Как я покупаю квартиру по частям

Потому что не хотелось влезать в ипотеку

43
Аватар автора

Екатерина Иващенко

покупает квартиру по долям

Мы с мужем покупаем квартиру по долям. Сейчас нам осталось купить еще одну — и квартира целиком станет нашей.

После брака мы с мужем задумались о собственном жилье. Подаренные на свадьбу деньги отложили на первоначальный взнос и хотели брать ипотеку. Но передумали.

Расскажу, как мы решаем свой жилищный вопрос без кредитов и рассрочек.

Почему мы решили покупать доли в квартире

У нас есть план — переехать в свой дом, который хотим построить с нуля. В среднем сотка земли в Иванове стоит 250 тысяч рублей, а для наших нужд нужен участок не меньше 10 соток. Бюджет на строительство — еще 2 млн рублей. У нас не было ни таких денег, ни своего жилья. Поэтому мы решили сначала приобрести квартиру, а потом уже копить на землю и дом.

Чтобы купить квартиру, тоже требовались деньги. За год мы накопили только 150 тысяч рублей, еще 200 тысяч нам подарили родители на свадьбу. Но на целую квартиру этого не хватало. Мы живем в Иванове, где обычная однокомнатная квартира площадью 45 м² на вторичном рынке в среднем стоит 1,9 млн рублей. У нас было два варианта: взять ипотеку или купить комнату.

Когда мы только начинали подыскивать жилье, в 2017 году, метр стоил 42 тысячи, по данным Rosrealt
Когда мы только начинали подыскивать жилье, в 2017 году, метр стоил 42 тысячи, по данным Rosrealt

Вариант с ипотекой. Мы не могли взять ипотеку сразу, поскольку муж работал неофициально и не мог подтвердить доход. Я в тот момент получала МРОТ — 10 тысяч рублей. С такими данными у нас был бы слишком высокий первоначальный взнос — 50—60% от стоимости квартиры. Мы посчитали в ипотечном калькуляторе, сколько в итоге денег отдадим банку. Получалось, что переплата в любом случае будет больше миллиона. Нам стало жалко столько переплачивать.

Расчеты по кредиту на 15 лет на сумму 1 900 000 ₽ без подтверждения дохода в 2017 году

БанкСтавкаПервоначальный взносЕжемесячный платежПереплата
Сбербанк9,5%30,3%12 344 ₽1 638 402 ₽
ВТБ10%30%12 835 ₽1 750 457 ₽
Кранбанк8,75%50%8395 ₽1 064 911 ₽

Расчеты по кредиту на 15 лет на сумму 1 900 000 ₽ без подтверждения дохода в 2017 году

Сбербанк
Ставка9,5%
Первоначальный взнос30,3%
Ежемесячный платеж12 344 ₽
Переплата1 638 402 ₽
ВТБ
Ставка10%
Первоначальный взнос30%
Ежемесячный платеж12 835 ₽
Переплата1 750 457 ₽
Кранбанк
Ставка8,75%
Первоначальный взнос50%
Ежемесячный платеж8395 ₽
Переплата1 064 911 ₽

Если бы мы брали кредит сейчас, то ситуация была бы ненамного лучше. Хотя мы и подходим под программу «Молодая семья», ставки для нас все равно слишком высокие.

Вариант с комнатой. Тогда мы жили в семейном общежитии, где душ и кухня одни на восемь комнат, а туалет — на четыре комнаты. Условия нам не нравились, но в целом мы рассматривали вариант просто купить комнату в квартире, и однажды поехали на просмотр. По документам с комнатой все было в порядке, но меня смутили маленькие ванна и кухня — 4 и 6 м² соответственно. Вдобавок на потолке в комнате были следы плесени.

Мы посмотрели рынок и поняли, что за 350—600 тысяч рублей мы можем купить вместо комнаты долю в квартире, но с лучшими условиями. В объявлениях я часто видела указание, что продается не комната, а именно доля. В какой-то момент я решила разобраться, что вообще это значит.

Знаем все о недвижимости
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Что такое доля в квартире

Долевая собственность возникает, когда у квартиры больше одного собственника и у каждого из них определена доля.

Доли можно определить двумя способами:

  1. Как процент от целой квартиры, например 7/20 или 26/100. Получается, что имущество находится в общей собственности сразу нескольких людей и у каждого есть доля в праве на все имущество, а не на конкретную часть. Это называется идеальной долей, которая не всегда может быть представлена в виде реального имущества, например конкретной комнаты. В квартире, в которой мы покупали доли, именно так и есть.
  2. Выделить в натуре, то есть реальную долю. Например, одну конкретную комнату или площадь 18 м².

