Как я сделала капитальный ремонт в сталинке

В 2019 году я купила убитую сталинку в Москве.

За время ремонта и жизни в ней поняла, что квартира в старом фонде — не приговор. В ней можно сделать стильный современный ремонт, сочетая яркие цвета с советской эстетикой.

В статье расскажу, на что ориентировалась при ремонте, какие особенности сталинок пришлось учесть и как обустраивала квартиру.

Я больше 15 лет живу в Москве и в какой-то момент решила, что пора обзавестись собственным жильем. Это решение формировалось постепенно: приближалось тридцатилетие и сработал психологический момент. Я получила на работе руководящую должность, а это дало уверенность в финансовых силах. Также повлияла сфера деятельности компании — мы занимались управлением недвижимостью.

При выборе у меня были рациональные и иррациональные критерии. С рациональными все было стандартно: шаговая доступность от метро, обжитой район с развитой инфраструктурой, как можно ближе к центру, этаж не выше 15-го, площадь от 40 м². Еще хотела высокие потолки, потому что я выросла в хрущевке с классическими потолками в 240 см.

Из иррационального мне хотелось, чтобы дом выглядел красиво и радовал мои глаза и чувство прекрасного. За несколько лет до этого я стала ходить на архитектурные лекции и экскурсии, в работе часто сталкивалась с дизайном, в том числе участвовала в реализации проектов с топовыми архитектурными бюро. Чувство прекрасного было довольно сильно прокачано. И это отсекло для меня 80% московских предложений недвижимости.

Мониторинг рынка занял совсем немного времени. Я поняла, что под мои требования идеально подходят сталинки — красивые дома недалеко от центра, умеренной этажности, с хорошими планировками, высокими потолками и зелеными дворами. Могли бы также подойти отдельные проекты среди новостроек, но разница в стоимости была настолько колоссальной, что я даже не смотрела всерьез в эту сторону.

С желаемым районом я определилась необычно: во время одной из экскурсий мне понравился район на Автозаводской. Многие представляют его полузаброшенной промзоной, но здесь активно идет процесс джентрификации: бывшие заводские корпуса превращают в стильные офисы и лофты, а они уже притягивают кафе и кофейни. Сохранились и следы богатой истории: монастырь 17 века и церковь 15 века. Кстати, церковь поразила меня лично: я родом из Брянской области и на экскурсии узнала, что здесь похоронены самые известные брянские герои — Пересвет и Ослябя.

Я сделала подборку вариантов с «Циана», и мы с мамой отправились гулять по району: посмотреть, в каких домах есть подходящие квартиры. Все не нравилось: то грустный и унылый вид дома, то неудобное расположение. На прогулке я поняла, что дома на внешней стороне ТТК отпадают, оттуда будет некомфортно идти до метро.

У одного из домов на Велозаводской улице со мной случилась телепортация из ноябрьской Москвы в солнечную Флоренцию — вот она, волшебная сила архитектуры. Во Флоренции можно встретить много похожих домов в таком классическом стиле эпохи Ренессанса. В местных палаццо, правда, всего два-три этажа, а в моем доме мечты — целых десять. Но вот все остальное — рустованная нижняя часть, массивный карниз, арки — было похоже.

После этого я сразу записалась на просмотр однокомнатной квартиры, которая продавалась в этом доме. Во время осмотра решила: буду покупать. Жилье было связано с историей района: прошлый владелец — начальник цеха на ЗИЛе. Квартира стоила 8 700 000 ₽.

Мы с продавцами быстро договорились, я внесла аванс и начала собирать документы для ипотеки. Продавцов сопровождал риелтор, я занималась всем сама.

Сначала хозяева не хотели передавать сканы паспортов в банк. Вопрос удалось урегулировать: мы договорились, что они сами передадут информацию менеджеру, минуя меня.

Все документы собрали, назначили дату сделки, я взяла день отпуска на работе. Но вечером перед сделкой риелтор позвонил и сказал, что все отменяется. Причина — неудобство расчетов для продавцов: банк настаивал на аккредитиве, а они хотели наличные в ячейке. Однако после звонка риелтора выяснилось, что им просто захотелось больше денег.

