Стоит ли делать ремонт в квартире, которую собираешься продавать?

Вопрос читательницы Т⁠—⁠Ж

Этот вопрос задал читатель Т⁠—⁠Ж. Если вы тоже хотите получить совет читателей и экспертов Т⁠—⁠Ж, заполните эту форму.

От родственников мне досталась убитая в хлам двухкомнатная квартира, которую я хочу продать.

Аноним

подумывает о ремонте

Страница автора

В целом жилье хорошее: там тепло, идеальная звукоизоляция, прекрасная вентиляция, хорошая планировка. Но в квартире не было ремонта со времен постройки дома в 1960-х. Деревянные полы ободраны, обои пожухли, розеток мало, электропровода идут прямо по стене, а в ванной вместо плитки — покраска эмалью. Стоят советские чугунные батареи, над окнами — проволочные гардины, нет никакого намека на кухонный гарнитур.

Хотелось, чтобы в квартире все было хорошо и красиво. Но от своих знакомых, которые покупали недвижимость на вторичном рынке, услышала, что новые жильцы все равно будут все переделывать. В связи с этим вопрос.

Стоит ли вкладываться в ремонт жилья, которое собираетесь продавать? Что лучше отремонтировать в квартире, чтобы она стала привлекательнее для продажи? Делать ли все как для себя или выгоднее расстаться с недвижимостью, не прилагая лишних усилий?

Дискуссии. Обсуждаем финансовые вопросы и даем советы друг другу

Задать свой вопрос

жилье недвижимость ремонт

РедакцияКак бы вы поступили на месте читательницы? Сколько денег разумно потратить на ремонт в квартире на продажу?

