Как я заработал на недвижимости больше, чем на депозите: мои расчеты

В прошлой статье я рассказал о трех кейсах заработка на недвижимости с доходностью до 40% годовых, и многие из вас попросили более детальные расчеты по каждой сделке. Чтобы было понятно, как именно складываются все расходы и доходы, в этом материале я разложу цифры по полочкам — от стоимости покупки и оформления до налогов, комиссии агента чистой прибыли. Надеюсь, так вам будет проще оценить, насколько такие инвестиции могут быть выгодными.

Шаг первый: Покупка квартиры.

1. Цена покупки: 3 400 000 ₽.
2. Первоначальный взнос: 680 000 ₽.
3. Услуги риэлтора 0 ₽ (это новостройка, услуги риэлтора оплачиваются застройщиком, и это не влияет на стоимость самой квартиры).

Сопутствующие расходы:

1. Регистрация сделки: 11 300 ₽.
2. Страховка: 28 000 ₽.
3. Ипотека (Сбербанк): платежи по ипотеке = 18 000*12 = 216 000, но часть платежа около (36 000) уходит в тело кредита, таким образом расход составляет 216 000 — 36 000 = 180 000 ₽.

Сумма расходов на покупку (все, что было уплачено сверх стоимости квартиры): 11 300 + 28 000 + 180 000 = 219 300 ₽.

Шаг второй: Продажа квартиры. Цена продажи: 4 000 000 ₽.

Сопутствующие расходы:

1. Аккредитив: 2 000 ₽.
2. Налог на прибыль: 78 000 ₽ (13% с 600 000 ₽).
3. Комиссия агента: 120 000 ₽ (3% от суммы).

Сумма расходов на продажу: 2 000 + 78 000 + 120 000 = 200 000 ₽.

Шаг третий: Финансовый итог.

1. Доход от продажи: 4 000 000 - 3 600 000 = 600 000 ₽.
2. Общая сумма сопутствующих расходов на покупку и продажу квартиры: 219 300 + 200 000 = 419 300 ₽.
3. Прибыль: 600 000 — 419 300 = 180 700 ₽, что составляет 26,57% годовых.

Шаг первый: Покупка квартиры. Цена покупки: 6 500 000 ₽.

Сопутствующие расходы:

1. Аккредитив: 2 000 ₽.
2. Госпошлина на покупку вторичного жилья: 2 000 ₽.
3. Услуги риэлтора 0 ₽ — в данном кейсе я рассказывал о моем собственном опыте покупки квартиры.

Шаг второй: Продажа квартиры. Цена продажи: 7 050 000 ₽.

Сопутствующие расходы:

1. Аккредитив: 2 000 ₽.
2. ЖКХ за 3 месяца: 15 000 ₽.
3. Налог на прибыль: 71 500 ₽ (13% с прибыли 550 000 ₽).

Шаг третий: Финансовый итог.

1. Доход от продажи: 7 050 000 - 6 500 000 = 550 000 ₽.
2. Возврат НДФЛ: (2 000 000 * 13%) = 260 000. Так как супругов двое то сумму вычета умножаем на два = 520 000 ₽.
3. Итого доход от продажи вместе с возвратом НДФЛ = 550 000 + 520 000 = 1 070 000 ₽

Общая сумма сопутствующих расходов на покупку и продажу квартиры: 4000 + 2000 + 15 000 + 71 500 = 92 500 ₽.

Прибыль вместе с возвратом НДФЛ: 1 070 000 — 92 500 = 977 500 ₽ что по отношению к вложенным средствам (6 500 000) составляет 60% годовых. Прибыль в данном случае высчитываем по формуле Х = 977 500 * 100 / 6 500 000 = 15% (где Х — это процентное соотношение прибыли к вложенным средствам). 15.038% — прибыль, полученная за 3 месяца (период реализации квартиры). Таким образом, чтобы вычислить годовую доходность, нужно 15.038 * 4 = 60.152% — это годовая прибыль к вложенным средствам.