Меньше рисков и сложностей, когда покупаешь реальную долю, то есть выделенную в натуре. Тогда нет споров, кто из собственников в какой комнате будет жить, потому что все знают: по документам твоя доля — вот эта конкретная комната.

Хуже обстоят дела с идеальной долей. В этом случае нужно договариваться с другими собственниками, кто и в какой комнате будет жить согласно своей доле. Могут попасться несговорчивые соседи, поэтому разбираться придется через суд.

Судебных решений на эту тему много. Например, супруги развелись — и мать с сыном стали по суду оспаривать у отца, в каких комнатах им жить. Так произошло, поскольку каждому принадлежала треть квартиры, но доли не были выделены в натуре.

Еще пример: после смерти матери двое ее детей получили равные доли в квартире. Но сестра заняла со своей семьей всю квартиру и отказывалась пускать туда брата. Суд вынес решение о его вселении и определил, кто в какой комнате будет жить.

Ванная с туалетом, кухня и коридор — это места общего пользования. Но о том, как ими пользоваться, тоже придется договариваться с соседями.

В Тинькофф-журнале есть подробная статья о том, как правильно продавать или покупать долю. Я расскажу про свой личный опыт.

Как мы искали квартиру для покупки доли

Мы искали квартиру, где другие хозяева вообще не живут: хотели владеть небольшой долей и при этом жить в квартире одни. В таком случае вообще не нужно договариваться с соседями, кто и как пользуется ванной, кухней и так далее.

Изначально хотели найти выделенную комнату в натуре. Но смущало состояние таких комнат, а также цены на них. Поэтому в итоге мы согласились на вариант с идеальной долей — когда по документам никакая конкретная комната за долей не закреплена.

Еще у нас были другие критерии для поиска.

Район. В Иванове мы выбрали район Сортировка: рядом лес и река, много деревьев и всего несколько остановок от центра города. Когда задали район, количество предложений в общей базе сразу резко сократилось.

Газовая колонка. В Иванове горячую воду часто дают с перебоями, поэтому мы хотели автономности. С электрическим бойлером счета за электричество слишком большие, поэтому газовая колонка казалась оптимальным решением.

Дом до пяти этажей. Мы не рассматривали новостройки и многоэтажки, поскольку больше любим малоэтажную застройку, в идеале — не больше двух этажей. Большинство квартир в таких домах — коммунальные. Один собственник встречается редко.

Мы искали дома такого плана. Они все старой постройки, новых нет, поскольку в городе сейчас строят одни многоэтажки
Мы искали дома такого плана. Они все старой постройки, новых нет, поскольку в городе сейчас строят одни многоэтажки

Как мы купили первую долю в квартире

Мы продолжали жить в общежитии и постоянно мониторили «Авито», «Циан», «Юлу» и «Ивановскую барахолку». В сентябре 2017 года увидели объявление, что продается комната в трехкомнатной квартире в двухэтажном доме. В описании было указано, что остальные собственники в квартире не живут. Потенциально это означало, что можно будет договориться о покупке и их долей тоже. Мы получили устное согласие остальных собственников еще до покупки доли. Также в объявлении было указано, что все документы готовы к продаже.

В объявлении продавец написал, что продает комнату. На деле продавалась доля, причем идеальная — то есть та, что не выделена в натуре. В таком случае точно установить, какая комната кому принадлежит, невозможно. Об этом риелтор нам сказал уже на просмотре, хотя в переписке указывал иное. Зато за долю легче торговаться. Изначально ее продавали за 475 000 ₽, но в итоге мы договорились на 425 000.

425 000 ₽
мы заплатили за первую долю в квартире

На личном опыте я поняла, что обычно долю и комнату выставляют примерно за одинаковую цену. Но если продают именно долю в праве, а не конкретную комнату, то состояние жилья, как правило, лучше. Вероятно, это связано с тем, что люди меньше хотят брать доли и продавцы так пытаются завлечь покупателей. Например, наш продавец перед продажей переклеил обои в комнате и обил пол.

Так выглядела комната, когда мы пришли ее смотреть
Так выглядела комната, когда мы пришли ее смотреть

Когда мы устно согласились выйти на сделку и договорились на октябрь, обнаружилась главная проблема: хозяин доли не получил согласия остальных собственников жилья на продажу. Если один собственник продает долю, то по закону у остальных есть право на ее преимущественную покупку.

Можно рассылать почтовые уведомления по месту регистрации каждого владельца и ждать месяц без ответа — или получить их письменное согласие на продажу. Это нужно, чтобы задокументировать, что другие собственники знают о продаже доли и не возражают. Еще других собственников можно привести к нотариусу, который проводит сделку.