После этого я решила, что не хочу заниматься поисками в одиночку, и привлекла риелтора. Его мне рекомендовала подруга. Он подтвердил, что стоимость чуть ниже рынка и можно согласиться на небольшое повышение. Я переключила общение на риелтора, и мы согласовали новую стоимость и дату сделки. Стоимость подняли на символические 100 000 ₽.

Но меньше чем за сутки продавцы опять все отменили, снова повысив стоимость. Теперь уже они хотели больше на 100 000—200 000 ₽. Стало понятно, что лучше с такими продавцами не иметь дел и искать другой вариант. Вероятно, у них не было острой нужды и они не очень хотели продавать объект. А пересмотром стоимости сознательно отталкивали потенциальных покупателей. Эту квартиру то снимали с продажи, то выставляли обратно. Но я перестала отслеживать ее судьбу.

Дело было перед Новым годом, и я использовала паузу, чтобы еще подумать над своими пожеланиями. Решила, что лучше взять двухкомнатную квартиру. Разница в стоимости не очень велика, а вот в комфорте — принципиальна. Также я подала заявки еще в несколько банков и получила одобрение на большую сумму по меньшей ставке.

Спустя месяц мы нашли компактную двушку, из окон которой я могла наслаждаться видом на тот самый красивый дом. Продавцы оказались милейшими людьми, сбор документов и сделка прошли быстро и без проблем. Риелтором я осталась довольна: он снял с меня все организационные вопросы и еще выбил скидку в 250 000 ₽ — эта сумма оказалась больше комиссии за услуги.

Так я стала обладательницей двушки площадью 49 м². Она обошлась мне в 10 850 000 ₽. В качестве первоначального взноса я заплатила примерно 1 800 000 ₽, то есть чуть более 15%, а остальное взяла в ипотеку на 20 лет по ставке 9,3%.

Как и у любой сталинки, у нашей есть особенности: дом П-образной формы как бы встроен в соседний. Мне попадались архивные планы, где эти два соседних дома не соединялись: видимо, идея сделать дополнительные площади появилась позднее. Поэтому квартиры в «ножках» этой буквы П — особенные. Тут другая нумерация этажей, квартиры имеют буквы в номерах — у меня поначалу часто спрашивали, не была ли квартира частью бывшей коммуналки. Еще они меньше по площади: стандартная двушка в основной части дома — ближе к 60 м², а у меня меньше 50 м². Коммуникации подключены к соседнему дому: например, отопление могут дать с разницей в день-два.

Сразу после покупки я начала вести одноименный аккаунт «Сталинка на Автозаводской» в одной из соцсетей. Для меня это возможность в деталях обсуждать ремонт и смежные вопросы, не потеряв всех друзей, оперативно получить совет или рекомендации. Помимо самого ремонта одна из постоянных рубрик — небольшие заметки о локальной истории. Например, однажды я распечатала исторические фотографии некоторых мест моего района и сделала серию снимков «было — стало».

Квартира на момент покупки находилась в классическом для старого фонда состоянии «бабушкиного» ремонта и требовала капитальных действий. Нулевой стадией ремонта стал демонтаж: я сняла все до перекрытий и вывезла больше десяти тонн мусора.

При том же демонтаже обнаружились неожиданные вещи:

1. Перепад полов в 10 см. Это выяснили, когда после заливки стяжки батарея в спальне оказалась практически на полу. В то время как в кухне в противоположном конце квартиры зазор между батареей и чистовым полом составил пару сантиметров.
2. Между ванной и санузлом оказалась вентшахта, которая не была обозначена на плане БТИ. Из-за этого пришлось отказаться от идеи объединения санузла.

Дополнительно перед покупкой квартиры я проверяла планы на капремонт. В графике на следующий год стоял ремонт подъездов, некоторых общедомовых инженерных систем, кровли и — для меня это стало самым страшным — стояков водоснабжения и канализации. По плану их должны были поменять примерно через полгода после моего ремонта.

Это меня встревожило, но планы менять не стала и решила просто оставить запас плитки. Потом вмешалась пандемия или что-то другое — до замены стояков дело пока так и не дошло.