А теперь посчитаем, какой могла бы быть доходность этой сделки без возврата НДФЛ.

Чистая прибыль БЕЗ возврата НДФЛ: 550 000 — 92 500 = 457 500. Что по отношению к вложенным средствам (6 500 000) составляет 28%

Х =( 457 500 * 100 ) / 6 500 000 = 7.038% (прибыль за 3 месяца) 7.038 * 4 = 28,152% (годовая).

Напоминаю, что в данном кейсе речь шла о Сергее, который в апреле 2023 года решил на время переехать в Карелию, и вместо съема жилья решил купить квартиру в Петрозаводске, чтобы продать ее через 7 месяцев.

Шаг первый: Покупка квартиры. Цена покупки: 5 000 000 ₽.

Сопутствующие расходы:

1. Аккредитив: 2 000 ₽.
2. Гос пошлина 2 000 ₽.
3. Комиссия агента: 100 000 ₽ (2% от суммы).

Расходы на ЖКХ в данном случае не считаем, потому что альтернативой этому варианту был бы съем квартиры в которой тоже были бы расходы на оплату ЖКХ услуг.

Суммарные расходы на покупку: 104 000 ₽.

Шаг второй: Продажа квартиры. Цена продажи: 5 600 000 ₽.

Сопутствующие расходы:

1. Аккредитив: 2 000 ₽.
2. Комиссия агента: 112 000 ₽ (2% от суммы).
3. Налог на прибыль: 78 000 ₽.

Суммарные расходы на продажу: 2 000 + 112 000 + 78 000 = 192 000 ₽.

Доход от продажи: 5 600 000 - 5 000 000 = 600 000 ₽. Расходы по двум сделкам, включая налог, составили 296 000.

Чистая прибыль = 600 000 — 296 000 = 304 000 ₽ (Что по отношению к 5 млн и в переводе на годовую доходность будет 10% ) — то есть, уже больше чем вклад в банк. Х = 304 000 * 100% / 5 000 000 = 6.08% — доходность за 7 месяцев, переводим в годовую доходность: 6.08*12 / 7 мес = 10.422% — годовая прибыль к вложенным средствам

Если бы покупатель в данном случае вместо покупки и перепродажи квартиры в другом городе выбрал вариант аренды и вклада в банк, то его расходы составили бы: 20 000 (Примерная стоимость аренды 2к/к в Петрозаводске) * 7 месяцев (срок аренды) = 140 000 ₽.

Почитаем, сколько покупатель смог бы заработать, положив на депозит под 8% годовых на 7 месяцев (аналогичный аренде период) сумму, эквивалентную стоимости купленной квартиры вместе с расходами по сделке (5 104 000 ₽):

Высчитываем годовую доходность вклада: 5 104 000 * 8% = 408 320 ₽

1 ноября 2023 года ключевая ставка была 15%. Таким образом 1 млн рублей*15%=150 000 (это необлагаемый налогом, доход с вклада)

Исходя из этого, считаем чистую годовую прибыль без необлагаемой налогом части: (408 320 — 150 000) — 13% = 224 738 ₽.

Чистая, полная годовая прибыль с вклада, таким образом, могла составить: 224 738 + 150 000 = 374 738 ₽

374 738 ₽ / 12 месяцев = 31228.16 (прибыль в месяц)

Прибыль за 7 месяцев вклада (срок, аналогичный владению квартирой), таким образом, могла бы составить: 31228.16 * 7 = 218 597.16 ₽

Чистая прибыль = 218 597.16 — 140 000 (расходы на аренду квартиры на 7 месяцев)= 78 516.2 ₽

Согласитесь, существенная разница с прибылью в 304 000 ₽, полученной в случае перепродажи?

При этом мы не учитывали в качестве расхода:

• возвратный залог при съеме квартиры в размере 100% от арендной стоимости (деньги заморожены);
• комиссию (если бы квартира снималась через агентство) — до 100% от арендной стоимости;
• минимальный но все же риск что будет расторжение договора по инициативе арендодателя и придется искать другое место