Как мы расселились из коммуналки по программе «Расселение коммунальных квартир»

Благодаря программе расселения коммуналок мы смогли купить студию в новом доме.

У мужа была комната в коммунальной квартире на окраине Петербурга в Шушарах. Нам хотелось жить в отдельной квартире, поэтому мы думали о разных вариантах. В какой-то момент даже хотели продать комнату и вложиться в отдельное жилье. Но нам повезло: мы узнали о программе «Расселение коммунальных квартир» и решили попробовать через нее.

В итоге муж получил социальную выплату 1,18 млн рублей по программе, продал комнату в коммуналке, и на эти деньги мы купили новую отдельную студию.

В статье расскажу про условия программы расселения, про то, сколько пришлось ждать своей очереди и что делали, чтобы получить социальную выплату.

В 2012 году муж получил отдельную комнату 16,2 м² в коммунальной квартире от государства по потере кормильца. Изначально комнату предоставили в социальный наем, то есть формально она принадлежала городу, а муж был главным квартиросъемщиком. Через четыре года муж приватизировал комнату, то есть оформил в собственность. Так же поступили и два других соседа по квартире.

Обычно при слове «коммуналка» представляется годами не ремонтированная квартира. Наша была другая — в новом панельном доме 2011 года постройки. Общая площадь — 81 м², три комнаты, раздельный санузел.

Свою комнату муж сдавал. Один из его соседей женился, и к 2020 году у него уже было трое детей. Второй сосед жил один и много работал. Насколько я знаю, отношения между соседями были натянутыми, жить вместе они не хотели.

В 2020 году они узнали о программе «Расселение коммунальных квартир» от Горжилобмена. По программе каждому собственнику комнаты полагалась выплата на покупку отдельного жилья. Сложность была в том, что разъехаться должны все собственники одновременно. Например, если в квартире пять комнат и пять собственников, то все в одно время должны найти и купить по отдельной квартире. Если хоть один не найдет квартиру или передумает, субсидию не предоставят и остальным.

Мужу повезло, что в его случае собственников было всего трое и у всех было желание разъехаться.

С 2008 года в Петербурге действует государственная программа по расселению коммунальных квартир, чтобы помочь людям улучшить свои жилищные условия и переехать в отдельное жилье.

Город предоставляет социальную выплату владельцам комнат в коммуналках, но при условии, что это их единственное жилье. Деньги можно использовать, чтобы купить отдельную квартиру или выкупить остальную часть коммуналки. Все вопросы по программе решаются через Горжилобмен — оператора этой программы.

За все это время условия программы и сумма выплат менялись несколько раз, но в 2022 году она продолжает работать.

Условия программы. Участвовать в программе могут только наниматели жилых помещений или собственники коммуналок в Петербурге. То есть в квартире должно быть два или более собственников и они не члены одной семьи.

Есть обязательные условия:

1. Коммуналка должна быть включена в перечень квартир, подлежащих расселению, — для этого требуется согласие всех собственников и нанимателей.
2. Все они должны состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях либо на учете нуждающихся в содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий.

Но на практике, если собственников слишком много, это сложный процесс: сложно договориться. Например, у кого-то слишком маленькая комната и субсидии, которую за нее выплатят, не хватает на отдельную квартиру. Такой собственник будет требовать большую долю, чем ему полагалась бы по метрам, или стопорить расселение.

Размер выплаты зависит от количества прописанных человек в комнате и средней рыночной стоимости за квадратный метр жилого помещения в Санкт-Петербурге — ее ежеквартально утверждает Министерство строительства и ЖКХ РФ.

По правилам программы норматив общей площади жилого помещения на человека — 18 м². А если бы муж был прописан один, то считался бы одиноко проживающим, и норматив был бы 33 м². Но поскольку в коммуналке мужа были прописаны еще и соседи, то субсидию считали из расчета 18 м² на каждого прописанного.

В итоге в 2021 году выплата мужа рассчитывалась так:

• 18 м² × 1 × 164 505 ₽ × 40% = 1 184 436 ₽.

Размер выплаты не индексируется и не подлежит перерасчету.

