Застройщик не предусмотрел в новостройке систему вентиляции в общем коридоре. Как быть?

Чтобы получить компенсацию с застройщика, нужно выяснить, не прошел ли гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование дома, а также понять причину духоты в подъезде. Расскажу, что и в каком порядке делать.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование дома — минимум три года  . Срок считают с момента подписания первого передаточного акта в доме.

Если гарантийный срок прошел, застройщик не обязан безвозмездно устранять строительные дефекты или компенсировать расходы на ремонт.

Если гарантийный срок еще действует и установили, что духота в коридорах — результат недоработок во время строительства, можно потребовать от застройщика отремонтировать общедомовое имущество или возместить стоимость такого ремонта. Про это расскажу дальше.

Сначала вам нужно выяснить причину духоты. Это могут быть дефекты строительства либо последствия неправильной эксплуатации вентиляционной системы.

Оборудование системы вентиляции — обязательное условие при проектировании и строительстве зданий  . Система вентиляции в МКД — это не только оконные притворы, но и вентиляционные каналы, воздуховоды, шахты, заслонки, отдушины, вентиляторы.

Если вентиляция работает плохо, застройщику можно направить претензию. Не отреагирует — подавайте в суд. Но перед тем как писать претензию, нужно собрать доказательства, зафиксировать дефекты и недостатки.

Если нарушения явные и не требуют экспертизы, можно ограничиться актом осмотра мест общего пользования, который подписывает управляющая организация. Если нужно, суд сам назначит судебную экспертизу.

Окна можно осмотреть и самим, но, когда в доме есть другие проблемы с вентиляцией, рекомендую провести экспертизу. Вентиляционная система МКД — сложное инженерное сооружение, разобраться в котором без соответствующих знаний и приборов непросто.

Экспертизу проводит специалист с высшим образованием и квалификационным аттестатом. Проведение строительных экспертиз не лицензируется, но экспертная компания должна быть членом одной из саморегулируемых организаций в области строительства. Затраты на экспертизу УК распределит между жильцами.

Когда акт осмотра МОП или заключение эксперта на руках, можно действовать двумя способами.

Направить застройщику претензию об устранении недостатков, обнаруженных в течение гарантийного срока. Чем больше жильцов дома подпишут претензию, тем лучше.

Пожаловаться управляющей организации. Для этого нужно составить заявку на ремонт и убедиться, что она зарегистрирована. Тогда претензию застройщику предъявит управляющая организация, поскольку она отвечает за содержание общего имущества дома  .

Чтобы вести претензионную и судебную работу с застройщиком, у организации должны быть полномочия от собственников — суд потребует их подтвердить.

Например, УК может включить полномочия в договор управления МКД. Считается, что собственники, которые проголосовали за договор, уполномочили управляющую организацию на право подавать иски в суд от их имени.

Для ТСЖ принимают отдельное решение на общем собрании. Протокол собрания подтвердит полномочия и право предъявлять иски от лица жильцов дома

В претензии нужно описать недостатки, приложить доказательства и предложить застройщику принять участие в обследовании мест общего пользования и определить сроки устранения дефектов.

Если есть заключение эксперта, которое подтверждает, что духота в коридоре — результат нарушений в процессе строительства, оно станет основой претензии.

Претензию вручают в руки законному представителю застройщика или направляют по адресу застройщика из ЕГРЮЛ почтой с описью вложения и подтверждением вручения либо курьерской службой  . Электронная почта не подойдет.

В вашем случае это основное мероприятие, на котором должны присутствовать подавшие жалобу жильцы, представители УК и застройщика. В ходе обследования выясняют, кто несет ответственность за дефекты и за чей счет будет ремонт.

По итогам составляют акт, который подписывают все заинтересованные стороны. В акте фиксируют все обнаруженные нарушения. Лучше делать это детально: перечислять каждое нарушение и сопровождать его фотографиями. Еще в акте указывают срок, в который застройщик должен устранить дефекты. Вместо безвозмездного устранения недостатков можно потребовать возместить расходы на ремонт, который жители сделают за свой счет  .

Если застройщик не явится, акт подписывают без него.

Как я понял из вопроса, у вас обследование уже было, застройщик признал недоработки и сделал ремонт, но ситуация не улучшилась. Раз он отказывается исправлять проблему, можно подать в суд.

Интересы собственников дома в судебном споре с застройщиком могут представлять УК или ТСЖ  . При этом отдельные собственники тоже вправе предъявлять аналогичные иски к застройщику от своего имени.

Поэтому сначала вам нужно договориться с УК, кто именно пойдет в суд. Если иск подаст собственник или группа жильцов, обращаться нужно в суд общей юрисдикции, если УК — в арбитражный.

Подать иск можно по месту:

1. регистрации застройщика;
2. регистрации заявителя;
3. строительства МКД, по которому идет спор.

В иске укажите:

1. Срок, в течение которого требуете устранить недостатки. Например, один месяц с момента, как судебное решение вступит в силу.
2. Детальное описание работ. Например, «поменять окна в лифтовом холле и на лестничной клетке» или «восстановить защитное покрытие на выводах вентиляционных труб».

К исковому заявлению приложите  :

1. Экспертное заключение, если есть.
2. Акт обследования с фотографиями и подписями.
3. Документы, которые подтверждают отправку корреспонденции застройщику.
4. Доверенность на представителя, если он подает иск в суд.

Если иск подает собственник или группа жильцов, они могут сослаться на закон о защите прав потребителей и взыскать неустойку за просрочку добровольного исполнения требований потребителя, а также компенсацию морального вреда. При этом с 1 сентября 2024 года правоотношения между дольщиками и застройщиком частично выведут из-под действия закона о защите прав потребителей: ответственность застройщика и компенсация морального вреда будут установлены законом о долевом строительстве.

В спорах застройщики часто апеллируют к норме закона, согласно которой они не несут ответственности за недостатки и дефекты объекта строительства, если докажут, что проблемы возникли:

1. Из-за износа дома.
2. Нарушения требований к эксплуатации.
3. Неправильного ремонта, который провели дольщики или привлеченные ими подрядчики  . Важно, что доказать это должен застройщик. То есть судебная практика и закон исходят из презумпции добросовестности жителей дома.

Я рекомендую действовать так:

1. Убедитесь, что гарантийный срок на инженерно-технологические системы МКД не истек. Срок указан в договоре долевого участия и не может быть меньше трех лет со дня подписания первого передаточного акта или другого документа о передаче дольщику объекта долевого строительства.
2. Соберите доказательства вины застройщика в строительных недостатках — лучше привлечь к этому эксперта.
3. Направьте застройщику претензию и потребуйте его присутствия на обследовании МОП.

Если застройщик не признает вину в строительных дефектах, посчитает, что причина в неправильной эксплуатации дома либо просто уклонится от обследования, обращайтесь в суд. Иск может подать любой из жильцов дома, группа собственников или УК.

В иске требуйте устранить недостатки в определенный срок за счет застройщика либо провести ремонт за свой счет и получить от застройщика компенсацию. Если суд назначит судебную экспертизу, затраты на нее с остальными судебными расходами оплатит проигравшая сторона.