OльгаЯ думаю, не стоит. Во-первых, вкусы у всех разные и то, как захотите сделать вы, может не понравиться другим. Во-вторых, ремонт - это всегда нервы, время и деньги. И даже если вы заложите это в стоимость продажи квартиры, оно вряд ли окупится. Если бы я покупала квартиру, я лучше бы её купила подешевле без ремонта, чем с ремонтом, который сделан просто для продажи. Конечно, если бы там сделан дизайнерский красивый ремонт, совпадающий с моими вкусами, то, возможно, я бы и присмотрелась, но вряд ли здесь речь про такой ремонт. И опять же, вероятность совпадения моих вкусов и предпочтений по ремонту со вкусами того, кто делал этот ремонт, не сильно высока. Да и во многих случаях проще сделать заново, чем переделать за кем-то.79
МайскийЖукМне кажется, идеально - делать какие-то черновые работы, чтобы квартира при продаже не выглядела пристанищем бомжей, а новые жильцы уже сами выбирали обои, полы и батареи. Особенно, если нужно менять трубы, проводку и всякое такое, что делается до финишной отделки. Насколько дороже будет квартира с ремонтом, чтобы отбить затраты на этот ремонт и время?44
Антон Крутовпо-моему оно не стоит того, особенно в регионах, где ремонт вообще полквартиры может стоить. А вот помыть её и убрать хлам это определенно хорошая идея. За все время в Москве ни разу не слышал от адекватных знакомых, чтобы ремонт отбился100
Katya Atayanмне кажется, стоит вывезти весь хлам, если он там имеется, чтобы лучше смотрелась площадь квартиры, а в ремонт не вкладываться, потому что покупатель скорее всего будет переделывать тем более затраты будут большие - электропроводка, наверняка трубы тоже под замену, полы, стены, ванная-туалет60
1c-lifeНе делайте ремонт, делайте подготовку к ремонту, такую которая не затронет финансы, только время. Выкинуть хлам, ободрать обои,26
Анна Просто АннаНа другом ресурсе читала, как парень из такой ситуации вышел. Вывез старый хлам, ободрал обои. Цена вопроса тысяч десять, которые так же можно в стоимость заложить. И продавцу хорошо, и покупателям.30
Надежда РацкевичВывезти хлам и все вымыть чтобы там было легко дышать. Пусть квартира будет как чистый холст 8)26
Зелёный бурундукПоддержу комментаторов. Освободите место, пусто квартира стоит пустая - будет просторнее. Помойте окна, чтобы было светлее. Вкрутите все лампочки, опять-таки для создания эффекта освещенности.44
Максим ЮлинНе помню, кто автор мнения, но оно мне показалось разумным: когда покупаешь квартиру, лучше брать "убитую", чем с ремонтом, потому что собственники, как правило, неадекватно высоко оценивают свои вложения в недвижимость. Соответственно, в отношении героини: квартира с ремонтом будет дольше продаваться, чем без него. Если, конечно, не попадётся покупатель, который или не разбирается в вопросе, или намерено ищет готовое во всех отношениях жильё, и ему всё равно, в каком стилистическом исполнении отреставрировали недвижимость14
M Mmogulskym, с одной стороны мысль хороша, но не каждый покупатель примет эти черновые работы, кто-то все равно будет переделывать, потому что мало ли кто делал, мало ли какое было качество работ и материалов.. Надежнее, когда контролируешь сам такие вещи.10
Татьяна ХватининаРемонт не окупается - те, кто хочет квартиру с ремонтом, все равно будут делать ремонт под себя, а другие не готовы будут вам столько же доплатить, сколько вы потратите. Плюс усилия.6
Андрей ЧувахинДолго не мог продать квартиру. Сделал косметику: убрал мебель и вообще старье, поклеил дешёвые светлые обои, освежил потолок, окна поправил, сантехнику вычистил. Продалась потом за месяц, а делов было тысяч на двадцать.105
EliseeНужно не ремонт делать, а подготовить квартиру к продаже, чтобы потенциальные покупатели в ужасе не испугались. 1) вывозите весь хлам, чтобы квартира была абсолютно пустая 2) берете ведро белой водоэмульсионки и валиком закрашиваете стены, потолки, батареи и все, что можно покрасить. Прямо поверх обоев. Возможно, потребуется несколько слоев - пока не перестанет проглядывать рисунок на обоях. Когда квартира будет похожа на отделку White box - значит, цель достигнута. На фотографиях такая квартира будет смотреться чистой и просторной. Этим вы привлечете покупателей, которые после покупки уже сделают ремонт под себя.10
МайскийЖукM, верно. Я имела ввиду совершенный минимум - не делать предчистовую отделку, а привести квартиру к состоянию, когда можно заходить с материалами и начинать ремонт, а не снимать двери и обдирать обои. Запуталась в терминологии)9
Pavla TolokoninaIrina, насчет "выровнять стенки" - а потом придет покупатель и переделает всю проводку вместе с этими же стенками. ну и зачем.10
Юлия ИвановаСодрать обои , помыть батареи или лучше покрасить, если они совсем грязные, уже будет легче продать , ремонт делать не стоит9
