ДНП: что это такое и нужно ли реорга­низовывать в СНТ

До 2019 года в России можно было создавать дачные некоммерческие партнерства, или ДНП.

Сейчас понятие ДНП устарело, но сами дачные поселки так и существуют в этом статусе. По закону ДНП не требуется закрывать или реорганизовывать, в них можно покупать и продавать дома, вести хозяйство и решать общие вопросы.

Но есть ситуации, когда ДНП требуется преобразовать в актуальную форму — СНТ. В статье расскажу про них, а также про ДНП как способ объединения дачников и особенности ведения дел.

Дачное некоммерческое партнерство — это объединение собственников земельных участков. ДНП располагаются в основном на землях сельхозназначения, но могут относиться и к населенному пункту.

Дачные некоммерческие партнерства создавались для летнего загородного отдыха. Законом допускалось построить в ДНП дом для постоянного проживания, зарегистрироваться в нем. Но, как правило, на участках ставили летний домик. Другие постройки, а также сад и огород не обязательны.

Организацию жизни ДНП регулировал 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Но с 1 января 2019 года он утратил силу и был заменен на 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд».

В новом законе оговорено, что реорганизация ДНП не требуется, кроме случая, когда меняется председатель. Тогда придется зарегистрировать в налоговой службе изменения в уставе и преобразовать ДНП в СНТ. Получается, ДНП может существовать неограниченный срок, пока работает один и тот же ранее избранный председатель.

Поскольку понятие «ДНП» в законах ушло в историю, в сохранившихся партнерствах руководствуются новым законом об СНТ. Согласно его положениям, жизнью в садах управляют:

1. Общее собрание.
2. Председатель.
3. Правление.
4. Ревизионная комиссия.

Общее собрание членов ДНП. Это высший орган управления, важнее председателя. Собрание утверждает устав, положение о ревизионной комиссии и годовой бюджет. Еще общее собрание выбирает председателя, членов правления и ревизионной комиссии, а также принимает решения по вопросам жизни партнерства, например:

• какой размер взносов установить на предстоящий год и как часто платить;
• принять ли в члены ДНП нового собственника участка;
• что делать со злостным неплательщиком членских взносов, который не приезжает на свой участок уже несколько лет;
• нужно ли тратиться на очистку дорог от снега зимой;
• с какого месяца организовать вывоз мусора;
• когда закончить подачу поливной воды, если есть специальный водопровод;
• какую зарплату назначить наемным сотрудникам, например бухгалтеру;
• организовать ли детскую площадку, сколько на это потратить и что на ней установить;
• заключать ли договор на аренду земельного участка с оператором сотовой связи, пожелавшим установить вышку в границах ДНП.

Общее собрание проводят не реже раза в год. По срочным вопросам организуют внеочередное собрание.

За две недели до собрания членов ДНП должны о нем оповестить. Способов много: объявление на информационном стенде, в местном СМИ, сообщение в мессенджере, заметка на сайте ДНП, объявление по громкоговорящей связи или письма в почтовых ящиках.

Для легитимности собрания необходимо, чтобы присутствовало не менее 50% садоводов. Ведущим выбирают любого, а еще нужен секретарь для ведения протокола. Подсчет голосов тоже доверяют специальному человеку.

Решения общего собрания принимаются простым большинством голосов, а по финансовым вопросам — если не менее 2/3 присутствующих голосуют за.

Все, что утверждено на общем собрании и зафиксировано в протоколе, обязательно для исполнения даже для тех, кто голосовал против или воздержался. Оспорить решение можно в суде.

Председатель ДНП. Избирается общим собранием простым большинством голосов. Можно выбрать председателя на 1 или 2 года, а если так решит общее собрание, то и на 5 лет. Если выбрать нового председателя на очередном собрании не удалось, например, не было кворума, то продолжаются полномочия прежнего.

Председатель действует на основании устава, представляет ДНП как юридическое лицо в различных организациях: ходит в энергосбыт, налоговую, расписывается от имени ДНП.

Председатель также заключает трудовые договоры с бухгалтером, электриком и другими наемными работниками ДНП. Как правило, он и сам получает зарплату, размер которой установлен общим собранием. Но может работать бесплатно, если он на это согласен.

Раз в год председатель ДНП отчитывается на общем собрании о проделанной работе, текущем состоянии дел и выполнении бюджета.

Правление. Избирают для ведения текущих дел в ДНП также на общем собрании. Число членов правления должно быть нечетным и быть не более 5% от общего количества членов ДНП.

Каждому члену правления обычно поручают отдельный блок вопросов. К примеру, один занимается организацией благоустройства общественных мест ДНП, другой решает проблемы с муниципалитетом и лесхозом, третий контролирует обеспечение водой и пожарную безопасность.

Руководит работой правления его председатель, он же — председатель ДНП. Для решения сложных вопросов проводят заседание правления и голосование.

Ревизионная комиссия. Контролирует финансы ДНП. На общем собрании выбирают нечетное количество человек, чтобы они могли принять решение голосованием, если мнения разделятся.

Не реже раза в год ревизионная комиссия запрашивает у правления и бухгалтера документы и проверяет их. После чего составляет акт. Результаты докладывает на общем собрании, которое решает, признать работу правления и председателя удовлетворительной или нет.

Ревизионная комиссия может выдать рекомендации, как лучше вести дела, предложить способы экономии. Общее собрание вправе принять эти предложения или отклонить.