Я сразу понимала, что хочу перенести корпоративный опыт с работы в свой ремонт. И точно знала, что разработаю с профессиональным дизайнером дизайн-проект, а потом найду бригаду, которая реализует проект под ключ, не разбивая работы на отдельные этапы и не тратя времени на поиск отдельных исполнителей.

Дизайнера мне порекомендовали друзья. С ней мне повезло, и мы очень быстро нашли общий язык. Проект согласовали быстро, правок было совсем мало. На тот момент моя дизайнер еще только набирала обороты и брала 1500 ₽ за квадратный метр. Сейчас у нее уже большое интересное портфолио, а стоимость выросла в несколько раз. Я заплатила за проект 72 000 ₽, а также чуть больше 100 000 ₽ за авторский надзор на протяжении семи месяцев, что шел ремонт.

Перед началом работы меня попросили заполнить анкету-опросник с вопросами про образ жизни, стилевые предпочтения, запросили референсы. Мои основные вводные для дизайна — использовать яркие цвета и сочетать их с элементами советской эстетики.

Из советской эстетики использовали лепнину, паркет елочкой и стеклоблоки — икону советского промышленного дизайна.

Подготовка дизайн-проекта заняла примерно три месяца и состояла из трех стадий:

• Планировочное решение — 10 рабочих дней.
• Стилистический коллаж — 12 рабочих дней.
• Визуализации и чертежи — 20 рабочих дней.

Сначала дизайнер предложила на выбор 6—8 вариантов планировок. На этапе стилистического коллажа мы определились с основными материалами и дизайнерскими решениями. Но самой ожидаемой частью дизайн-проекта был последний этап — визуализация. У меня слабое пространственное мышление, и даже с коллажем полное представление о будущем образе помещения мне дает только объемное изображение.

В статье я еще расскажу подробнее о цветовых решениях и дизайне комнат.

Строителей я выбирала по рекомендациям. Мой коллега недавно закончил ремонт и с рук на руки передал мне своих строителей-земляков из Смоленска. Я направила им дизайн-проект и комплект чертежей, и они оценили стоимость работ: 9500 ₽ за квадратный метр. Спустя пару лет, когда мои друзья обратились к этой же бригаде, цена поднялась уже до 20 000 ₽. У меня не было сметы, зато была цена проекта под ключ — 450 515 ₽.

Для черновых работ материалы ребята закупали сами: я проверяла цены и оплачивала. Это был самый психологически сложный этап ремонта: деньги уходят в больших количествах, а порадоваться на стройплощадке нечему. На эти работы ушло около четырех месяцев. Нам очень не повезло: этап штукатурки пришелся на самое холодное и дождливое лето в московской истории, поэтому сохло все бесконечно. Плюс моя бригада вела второй объект, и они не рассчитали силы.

Чистовые работы длились примерно три месяца, материалы покупали вместе с дизайнером. В итоге на весь процесс вместе с дизайн-проектом ушел примерно год. Строители изначально обещали мне три месяца, хотя в итоге получилось семь. Я ругалась, обижалась, но мы успели до пандемии — я переехала 1 марта 2020 года. Потом начался локдаун, появились большие сложности с рабочей силой, поднялись цены на все материалы.

Со строителями у меня был заключен договор с указанием сроков и стоимости, а также штрафными санкциями за просрочку. В итоге мы разошлись полюбовно. Я не стала применять в полном объеме штрафы и удержала небольшую сумму из последнего платежа. Они мне бонусом сделали дополнительные вещи, которые изначально не входили в объем договора, например установили всю бытовую технику.

Главная отличительная черта моей квартиры — обилие цвета. Интерьеры в нейтральных оттенках наводят на меня тоску: понимаю, что это практично и удобно, но для себя хотелось совсем другого.

Исходный референс — картинка, которую я увидела в блоге какой-то фотостудии, — стена насыщенного сине-зеленого цвета с горчично-желтого цвета диваном. Я влюбилась в этот цвет, и он стал базовым для квартиры. К нему мы добавили в небольших пропорциях розового, ментолового и желтого.

Еще одна из исходных точек для дизайна — случайный сувенирный магазин во Флоренции, где продавали разноцветных Давидов. Я попросила дизайнера обыграть фотографии оттуда. В итоге уже после переезда, сидя на карантине, я заказала в художественном магазине несколько гипсовых бюстов и покрасила их в цвет интерьера оставшейся от ремонта краской.