Татьяна КирилловаРемонт не отобьется - факт. Но продать поможет быстрее, я считаю. Многие покупают квартиру, особенно в недорогом сегменте, чтобы жить и потихньку делать ремонт (так покупали мы, например). А совсем в убитую не въедешь - отсекает часть потенциальных покупателей.31
Pavla TolokoninaНе надо делать ремонт под продажу. Вы никогда не знаете, что именно (а скорее всего - все) будет переделывать новый владелец. Лучше отсутствие ремонта, чем минимальный "на отвали".8
Evgeniia Panteleevamogulskym, если это возможно, новые хозяева могут захотеть и стены перенести)6
Gil GeladИМХО, покупатели в этом случае делятся на 2 категории: чтобы прям сейчас комфортно жить или все снести и переделать. Делать основательный ремонт в любом случае не стоит, т.к. вкусы могут быть абсолютно разными. Всегда стоит сделать хорошую уборку. И небольшой косметический ремонт, чтобы можно было жить если люди все деньги ухнули в квартиру и на ремонт не скоро скопится) Подклеить(или даже поменять) обои стоит не дорого. Я бы делал косметику в пределах 50-100тыс. рублей в зависимости от площади.22
Александр МжельскийСогласен с комментаторами ниже - всё помыть, хлам выкинуть, сделать самый минимум (если краска отваливается, наверное можно зашпаклевать и покрасить стенку, например). ИМХО, плохой ремонт "для продажи" выглядит даже хуже чем если все переделывать.10
wqeweГлавный недостаток данной статьи, ну или опубликованного вопроса, - в отсутствии фотографий предмета обсуждения!14
Евгений ЧерновАндрей, молодец! Одобряю,кометика нужна.Встречают по одёжке20
user807655Elisee, верно! Я сам 2 квартиры двухкомнатные последовательно так продал (хрущёвка, 137серия), каждый раз добавляя и покупая более качественное жильё. Освежить, закрасить или заменить всё критически неприглядное. И трубы не стесняйтесь покрасить батарейные и сантехнические. Если полы совсем плохие, то можно и ленолиум новый недорогой настелить. Даже раковину на кухню, краны недорогие, но новые, унитаз если разваливается, то и его) Всё это небольшие деньги. Зато продастся за нормальные деньги, как по рынку, и достаточно быстро, а не зависнет на год и более и не придётся с большой скидкой избавляться в конце концов.14
Klimovickiy DaniilНе стоит, продал квартиру, сделав ремонт за 1млн, через год (нужно было расширяться:)), цена квартиры увеличилась в итоге на 150 тысяч относительно цены покупки. И то покупателя найти было сложно, хотя квартира в тихом районе, у метро, в 2 станциях от кольцевой линии.7
Pavel VenkovВ статье не совсем понятно описана ситуация - квартира досталась от родственников. Что хочет хозяин - продать срочно или получить за квартиру максимум. Я оказался точно в такой же ситуации, мне убитая двушка досталась в наследство. Давайте считать варианты на моем примере: 1. Продать как есть - на рынке она стоит 3,9 млн. Мне предложили продать сразу, но может висеть до 6 месяцев. Расходы: НДФЛ (3 900 000 - 1 000 000 налоговый вычет * 13% = 377 000) + 5 000 * 6 = 30 000 коммуналка. Чистый доход = 3 493 000 руб. И покупатели у таких квартир довольно "мутные" - продавайте только через хорошего агента! 2. Предпродажный ремонт - выносите ВСЮ мебель, стены красьте краской (только не белой, а серой - на белой будут видны все огрехи), белым красьте рамы, трубы и радиаторы, на пол свежий ламинат и плинтуса, замените дверные ручки, лайт-боксы вместо люстр. Поменяйте сантехнику и выключатели/розетки - унитаз, краны и раковины. Только не выбирайте САМОЕ дешевое - есть риск протечки/замыкания со всеми вытекающими... Общие затраты составят 50 000-80 000, поднимут стоимость минимум на 250 000, срок продажи - месяца 4 ( а это коммуналка 5 000 * 4 = 20 000). Покупатели, обычно, уже нормальные, но с ипотекой. Чистый доход: 4 150 000 - 409 500 НДФЛ - 60 000 ремонт - 20 000 коммуналка = 3 660 500 руб. 3. Делаем нормальный ремонт и сдаем, пока не придется платить НДФЛ (3 года). Я поменял окна, залил и выровнял полы, положил керамогранит в прихожей/кухне/ванной, ламинат в комнаты, совместил ванную комнату с туалетом, установил навесной унитаз, поменял батареи, выровнял и обклеил комнаты и кухню, поменял двери (в т.ч. входную), розетки и сантехнику. Сделал вытяжку в ванной и на кухне, натянул потолки. Старался выдерживать строгий скандинавский дизайн с его минимализмом:) Ремонт растянулся на 4 месяца и стоил 620 000 руб. К счастью, за это время УК отремонтировала подъезд (включая стеклопакеты) и заменила лифт: это + 150 000 к стоимости квартиры! Будем сдавать за 35 000 + КУ. Чистый доход при продаже через 3 года: 5 200 000 - 620 000 ремонт - 20 000 КУ + 35 000 * 32 = 4 720 000 руб.9