От СНТ. В ДНП практически нет садов и огородов, чаще всего это просто дачные дома для отдыха. В СНТ тоже не требуется обязательно возделывать грядки, возводить теплицы и парники, выращивать урожай. Но традиционно сложилось так, что СНТ — это огород.

В целом же что будет делать собственник со своим участком в ДНП и СНТ — только его дело. Главное, соблюдать нормы, например не строить слишком близко к соседям, чтобы в случае пожара не увеличить ущерб.

От ИЖС. Дачные дома в ДНП, за редким исключением, не предназначены для постоянного проживания, а в ИЖС жить круглый год — это норма.

Еще в поселках ИЖС каждый собственник существует сам по себе, а общие коммуникации и дороги содержит муниципалитет. В ДНП же все финансируется из взносов дачников.

ИЖС — это жилой район на землях населенных пунктов, часть муниципального образования, поэтому муниципалитет там также обязан обеспечить доступ к образованию и медицине. В ДНП такого нет.

От ЛПХ. Дача в ДНП это отдых, а в ЛПХ — одна работа. Личное подсобное хозяйство создают для выращивания домашних животных и сельскохозяйственных культур, разведения пчел. Зачастую собственник ЛПХ приобретает для этого немаленький участок.

Так же, как в ИЖС, собственники ЛПХ живут каждый отдельным хозяйством, а не объединением, как в ДНП.

Владелец ЛПХ содержит свое хозяйство для продажи излишков сельхозпродукции. А если что-то выращивать на участке ДНП, то только для личных нужд.

На участке в дачном некоммерческом партнерстве можно строить то же, что и в СНТ, например:

• жилые дома;
• бани;
• сараи;
• навесы;
• подсобные постройки;
• теплицы.

Ко всем дачным участкам и постройкам на них применяются требования, аналогичные требованиям к СНТ. Дом в ДНП не может быть выше 20 метров и должен иметь не больше трех этажей. Если площадь дома превышает 50 м², то его нужно зарегистрировать в Росреестре и придется платить налог за недвижимость. Банки дают ипотеку на строительство дома в ДНП, даже если собственник не планирует жить в нем круглый год.

На участке ДНП необходимо соблюдать расстояния между объектами:

• от садового или жилого дома до душа, отдельно стоящей бани, сауны, надворной уборной — 8 м;
• от колодца до надворной уборной и компостного устройства — 8 м.

До границ соседнего участка тоже должны быть выдержаны минимальные расстояния  :

1. От садового или жилого дома — 3 м.
2. От отдельно стоящей хозпостройки или части дома с помещениями для содержания скота и птицы — 4 м.
3. От других хозяйственных построек — 1 м.
4. От стволов высокорослых деревьев — 3 м.
5. От среднерослых деревьев — 2 м.
6. От кустарников — 1 м.

Если хозяйственные постройки примыкают к дому, то расстояние до границы с соседним участком измеряется отдельно от каждого объекта.

ДНП — устаревшее понятие, но эта форма собственности законна. Росреестр регистрирует такие сделки.

Действуют обычные правила выбора земли и дома: документы продавца должны быть в порядке, место и цена должны нравиться.

Обратите внимание, как спланирован сам участок: есть ли уклон или местность ровная, а может, там ступенчатый ландшафт с приличным перепадом высот — его можно удачно обыграть. Еще важно, большая ли площадь — как будете обрабатывать землю, косить траву.

Для круглогодичного проживания важно учесть:

• какая мощность подключенного электричества и хватает ли ее;
• есть ли водопровод;
• что с канализацией;
• можно ли подключить газ, хотя бы в перспективе;
• чистят ли дороги зимой;
• как дела с вывозом мусора;,
• есть ли продуктовые магазины поблизости.

Большой плюс — если неподалеку полноценный жилой район с больницей, детским садом, школой и почтой.

Плюсы:

• бывает, цены на участки в ДНП ниже, чем в ИЖС, а иногда и ниже, чем в СНТ;
• ДНП удалены от города с его шумом, суетой и пылью; ощущается близость к природе;
• на старом участке, скорее всего, будет удобренная хорошая почва, разработанный сад, плодоносящие посадки, обжитой дом, возможно — баня, мангальная зона и прочие прелести; на новом участке можно все создать самому.

Минусы:

• если давно созданное ДНП все еще не переведено в СНТ, то могут быть проблемы в организации управления;
• на землях сельхозназначения не стоит рассчитывать, что однажды появится детсад, школа, поликлиника или что муниципалитет починит за счет бюджета дорогу.

Для выхода нужно подать заявление на имя председателя, и даже не обязательно указывать причину.

Но выход из членства не освободит от оплаты услуг, которыми дачник будет и дальше пользоваться. В такой ситуации обычно составляют договор между ДНП и собственником отдельного участка, за что именно он будет платить. То есть не получится избежать платы за пользование водой из поливочного водопровода, если выйти из ДНП.

В общем, после выхода из членства ДНП для владельца участка почти ничего не изменится — исчезнет только право избирать и быть избранным в органы управления.

1. ДНП — устаревшее понятие, но такая форма все еще законна, участки и дома в ДНП можно покупать и продавать.
2. В ДНП можно строить дом и разрабатывать землю, но нельзя разводить животных, пчел и производить сельхозпродукцию на продажу.
3. Придется мириться с удаленностью от цивилизации, но это тот случай, когда недостаток одновременно является достоинством.