В 2022 году средняя рыночная стоимость за квадратный метр жилого помещения поменялась, поэтому и размер выплат стал меньше.

После подачи заявления необходимо дождаться, пока вас включат в список на расселение. Ждать придется от года минимум. Если включили в перечень — это обычно происходит в начале года, — значит, в этом году можно ждать выплату. За месяц позвонят сотрудники Горжилобмена и пригласят получить сертификат.

Когда жильцы получат сертификат, у них есть год на то, чтобы воспользоваться социальной выплатой. Продлить сертификат можно, но только на два месяца. Для этого придется написать заявление в жилищный комитет.

В Горжилобмене объясняют, что выплату можно потратить на покупку:

1. Новостройки, которая готова не менее чем на 70%.
2. Вторичного жилья.
3. Дома, который пригоден для круглогодичного проживания.
4. Оставшихся комнат коммуналки.

При этом жилье не должно быть под арестом, в залоге или непригодным для проживания. Горжилобмен проверяет сделку, и если новое жилье соответствует условиям программы, то участник программы получает выплату.

Приватизировать комнату. Перед тем как подать заявку на расселение коммуналки, комнату лучше приватизировать. Это необходимо, чтобы ее можно было продать.

Этот процесс займет время, поэтому лучше, если у всех соседей этот вопрос решен до того, как решили подать заявку на расселение коммуналки.

Встать на учет в жилищный отдел района коммуналки в качестве нуждающегося в содействии в покупке отдельного жилья.

Для этого нужно подать заявление — его оформляют на месте. С собой понадобятся:

1. Паспорт.
2. Свидетельства о рождении несовершеннолетних детей и свидетельство о браке.
3. СНИЛС.
4. Справки по формам № 7 и 9 за 10 лет.
5. Документы, которые подтвердят основания владения и пользования или возникновения права собственности.

Никакого документа, который подтверждает, что муж состоит на жилищном учете, в 2021 году не выдавали. Но с 2022 года правила поменяли — теперь подтверждающий документ необходим, чтобы включить квартиру в перечень на расселение.

Включить квартиру в перечень. Для начала коммунальную квартиру должны включить в перечень квартир, которые подлежат расселению. Для этого нужно обратиться в жилищный отдел своего района или в МФЦ — это должны сделать все жильцы коммуналки.

Вот какие документы необходимы, чтобы квартиру включили в перечень:

1. Заявления от всех собственников или нанимателей.
2. Паспорта заявителей.
3. Свидетельства о рождении детей.
4. Документы о составе семьи — их можно получить в МФЦ, на портале госуслуг, в ТСЖ или УВМ МВД.
5. Документы опекуна, если есть.
6. Справка о регистрации по форме № 9 и характеристики жилого помещения по форме № 7 — оба документа получают в паспортном столе по месту регистрации.
7. Документы на собственность — выписка из ЕГРН.
8. Документ, что жилец состоит на жилищном учете.

Через две недели после того, как муж с соседями подали документы, квартиру включили в перечень на расселение. Об этом супругу пришло бумажное письмо из районной администрации.

После того как собственники коммуналки встали на учет как нуждающиеся в содействии, а квартиру включили в перечень на расселение, нужно подать заявление на социальную выплату.

Чтобы подать документы, предварительно всем собственникам нужно записаться на прием в Горжилобмен.

Вот какие документы нужно подать на социальную выплату:

1. Паспорт.
2. Выписка из ЕГРН.
3. Документ на возникновение права собственности — в случае мужа это был договор на приватизацию.
4. Справки по формам № 9 и 7.

В зависимости от количества членов семьи документов может быть больше. Например, семьям с детьми необходимо подавать свидетельства о рождении детей.

В день приема, в начале лета 2020 года, муж с соседями по коммуналке приехали в Горжилобмен. У них приняли документы и сказали ждать, когда их включат в список на выплату и расселение.

Работник Горжилобмена предупредил, что людей много, а бюджет ограничен. Поэтому ждать придется три-четыре года в лучшем случае.