Александр КовальчукОколо 2х лет продавал убитую квартиру, вывез весь хлам. Решил не вкладываться в ремонт, так как решил что это не разумно. Проблема оказалась в том, что когда люди говорят, что готовы брать квартиру под ремонт, они не готовы 🤷‍♂️ Перед просмотром я всегда честно говорил: квартира убитая, стоит смотреть только под ремонт. И в большом количестве раз люди говорили хорошо, а после просмотра говорили, что квартира убитая, а им надо сразу заселяться и просили каких-то фантастических скидок. Мораль такова что если хочется быстрее продать имеет смысл придать хоть какой-то лоск ну хотя-бы в 20 тысяч рублей (как бы это не казалось не разумно). Я квартиру с продажи пока снял и собираюсь так поступить.29
Ольга МолодыченкоКосметику желательно как минимум. Очень многие ищут сразу готовую квартиру по двум причинам: -чтобы сразу заехать и жить и перестать платить за съемную; -покупают квартиру в ипотеку и на ремонт не готовы тратить сумму первого взноса. И стоимость квартиры повысится существенней цены косметического ремонта. Может и не очень рационально - но это то, что я вижу среди множества знакомых, которые покупают квартиры.7
Наталья ЛенскаяЯ бы предложила "почистить" квартиру - снять обои, полы, краску. Чтобы при просмотре у покупателей были мысли не "да тут разгребать и разгребать", а "класс, хотя бы разгребать ничего не надо"7
Super LookGil, какая косметика, вы о чем вообще, там деревянные полы, проводка под замену и окна наверняка деревянные, двери, сантехника, все под замену.4
Super LookKsiu, не все, есть ипотечники, которые берут квартиру для сдачи и им нужна с ремонтом, она быстрее и дороже сдается.5
Елена КочергинаУ меня был аналогичный опыт. Практика показывает, что жилье с минимальным ремонтом продается быстрее. Не все могут сразу развернуть ремонтные работы, многие считают, что надо сразу заехать и жить, а ремонт "для себя" делать по мере сил и возможностей.7
Марина БурдэАнна, это когда было? При царе горохе? Мне вывезти старый хлам обошлось тысяч в 12; демонтажные работы- тоже не пару- тройку тысяч, а существенно больше! Не пудрите людям мозги: все старые снять и вывезти- это самое тяжелое3
Марина БурдэSuper, убитая квартира с деревянными окнами, ржавой сантехникой, старыми убогими дверями- никому не нужны! Все приходится менять! Нужно просто не делать вид, а действительно ставить все качественное, нейтральных цветов, тогда и не нужно будет все переделывать! А кто хочет все сам- пусть берет в новостройке - ещё полквартиры вкладывать3
Pavla TolokoninaМарина, квартира никогда не дорожает на стоимость ремонта, а тем более - больше, чем на стоимость ремонта. Вы хотите за покупателей угадывать цвет и материал дверей, который они хотят? Марку сантехники? Разводку под освещение? Серьезно?9
EliseeМарина, покупатель разумный понимает, что ему предстоит все переделывать "под себя". Задача - привлечь его, по этому мы делаем из хламовника белую опрятную квартиру самым дешевым способом. Это лишь одна из стратегий продаж.7
Галина Бычкова(ропотова)Татьяна, да, я тоже продавала комнату в коммуналке. Замучилась ждать покупателей. Да ещё и места общего пользования извините желали быть лучше. Комнату сдавала лет 5 и всё время уговаривала соседей подремонтировать кухню, ванную комнату, санузел. Одну из комнат коммуналки купила молодая женщина из области-дело сдвинулось с мертвой точки. Пока моя продажа была безуспешной, знакомая Христом Богом упросила пустить племянника на квартиру. И вот он оплачивал проживание своё и помогал делать ремонт в местах общего пользования. В комнате я поклеила дешевые обои и поменяла окно. Вот так с божьей помощью и продала комнату.4
Pavla TolokoninaМарина, а почему это мне в новостройку, если я принципиально хочу вторичку? Т.е. сначала вы хотите порешать, какой мне нужен ремонт, а теперь еще и какой тип жилья? А не много ли продавец на себя берет?))5
Любовь Мишунина (Бухарина)Андрей, приветствую. Я как риэлтор с 8 летним стажем, скажу Вы сделали все правильно. Хоумстейджинг никто не отменял. "Упаковка" квартиры является одним из самых успешных факторов, как для скорости продажи, так и выгодной Цены. А лень и не знание технологий продаж можно оправдать, чем угодно (нехваткой денег, нехваткой времени и так сойдет ит.д.) Всегда есть выбор. Или сам, или специалист. У специалистов можно спросить совета, если не хотите доверять полностью продажу квартиры "под ключ" агентству. Можно за определенный объем работы оплатить небольшие деньги. Я например, продавцам показываю объем работы по продаже и если их интересует только юрсопровождение или хоумстейджинг - за это и платят. Скажу честно - гораздо дешевле! Так что ищите экспертов и классных специалистов своего дела. Берегите неервы и время!1
Ирина ОвчаренкоАлександр, приведу пример: купили квартиру двухкомнатную в прошлом году в центре Таганрога. Кирпичный дом, пятый этаж и убитая, старики жили..... Взяли за миллион, это хорошая цена! Сделали ремонт для себя, пришлось ободрать штукатурку, т. к. тронешь и сыпится, проводку, окна, отопление и даже содрали старый паркет и подняли квадратные плиты, выгребли весь хлам и засыпали свежим стройматериалом, заново переложили и стяжку бетонную, дальше ламинат, стены под покраску и керамогранит в ванной и плитку, все двери новые и балкон панорамный остеклённый, даже чуть шире нарастили..... потратили 400 000 тыщ. и теперь её можно продать за 2 300 000, так что выгодно, правда на это нужно время и что то и своими руками сделать можно, сэкономить по возможности...4