Самый яркий участок моей квартиры — желто-розово-серая ванная. Когда мы подбирали это цветовое решение, я представляла себе хмурое московское утро: звонит будильник, я открываю глаза и бреду в ванную — а там меня встречает мое личное солнце. Так все и получилось в итоге, и каждое утро у меня сразу поднимается настроение.

Еще одна фишка, которая радует ежедневно, — двусторонняя дверь. С одной стороны она спокойного серого оттенка, а с другой выкрашена в желтый. Правда, согласие производителя дверей на такой вариант удалось получить не с первой попытки. Когда мы искали, где заказать двери, дизайнер сразу уточняла, готовы ли они взяться за двустороннюю дверь.

Один из производителей согласился, и я отправилась в его офис в Балашихе. Мне нужно было выбрать покрытие: эмаль или пленка. Я остановилась на эмали, и тут возник сюрприз — менеджер ничего про двустороннюю дверь не слышал. Но все-таки принял заказ, посовещавшись с коллегами.

Чтобы привнести в квартиру элементы советской эстетики, я сохранила классические батареи. При этом каждую мы покрасили в свой цвет: нейтральный серый на кухне, желтый в спальне и ментоловый в гостиной. В гостиной возник нюанс, над которым мы долго думали: как закрыть или задекорировать стояк отопления в открытой кирпичной стене. В итоге решили ничего не закрывать и не декорировать: оставить стояк открытым и окрасить его в цвет батареи.

В соцсети мне часто писали на тему цвета: «Так классно, что ты осмелилась на цветные стены, я бы не рискнула». А мне вот кажется, это далеко не самое смелое, что можно сделать в жизни. Стену перекрасить — хоть и хлопотно, но дело пары дней.

Мой совет скорее психологический: разрешить себе отойти от общепринятой нормы, попробовать заглянуть внутрь и услышать себя, а не слепо следовать тому, «что принято». Если хочется жить в комнате с красным потолком — именно такой мои друзья сделали себе в новой квартире — почему нет. Это нормально — точно так же, как нормально и не хотеть видеть вокруг себя никаких других оттенков, кроме спокойных и нейтральных.

После ремонта у меня была съемка румтура. Когда дизайнер только разрабатывала проект, с ней связались и попросили помочь организовать съемки после ремонта. Уже во время реализации со мной списались в соцсетях с тем же предложением те же организаторы. Я с удовольствием приняла участие в съемках.

Комментаторы на «Ютубе» как только не проходились по цветовым решениям — они приводили аналогии от детского сада до психбольницы. Уже позже я заметила разницу между аудиториями: в «Инстаграме» у меня всегда была очень дружелюбная атмосфера и минимум критики. Зато на «Ютубе» ее оказалось порядочно. Видимо, те, кому не нравились мои решения, не проходили мимо, считали необходимым выразить свое неприятие.

Спустя два года мне все продолжает нравиться. Цвет меня не отвлекает, не раздражает, но очень радует и солнечными летними днями, и темными зимними, он добавляет уюта и тепла.

Почти вся мебель у меня изготовлена на заказ. Это считается дорогим решением, но мне повезло: у тех же смоленских ребят, кто делал мне ремонт, было мебельное производство. Они сделали для меня кухню, стеллаж и журнальный столик. Покупку оформила в рассрочку.

Кровать тоже делала на заказ, но у другого производителя по рекомендации. Я рекомендовала его дальше, но спустя буквально пару месяцев он набрал заказов и растворился с ними в воздухе.

В кладовой и гардеробной установила системы из «Икеи».

Готовым был только диван: его тоже можно было бы заказать, но в случае с диванами и стульями я предпочитаю испытанные промышленные артикульные изделия. Сложно было определиться с цветом обивки, и мы с дизайнером уговорили продавца из «Румера» одолжить нам раскладку тканей, чтобы примерить цвет на месте с родным светом и цветом стен. В итоге диван нежного пыльно-розового цвета.

