Запрет на микродоли с 1 сентября 2022 года: что он означает и кого не касается

1 сентября 2022 года вступили в силу поправки к жилищному кодексу, которые ввели так называемый запрет на микродоли. Теперь нельзя выделить в жилье долю меньше 6 м². Но для некоторых сделок все еще есть исключения.
Вот как будет работать это ограничение.
Как было раньше
Жилье разрешали делить на доли любого размера. Например, можно было купить 1/300 московской квартиры ради прописки, льгот и выплат. Или получить в наследство 1/20 квартиры и распоряжаться этой долей на свое усмотрение: скажем, поделить ее на пять частей и подарить посторонним людям. Те вселялись и пользовались общей кухней и санузлом, а владельцы 19/20 вынуждены были мириться с дискомфортом или продавать жилье на невыгодных условиях.
В некоторых квартирах были сотни собственников и зарегистрированных. Государство несколько раз пыталось разобраться с этой проблемой — и вот что получилось.
Что изменилось с 1 сентября
Теперь запрещены сделки с долями в жилье, если в результате собственнику будет принадлежать меньше 6 м² общей площади. То есть купить 1/100 столичной квартиры невозможно. И продать посторонним людям унаследованную 1/20 однушки — тоже.
Если такая сделка каким-то образом произойдет, она будет ничтожной. Обычно это проблема покупателя. Он потеряет право собственности, а вот деньги могут и не вернуться.
Каких сделок коснутся изменения
Запрет на микродоли коснется только сделок начиная с сентября 2022 года. Если до поправок собственнику уже принадлежала 1/100 квартиры, эту долю не заберут. Но вот распорядиться ею будет проблематично: нужно будет объединяться с другими собственниками или продавать тому, кто владеет большей частью. И здесь уже основные владельцы смогут диктовать условия.
Когда запрет на микродоли не действует
Наследство. Если жилье наследуется, его можно поделить и на доли меньше 6 м². Например, у умершего была половина квартиры площадью 38 м². Наследники — мать, жена и двое детей. Каждый из них получит 1/8 этой квартиры — 4,75 м². И хотя это та самая микродоля, но такое разделение все еще возможно.
Уточнение из ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ говорит о наследовании по любому основанию — значит, и по завещанию тоже.
Приватизация. Аналогичная ситуация с приватизацией. Если квартира приватизируется на нескольких человек, им могут законно принадлежать доли, которые в пересчете составят менее 6 м² на каждого.
Маткапитал. Если для покупки жилья использован маткапитал, нужно выделить доли всем членам семьи. Размер долей законом не установлен — он определяется по соглашению. Родители могут выделить детям и по 1/50 квартиры. Есть только рекомендация, чтобы доля была соразмерна по стоимости той части маткапитала, что приходится на члена семьи. Но это может быть совсем немного. Например, квартира площадью 70 м² стоит 7 млн рублей. Маткапитал — 500 000 ₽. То есть каждому ребенку может достаться по 1,25 м² — и это будет законно.
Что можно сделать с микродолей
Если сейчас в собственности уже есть доля, для начала нужно проверить, сколько это в квадратных метрах:
- Найдите документы или закажите выписку из ЕГРН. Там указана площадь.
- Посчитайте площадь своей доли.
Если она больше 6 м², ограничений на распоряжение нет. Но дробить на меньшие части нельзя.
Если меньше — теперь вариантов не так много.
Продать долю другому собственнику. Само по себе распоряжение микродолями не под запретом — главное, чтобы в результате сделки по отчуждению у совладельцев было не меньше 6 м². Например, свои 5 м² можно продать собственнику другой такой же доли.
Продать несколько долей одновременно. Например, если у шести наследников по 5 м² в квартире, они могут продать ее новому владельцу — он получит право собственности на 30 м², вопросов к такой сделке не будет.
Какие вопросы есть к этому закону
С одной стороны, поправки в жилищный кодекс устранили давно назревшие проблемы. С другой — породили новые.
Например, непонятно вот что:
- Если супруги купят в совместную собственность 8 м², а потом решат оформить доли — зарегистрируют ли такую сделку? По закону им и так фактически будет принадлежать по 4 м², но что на это скажут нотариус и Росреестр — неизвестно.
- Если супруги до 1 сентября оформили брачный договор, по которому после развода у кого-то из них возникает право собственности на 5 м², а после 1 сентября они расторгают брак — оформит ли Росреестр право собственности супругов на микродоли? Или нужно сейчас переписывать брачный договор?
- Для сделок с маткапиталом запрет на микродоли касается именно последующего выделения долей — после покупки квартиры владельцем сертификата. Но непонятно, можно ли сразу купить жилье на всех членов семьи, если у каждого будет меньше 6 м². Например, семья покупает без ипотеки комнату, чтобы там жил старший ребенок во время учебы. Площадь — 20 м². По договору всем принадлежит по 1/4, но это уже микродоли. Сможет ли продавец провести такую сделку? Если нет, то в чем смысл запрета в подобной ситуации, если потом родители все равно вправе будут оформить собственность в таких пропорциях?
Скорее всего, Росреестр и нотариусы еще будут что-то разъяснять. Но если речь идет о сделках с микродолями, в любом случае не спешите теперь отдавать задаток или заключать предварительные договоры. Сначала консультируйтесь с экспертами.
Новости, которые касаются всех, — в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе происходящего: @tinkoffjournal.
16.09.22, 13:34
Мне кажется, зря запретили.
