Что делать, если: нужно расторгнуть ДДУ или заплатить налог с компенсации от застройщика

Даже если дом сдали вовремя и построили нормально, может найтись квартира с недочетами.

У дольщиков часто есть вопросы к качеству построенного жилья. Но бывает, что и без претензий к застройщику участник долевого строительства хочет расторгнуть договор.

Разберу несколько запутанных ситуаций, о которых рассказали читатели в Сообществе, и объясню, как в них поступить по закону.

Расскажу, в каких случаях можно расторгнуть договор и как лучше действовать в вашей ситуации.

Расторгнуть ДДУ без суда в одностороннем порядке, просто отправив застройщику уведомление, можно, если  :

1. Срок передачи объекта долевого строительства нарушен на два и более месяца.
2. Застройщик не устраняет недостатки, которые снижают уровень жизни в квартире или делают ее непригодной для проживания, не уменьшает цену договора и не соглашается на компенсацию.
3. Качество квартиры или дома не соответствует требованиям.
4. Есть иные причины, которые зафиксированы в законе или ДДУ.

В законе нет таких оснований для расторжения договора, как «дольщик передумал», «изменилось финансовое положение» или «по семейным обстоятельствам». В этих случаях расторгнуть договор можно только через суд.

Расторгнуть ДДУ через суд возможно, если  :

1. Есть перебои в строительстве: оно прекратилось, приостановлено или есть признаки, что срок строительства по ДДУ не будет соблюден.
2. Застройщик изменил проектную документацию, в результате чего площади квартир и нежилых помещений изменились минимум на 5%.
3. Застройщик изменил назначение общего имущества или нежилых помещений в доме.
4. Есть иные обстоятельства, прописанные в законе  или ДДУ, — но их придется доказать в суде.

Ранее суды удовлетворяли требования дольщиков, которые отказывались от ДДУ в одностороннем порядке, ссылаясь на статью 32 закона о защите прав потребителей. Там сказано, что потребитель может отказаться от исполнения договора в любое время при условии, что оплатит исполнителю его расходы.

Чтобы расторгнуть ДДУ, нужно собрать для суда документы, которые докажут вину застройщика: нарушенные сроки передачи, изменение проекта или существенные недостатки в квартире, например:

• проектные декларации, в которых прописаны сроки;
• заключение экспертизы, которая доказывает, что сроки отстают от графика работ или строительство заморожено;
• доказательства существенного изменения проекта, которое влечет серьезный ущерб — из-за чего человек лишается того, на что рассчитывал при заключении договора. Например, застройщик построил вместо кирпичного дома панельный, отказался от строительства объектов инфраструктуры, изменил общую площадь жилья более чем на 5%, поменял расположение квартир на этаже.

Если изменилась планировка квартиры — например, застройщик построил дополнительную перегородку, изменил высоту помещения или оговоренную отделку квартиры, — это не будут считать существенным. И скорее всего, суд откажет в расторжении договора  .

Иск о расторжении ДДУ без серьезных доказательств вины застройщика — это не самая лучшая затея. Если застройщик сдал дом, лучше просто продать квартиру.

Действительно, если срок передачи объекта долевого строительства нарушен дольше чем на два месяца, можно расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке без суда  .

Но если застройщик сообщил о переносе сроков письмом, расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке нельзя — придется обращаться в суд.

При переносе сроков передачи объекта застройщик должен известить дольщика и направить ему предложение об изменении условий договора. Это нужно сделать минимум за два месяца до срока, оговоренного в ДДУ  . Новые сроки оформляют дополнительным соглашением к ДДУ, но дольщик не обязан его подписывать.

Поскольку застройщик не предупредил вас и не предлагал подписать допсоглашение, вы можете расторгнуть договор в одностороннем порядке. Для этого:

1. Напишите заявление о расторжении ДДУ. Укажите в нем реквизиты ДДУ: номер договора, дату его заключения и основания для одностороннего расторжения, включая норму закона с указанием статьи, пункта и подпункта. В вашем случае это пункт 1 части 1 статьи 9 закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.
2. На отдельном листе рассчитайте общую сумму к возврату — это цена договора плюс неустойка. Ее можно посчитать на калькуляторе. Но учтите, что для неустойки с 1 июля 2023 по 21 марта 2024 года максимальная ставка — 7,5%, а за период с 22 марта 2024 по 31 декабря 2024 года застройщики вообще не должны ее платить  .
3. Укажите реквизиты вашего счета для перевода денег.
4. Направьте этот пакет документов застройщику заказным письмом с описью вложения.

