитить права собственников?
  • WickeDПравильно ли понимаю, что договор наследования на 200 человек признают действительным?0
  • Елена РыжиковаWickeD, какой плодовитый наследодатель8
  • Ivan KolesnikovМне кажется, зря запретили. - Система прописки (на основании которой определяются льготы и ради которой люди покупали микродоли) сама по себе порочна, так как переиначивает причину и следствие. В некоторых других странах местный аналог "прописки" (да, она есть не только в СНГ, ведь город проживания может на многое влиять в любой крупной стране) проистекает из ПРАВА проживания (в то время как в РФ прописка является одной из возможных причин права проживания). То есть покажи договор аренды, справку о проживании в отеле, свидетельство о праве собственности, расписку владельца жилья о безвозмездном проживании и т. п. - и тебя "пропишут" по этому адресу (но когда это основание прекратит действие, то ты не сможешь апеллировать к тому, что ты тут живёшь). А в РФ парадоксальная ситуация, что ты можешь иметь право жить в квартире (например, на основании договора аренды), но при этом с точки зрения всех органов ты живёшь в другом городе и не имеешь права претендовать на местную социалку (хотя казалось бы ты работаешь в этом городе и платишь налоги в бюджет региона). При этом никто тебя не пропишет по договору аренды, потому что договор аренды закончиться, а ты можешь не захотеть выписываться и придётся идти в суд (ведь договор аренды и прописка вообще параллельны). Прописка это просто советское наследие, где не было развитого рынка аренды жилья, да и с собственностью на квартиру были вопросы. Таким образом, микродоли позволяли частично обойти проблемы системы прописки. - Касательно злого наследника, который продаст свою долю кому попало. У собственников других долей по закону есть приоритетное право выкупа доли. Раз наследник решил пакостить, значит там какой-то конфликт. А в конфликте всегда больше одной стороны и они не бывают на пустом месте. И раз владельцы остальных долей не захотели выкупить долю в обмен на то чтобы больше никогда не видеть неприятного для себя совладельца, то их проблемы.17
  • WickeDЕлена, "да покойная Надэжда Ивановна нам всэм была как мать, мамой клянёмся!"1
  • МорковкаWickeD, что за договор наследования? Свидетельство о наследстве выдает нотариус, и как я поняла из статьи на наследство это правило не распространяется, если наследников много им как и прежде будут выделяться микро доли.3
  • WickeDМорковка, ну вот я тоже понял, что паразитическая схема из 90-00х будет работать, просто у бабушек в завещаниях чаще будут появляться много лиц неизвестной национальности, а не одно0
  • ***Ivan, приоритетное право выкупа не работает. Владелец микродоли из вредности требует огромную сумму. У меня такая ситуация. Наследник рассчитывал на большую долю, а получил микродолю. Он обижен и готов продать ее только за неадекватно большую сумму (примерно за рыночную цену половины квартиры). Тупик.13
  • Неточка НезвановаIvan, этот пункт легко обходится договором дарения и все, сособственники останутся с носом.2
  • Тимофей ШориковМария, Но вот только продать дешевле предложенной цены собственник не сможет. А если и продаст то сделку можно признать недействительной Но при этом есть 1001 способ обойти это ограничение, но все эти способы не законны и в случае если всё выяснится то сделку признают недействительной со всеми последствиями7
  • Антон АнтоновМария, нет не чего хуже обиженных родственников, которых душит жаба, всю жизнь испортят, сочувствую.12
  • ИльяНе по теме. А какой здесь несёт смысл фотография купающихся людей в термальном источнике горы Машук города Пятигорска?1
  • ***Тимофей, в моей ситуации квартира просто стоит уже больше десяти лет. Потому что рыночная цена небольшой квартиры 3 млн. Три наследника с долями 80%, 10% и 10%. Наследники микродолей каждый хочет получить за свою долю по миллиону от сделки. То есть они не хотят продать по рынку и поделить по долям. Они надеются шантажом срыва сделки добиться, чтобы их долю при продаже оплатили будто она втрое больше.5
  • МыяонИлья, разносортные люди в одной чаше. Как и в квартире, которую делят наследники.10
  • МорковкаНеточка, а новый владелец, по договору одаряемый, захочет что бы в его кв еще парочка человек числилась? Не думаю.0
  • Alexandra MironovaДетям будет принадлежать 5метров , а не 1,25, исходя из стоимости 7000000/70 м= 100000 р/м0
  • ABПочему вы решили, что распоряжаться микродолей запретили? Если буквально читать нововведенную ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ, там сказано, что запрещено дробить на маленькие доли (если в результате окажется менее 6 кв.м). При этом, если у вас уже есть только 1/100 доли в квартире 100 кв.м., вам никто не запрещает ее продать или подарить.1
  • !Alexandra, странно Вы как-то доли высчитываете)))))) Почему делите стоимость объекта на квадратуру?)))))) 5 и 6 класс общеобразовательной школы Вам в помощь))0
  • Евгений ГедройцМария, хм ,а у меня хотят всего на 15% выше рыночной стоимости(приходили оценщики), тоже за 2 доли, но по 6,033м каждая. Тоже обиделись 2 года назад... вот я думаю покупать или нет, тем более проценты по ипотеке сейчас большие.0
  • Борис МорозовНеточка, без посещения нотариуса всеми собственниками и выражения ими своего согласия сейчас дарение нельзя оформить0
  • Виктория Голубова***, у меня такая же ситауация, 4 собственника жилого дома и все между собой грызутся, хотят денег за доли как за самостоятельные отдельные обьекты, берут рыночную стоимость подставляют доли и вуаля, плати нам миллионы. Прислали письмо о продаже. Из-за вредности, на контакт не идут, телефоны не дают. Что делать не знаю...0
  • СтивЕкатерина, добрый день А скажите теперь как оценивается стоимость микродоли для продажи родственникам? Учитывается ли понижающий коэффициент если по факту посторонним людям на рынке продать нельзя? Или просто берётся рыночная цена всей квартиры и делится в соотвествии.0