- Система прописки (на основании которой определяются льготы и ради которой люди покупали микродоли) сама по себе порочна, так как переиначивает причину и следствие. В некоторых других странах местный аналог "прописки" (да, она есть не только в СНГ, ведь город проживания может на многое влиять в любой крупной стране) проистекает из ПРАВА проживания (в то время как в РФ прописка является одной из возможных причин права проживания). То есть покажи договор аренды, справку о проживании в отеле, свидетельство о праве собственности, расписку владельца жилья о безвозмездном проживании и т. п. - и тебя "пропишут" по этому адресу (но когда это основание прекратит действие, то ты не сможешь апеллировать к тому, что ты тут живёшь). А в РФ парадоксальная ситуация, что ты можешь иметь право жить в квартире (например, на основании договора аренды), но при этом с точки зрения всех органов ты живёшь в другом городе и не имеешь права претендовать на местную социалку (хотя казалось бы ты работаешь в этом городе и платишь налоги в бюджет региона). При этом никто тебя не пропишет по договору аренды, потому что договор аренды закончиться, а ты можешь не захотеть выписываться и придётся идти в суд (ведь договор аренды и прописка вообще параллельны). Прописка это просто советское наследие, где не было развитого рынка аренды жилья, да и с собственностью на квартиру были вопросы. Таким образом, микродоли позволяли частично обойти проблемы системы прописки.
- Касательно злого наследника, который продаст свою долю кому попало. У собственников других долей по закону есть приоритетное право выкупа доли. Раз наследник решил пакостить, значит там какой-то конфликт. А в конфликте всегда больше одной стороны и они не бывают на пустом месте. И раз владельцы остальных долей не захотели выкупить долю в обмен на то чтобы больше никогда не видеть неприятного для себя совладельца, то их проблемы.
16.09.22, 16:20
Ivan, приоритетное право выкупа не работает. Владелец микродоли из вредности требует огромную сумму. У меня такая ситуация.
Наследник рассчитывал на большую долю, а получил микродолю. Он обижен и готов продать ее только за неадекватно большую сумму (примерно за рыночную цену половины квартиры). Тупик.
16.09.22, 18:54
Мария, нет не чего хуже обиженных родственников, которых душит жаба, всю жизнь испортят, сочувствую.
16.09.22, 18:14
Мария, Но вот только продать дешевле предложенной цены собственник не сможет. А если и продаст то сделку можно признать недействительной
Но при этом есть 1001 способ обойти это ограничение, но все эти способы не законны и в случае если всё выяснится то сделку признают недействительной со всеми последствиями
17.09.22, 07:28
Тимофей, в моей ситуации квартира просто стоит уже больше десяти лет. Потому что рыночная цена небольшой квартиры 3 млн. Три наследника с долями 80%, 10% и 10%. Наследники микродолей каждый хочет получить за свою долю по миллиону от сделки. То есть они не хотят продать по рынку и поделить по долям. Они надеются шантажом срыва сделки добиться, чтобы их долю при продаже оплатили будто она втрое больше.
25.01, 16:47
Мария, хм ,а у меня хотят всего на 15% выше рыночной стоимости(приходили оценщики), тоже за 2 доли, но по 6,033м каждая. Тоже обиделись 2 года назад... вот я думаю покупать или нет, тем более проценты по ипотеке сейчас большие.
16.09.22, 16:48
Ivan, этот пункт легко обходится договором дарения и все, сособственники останутся с носом.
21.03, 12:56
Неточка, без посещения нотариуса всеми собственниками и выражения ими своего согласия сейчас дарение нельзя оформить
17.09.22, 11:57
Неточка, а новый владелец, по договору одаряемый, захочет что бы в его кв еще парочка человек числилась? Не думаю.
17.09.22, 05:03
Не по теме. А какой здесь несёт смысл фотография купающихся людей в термальном источнике горы Машук города Пятигорска?
17.09.22, 09:03
Илья, разносортные люди в одной чаше. Как и в квартире, которую делят наследники.
09.11.22, 16:16
Почему вы решили, что распоряжаться микродолей запретили?
Если буквально читать нововведенную ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ, там сказано, что запрещено дробить на маленькие доли (если в результате окажется менее 6 кв.м).
При этом, если у вас уже есть только 1/100 доли в квартире 100 кв.м., вам никто не запрещает ее продать или подарить.
16.09.22, 12:38
Правильно ли понимаю, что договор наследования на 200 человек признают действительным?
16.09.22, 12:45
WickeD, какой плодовитый наследодатель
16.09.22, 14:28
Елена, "да покойная Надэжда Ивановна нам всэм была как мать, мамой клянёмся!"
16.09.22, 15:36
WickeD, что за договор наследования? Свидетельство о наследстве выдает нотариус, и как я поняла из статьи на наследство это правило не распространяется, если наследников много им как и прежде будут выделяться микро доли.
16.09.22, 15:44
Морковка, ну вот я тоже понял, что паразитическая схема из 90-00х будет работать, просто у бабушек в завещаниях чаще будут появляться много лиц неизвестной национальности, а не одно
18.09.22, 20:02
Детям будет принадлежать 5метров , а не 1,25, исходя из стоимости 7000000/70 м= 100000 р/м
30.11.22, 09:06
Alexandra, странно Вы как-то доли высчитываете)))))) Почему делите стоимость объекта на квадратуру?)))))) 5 и 6 класс общеобразовательной школы Вам в помощь))