Дату отправки письма считают датой расторжения договора. После этого в течение 20 рабочих дней застройщик обязан вернуть стоимость по договору и уплатить неустойку.

Если ДДУ оплачивали с использованием счета эскроу, после уведомления застройщика нужно подать заявление о регистрации расторжения договора в Росреестр  . К нему нужно приложить копию уведомления об одностороннем отказе с описью вложений и подтверждением его отправки застройщику по почте.

Росреестр погасит запись о регистрации ДДУ в ЕГРН и в течение 5 рабочих дней разместит информацию о расторжении договора в единой информационной системе жилищного строительства — ЕИСЖС. Банк получит сведения из системы и в течение 3 рабочих дней вернет деньги со счета эскроу. А неустойку должен выплатить застройщик.

Если застройщик не реагирует, обращайтесь в суд с требованием вернуть деньги по ДДУ, проценты за их использование и нарушение сроков возврата.

Застройщик вправе составить односторонний акт приема-передачи, если посчитает, что дольщик уклоняется от его подписания без веских причин. У дольщика, в свою очередь, есть право оспорить односторонний акт и потребовать в суде, чтобы застройщик устранил недостатки.

Как проходит приемка. До 31 декабря 2024 года действует постановление Правительства РФ от 29.12.2023 № 2380, которое утвердило новые особенности приемки.

Алгоритм такой:

1. После того как дольщик получит уведомление, у него есть 7 дней, если в договоре не оговорен другой срок, чтобы договориться с застройщиком о дне приемки. Иначе через месяц застройщик может подписать односторонний акт, то есть передать квартиру дольщику без его участия. Уклониться от осмотра и приемки квартиры нельзя.
2. Если в квартире нет существенных нарушений, которые препятствуют нормальной эксплуатации квартиры, дольщик обязан подписать акт. Несущественные недостатки указывают в передаточном акте — застройщик должен устранить их бесплатно за два месяца.
3. Если дефекты существенные, можно не подписывать акт и требовать устранить их в течение 60 дней. Также дольщик вправе требовать расторгнуть ДДУ и вернуть деньги с процентами.
4. Если между сторонами возник спор относительно существенности дефектов, привлекают независимого эксперта с подтвержденной квалификацией. Тот в течение 5 рабочих дней проводит инструментальный и визуальный осмотр квартиры и готовит заключение.
5. Дольщик в течение 3 рабочих дней направляет акт осмотра застройщику.
6. Если замечания, указанные дольщиком на первичном осмотре, подтверждаются, застройщик обязан компенсировать стоимость работы эксперта. Если нет — его услуги оплачивает дольщик.

Выполненные работы фиксируют в акте, который подписывают обе стороны договора. Если один из участников без уважительных причин отказывается от этого, второй может подписать акт в одностороннем порядке — с отметкой об отказе контрагента.

Застройщик вправе подписать односторонний акт, когда:

1. Дольщик уклоняется от приемки квартиры, то есть не приходит на нее или отказывается подписывать акт без веских оснований.
2. Он посчитал, что исправил все недочеты, а претензии дольщика — пустые придирки.

Но для этого он должен:

1. Дождаться, когда пройдет два месяца после того, как наступил срок передачи квартиры по договору  .
2. Уведомить дольщика о готовности квартиры к передаче заказным письмом по адресу прописки или адресу, указанному в ДДУ, по электронной почте или другим способом, указанным в договоре.

Оспорить односторонний акт можно только в суде. Если считаете, что у квартиры остались недостатки, подайте два иска: о признании акта приема-передачи недействительным и об устранении дефектов.

Если застройщик нарушил процедуру уведомления или есть доказательства, что он так и не устранил недостатки, суд встанет на вашу сторону.

Но убедитесь, что дефекты существенные. Если застройщик докажет, что это нормальное состояние квартиры в соответствии с договором, вы проиграете. Суд посчитает, что вы необоснованно уклонились от приемки квартиры и застройщик законно подписал односторонний акт.

Расскажу, с каких выплат придется уплатить налог и кто должен это сделать.