Всего в нашей трехкомнатной квартире было шесть собственников:

  1. Мужчина 25 лет — наш продавец.
  2. Семья — мать, отец и две дочери.
  3. Женщина старше 70 лет.

Пожилую женщину отыскали легко: ее сын периодически проверяет комнату, поэтому у продавца был его номер телефона. Вторую семью искали полмесяца: ее контактов ни у кого не было, в квартире они давно не появлялись. В итоге номер помог найти сын пожилой женщины.

Оказалось, что помимо взрослых во второй комнате собственниками являются также дочери 8 и 15 лет. В этом случае нашему продавцу требовалось согласие опеки, что такая сделка не ущемляет права несовершеннолетних собственников. Чтобы избежать этого, мы с собственником решили отправить телеграммы с уведомлением о продаже комнаты на их адрес. По закону, если соседи захотят приобрести эту долю, в том числе для несовершеннолетних детей, они должны ответить на телеграмму в течение месяца. Если доля не нужна — достаточно не отвечать или не забирать телеграмму. Так наша сделка задержалась еще на два месяца. Соседи не ответили.

Пока мы ждали, продавец предложил нам заселиться в квартиру до сделки, так как мы обещали хозяйке комнаты съехать из общежития. Я хотела составить договор аренды и оплатить эти два месяца, но в итоге мы остались жить бесплатно и без бумаг.

Как мы и договорились со всеми собственниками, никто на телеграммы не ответил. Это означало, что нам можно заключать сделку купли-продажи доли.

28 декабря мы наконец поехали в нотариальную контору. По закону, если продается только одна доля из нескольких, сделку обязательно нужно проводить через нотариуса. Нас это успокаивало, потому что нотариус сам проверяет документы и дееспособность продавца.

Сами мы дееспособность продавца проверить не смогли: когда мы задали этот вопрос, он отреагировал очень эмоционально. Сказал, что без обязательств пустил нас жить в квартиру до сделки, а мы такие неблагодарные. Если бы оказалось, что он недееспособный, то его родственники или опекуны могли бы потом оспорить сделку в суде.

Еще до сделки мы положили в комнате ламинат. Если бы сделка сорвалась, деньги за него нам бы не вернули
Еще до сделки мы положили в комнате ламинат. Если бы сделка сорвалась, деньги за него нам бы не вернули

Документы, которые нужны при покупке доли

От продавца нотариус потребовал:

  1. Договор купли-продажи.
  2. Выписку из ЕГРН.
  3. Справку о зарегистрированных в квартире.
  4. Квитанцию об оплате госпошлины.
  5. Техпаспорт квартиры.
  6. Подтверждения с почты о том, что разосланы уведомления остальным собственникам, но не получен ответ. По закону это считается согласием.
  7. Квитанции об оплате коммунальных услуг. Их можно показать заранее, как было в нашем случае, ведь мы уже жили и оплачивали коммуналку сами.

От нас, как от покупателей, нотариус запросил только паспорт и согласие супруга на покупку, поскольку собственность оформляли на меня. Если бы оформляли на двоих, такое согласие не нужно было бы. Наш нотариус оформил согласие бесплатно.

В результате мы получили на руки:

  1. Договор купли-продажи.
  2. Передаточный акт.
  3. Техпаспорт квартиры.
  4. Расписку о передаче денег. Она нужна, чтобы потом можно было подать на налоговый вычет. Мы оригинал потеряли, но вторую долю покупали через того же нотариуса, поэтому нам сделали копию с копии.

Расходы на нотариуса составили 6125 ₽. Мы заплатили из этой суммы только 2000 ₽, остальное — продавец. Нотариус проконсультировал продавца, проверил все документы, составил договор и зарегистрировал сделку. Часто при сделках с недвижимостью нотариус берет процент, но в нашем случае это оказалась фиксированная стоимость. Если бы доля стоила в два раза дороже, мы бы все равно заплатили ту же сумму.

Мы не успели в МФЦ с документами до конца декабря, поэтому за выпиской из ЕГРН обратились уже после новогодних праздников — и получили ее 13 января.

С ноября 2017 года вместо 5500 ₽ за аренду комнаты в семейном общежитии мы платим только 3000 ₽ за коммуналку. На электричество у нас свой счетчик, за газ и воду платим без счетчиков, по тарифу, исходя из площади и прописанных в доле. Остальные платежи рассчитываются исходя из размера доли в пересчете на квадратные метры.