Татьяна КоллайдерГолосование и сам вопрос - делать ремонт или не делать - некорректны. В комментариях уже прозвучало это волшебное иностранное слово - хоумстейджинг. Это - научно обоснованная предпродажная подготовка. И это ни разу не ремонт, у неё совершенно другие задачи и другая смета. Задача - коротко: облегчить покупателям восприятие квартиры как их будущего жилища, помочь увидеть все плюсы. По конкретно Вашей квартире: чугунные батареи и ванны, деревянные полы - сейчас в моде и в тренде, их ни в коем случае не надо менять на сегодняшнее барахло. Считайте, что это вечные ценности :-). Принципы хоум стейджинга просты: 1. Максимум неделя времени и минимальный бюджет. Обычно ограничиваю продавцов 10 тысячами. На двушку может уйти чуть больше. 2. Акцент на очищение, скрипящую чистоту. В итоге у Вас должна получиться абсолютно чистая свежая квартира. Всё, что можно отмыть - отмыть. Всё, что нельзя - очистить и покрасить. Это касается стен в туалете и ванной, включая закрытые ниши (шкафчик в туалете, например, или кладовка), батарей. С крашеными деревянными поверхностями - сложнее. Здесь трудно давать рекомендации, не видя исходное состояние. Есть такое состояние красочного покрытия (окрашено раз 10 в разные годы), когда достаточно просто весь слой удаляется бюджетными средствами - шпателем или удалителем краски. Если целиком не отодрать, покрытие сидит мёртво и более-менее ровное (было 1-2 покраски) - отмыть и положить свежий слой бюджетной белой/светлой краски. Если краска во многих местах отошла, есть "бахрома", то перед покраской ошкуривается. Важно: если где-то осталось не крашеное дерево - не красьте, оставьте! Но "подмолодите" его, обработав любым хлорсодержащим отбеливателем для древесины (Неомид и т.п.). 3. Освещение. НЕЛЬЗЯ оставлять одинокую лампочку на проводе! Нельзя оставлять морально устаревшие с липкой грязью люстры! Лучше купить простенькие за 300 руб. трёхрожковые в Леруа Мерлен для комнат и настенные светильники за 100 руб. для коридора, ванной комнаты и туалета, этого будет достаточно. 4. Вынести все старые грязные вещи и мебель на помойку - да, конечно. Но с оговоркой: или не все, или потом кое-что своё принести :-). В каждом помещении должна быть 1-2 вещи-"якоря", обозначающие функционал помещения. В прихожей - вешалка и стул, хотя бы для того, чтобы покупатели могли комфортно надеть бахилы и не потеть в шубе во время просмотра. Кухни я обычно комплектую столом с новой симпатичной скатертью, двумя табуретками, джезвой на плите, ярким ковшиком или чайником. В комнатах можно оставить один элемент некрупной мебели от старых хозяев (или принести) - аутентичный журнальный или туалетный столик, прикроватную тумбочку, трюмо. Может висеть картина, стоять статуэтка, ваза. В туалете - рулон бумаги, в ванной - мыло и полотенце. Вы не поверите, но это тоже очень важно для успеха продажи! :-)6
Анечка МЛюбовь, что такое хоумстейджинг? Русский язык ещё никто не отменял!4
Александр Родионовmogulskym, откуда вы знаете где, сколько и каких розеток нужно будущим хозяевам, и соответственно сечение проводов? Коммуникации так же закладывает до стяжки и штукатурки! Деньги будут потрачены, а эти не нужные работы придётся делать заново!1
роман труновАнтон, согласен. В провинции порой ремонт почти по цене квартиры. Косметику можно в комнатах, даже на кухне. А ванная, туалет?1
Виктория НиколаеваЕлена, не из слова, а из двух слов английского языка - home staging ( хоум - стейджинг). Главное, что обойтись можно достаточно просто и без пафоса привычным выражением - предпродажная подготовка. Кстати, у вас это получилось гораздо милее и теплее (подготовка квартиры к продаже), чем слепленный в единое " хоумстейджинг".5
Елена МакееваИрина, конечно хочется сразу жить в квартире,да еще если платить ипотеку и маленький ребенок.1
Lara KrЛюбовь, Полностью с Вами согласна , это аксиома - "Упаковка" квартиры является одним из самых успешных факторов, как для скорости продажи, так и выгодной цены К этому выводу я пришла на своем опыте продажи квартиры0
МилаИрина, не знаю как вам удалось такой глобальный ремонт в 400 тыс уложить? Мы 2020 году делали ремонт санузла, обошлось это удовольствие в 260 тыс (90 из них отдали за работу). И не будет такой разница в цене убитой квартиры и квартиры с ремонтом! Хороший, качественный ремонт в современном стиле не отобьется!0
Ирина ОвчаренкоМила, я думаю ремонт в Таганроге и Москве будет иметь разную стоимость и что то и сами делали. ну половину...1
Ирина ОвчаренкоИрина, да кстати и продали уже 2 500 000. две недели продавали и...0