Световое решение во всех комнатах одинаковое: декоративный светильник для красоты и точечные светильники для света. Для декоративных светильников я купила лофтовые лампы с теплым светом, точечные светильники — холодной температуры. Вечерами я люблю оставлять только декоративный свет: он создает теплый и уютный полумрак.

Со светильником в гостиной получилась забавная история. Сначала я заказала его на «Алиэкспрессе», но как мы ни бились вместе со строителями, собрать его не удалось. В итоге я купила очень похожий в обычном строительном магазине, его собрали без проблем.

В прихожей у двери поставила мастер-выключатель, поэтому перед выходом одной клавишей можно выключить весь свет во всей квартире.

Розетки. Расстановка розеток — боль всех съемных квартир, в которых я жила: мало и все расположены в максимально неудобных местах, поэтому по всему дому приходилось тянуть удлинители.

Так что моей задачей было сделать максимум розеток и продумать их размещение. Когда мы уже возвели новые стены, то прошли с планом и маркером и разметили все розетки. На этом этапе я также внесла небольшие корректировки. Удобная фишка, о которой я не знала до ремонта, — розетки в откосах окон. Эту идею подсказала дизайнер, и такие розетки оказались удобными, пользуюсь ими регулярно. У меня установлены обычная и USB-розетка. Например, часто работаю за подоконником на кухне, там же заряжаю ноутбук и телефон.

Теплые полы. Я их сделала в кухне и ванной. Полезная вещь, но пользуюсь ею нечасто. Есть одно место, где мы их не сделали, а точно стоило — в прихожей, для обуви в холодное время года. Об этом рассказали строители, ориентируясь на свой прошлый опыт. Однако менять что-то было поздно: мы уже уложили плитку. Возьму на заметку для следующего ремонта.

Гардеробная. Еще на этапе проекта мы с дизайнером выделили два отдельных помещения под хранение.

Одна кладовая расположена рядом с прихожей: тут храню верхнюю одежду, обувь, чемоданы, пылесос и прочие хозяйственные принадлежности. Вторая — в спальне. В итоге у меня в квартире нет ни одного шкафа в классическом понимании этого слова. Я очень довольна таким решением — удобно и легче поддерживать порядок.

Сушильная машина. До ремонта я такое устройство видела только в кино и соцсетях. Но когда дело дошло до планирования своей квартиры, я поняла, что не хочу видеть у себя обычную сушилку, да и разместить мне ее негде.

В итоге решила сделать «колонну» из стиральной и сушильной машин на кухне. И столкнулась с нюансом: ограниченная глубина кухонного шкафа. Стандартная машина на 60 см в него не помещалась. Выбор узких сушильных машин меньше, чем стиральных, и выбирать пришлось всего из двух производителей.

Кондиционеры. В моем жилье до этого их никогда не было, и летом часто ощущала дискомфорт. Я не стала слушать советчиков из разряда «ой, да пару недель можно потерпеть», «у тебя сталинка, они долго прогреваются» и сразу на этапе ремонта заложила два кондиционера. Не пожалела ни минуты: у меня солнечная сторона, летом я пользуюсь кондиционерами регулярно, да и в межсезонье они очень выручают в режиме обогрева. Кондиционер в гостиной получилось удачно встроить в стеллаж.

Винный шкаф. О нем я не подумала, хотя в кухне было много свободного места, и теперь жалею. Я увлекаюсь темой вина и привожу две-три бутылки из поездок: их быстро стало некуда красиво складывать.

Стеклянная перегородка. Мне очень хотелось объединить пространство кухни и гостиной, но кухня газифицирована, поэтому необходима дверь. Я выбрала стеклянную перегородку — элегантное и, главное, согласованное Мосгазом решение. Визуально пространство смотрится единым, но при необходимости, например во время готовки, перегородку можно закрыть.

С ее установкой связана одна из проблем ремонта: строители думали, что перегородка крепится к полу, а она крепится к потолку. При этом вес одной секции около 50 кг, итого вся конструкция весит примерно 150 кг. В итоге нам пришлось вскрывать уже зашитый гипсокартоном потолок и делать закладной брус, чтобы закрепить перегородку.