Расписка о передаче денег за долю в квартире. Лучше писать от руки и обязательно указывать полные личные данные
Расписка о передаче денег за долю в квартире. Лучше писать от руки и обязательно указывать полные личные данные
Договор купли-продажи доли в квартире. Его составлял нотариус, но мы все равно его несколько раз перечитали, чтобы проверить, все ли верно
Договор купли-продажи доли в квартире. Его составлял нотариус, но мы все равно его несколько раз перечитали, чтобы проверить, все ли верно
Лист из технического паспорта квартиры. В нем указана площадь каждой комнаты и остальные характеристики квартиры
Лист из технического паспорта квартиры. В нем указана площадь каждой комнаты и остальные характеристики квартиры
Так выглядит наша первая комната. Кроме ламината мы заменили отопление и люстру
Так выглядит наша первая комната. Кроме ламината мы заменили отопление и люстру

Вторая доля

В 2017 году, когда покупали первую долю в квартире, мы спросили остальных соседей, согласны ли они продать свои доли. Они предварительно согласились. Мы начали копить — и через семь месяцев готовы были выйти на вторую сделку. Решили купить долю семьи с двумя детьми, занимавшей вторую комнату.

Семья обозначила свою цену — 475 000 ₽, а мы свою — 380 000 ₽. В итоге договорились на 400 000 ₽ и пластиковое окно в комнате за их счет.

Вторую долю мы покупали дольше, чем первую, поскольку нашлись подводные камни: семья купила эту долю на материнский капитал и выделила доли несовершеннолетним детям.

По закону, чтобы продать такую долю, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на сделку с долями несовершеннолетних. Так опека следит, чтобы права детей не нарушили.

Нам пришлось ходить в опеку и подтверждать, что мы хотим купить эту долю, а родители выделят детям доли в другой квартире. Также сотрудники приходили в саму квартиру и фотографировали ее состояние для оценки. Необходимо, чтобы размер бывших долей и долей в новом жилье был примерно одинаков и права детей не ущемлялись. Опека оценила комнату в 300 000 ₽, хотя мы покупали ее за 400 000 ₽.

Через два месяца, в августе 2018 года, мы вышли на сделку у нотариуса. В этот раз документы подписывали помимо меня еще трое: отец, мать и дочь 14 лет. За ребенка 8 лет документы подписывали родители как представители. Получилось, что каждую бумажку подписывали по четыре раза.

Мой муж снова подписал согласие на покупку. Но в этот раз согласие оформили на гербовой бумаге, за это мы заплатили 1500 ₽. За сделку нотариус взял 7000 ₽ — по 3500 ₽ с нас и с продавцов.

7000 ₽
стоило оформить у нотариуса согласие мужа на покупку доли

Мы получили такой же пакет документов для регистрации, как и в сделке с первой долей. Кроме этого нам отдали распоряжение опеки о разрешении на совершение сделки. Его нужно было вместе с остальными документами подать в Росреестр.

Вот так выглядит разрешение на совершение сделки от опеки. Без него невозможно провести сделку с долями несовершеннолетних
Вот так выглядит разрешение на совершение сделки от опеки. Без него невозможно провести сделку с долями несовершеннолетних
Согласие моего супруга на покупку доли в квартире. За него мы заплатили нотариусу 1500 ₽. При покупке первой доли супруг писал согласие на обычном листе А4 и мы за него не платили
Согласие моего супруга на покупку доли в квартире. За него мы заплатили нотариусу 1500 ₽. При покупке первой доли супруг писал согласие на обычном листе А4 и мы за него не платили
Это наша вторая комната — мы используем ее как склад для вещей. А еще тут стоит рабочий компьютер. После покупки мы только заменили окно на пластиковое и поменяли радиатор
Это наша вторая комната — мы используем ее как склад для вещей. А еще тут стоит рабочий компьютер. После покупки мы только заменили окно на пластиковое и поменяли радиатор

Выписку из ЕГРН мы получили уже в сентябре 2018 года — и теперь стали собственниками второй доли. В МФЦ мне предложили объединить две доли и получить одну выписку. То есть вместо двух долей — 7/20 и 26/100 — у меня была бы одна, 61/100. За это надо было доплатить 500 ₽ сверх тех 750 ₽, что мы отдали за регистрацию.

Мы решили объединять доли тогда, когда купим последнюю. Во-первых, так можно сэкономить на госпошлине. А во-вторых, пришлось бы объединять лицевые счета, чтобы оплачивать коммунальные услуги, и стоять для этого в очередях в ресурсоснабжающие организации.

Почему покупать квартиру по долям рискованно

Аватар автора

Дмитрий Корнев

юрист

Покупка квартиры через последовательную покупку в ней долей — не самая частая история. Обычно такие квартиры не продаются как раз из-за конфликта собственников. Кто-то хочет забрать всю квартиру, а другой собственник не хочет продавать свою долю или не согласен с ценой. Поэтому конфликт переходит в суд и длится годами.