НДФЛ не облагаются такие выплаты:

1. Компенсация расходов на устранение недостатков строительства  .
2. Компенсация морального вреда  .
3. Судебные издержки: расходы на оплату услуг представителя в суде, почтовые расходы, расходы на проезд и проживание в связи с явкой в суд, выплаты экспертам при проведении судебной экспертизы  . Предположу, что именно эти издержки вы назвали в вопросе представительскими расходами.

Облагаются НДФЛ полученные вами:

1. Штрафы и неустойки по гражданско-правовым договорам  .
2. Штрафы за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

С них нужно уплатить налог на доход физических лиц.

Кто должен уплатить налог. Застройщик, от которого вы получили доход, — налоговый агент. Поэтому он обязан исчислить, удержать и перечислить НДФЛ в бюджет  .

Для этого в решении суд должен разделить суммы, которые нужно взыскать в вашу пользу, и суммы, которые следует удержать и перечислить в бюджет в качестве НДФЛ. Например, написать в резолютивной части решения: «Взыскать штраф 100 000 ₽, в том числе НДФЛ 13 000 ₽».

Если суммы не разделены, застройщик не сможет удержать НДФЛ. Тогда он обязан сообщить вам и налоговой инспекции  :

1. О невозможности удержать налог.
2. Сумме дохода, с которого не удержан налог.
3. Сумме неудержанного налога.

Если вы получили от застройщика уведомление о невозможности удержать налог, вы должны сами уплатить его с полученного дохода не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. Налоговая инспекция направит вам уведомление об уплате налога.

Чтобы узнать, уплачен ли налог, нужно сравнить сумму неустойки и штрафа из решения суда с суммой, которую вы получили от застройщика. Если они совпадают, вам нужно уплатить НДФЛ. А если сумма на 13% меньше, застройщик уже перечислил НДФЛ.

Застройщик не прав: крыша многоквартирного дома, МКД, не может быть в частной собственности. Это общее имущество жильцов дома, и вопросы о ее использовании они должны решать сообща.

Кому принадлежит крыша. МКД — это совокупность общего имущества и помещений, которые принадлежат отдельным собственникам. Общее имущество — все, что в доме за пределами квартир и нежилых помещений. Это крыша, технические этажи, помещения в подвалах, на чердаках, лестничные площадки, коридоры, лифты и прочее. Они принадлежат всем собственникам жилых и нежилых помещений дома на праве общей долевой собственности  .

В обычной ситуации все технические помещения, например чердаки или входы на крышу, должны быть заперты. Один комплект ключей хранят у дежурного диспетчера или в комнате техника-мастера организации по обслуживанию жилищного фонда, второй — в одной из квартир верхнего этажа.

Право выходить на крышу есть только у представителей управляющей компании или подрядной организации при проведении работ  .

Как легализовать крышу. Чтобы обустроить на крыше дополнительные конструкции, например сделать настил, установить беседки или барную стойку, нужно сначала перевести кровлю в разряд эксплуатируемых  .

За это должны проголосовать не менее 2/3 собственников. А если реконструкция уменьшит размер общего имущества, решение принимают единогласно  .

Затем готовый проект нужно согласовать с представителями строительного надзора и муниципалитетом, в котором расположен дом. Протокол общего собрания и другие документы подают в Росреестр. После этого жильцы могут использовать свободную от инженерных сетей часть крыши и сделать там ремонт.

Затраты на обустройство эксплуатируемой кровли несут владельцы квартир. Деньги на реконструкцию, скорее всего, дадут не все. Но использовать крышу по закону может каждый собственник.

Допустим, в вашем доме все согласовали и сделали реконструкцию. Теперь крышу можно использовать в коммерческих целях, например открыть бар или площадку для мероприятий. Но крыша все равно остается в общей долевой собственности жильцов дома. Доля в праве пропорциональна доле общей площади собственника в площади дома  . Например, у владельца квартиры площадью 80 м² доля в праве собственности на крышу будет вдвое больше, чем у собственника квартиры 40 м².

Если у застройщика в собственности много непроданных квартир и нежилых помещений, его доля в праве общей собственности выше, чем у каждого из жильцов. Но это не значит, что крыша в его собственности, — даже если он сделал там ремонт за свой счет.

Как законно пользоваться крышей. Если бывший застройщик хочет использовать эксплуатируемую кровлю в коммерческих целях, он должен заключить с жильцами дома договор аренды. Для этого нужно провести еще одно общее собрание  .