В группе во «Вконтакте» люди писали, что ждут и по пять лет. Мы переживали из-за этого и даже задумывались продать комнату. Но в итоге оставили эту идею. Во-первых, в таком случае мы бы не получили выплату. Во-вторых, не хотелось подставлять соседей: гарантий, что новый собственник захочет участвовать в расселении коммуналки, нет.

Один из соседей мужа на момент подачи заявления был многодетным отцом — у него было трое детей. А многодетные семьи по правилам программы на 2020 год имели приоритет по очереди.

Сотрудники Горжилобмена неохотно отвечают на вопросы. И о том, что у нашей коммуналки есть приоритет, мы узнали не сразу. Существуют сводные списки, где можно проверять свою очередь. Но мы о них не знали, поэтому статус заявления не проверяли.

Летом 2021 года нам позвонили из Горжилобмена и сообщили, что предоставят выплату примерно через месяц, поскольку семью многодетного соседа включили в список на выплату в 2021 году. А поскольку расселиться должны сразу все жильцы квартиры, то и остальные собственники тоже должны были получить выплату.

На сайте Горжилобмена указано, что списки формируются в начале года после распределения бюджета города. То есть каждый год очередь меняется, но если придет много новых льготников, то очередь может и не продвинуться. Проверить статус по заявлению на выплату в текущем году можно в личном кабинете или в Горжилобмене по телефонам: 576-06-45, 576-06-46 и 576-06-47.

Свидетельство на социальную выплату выдали примерно через месяц после того, как нас включили в список. Размер субсидии мужа — 1 184 436 ₽.

Свидетельство действует год с даты, когда Горжилобмен принял решение по выплате. Срок действия можно продлить только на два месяца. Если за это время не успеть провести сделку, все шаги придется повторить заново.

Если субсидия больше, чем необходимая сумма на покупку жилья, остаток нельзя обналичить — эти деньги вернутся в бюджет. Например, так получилось у многодетного соседа: он потратил на выкуп комнат не все деньги субсидии. Искусственно завышать стоимость комнат, чтобы многодетный сосед потратил все деньги субсидии, нельзя. За этим следит Горжилобмен.

Когда вопрос с субсидией решен, нужно найти покупателя на свою квартиру. Для этого ее выставляют на агрегаторах типа «Циана» или «Авито» и ждут, когда найдется покупатель. После этого подбирают «встречки» — встречные варианты жилья, куда люди хотят разъехаться.

В нашем случае процесс упрощался и искать покупателя было не нужно. Многодетный сосед собирался выкупить оставшиеся комнаты в коммуналке и стать собственником всей трехкомнатной квартиры. А муж и второй сосед планировали купить по отдельной квартире.

Работник Горжилобмена сразу начал нас запугивать, что найти вариант будет сложно, так как обычно продавцы квартир не хотят связываться с субсидиями. Они не хотят ждать соцвыплату два-три месяца и опасаются, что, если Горжилобмен не одобрит сделку, вообще все сорвется.

Еще он сказал, что многодетный сосед не сможет разбить свою субсидию, чтобы выкупить две другие комнаты. Забегая вперед, скажу, что оба вопроса решились штатным образом. Похоже, нам просто попался некомпетентный сотрудник Горжилобмена.

Поскольку мы готовились к трудностям, то решили обратиться за помощью к риелтору. Это обычная практика при расселении коммуналки, так как слишком много связанных друг с другом сделок и тонкостей.

Нашего риелтора мы нашли по рекомендации родственников. У нее уже был опыт в продаже коммунальных квартир. За услуги она брала по 100 000 ₽ с собственника.

100 000 ₽

мы заплатили за услуги риелтора

Риелтор помогала искать квартиру, следила за всеми сделками, проверяла документы, записывала всех и сопровождала на приемы в Горжилобмен, когда согласовывали сделку и когда исправляли договор — там были ошибки в адресе и неточности в формулировке: указали, что покупаем по переуступке, хотя покупали по договору купли-продажи.

Квартиру второму соседу риелтор нашла за неделю. Он был ограничен в деньгах, поэтому для него подыскали вариант в Ленинградской области — в паре часов от Петербурга. Там собственники давно продавали жилье, поэтому согласились подождать субсидию.