Во всей истории этот момент — самый тонкий и опасный. Хорошо, когда собственники долей в квартире — адекватные люди, которые просто хотят получить деньги и избавиться от проблемного имущества. Но нередко долями в таких квартирах владеют профессиональные квартирные аферисты. Они покупают их, чтобы или завладеть всей квартирой, или продать свою долю втридорога тому, кто захочет купить квартиру целиком.

Нужно оценить риск: чем больше долей в квартире будет принадлежать вам, тем выше вероятность, что владелец последней доли запросит с вас далеко не рыночную стоимость. Он будет понимать, что вы уже понесли расходы, а квартира все еще не ваша целиком. Да, у вас будет преимущественное право покупки его доли. Но есть масса вариантов — не очень законных, но возможных, — при которых преимущественное право можно обойти. Об этом мы уже писали в отдельной статье.

Представьте ситуацию, в которой вы владеете 61/100 квартиры, сделали ремонт в своих комнатах, а последний собственник по притворной сделке дарения — а на дарение не нужно ваше согласие — передает оставшуюся долю небольшой семье из 10 человек. Они переезжают жить в вашу отремонтированную комнату, ведь у вас идеальные доли, и ставят на нее железную дверь. А еще пользуются ванной в 4 м2. Есть шанс, что ванную вы не сможете посещать вообще: у вас не будет времени стоять в очереди.

Пока вы как минимум шесть месяцев будете оспаривать сделку дарения в суде, соседи сделают вашу жизнь невыносимой. Это очень распространенный способ шантажа владельцев доли. Правда, обычно он направлен на то, чтобы вы свои доли вообще продали. Но может быть и на то, чтобы вы купили чужую долю дороже, чем собирались изначально.

Если у вас нет денег покупать сразу все доли, единственный способ застраховаться от таких историй — подписывать предварительные договоры купли-продажи долей со всеми собственниками. Это сложнее: нужно договориться со всеми собственниками сразу. Зато есть хотя бы какая-то гарантия, что собственник последней доли не попросит за нее тройную цену или не откажется в принципе ее продавать.

Предварительный договор не нужно регистрировать в Росреестре, но желательно оформить у нотариуса: это облегчит жизнь, если придется обращаться в суд с иском о понуждении к заключению основного договора купли-продажи. Однако в предварительном договоре нужно указать цену и сроки оплаты. Это проблематично, если вы сами не знаете, по какому графику и сколько готовы платить.

Что мы имеем сейчас

Сейчас, зимой 2019 года, мы владеем 61% квартиры. Нам осталось выкупить только одну долю, но пока неизвестно, когда это произойдет. Собственница третьей доли — пожилая лежачая женщина, которую мы ни разу не видели. Сама она продавать долю не готова, хотя ее сын согласен, поэтому нам остается только ждать.

61%
квартиры принадлежит нам зимой 2019 года. Осталось выкупить последнюю долю

Это единственный минус при нашем способе покупки жилья. Нам уже хочется начать полноценный ремонт в квартире. Но вкладывать деньги в кухню и санузел, которые по закону общие, рискованно: потом за наш же ремонт продавцы оставшейся доли могут запросить с нас больше денег.

С другой стороны, трехкомнатные квартиры в двухэтажных домах с узаконенной газовой колонкой в нашем районе стоят 2—2,5 млн рублей. Мы же надеемся, что наша обойдется не дороже 1,8 млн.

Траты на первую комнату — 427 750 ₽

Стоимость425 000 ₽
Расходы на нотариуса2000 ₽
Госпошлина в МФЦ750 ₽

Траты на первую комнату — 427 750 ₽

Стоимость425 000 ₽
Расходы на нотариуса2000 ₽
Госпошлина в МФЦ750 ₽

Траты на вторую комнату — 405 750 ₽

Стоимость400 000 ₽
Расходы на нотариуса5000 ₽
Госпошлина в МФЦ750 ₽

Траты на вторую комнату — 405 750 ₽

Стоимость400 000 ₽
Расходы на нотариуса5000 ₽
Госпошлина в МФЦ750 ₽

Есть и риски:

  1. Последнюю комнату могут сдать, и тогда у нас появятся соседи. Но для этого нужно наше согласие, а при необходимости мы можем обратиться в суд.
  2. За последнюю комнату заломят цену. Это вероятный вариант, так как собственник последней доли понимает, что мы очень хотим получить всю квартиру целиком.
  3. Последнюю долю могут продать другим покупателям. Но обойти право преимущественной покупки по закону нельзя — сначала они должны будут предложить ее нам. И только потом могут продать на сторону — по цене не ниже той, что предлагали нам.
Так выглядел туалет, когда мы заезжали. Мы запенили разбитое деревянное окно, восстановили ванну, проложили пол ЦСП (цементно-стружечная плита) и поменяли отопление
Так выглядел туалет, когда мы заезжали. Мы запенили разбитое деревянное окно, восстановили ванну, проложили пол ЦСП (цементно-стружечная плита) и поменяли отопление
Также мы заменили входную дверь в квартиру. Подъезд у нас не очень красивый, но мы уже поменяли окна на пластиковые и заменили с соседями дверь в дом. Когда-нибудь доберемся и до отделки
Также мы заменили входную дверь в квартиру. Подъезд у нас не очень красивый, но мы уже поменяли окна на пластиковые и заменили с соседями дверь в дом. Когда-нибудь доберемся и до отделки
План квартиры из техпаспорта. Нам осталось выкупить самую большую комнату
План квартиры из техпаспорта. Нам осталось выкупить самую большую комнату