Если согласие получено, договор подписывает полномочный представитель собственников МКД. Его выбирают на общем собрании, и он действует по доверенности от их лица  .

Если срок аренды более года, считают, что договор заключен с момента госрегистрации. Если менее — со дня подписания, регистрировать договор не нужно  .

Там прописывают режим пользования крышей, например какая деятельность разрешена, в какое время, насколько громко можно включать музыку. Если арендатор нарушает эти условия, можно подать в суд и расторгнуть договор аренды досрочно  .

Доходы от аренды жильцы могут тратить по своему усмотрению. Например, распределять между собственниками пропорционально их доле в праве общей собственности или направлять на оплату ЖКУ. Решение об этом принимают на общем собрании.

Но если на крыше вашего дома расположены пентхаусы, это другая ситуация. Пентхаус — отдельное жилье с собственной террасой на верхнем этаже МКД. Хозяин такого жилья вправе распоряжаться им по своему усмотрению. Тогда шумные вечеринки — повод вызвать полицию, а при систематических нарушениях — обратиться в суд.

Если крышей пользуются незаконно, можно действовать так:

1. Предложить застройщику арендовать крышу или ее часть на общих основаниях.
2. Если не согласится, направить в УК заявление и потребовать принять меры. Приложить фотографии или видеоматериалы, которые доказывают самовольный захват общего имущества.
3. Если не поможет, обратиться в суд с требованием прекратить самовольное использование крыши и открыть на нее доступ всем собственникам помещений в МКД  .

Договор с управляющей организацией можно продлевать неограниченное количество раз. Обычно так происходит, когда УК получила дом в управление по результатам муниципального открытого конкурса или компанию выбрали собственники на общем собрании.

Договор между застройщиком и УК тоже можно продлевать сколько угодно. Расскажу, в каких ситуациях.

Как назначают УК в новостройке. В первые месяцы после ввода дома в эксплуатацию, как правило, не все помещения переданы владельцам, поэтому провести общее собрание собственников и выбрать способ управления МКД, скорее всего, не получится.

Законом предусмотрена схема управления домом в этот период:

1. Застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
2. В течение 5 дней после этого заключает с временной УК договор максимум на 3 месяца  .
3. Если стороны не напишут заявление о его прекращении, он продлевается еще на 3 месяца на тех же условиях  .

Но обычно регистрация права собственности растягивается на гораздо больший срок и провести общее собрание собственников сразу после ввода дома в эксплуатацию почти никогда не получается. Поэтому чаще всего первую постоянную УК новостройки выбирают в открытом конкурсе:

1. В течение 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию орган местного самоуправления, например муниципалитет, извещает жильцов о том, что выставил дом на открытый конкурс по выбору УК. В течение еще 40 дней проводят конкурс, а в следующие 10 дней информируют о результатах  .
2. Жильцы обязаны заключить договор с отобранной УК. Если в течение двух месяцев они этого не сделали, договор считается заключенным на условиях, определенных конкурсом.
3. УК начинает управлять домом и заключает договоры с жильцами, как только те зарегистрируют права собственности на помещения.

Как поменять УК. Если домом управляет УК, которая выиграла конкурс, ее можно сменить минимум через год  .

Собственники могут выбрать новую УК на общем собрании  . Решение будет законным, если за выбор УК проголосовало 50% собственников плюс один голос.

Когда Госжилинспекция внесет лицензию на управление МКД в реестр лицензий субъекта РФ, дом переходит к новой УК  .

По закону, если нет заявления одной из сторон о прекращении договора управления МКД по окончании срока его действия, он автоматически продлевается на аналогичный срок и на тех же условиях  . Очевидно, именно это и произошло с вашим домом. Нарушения закона тут нет.

В судебной практике отмечено, что застройщик и УК вправе продлевать договор на тот же срок и на тех же условиях, пока:

1. муниципалитет не проведет отбор управляющей организации;
2. собственники не выберут УК на общем собрании.

В вашем случае договор между застройщиком и УК действовал на протяжении 2,5 года, после чего городское поселение распоряжением определило вам УК — ту же самую, что была раньше.

Если она вас не устраивает, нужно провести общее собрание собственников жилья и большинством голосов выбрать новую УК.