Мы с мужем искали квартиру дольше — чуть больше месяца, так как хотели найти хороший вариант за адекватные деньги. С новостройками тогда дела обстояли плохо: либо не было нужной готовности, либо цена была слишком высокая. В итоге искали варианты на вторичном рынке — на «Циане» и «Авито». Риелтор их обзванивала и уточняла, согласятся ли продавцы на субсидию.

Из пяти продавцов в среднем соглашался только один. Их пугало, что придется ждать деньги, так как субсидия приходит не сразу, а после перехода права собственности. А в нашем случае пришлось бы ждать субсидию не только мужа, но и соседа по коммуналке, который выкупал у него комнату.

В результате вариант нашла риелтор: женщина продавала студию в только что сдавшемся доме за 4 643 858 ₽. О том, как мы выбрали и купили квартиру в Санкт-Петербурге, я рассказала в другой статье.

На покупку квартиры мы задействовали:

1. Собственных накоплений — 1,7 млн рублей.
2. Социальную выплату — 1,184 млн рублей.
3. Деньги от продажи комнаты — 1,7 млн рублей, но эту сумму мы могли получить только после того, как многодетный сосед получит свою субсидию.

Наша продавец была готова подождать только одну субсидию. Большую часть суммы за квартиру она хотела получить сразу в день сделки.

У нас получилось занять 1,7 млн рублей у родственников. А через месяц после сделки, когда субсидия соседа поступила в виде денег, мы сразу же отдали долг. Выплата мужа пришла в это же время.

Все сделки, которые связаны с продажей комнат в коммунальной квартире, обязательно должны быть заверены нотариусом. Через него мы оформляли договор на продажу комнаты мужа. Его услуги обошлись в 13 253 ₽.

В Горжилобмене нас пугали, что субсидию соседа разделить будет нельзя. Наша риелтор сформулировала договор так, что поделить субсидию получилось.

Сделки прошли одна за другой: сначала продали комнаты в коммуналке, а на следующий день купили нашу новую квартиру.

Мы действовали по указаниям риелтора. Она руководила всеми сделками и проверяла документы. За 10 дней до основной сделки мы заключили предварительный договор и внесли обеспечительный платеж за новую квартиру — 243 858 ₽, чтобы ее закрепили за нами. Сумма платежа заранее обговаривалась с продавцом.

Деньги перевели через сервис безопасных платежей. В этом случае продавец получает деньги на счет только после того, как сделка зарегистрирована. Стоимость такой услуги — 3400 ₽.

В договоре купли-продажи по желанию продавца указали 4,4 млн рублей — то есть занизили стоимость на сумму обеспечительного платежа.

Дальше открыли счет в банке и передали реквизиты в Горжилобмен, чтобы он перевел туда социальную выплату. Этими деньгами мы вернули долг родственнику, у которого занимали.

Затем Горжилобмен должен был одобрить сделки. Для этого мы подали документы на согласование. В это же время согласовывалась квартира второго соседа и продажа наших комнат многодетному соседу.

Примерно через месяц все деньги с субсидий поступили продавцам.

1. В 2022 году действует такое же правило: расселиться должны все жильцы квартиры, поэтому подавать заявление должна каждая семья. Если кто-то передумает, процедура отменяется для всех собственников квартиры.
2. Найти продавца, который готов на работу с субсидией, сложно: не все хотят связываться бюрократией.
3. Мы работали с риелтором — считаю это правильным решением. Лучше заплатить риелтору, который поможет подать документы и будет вести сделки, чем из-за возможных ошибок потерять время.
4. Непотраченные деньги субсидии нельзя обналичить.
5. По опыту 2021 года, список коммуналок на расселение утверждают к середине лета.
6. Сертификат на социальную выплату действует год. Продлить его можно только на два месяца. Если не успели его реализовать, весь процесс придется проходить заново.
7. Все сделки обязательно проходят через нотариуса.
8. Расселение квартиры зависит только от вас и соседей. Даже если вас включили в список на выплату, это не значит, что квартира будет расселена. Продавать комнаты, покупать квартиры будете вы самостоятельно, с риелтором или без. А Горжилобмен только проверяет правильность всех сделок.