Запомнить

  1. В объявлении обычно указывают продажу комнаты. Но на деле это может быть как комната, так и просто доля в квартире, которая не выделена в натуре.
  2. Обязательно узнавайте о других собственниках квартиры: все должны быть согласны на продажу доли.
  3. Даже если сделка купли-продажи оформлена на одного супруга — это все равно общая собственность, которую можно разделить при разводе.
  4. Часто с долями возникают споры о том, как пользоваться общим имуществом — кухней, коридором и ванной. Нужно быть готовым к этому.
  5. Сделки, в которых участвуют не все владельцы долей одновременно, все еще проходят через нотариуса. Он несет ответственность за законность сделки и служит вашим гарантом, что все пройдет хорошо.
Екатерина ИващенкоЧто думаете о таком способе купить жилье без кредитов?
  • Gleb MikhalchenkovПо мне странная логика: хотим дом, но в итоге покупаем квартиру по долям…12
  • AlexОчень рискованно. Если автор с мужем морально готовы, что последняя доля может ВНЕЗАПНО обойтись им втридорога, а во время судов, которые могут идти год, им нельзя будет жить в квартире, и весь нехитрый ремонт может быть за время судов убит оставшимися "собственниками" - тогда всё в порядке, можно пробовать) Если же вся история - это расчёт на авось и надежда на лучший вариант (особенно порадовал пункт "нотариус засвидетельствует дееспособность собственника" - ха-ха-ха), то остаётся только пожелать им удачи и надеяться, что всё закончится хорошо. А насчёт нотариусов и их "гарантий" была статья тут же, в Т-Ж: https://journal.tinkoff.ru/wtf/notarius-deesposobnost/ Конечно, нотариальная сделка лучше обычной - но надо понимать, что гарантий она хоть и прибавляет, но не сильно.16
  • Макс ТретьяковGleb, получить в пользование целую квартиру всего за 400 тысяч? А потом наращивать долю владения, не платя проценты банку? А потом продать квартиру дороже (мало кто любит связываться со "сложными квартирами"). Рискованно, но если выгорит, то это будут весьма выгодные инвестиции.19
  • Grigory GustovGleb, мне кажется, что они пошли долгим путем, но они сами этого хотели. Кто-то берет ипотеку и быстрее решает квартирный вопрос, они решили сэкономить, поэтому все логично.6
  • Роман Трушковписать статью нужно было после покупки всей квартиры) самое интересное еще не случилось xD43
  • Андрей ГречинПример из жизни, как ни в коем случае делать на нужно.15
  • Николай ЛазицкийЯ думаю, что переплата по ипотеке не стоит таких заморочек и рисков. Это наверное тот случай, когда кредит лучше, чем покупка по долям. Помимо неизвестности с третьей долей есть ещё риски что покупка предыдущих двух не приподнесет сюрпризов. Как например про недееспособность. Тут в ТЖ случай был что после посмертной экспертизы бабулю признали недееспособной и отменили сделку....а в случае с квартирой, у которой 8 собственников, и они в ней не живут и все не против продать свои доли явно что-то не то. Не удивлюсь, что сын бабули (если она существует) просто ждёт пока его доля подорожает. Простая и понятная ипотека же есть. Можно гасить досрочно, снизить процент, если дети будут. И ремонт сразу можно делать.4
  • Николай ЛазицкийИ про дом ещё странно. На него нужно 4,5. Которые предполагается накопить. Но копить на первоначальный взнос для ипотеки сумму в 500-600 не стали и ввязались в выкуп долей с огромными рисками. По мне так покупка квартиры через накопления и ипотеку была бы отличной тренировкой перед домом. Продать эту квартиру (даже с непогашенной ипотекой), чтобы вложиться в стройку гораздо проще же.2
  • agathis the great>> трехкомнатные квартиры в двухэтажных домах с узаконенной газовой колонкой в нашем районе стоят 2—2,5 млн коммунизм!3
  • Олег Никитинagathis, это рухлять под снос, и никаким евроремонтом это не исправить. И нормальные люди там не живут- почему квартира без жильцов- соседи обычно опустившиеся маргиналы3
  • agathis the greatОлег, вы говорите рухлядь -- я говорю старый фонд :) полпитера такой рухляди, и ничего4
  • Дмитрий ИващенкоGleb, на каком участке? Где его взять? Не знаю, как в Вашем городе, но в нашем незаконные постройки подлежат сносу. Затея была в том, чтобы с бюджетом в 400к жить в своем жилье. Земельный участок это около 2млн + некий модульный дом, который так же требует вложений. По итогу Ваше предложение упирается в ипотеку3
  • Виктория ГуничОчень рада за авторов, ведь они сейчас уже живут в собственной двухкомнатной квартире! Даже если они так и не купят третью комнату - условия все равно прекрасны. Явно лучше, чем были бы, если бы они решили купить однушку за 2млн в ипотеку. Однако насчёт третьей комнаты прав и юрист, и комментаторы. Обычно последняя доля выкупается на 30-40% дороже рыночной стоимости, ЕСЛИ собственник согласится её продавать (а ведь раз до сих пор не продал - значит, у него есть на это свои причины и не факт, что его удастся переубедить). К тому же за несколько лет многое может поменяться - например, внук лежачей бабушки въедет с новоиспеченной семьёй в третью комнату.3
  • Виктория ГуничОлег, эта рухлядь ваш дом переживёт, будьте уверены😊4
  • анна слаповскаяСначала Вы пишете что письмом уведомляли соседей о продаже, но они не ответили в течение месяца. Дальше пишете что при покупке осведомились намерены ли соседи в будущем продавать свои доли . Сумбур какой то.2
  • Екатерина Иващенкоанна, Да, соседей спрашивали перед тем как совершить сделку, когда всех разыскали. А то, что они не отвечали в течение месяца на телеграммы - это с ними была договоренность, чтобы дополнительно не водить их к нотариусу. Так как по закону если по месту прописки отправить уведомление о продаже и не получить ответа, то считается, что долю можно продавать4
  • Елена Кривченкофантазия автора..дошла до доли купленой за маткап и решила дальше не читать..предпочитаю фантастику от профессионалов..3