Сосед снизу стал моей головной болью. Как-то он вызвал аварийку: она не подтвердила проблему и уехала, а вот мне пришлось ехать с другого конца Москвы. В голове тогда была только одна мысль: «О боже, я еще не начала ремонт, а уже устроила потоп». Так что будьте готовы к неприятным звонкам и поиску компромиссов.

Потом сосед возник после того, как мы залили стяжку. В нашем доме проводка проложена по-особенному: часть проводов соседа снизу проходила в моем полу. Мои строители пригласили его посмотреть состояние проводки. А во время визита предупредили, что лучше ему также переделать разводку, пока мы не залили стяжку. Сосед не захотел.

Когда стяжку залили, у него все-таки возникли проблемы со светом. Решать он их стал по-плохому: пожаловался в ЖЭК. Мне оттуда сразу позвонили, сказали, что они с ним давно знакомы, и попросили разобраться: «Иначе он ни вам, ни нам жизни не даст». В итоге мне пришлось заплатить местному электрику, чтобы все исправить. С тех пор отношения у нас с соседом прохладные.

Ошибки в исходной документации. Изначально я планировала объединить санузел, но в перегородке обнаружилась не обозначенная на плане БТИ вентиляционная шахта. Объединение отменилось.

Во время ремонта выявили наклон плиты перекрытия. Чтобы его компенсировать, пришлось в этом месте поднимать пол. В результате батарея в прямом смысле легла на пол и зазора для укладки пола не осталось. Пришлось батарею заменить.

Стоимость. К дизайнеру я пришла с пожеланием вписаться в 1 500 000 ₽. Она подготовила дизайн-проект и бюджет проекта со всеми позициями — вышло чуть меньше 2 000 000 ₽. Опытные люди посмеивались и советовали мне умножить его на два. Я опытный закупщик строительных услуг, в итоге бюджет превысил исходные цифры только в полтора раза — после закупки всех материалов и работ получилось 2 600 000 ₽.

Сроки. Все продлилось ощутимо дольше, чем я планировала, но при этом работы были сделаны качественно. Когда мы встретились со строителями спустя примерно полгода после переезда, они спросили меня: «Как вам живется?» Я поняла, что мне абсолютно нечего им сказать, кроме как «спасибо, все отлично» — наверное, это лучшая похвала их работе. Ни один из моих знакомых не смог сделать ремонт в те сроки, которые себе планировал.

Невозможность предусмотреть все. Мне казалось, что я предусмотрела идеальную планировку для своего ритма жизни. Это впечатление длилось ровно до того момента, как мы на два года ушли на удаленку. Про рабочее место в брифе дизайнеру был такой пункт: «Предусмотреть место, где можно было бы поработать за ноутбуком: пару часов раз в пару месяцев». Но предусмотреть поворот с коронавирусом и то, что квартира превратится в офис, было невозможно.

Сейчас я бы сформулировала задание для дизайнера так: «Предусмотреть полноценное рабочее место». Работать за подоконником комфортно несколько часов, но не полный день: мешает батарея внизу, да и кухонный стул также не рассчитан на длительное сидение.

Как человек, непосредственно связанный с финансами, во время ремонта я вела несколько таблиц с фиксацией расходов, а в конце подвела итоги. Итого капитальный ремонт обошелся мне в 2 600 000 ₽, то есть 54 400 ₽ за метр.

Мне кажется, я удачно сочетала бюджетные и дорогие решения. Были вещи, на которых я была не готова экономить. Например, мне хотелось исключительно натуральный пол, поэтому я сделала паркет.

Уже в процессе я перешла на более дорогие розетки, чем в проекте, потому что первоначальные мне не очень понравились вживую. А вот бытовую технику выбрала бюджетных брендов.

То же было и с сантехникой: у меня недорогая акриловая ванна, поскольку для меня это неважно, а многие мои знакомые устраивали прямо целые смотрины и испытания для ванн. Также сэкономила на дверях: заказала их стандартной высоты, хотя в сталинке с учетом высоты потолков лучше бы смотрелись более высокие.

Несколько моих друзей делали ремонт после меня, и я понимаю, что цены очень выросли. Например, ребятам, которые недавно переехали в новую квартиру и делали ремонт уровня, похожего на мой, и с моим дизайнером, он обошелся уже в 115 000 ₽ за метр.