  • Екатерина ИващенкоЕлена, почему фантазия?) Та семья покупала долю за маткапитал давно, когда он только появлялся, у них даже из этих 26/100 долей только по 1/100 были оформлены на детей, а остальное на родителей. В опеке удивились, но действительно так оформили когда-то)1
  • Екатерина ИващенкоЕлена, это прописано у нас в договоре купли-продажи: https://sun9-4.userapi.com/c858128/v858128565/139ad9/PpBnanKiHWI.jpg0
  • Марина КостюкЗдравствуйте , Екатерина...Я Точно так и поступила..Только доли у меня были по 1/2 в двушке... я оформила покомнатно через реестр.. то есть сделала коммуналку..с отдельными комнатами и лицевыми счетами..Взяла бОльшую комнату и доплатила соседу.. В другой квартире сделали наоборот.. взяла маленькую комнату и мне доплатили..А потом эти маленькие комнаты обменяли между собой ( сделали обмен с доплатой соседу) и в итоге у меня двушка...На трешку я не потяну... а так все получилось идеально...Люди попались адекватные ..все все поняли и сделали как всем удобно и выгодно..В маленькой комнате у меня живут дети( дочь с мужем без детей) , а в большой я с мамой.комнаты в одну квартиру не стали обьединять и у нас типа коммуналка..( мы пенсионеры и у нас есть супсидия...)..Если будет возможность финансово..я постараюсь купить так же долю.. Только теперь уже не 1/2.. а 1/3 доли, чтобы подходила точно под маленькую комнату в двушке...А там видно будет( возможно найду вариант1/2 доли в однушке и предложу второму человеку эту комнату...).. Так что доли,это отличный вариант, Но всегда надо ВИДЕТЬ соседей( других дольщиков)...если нет диалога изначально..стало быть это не твой вариант...( потому что покупаешь не жилье..а соседей...)))))2
  • Блудова ТатьянаAlex, с чего вы решили, будто им кто-то может запретить жить в квартире во время суда или еще по какой причине? Они законные собственники 61%, не хвост собакой рулит.2
  • Павел ГоряиновИнтересная и полезная статья, сохраню в избранное1
  • Ольга СавчукМеня больше всего интересует то, как вы за полгода накопили 400к на вторую долю. Если вы копите такими темпами, то вы же за пару лет и на квартиру можете накопить )))4
  • Yulya BelikovaЯ бы не стала так рисковать. Мне и юрист не рекомендовал. Понимаю, что иногда не хватает даже на малогабаритку. Тогда я бы просто копила. На авито такое количество вторичного жилья, что трудно не выбрать, имея даже среднюю сумму на руках.0
  • Leonardo DaVinciСтремновато честно говоря!) 🤔😉2
  • Leonardo DaVinciОльга, но дома, которым век и более, ПОЧЕМУ-ТО практически всегда оказываются несопоставимо более качественными, чем новострой, который лепят абсолютно первобытные гастарбайтеры с СООТВЕТСТВУЮЩИМ качеством строительства!.... 😉2
  • Leonardo DaVinciанна, никакого сумбура, автор всё ясно описала, и в итоге они избежали лишних трат на уведомления и оферты через нотариуса, а просто направили сособственникам телеграммы, что, в случае не-ответа, законом приравнивается к отказу от покупки2
  • Алиса МаркинаЕкатерина, а чем всё в итоге закончилось?0
  • Алекс ТютневЧто в итоге? Выкупили последнюю часть?2
  • Татьяна Сергеевна С."Мы хотели владеть небольшой долей и при этом жить в квартире одни" - это все, что нужно знать про ушлых авторов. Т.е. они фактически хотели пользоваться чужой площадью, а платить только за свою. Думаю, что вся эта история закончится тем, что сын заломит такую цену за свою комнату, что эти крохоборы будут не в состоянии ее заплатить. А, может, сын и сам у них выкупит их комнаты подешевке (заселит профессиональных жильцов и устроит сладкую жизнь семейке). На каждого ушлого есть другой ушлый. 🤣0
  • Анжела Гетане все люди знают о возможности приобрести квартиру по 1 документу паспорту в рассрочку на 10 лет . А кто знает , то слушает рекламу из каждого утюга про ипотеку . И поэтому нашим людям приходится надеяться на лучшее и даже без справок из психдиспансеров от собственников покупать квартиру долями0
  • Таня НехаенкоОчень рискованно, очень. Третий, как узнает, что он последний долевик, может задрать цену. А может перевезти лежачую маму в эту квартиру и только приходить изредка, надеясь, что сердобольные соседи помогут.... А может оказаться злобным и поселить в этой комнате гастарбайтеров Эх, молодость, только в этот период можно так рисковать..... И от безысходности.... Но прям буду рада за вас, если всё получиться:)))))2
  • Таня НехаенкоМарина, вау! вот это многоходовочка!!!! не хочу обидеть (сама голову ломаю, как бюджетно купить что-то в этом уходящем поезде) - "голь на выдумки хитра" ))))0
  • маринаТаня, Уже прошло много времени после моего комментария...Сейчас доли в МСК очень дорогие и я на пенсии..дети помочь не смогут и я решила по другому... Купила однокомнатную квартиру в области... Новую с ремонтом и частично мебелью... И мне даже дали ипотеку..небольшую сумму..С долями это долгая история.. а мне лет много ..ипотеку я быстрее выплачу..Мне в Москву часто ездить не надо...поэтому мне здесь очень удобно..а двушку оставила детям.. Все отлично!2
  • Ирина КатенинаТатьяна, почему же пользоваться чужой площадью? Они своей площадью пользовались бы. Чужая- это закрытая третья комната.0
  • Ирина КатенинаЕлена, но прокомментировать все же посчитали нужным)))) чУдны крестьянские дети))))0
  • Essa SaСначала пишете что однушка 1,9, теперь уже трешка 2-2,5. Взяли бы сразу в ипотеку и жили с нормальным ремонтом. Ипотека это инструмент, гася досрочно не нужно смотреть на изначально рассчитанную переплату. Спокойно делать ремонт,покупать любую мебель, рожать детей. Все для себя! Никакого подвешенного состояния и ожидания что приспичит левой пятке старой бабки. Она лежачая, зачем ей комната вообще....какая мутная история, деньги уже вбаханы а жилье своё всё ещё под вопросом. Всё ещё есть немалый шанс лишиться того что уже уплачено, если оба собственника помрут внезапно,а государство вступит в права и поселит алкашей с 5 детьми в ваши комнаты 🙈 они ведь даже не ваши 🙈🙈🙈0
  • Essa Saмарина, а дети не хотели сами что нибудь купить или в честь этого хотя бы вашу ипотеку платить?)))0

Сообщество